Cómo elegir un agente de bienes raíces para comprar casa

El agente de bienes raíces te acompaña durante la búsqueda y la compra de tu casa. Esta guía es para quien va a empezar a buscar casa: explica qué hace un agente y qué no, a quién representa, cómo verificar su licencia, qué preguntarle, cómo se le paga y cuáles son tus derechos si te tratan distinto.

Valor típico de una casa en EE. UU., la compra que tu agente te ayuda a negociar

$332,700

Firmas un acuerdo escrito, si el agente es de NAR y usa el MLS

Antes de la primera visita⁸

Para presentar una queja de discriminación en la vivienda ante HUD

1 año¹³

Línea de HUD para quejas de discriminación

(800) 669-9777²

Qué hace un agente de bienes raíces (y qué no hace)

Según la CFPB, mucha gente trabaja con un agente de bienes raícesagente de bienes raícesUn agente de bienes raíces (en inglés, real estate agent o realtor) es el profesional que te ayuda a comprar o vender una casa. Hay agentes del comprador y agentes del vendedor (listing agents). El del comprador te ayuda a encontrar casas que se ajusten a tus necesidades y a tu presupuesto, te da información sobre vecindarios e impuestos a la propiedad, prepara y presenta tu oferta, negocia con el vendedor y te acompaña hasta el cierre. Su comisión se negocia y no la fija la ley; queda por escrito en el acuerdo que firmas con tu agente. En la Declaración de Cierre aparece en la tabla de contactos, normalmente con su número de licencia del estado.Ver la definición completaCerrar (realtor) para buscar casa.¹ Los servicios exactos se acuerdan por escrito: según NAR, el acuerdo con el comprador debe explicar con claridad qué servicios dará el agente, como mostrar casas, negociar y presentar tu oferta de compraoferta de compraLa oferta de compra es la propuesta formal que le haces al vendedor para comprar su casa. Tu agente de bienes raíces la prepara por escrito y la envía al agente del vendedor. Incluye el precio que ofreces y las condiciones de la compra: la fecha de cierre que buscas, quién paga ciertos gastos, un plazo para que el vendedor responda y las contingencias, que son condiciones que deben cumplirse antes de comprar. El vendedor puede aceptarla o responder con una contraoferta, y tú puedes aceptar, rechazar o volver a contraofertar. Cuando las dos partes firman la oferta por escrito, se vuelve un contrato.Ver la definición completaCerrar.¹⁰ Una de las cosas que conviene revisar con tu agente es la contingenciacontingenciaUna contingencia es una condición que agregas a tu oferta o contrato de compra para protegerte: si no se cumple, puedes cambiar el contrato o cancelarlo y, en general, recuperar tu depósito de garantía (earnest money). Las más comunes son la de inspección, si la inspección encuentra problemas; la de avalúo, si el avalúo sale por debajo del precio; la de financiamiento o hipoteca, si no consigues el préstamo en el plazo acordado; y la de venta de tu casa actual. Las contingencias son una parte normal de la compra, pero demasiadas pueden hacer tu oferta menos atractiva para el vendedor.Ver la definición completaCerrar del contrato de compraventacontrato de compraventaEl contrato de compraventa (purchase agreement) es el acuerdo por escrito entre tú y el vendedor que queda listo cuando el vendedor acepta tu oferta y ambos la firman. Reúne los detalles de la venta: los nombres de compradores y vendedores, el precio total, la comisión del agente de bienes raíces, la fecha de cierre que se pide y las contingencias. Lo usas para conseguir tu préstamo y se entrega con los papeles del cierre. El agente de cierre reparte el dinero según lo que dicen el contrato y el préstamo, y si el vendedor pagará algunos costos del cierre, eso también lo decide el contrato.Ver la definición completaCerrar: la CFPB sugiere que tu oferta dependa de conseguir el financiamiento y de una inspección satisfactoria, para que no estés obligado a comprar si no consigues el préstamo o si la inspección encuentra fallas graves.¹

Hay trabajos que no le tocan al agente:

• La inspección. La hace un inspector que trabaja para ti.² La guía de inspección de la casa explica cómo elegirlo.
• El avalúo. Lo hace un tasador independiente, cuyo trabajo es darle al prestamista un estimado del valor de la casa.² Si sale bajo, lee la guía de qué pasa si el avalúo sale bajo.
• El préstamo. Tu agente puede tener un prestamistaprestamistaEl prestamista (lender) es la institución financiera que te presta el dinero de la hipoteca. La hipoteca es el acuerdo que le da al prestamista el derecho de quedarse con tu casa si no pagas lo que te prestó. Después del cierre es común que otra compañía, el administrador del préstamo (servicer), se encargue de cobrarte y llevar la cuenta; puede ser la misma empresa que te prestó o una distinta. En la Estimación de Préstamo, el nombre del prestamista aparece en la primera página, y en la última aparece como "Lender" con su número NMLS o de licencia.Ver la definición completaCerrar preferido, pero la CFPB dice que sigas comparando.³
• El cierre. En la mayor parte del país, lo hace un agente de cierreagente de cierreEl agente de cierre (en inglés, settlement agent o closing agent) es la persona o empresa que coordina el cierre para que se cumpla todo lo que pide el contrato. Según el lugar, puede ser una compañía de título, una compañía de escrow (en la mayoría de los estados del oeste) o un abogado de cierre (en algunos estados del este). Recibe el dinero del prestamista y el tuyo, le paga al vendedor, reparte los costos de cierre y registra los documentos en el condado. Coordina para todas las partes; no es tu representante personal. Pregúntale cómo pagar el dinero que debes llevar al cierre.Ver la definición completaCerrar.² La CFPB dice que uno independiente de los demás profesionales de la compra puede ofrecerte costos más bajos y consejo objetivo.¹

A quién representa tu agente

Pregúntalo desde el principio. Según la CFPB, un agente puede representar al comprador, al vendedor y, a veces, a los dos. Las leyes estatales pueden exigir que tu agente te diga a quién representa y en qué términos.¹

Tres formas de trabajar con un agente

Te representa a ti

Agente del comprador

• Puede representarte a ti como comprador.¹
• Si es de NAR y usa el MLS, firman un acuerdo escrito antes de recorrer casas.⁸
• Su pago va en ese acuerdo y es negociable.⁸

Representa al vendedor

Agente del vendedor

• Representa a quien vende la casa.¹
• Las leyes estatales pueden exigir que te diga a quién representa.¹

Pregunta cómo funciona

Un agente para los dos

• A veces el mismo agente o la misma compañía representa a los dos.¹
• Pregunta cómo lo manejaría si te gusta una casa que su compañía vende.¹

Antes de contarle tu presupuesto, pregunta a quién representa y si guarda tus conversaciones en confidencia.¹

Por eso la CFPB sugiere preguntarle a tu agente, por ejemplo, si mantiene confidenciales tus conversaciones y cómo se le paga. También, cómo manejaría la situación el agente o su compañía si te gusta una casa cuyo vendedor también representan.¹

Cómo encontrar y entrevistar agentes

La CFPB recomienda elegir un agente con mucha experiencia en los vecindarios, el rango de precios y el tipo de casa que prefieres, y en otros factores importantes para ti.¹ Si para ti es importante que te atienda en español, ese es uno de esos factores: pregúntalo desde el principio.

Los sitios web de bienes raíces pueden conectarte con un agente, pero la CFPB advierte que muchos ganan dinero con anuncios de agentes. Pídele referencias al agente que estás considerando.¹

¿Y si tu primo o tu comadre es agente? La CFPB reconoce que muchos compradores se sienten obligados a trabajar con un familiar o un amigo. Su consejo: comprar casa es una de las inversiones más importantes que harás, y necesitas a alguien con la experiencia para hacer el mejor trabajo, que puede ser o no esa persona.¹

En la entrevista, lleva estas preguntas:

1. ¿Cuánta experiencia tiene en los vecindarios y los precios que busco?¹
2. ¿A quién representa en esta compra? ¿Guarda mis conversaciones en confidencia?¹
3. ¿Cómo se le paga, y cuánto? ¿Qué dirá nuestro acuerdo escrito?⁸
4. ¿Qué pasa si me gusta una casa que vende su propia compañía?¹
5. ¿Me puede dar referencias de clientes anteriores?¹

Para ver los precios de tu zona antes de la entrevista, busca tu estado o tu condado en lugares, y usa la herramienta de cuánta casa puedo comprar para saber tu rango.

Verifica la licencia en tu estado

La licencia de un agente se revisa en tu estado. La CFPB sugiere revisar en la agencia de licencias de tu estado, a veces llamada Department of Real Estate, si hay acciones disciplinarias en el historial del agente.¹ Dos ejemplos de cómo se ve:

• California. La página para consumidores del Departamento de Bienes Raíces (DRE) permite verificar una licencia (“Verify a License”), ver las acciones disciplinarias contra titulares de licencia y conocer cómo presentar una queja.⁶
• Texas. La Comisión de Bienes Raíces de Texas (TREC) tiene una búsqueda de titulares de licencia (“License Holder Search”) que incluye corredores y agentes de ventas, y una vía para quejarte si crees que alguien violó la ley de licencias o sus reglas.⁷

En otros estados, busca la agencia de licencias de bienes raíces de tu estado.

Cómo elegir y verificar a tu agente

1. 1. Haz una lista corta

   Antes de buscar casa

   Busca experiencia en los vecindarios, los precios y el tipo de casa que quieres.¹

2. 2. Pide referencias

   En la primera llamada

   Pregunta por clientes anteriores con compras parecidas a la tuya.¹

3. 3. Verifica la licencia

   Antes de firmar nada

   En la agencia de bienes raíces de tu estado, revisa también si hay acciones disciplinarias.¹

4. 4. Pregunta a quién representa

   En la entrevista

   Y si guarda tus conversaciones en confidencia y cómo se le paga.¹

5. 5. Lee el acuerdo escrito

   Antes de recorrer casas

   Debe decir el monto o la tasa de su pago, o cómo se calcula.⁸

Cómo se le paga: el acuerdo escrito

En su acuerdo de conciliación (settlement), la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) se comprometió a exigir que sus agentes que participan en un MLS y trabajan con un comprador firmen con él un acuerdo escritoacuerdo de representación con el agente del compradorEl acuerdo con el agente del comprador (buyer-broker agreement) es un documento legal que firmas con el agente de bienes raíces que te ayuda a comprar y que formaliza su relación de trabajo. Según el VA, tras un acuerdo judicial con la Asociación Nacional de Realtors (NAR), sus agentes deben firmarlo contigo antes de mostrarte una casa. El acuerdo debe decir con claridad cuánto cobrará el agente o cómo se calcula, sin dejarlo abierto; prohibir que reciba más de lo acordado de cualquier fuente; y declarar que las comisiones son negociables y no las fija la ley. Puedes negociar antes de firmar y pedir que el vendedor pague a tu agente.Ver la definición completaCerrar antes de que recorra cualquier casa. Si el agente va a recibir pago de cualquier fuente, el acuerdo debe decir el monto o la tasa, o cómo se va a calcular. No puede quedar abierto, y el agente no puede recibir más de lo acordado contigo.⁸

Ese mismo acuerdo obliga a esos agentes a decirte, con lenguaje visible, que las comisiones no las fija la ley y son totalmente negociables.⁸ Según NAR, el MLS es un mercado local donde los agentes de compradores y de vendedores comparten información sobre las casas en venta. El vendedor puede ofrecerle un pago a tu agente, pero esa oferta no se publica en el MLS, y todavía puedes aceptar concesiones del vendedor, como que pague tus costos de cierre. No necesitas un acuerdo escrito solo por hablar con un agente en una casa abierta o preguntarle por sus servicios.⁹

La guía del acuerdo con el agente del comprador explica qué debe decir ese papel, punto por punto.

Tus derechos de vivienda justa

La Ley de Vivienda JustaLey de Vivienda Justa (Fair Housing Act)La Ley de Vivienda Justa es la ley federal que prohíbe negarse a vender o rentar una vivienda, o discriminar en sus condiciones, por raza, color, religión, sexo, situación familiar (tener hijos), origen nacional o discapacidad. Aplica a dueños, agentes inmobiliarios, administradores y también a bancos y prestamistas cuando sus prácticas hacen que la vivienda o el crédito no estén disponibles por esos motivos. El origen nacional incluye el idioma y el país de donde vienes, sin importar tu estatus migratorio. Si crees que te discriminaron, puedes presentar una queja ante HUD sin costo; muchos estados añaden protecciones.Ver la definición completaCerrar (Fair Housing Act) prohíbe la discriminación en la venta de vivienda. Es ilegal, por tu raza, color, religión, sexo, situación familiar u origen nacional:¹¹

• negarse a venderte después de una oferta de buena fe, o negarse a negociar;
• tratarte distinto en los términos, las condiciones o los servicios;
• decirte que una casa no está disponible para verla o comprarla cuando sí lo está.

La ley también prohíbe discriminar en la venta por una discapacidad.¹¹

Si crees que te discriminaron, la ley te da un plazo: puedes presentar una queja ante HUD a más tardar un año después de lo que pasó.¹³ La línea de HUD para quejas es el (800) 669-9777.² Si quieres ayuda con tu caso, la asistencia legalasistencia legal gratuita (legal aid)La asistencia legal gratuita, conocida como legal aid, son los servicios de abogados y organizaciones sin fines de lucro que representan sin costo a personas de bajos ingresos en asuntos civiles, no penales. En vivienda, eso incluye defender a familias que enfrentan un desalojo o una ejecución hipotecaria, además de temas como custodia, manutención, protección contra la violencia doméstica y acceso a beneficios. En Estados Unidos, la Legal Services Corporation, creada por el Congreso, financia una red de estas organizaciones en todo el país; su buscador te lleva a la de tu zona. Cada una tiene sus propios límites de ingreso.Ver la definición completaCerrar gratuita es una opción, y un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD puede orientarte sobre el resto de la compra, muchas veces gratis o a bajo costo.¹⁴

Cuando tu agente te recomienda otros proveedores

Tu agente puede recomendarte un prestamista, una compañía de título o un inspector. Puedes escuchar sus recomendaciones; la CFPB incluso sugiere preguntarle a tu profesional de bienes raíces qué agentes de cierre recomienda.² Pero también advierte que los prestamistas o los agentes pueden recomendar proveedores con los que tienen una relación, que quizá no ofrezcan el mejor precio. Muchas veces ahorras si comparas.⁴

Si tu agente o su compañía son dueños de una parte del proveedor que te recomiendan, o están afiliados con él, eso es un “arreglo de negocios afiliados” (affiliated business arrangement). Por la Regulación X, para que sea legal, quien te refiere debe darte por escrito, en una hoja aparte, la relación que tiene con ese proveedor y un estimado de sus cargos, y no puede obligarte a usarlo.⁵

Si este es tu caso

Un familiar es agente

Necesitas a alguien con la experiencia para hacer el mejor trabajo, que puede ser o no tu familiar.¹

Prefieres que te atiendan en español

La CFPB dice que elijas según los factores que son importantes para ti.¹ Pregúntalo en la primera llamada.

Compras por primera vez

Un consejero de vivienda aprobado por HUD te explica el proceso, muchas veces gratis o a bajo costo.¹⁴

• Error: Elegir al primer agente que aparece en un sitio web.

  Mejor: Muchos sitios ganan dinero con anuncios de agentes: compara y pide referencias.¹

• Error: Contarle tu presupuesto máximo sin saber a quién representa.

  Mejor: Pregunta primero a quién representa y si guarda tus conversaciones en confidencia.¹

• Error: Firmar el acuerdo sin leer cuánto y cómo se le paga.

  Mejor: El acuerdo debe decir el monto o la tasa, o cómo se calcula, y es negociable.⁸

• Error: Usar sin preguntar los proveedores que te recomiendan.

  Mejor: Compara: los recomendados pueden no ofrecer el mejor precio.⁴

• Error: Dejar pasar el tiempo si te trataron distinto por tu origen.

  Mejor: Tienes un año para quejarte ante HUD.¹³

Qué hacer esta semana

1. Haz una lista de dos o tres agentes con experiencia en los vecindarios y los precios que buscas.¹
2. Verifica su licencia y su historial disciplinario en la agencia de bienes raíces de tu estado.¹
3. Entrevístalos: pregunta a quién representan, si guardan tus conversaciones en confidencia y cómo se les paga.¹
4. Antes de recorrer casas, lee el acuerdo escrito: monto o tasa de su pago y cómo se calcula.⁸
5. Empieza a comparar prestamistas al mismo tiempo; la guía de cómo elegir un prestamista te dice cómo.³
6. Si quieres orientación sobre toda la compra, busca un consejero de vivienda aprobado por HUD en la guía de consejeros de vivienda.¹⁴