Acuerdo con el agente del comprador: qué debe decir

Si buscas casa con un agente, te puede pedir que firmes un acuerdo antes de recorrer casas. Esta guía es para quien está por firmarlo o ya lo firmó: explica qué es, qué debe decir sobre el pago, quién le paga a tu agente, qué otros puntos conviene leer y qué puedes negociar. Es un contrato: lee cada parte antes de firmar.

Firmas el acuerdo, si tu agente es de NAR y usa el MLS

Antes de la primera visita¹

Sobre el pago, que el acuerdo debe incluir según NAR

4 puntos²

La comisión no la fija la ley

Negociable¹

Qué es el acuerdo con el agente del comprador

El acuerdo con el agente del compradoracuerdo de representación con el agente del compradorEl acuerdo con el agente del comprador (buyer-broker agreement) es un documento legal que firmas con el agente de bienes raíces que te ayuda a comprar y que formaliza su relación de trabajo. Según el VA, tras un acuerdo judicial con la Asociación Nacional de Realtors (NAR), sus agentes deben firmarlo contigo antes de mostrarte una casa. El acuerdo debe decir con claridad cuánto cobrará el agente o cómo se calcula, sin dejarlo abierto; prohibir que reciba más de lo acordado de cualquier fuente; y declarar que las comisiones son negociables y no las fija la ley. Puedes negociar antes de firmar y pedir que el vendedor pague a tu agente.Ver la definición completaCerrar (buyer agreement o buyer representation agreement) es un contrato escrito entre tú y el agente de bienes raícesagente de bienes raícesUn agente de bienes raíces (en inglés, real estate agent o realtor) es el profesional que te ayuda a comprar o vender una casa. Hay agentes del comprador y agentes del vendedor (listing agents). El del comprador te ayuda a encontrar casas que se ajusten a tus necesidades y a tu presupuesto, te da información sobre vecindarios e impuestos a la propiedad, prepara y presenta tu oferta, negocia con el vendedor y te acompaña hasta el cierre. Su comisión se negocia y no la fija la ley; queda por escrito en el acuerdo que firmas con tu agente. En la Declaración de Cierre aparece en la tabla de contactos, normalmente con su número de licencia del estado.Ver la definición completaCerrar que te ayuda a comprar. Dice qué servicios te dará y cómo se le pagará.³

¿Por qué te lo piden? En su acuerdo de conciliación (settlement) en el caso Burnett, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) se comprometió a exigir que sus agentes que participan en un MLS y trabajan con un comprador firmen con él un acuerdo escrito antes de que recorra cualquier casa, salvo que eso contradiga una ley o un reglamento estatal o federal.¹ Según NAR, esto aplica a las visitas en persona y a las visitas virtuales en vivo, y estos cambios ya están en vigor. No necesitas un acuerdo solo por hablar con un agente en una casa abierta o preguntarle por sus servicios.²

Tu estado también puede tener reglas. Según la CFPB, las leyes estatales pueden exigir que tu agente te diga a quién representa y en qué términos.⁵

Lo que el acuerdo debe decir sobre el pago

El acuerdo de conciliación de NAR fija lo que el acuerdo escrito debe decir sobre el pago de tu agente.¹ NAR lo resume en cuatro puntos:²

Lo que debe decir	Lo que no vale
El monto o la tasa del pago, o cómo se va a calcular, de forma clara y visible	Dejar el pago sin decir
Un pago que se pueda determinar de forma objetiva	Un pago abierto, como “lo que el vendedor le ofrezca al comprador”
Que el agente no cobrará de ninguna fuente más de lo acordado	Cobrar más porque el vendedor ofreció más
Que las comisiones no las fija la ley y son totalmente negociables	Presentar la comisión como una tarifa fija por ley

Según NAR, un pago objetivo puede ser, por ejemplo, 0 dólares, una tarifa fija, un porcentaje o una tarifa por hora.² El mismo acuerdo de conciliación prohíbe que sus agentes digan que sus servicios son gratis, salvo que no vayan a recibir ningún pago de ninguna fuente por ellos.¹

Ejemplo con números reales

Cuatro formas de escribir el pago, en palabras

Ejemplos de cómo podría aparecer el pago en tu acuerdo, según las reglas del acuerdo de conciliación de NAR.

Una tarifa fija en dólares

Vale: es objetiva²

Un porcentaje

Vale: es objetivo²

Una tarifa por hora

Vale: es objetiva²

Lo que el vendedor le ofrezca al comprador

No vale: es abierto¹

Cualquiera que sea la forma, tu agente no puede cobrar de ninguna fuente más de lo que dice el acuerdo.¹ Para ver cuánto efectivo necesitarás al cerrar, usa la calculadora.

Haz la cuenta con tus númerosCostos de cierre

Quién le paga a tu agente

El acuerdo dice cuánto cobra tu agente; quién paga depende de lo que se negocie. Según NAR, el vendedor puede aceptar ofrecerle un pago a tu agente, y esa práctica está permitida. Lo que no se puede es publicar la oferta en un MLS, el mercado local donde los agentes de compradores y de vendedores comparten información sobre las casas en venta. También puedes aceptar concesiones del vendedor, como que pague tus costos de cierrecostos de cierreLos costos de cierre son todos los cargos que pagas el día del cierre, además del pago inicial: las comisiones del prestamista, el avalúo, el informe de crédito, el seguro de título, los honorarios del agente de cierre, los impuestos de transferencia que cobre tu estado o condado y los primeros depósitos de la cuenta escrow. El prestamista debe detallarlos en la Estimación de Préstamo a los pocos días de tu solicitud y confirmarlos en la Declaración de Cierre antes de firmar. Algunos los puede pagar el vendedor y varios programas estatales ayudan a cubrirlos.Ver la definición completaCerrar.²

El Departamento de Justicia lo describe igual: el acuerdo de conciliación permite que sigan las ofertas de pago al agente del comprador y que se publiquen, pero prohíbe hacerlas en el MLS.⁴ Y hay un tope: pague quien pague, tu agente no puede recibir de ninguna fuente más de lo acordado contigo.¹

Antes de firmar, pregúntale a tu agente qué pasa si el vendedor no ofrece pagarle o le paga menos de lo acordado, y qué parte te tocaría pagar a ti. La CFPB sugiere preguntarle siempre cómo se le paga.⁵ La guía de costos de cierre explica cómo calcular tu efectivo para cerrar.

Dónde verlo al cerrar. Por el Reglamento Z, la Declaración de CierreDeclaración de Cierre (Closing Disclosure)La Declaración de Cierre (Closing Disclosure) es un formulario obligatorio de cinco páginas con los detalles finales de la hipoteca que elegiste: los términos del préstamo, tu pago mensual, todos los costos de cierre y cuánto dinero tienes que llevar el día de la firma. El prestamista debe entregártela al menos tres días hábiles antes del cierre, para que la compares con tu Estimación de Préstamo y preguntes por cualquier cambio. Si un número importante cambia, el plazo de tres días vuelve a empezar. Guárdala: la vas a necesitar para tus impuestos.Ver la definición completaCerrar detalla bajo “Other” cada cargo de la transacción por servicios que obtuvieron el comprador, el vendedor u otra parte, con el nombre de quien recibe el pago y en la columna de quien lo paga. Su tabla de contactos incluye al corredor del comprador y al del vendedor, con su número de licencia u otro identificador.⁶ En la muestra de la CFPB, las comisiones de los corredores aparecen en la sección H, “Other”.⁷ Compáralas con tu acuerdo; la guía de la Declaración de Cierre te ayuda a leerla.

Otros puntos que conviene leer antes de firmar

El pago no es lo único. La guía de NAR sobre estos acuerdos dice que deben estar escritos en términos que todos entiendan y explicar con claridad los servicios del agente, tus obligaciones, sus deberes de confidencialidad contigo y la declaración de Igualdad de Oportunidades de Vivienda.³ También menciona varios puntos que pueden aparecer:

• El plazo. Tú y el agente pueden negociar cuánto dura el acuerdo, y si se extiende hasta el cierre cuando firmas un contrato de compra.³
• Cómo se termina. El acuerdo puede decir cómo terminarlo, con causa o sin causa, por cualquiera de los dos.³
• El periodo posterior (carryover). Puede decir que le deberías pago al agente si terminas el acuerdo y firmas un contrato de compra dentro de un plazo acordado.³
• Un anticipo (retainer). Pueden acordar un anticipo y si se suma al pago, se descuenta de él o se devuelve.³
• Conflictos de interés. Por ejemplo, qué pasa si el agente representa a otros compradores que ofertan por la misma casa, o si hay agencia dual.³
• Disputas. Puede incluir mediación o arbitraje, obligatorios u opcionales, y la renuncia a un juicio con jurado y a demandas colectivas.³

NAR no dicta el tipo de relación, el plazo (puede ser un día, un mes, una casa o un código postal), los servicios ni el tipo o el monto del pago: todo eso se acuerda entre tú y el agente.³

Antes de firmar, punto por punto

1. 1. Pide el acuerdo antes de la primera visita

   Antes de recorrer casas

   Si tu agente es de NAR y usa el MLS, lo firman antes de recorrer cualquier casa.¹

2. 2. Revisa el pago

   Al leerlo

   Monto o tasa, o cómo se calcula; nada abierto; y que no cobrará más de lo acordado.¹

3. 3. Revisa el plazo y cómo terminarlo

   Al leerlo

   Busca si hay un periodo posterior con pago o un anticipo.³

4. 4. Revisa cómo se resuelven las disputas

   Al leerlo

   Mira si hay arbitraje obligatorio o renuncia a un juicio con jurado.³

5. 5. Negocia lo que no te convenga

   Antes de firmar

   La comisión no la fija la ley y es totalmente negociable.¹

6. 6. Guarda tu copia

   Al firmar

   La vas a necesitar para comparar con la Declaración de Cierre.⁶

Cómo negociar el acuerdo

La comisión se puede negociar. Según NAR, el pago de tu agente sigue siendo totalmente negociable,² y el acuerdo de conciliación exige que el acuerdo escrito diga, con lenguaje visible, que las comisiones no las fija la ley.¹ Antes de firmar, NAR recomienda asegurarte de que el acuerdo refleje lo que negociaste y de que entiendes qué servicios recibirás y por cuánto.²

Algunas preguntas para la conversación:

1. ¿A quién representa en esta compra, y guarda mis conversaciones en confidencia?⁵
2. ¿Qué servicios exactos incluye su pago?³
3. ¿Cuánto cobra y cómo se calcula? ¿Quién lo paga si el vendedor no ofrece nada?¹
4. ¿Cuánto dura el acuerdo y cómo lo puedo terminar?³
5. ¿Hay periodo posterior, anticipo o arbitraje obligatorio?³

Si este es tu caso

Compras por primera vez

Un consejero de vivienda aprobado por HUD puede explicarte el proceso de compra, muchas veces gratis o a bajo costo.⁸

Prefieres leerlo en español

Según NAR, el acuerdo debe estar escrito en términos que todos entiendan.³ Pide que te expliquen cada parte antes de firmar.

Te preocupa cómo pagar al agente

Puedes aceptar concesiones del vendedor, como que pague tus costos de cierre, y el vendedor puede ofrecer pagarle a tu agente.²

Lo que el acuerdo no cambia

La guía de NAR dice que el acuerdo debe incluir la declaración de Igualdad de Oportunidades de Vivienda.³ Tus derechos bajo la Ley de Vivienda JustaLey de Vivienda Justa (Fair Housing Act)La Ley de Vivienda Justa es la ley federal que prohíbe negarse a vender o rentar una vivienda, o discriminar en sus condiciones, por raza, color, religión, sexo, situación familiar (tener hijos), origen nacional o discapacidad. Aplica a dueños, agentes inmobiliarios, administradores y también a bancos y prestamistas cuando sus prácticas hacen que la vivienda o el crédito no estén disponibles por esos motivos. El origen nacional incluye el idioma y el país de donde vienes, sin importar tu estatus migratorio. Si crees que te discriminaron, puedes presentar una queja ante HUD sin costo; muchos estados añaden protecciones.Ver la definición completaCerrar están en la guía de cómo elegir un agente.

NAR también sugiere que estos acuerdos incluyan advertencias sobre el fraude por transferencia electrónicafraude de transferencia electrónica en el cierreEs una estafa contra quienes están por cerrar la compra de una casa. Días antes del cierre, el estafador manda un correo que parece venir de tu agente de bienes raíces o de tu agente de cierre con instrucciones "nuevas" para enviar por transferencia (wire) tu pago inicial o tus costos de cierre a otra cuenta. Si funciona, recuperar el dinero puede ser muy difícil. La CFPB recomienda anotar desde antes el contacto de dos personas de confianza, confirmar con ellas cualquier instrucción usando solo esos números, y no usar teléfonos ni enlaces del correo. Si te pasa, llama de inmediato a tu banco para detener o revertir la transferencia.Ver la definición completaCerrar.³ La guía de costos de cierre explica cómo confirmar las instrucciones antes de mandar el dinero del cierre.

Si algo del acuerdo no te queda claro, pregúntaselo a tu agente por escrito antes de firmar. Para preguntas sobre el contrato en tu caso, la asistencia legalasistencia legal gratuita (legal aid)La asistencia legal gratuita, conocida como legal aid, son los servicios de abogados y organizaciones sin fines de lucro que representan sin costo a personas de bajos ingresos en asuntos civiles, no penales. En vivienda, eso incluye defender a familias que enfrentan un desalojo o una ejecución hipotecaria, además de temas como custodia, manutención, protección contra la violencia doméstica y acceso a beneficios. En Estados Unidos, la Legal Services Corporation, creada por el Congreso, financia una red de estas organizaciones en todo el país; su buscador te lleva a la de tu zona. Cada una tiene sus propios límites de ingreso.Ver la definición completaCerrar gratuita es una opción, y un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD puede orientarte sobre el resto de la compra.⁸

• Error: Firmar el acuerdo en la puerta de la primera casa, sin leerlo.

  Mejor: Pídelo antes y léelo con calma: debe reflejar lo que negociaste.²

• Error: Aceptar un pago escrito como 'lo que ofrezca el vendedor'.

  Mejor: El pago debe ser objetivo: un monto, una tasa o cómo se calcula.¹

• Error: Creer que la comisión es fija por ley.

  Mejor: No la fija la ley y es totalmente negociable.¹

• Error: No leer el plazo ni el periodo posterior.

  Mejor: Revisa cómo se termina y si deberías pago al agente después de terminar.³

• Error: No revisar los pagos a los agentes en la Declaración de Cierre.

  Mejor: Búscalos en la sección H, 'Other', y compáralos con tu acuerdo.⁷

Qué hacer esta semana

1. Pídele a tu agente el acuerdo escrito antes de recorrer casas.¹
2. Revisa los cuatro puntos sobre el pago: monto o tasa, que sea objetivo, el tope y que es negociable.²
3. Lee el plazo, cómo se termina, el periodo posterior, el anticipo y las disputas.³
4. Pregunta qué pasa si el vendedor no ofrece pagarle a tu agente, y calcula tu efectivo para cerrar con la herramienta de costos de cierre.²
5. Guarda tu copia firmada para compararla con la Declaración de Cierre.⁶
6. Si quieres orientación sobre toda la compra, busca un consejero en la guía de consejeros de vivienda.⁸