Hipotecas de eficiencia energética: FHA EEM y HomeStyle Refresh

Una casa con ventanas viejas, sin aislamiento o con un calentador que gasta mucho puede costarte cada mes en la factura de luz y gas. Una hipoteca de eficiencia energética te deja sumar al préstamo el costo de mejoras que bajan ese gasto, en vez de pagarlas de tu bolsillo. Esta guía explica la EEM de FHA, la opción de Fannie Mae para préstamos convencionales y qué pasó con el programa HomeStyle Energy.¹²

Lo más vieja que puede ser la auditoría de energía para una EEM de FHA

120 días¹

El plazo para instalar las mejoras de una EEM de FHA después del desembolso

90 días¹

Lo máximo del valor terminado para mejoras con HomeStyle Refresh de Fannie Mae

15%²

La EEM de FHA: para qué sirve

La EEM es parte del préstamo FHA. Según el Manual 4000.1 de HUD, sirve para financiar mejoras de eficiencia energética rentables en una casa existente al comprarla o refinanciarla, o mejoras que van más allá del código de construcción en una casa nueva.¹

Qué casas. Casas nuevas o existentes de una a cuatro unidades, condominios de una unidad y casas prefabricadas.¹

Con qué préstamos. Con un préstamo FHApréstamo FHAUn préstamo FHA es una hipoteca que te da un prestamista privado y que asegura la Administración Federal de Vivienda (FHA), una agencia del gobierno de Estados Unidos. Ese seguro protege al prestamista si dejas de pagar; por eso el prestamista puede aceptar un pago inicial (enganche) más bajo y un historial de crédito menos perfecto que en un préstamo convencional. La ley federal fija el pago inicial mínimo en 3.5% del valor de la propiedad y pone un tope al monto del préstamo, el límite FHA, que cambia según el condado. A cambio del seguro pagas una prima de seguro hipotecario.Ver la definición completaCerrar 203(b) de compra o de refinanciamiento sin retiro de efectivo, con el 203(h) para víctimas de desastres y con el 203(k)préstamo FHA 203(k)El préstamo FHA 203(k) es una hipoteca asegurada por la FHA que junta en un solo préstamo la compra de una casa, o el refinanciamiento de la tuya, y el costo de repararla o renovarla. Se pide con un prestamista aprobado por la FHA. Una parte del dinero paga al vendedor o la hipoteca anterior, y el resto se guarda en una cuenta de depósito (escrow) y se entrega cuando termina la obra. Hay dos tipos: el Standard, para reparaciones grandes o de estructura, y el Limited, para arreglos menores que no son de estructura. Acepta casas de una a cuatro unidades, casas adosadas y ciertos condominios, entre otras.Ver la definición completaCerrar Estándar o Limitado.¹ Si la casa también necesita reparaciones, la guía del préstamo FHA 203(k) explica cómo juntar todo; en el Limitado, las mejoras de energía pueden ir aparte del límite de $75,000.¹

Qué incluye el paquete. El conjunto de mejoras que aceptas según las recomendaciones de un evaluador de energía. Puede incluir equipos que ahorran energía y tecnología solar o eólica, con materiales, mano de obra, inspecciones y la misma auditoría, y hasta un coordinador del proyecto si quieres. En una casa nueva solo cuentan las mejoras por encima del código de energía más exigente que aplique.¹

La auditoría de energía

No puedes elegir las mejoras al azar. Necesitas una evaluación de energía de toda la casa hecha por alguien calificado:¹

• Un Building Analyst Professional o un Home Energy Professional Energy Auditor del Building Performance Institute (BPI).
• Un Home Energy Rater de RESNET.
• O un evaluador que cumpla los requisitos de capacitación, licencia y seguro de tu estado o localidad.

El reporte recomienda mejoras, con cuánto ahorra cada una y si es rentable. Debe mostrar la credencial del evaluador y no puede tener más de 120 días cuando lo usa tu prestamistaprestamistaEl prestamista (lender) es la institución financiera que te presta el dinero de la hipoteca. La hipoteca es el acuerdo que le da al prestamista el derecho de quedarse con tu casa si no pagas lo que te prestó. Después del cierre es común que otra compañía, el administrador del préstamo (servicer), se encargue de cobrarte y llevar la cuenta; puede ser la misma empresa que te prestó o una distinta. En la Estimación de Préstamo, el nombre del prestamista aparece en la primera página, y en la última aparece como "Lender" con su número NMLS o de licencia.Ver la definición completaCerrar.¹ Si después de cerrar la obra cambia, hace falta una orden de cambio y una auditoría nueva; si lo nuevo ya no es rentable, ese dinero se usa para bajar el saldo del préstamo.¹

Cuánto puedes sumar con FHA y cómo afecta tu aprobación

El tope. Lo máximo que puedes sumar al préstamo base es el menor entre el costo del paquete rentable según la auditoría y el 5% del menor de estos tres valores:¹

• El valor ajustado de la casa.
• El 115% del precio mediano de una casa de una familia en tu área.
• El 150% del límite nacional de préstamo conforme.

Ese monto se suma al préstamo base máximo, y puede hacer que tu préstamo pase del límite de FHA de tu área.¹

Tu aprobación. El prestamista calcula tus relaciones de deudarelación deuda-ingreso (DTI)La relación deuda-ingreso (DTI, por sus siglas en inglés) es la suma de todos tus pagos mensuales de deudas dividida entre tu ingreso bruto mensual, es decir, antes de impuestos. Si pagas al mes cierta cantidad entre carro, tarjetas, préstamos de estudiante y la hipoteca que pides, y ganas el triple, tu DTI es de un tercio. Los prestamistas la usan para medir si puedes con la cuota; cada tipo de préstamo y cada prestamista fija su propio límite, y los programas de ayuda suelen publicar el suyo. Bajar deudas antes de solicitar mejora tu DTI.Ver la definición completaCerrar con el préstamo sin el paquete de energía, y FHA acepta el aumento del pago sin volver a evaluar el préstamo. El avalúoavalúoEl avalúo (en algunos países, tasación) es un documento escrito que da la opinión de un valuador profesional sobre cuánto vale una propiedad. El prestamista lo pide antes de aprobar la hipoteca, porque la casa es la garantía del préstamo y no quiere prestar más de lo que vale. Si el avalúo sale por debajo del precio que acordaste, el banco calcula el préstamo sobre el valor menor y tendrás que cubrir la diferencia, renegociar el precio o retirarte si tu contrato lo permite. El avalúo no es lo mismo que la inspección: mide valor, no el estado de la casa.Ver la definición completaCerrar no tiene que incluir el valor de las mejoras.¹ Aun así, tu pago mensual sí sube: haz la cuenta con la calculadora de hipoteca antes de decidir.

El dinero y el plazo. No recibes efectivo; si sobra dinero, va al saldo. Si la obra no está lista al cierre, el dinero queda en una cuenta de depósito (escrowcuenta de depósito en garantía (escrow)Una cuenta de depósito en garantía, conocida casi siempre por su nombre en inglés, escrow, es una cuenta que abre tu prestamista para pagar ciertos gastos de la propiedad en tu nombre, sobre todo el impuesto a la propiedad y el seguro de la casa. El dinero sale de una parte de tu pago mensual: cada mes aportas una fracción y el administrador del préstamo paga las facturas cuando vencen. Por eso tu cuota es más alta que solo principal e intereses, y puede cambiar cuando suben los impuestos o la prima del seguro. La palabra también se usa para el periodo entre la oferta y el cierre.Ver la definición completaCerrar) que no puede pagar tu propia mano de obra. Fuera del 203(k), las mejoras deben instalarse dentro de 90 días del desembolso; si no, ese dinero se usa para prepagar el préstamo. Alguien puede inspeccionar la instalación, y te pueden cobrar la inspección.¹

Ejemplo con números reales

Una familia que compra una casa con ventanas viejas

Un ejemplo en palabras, no un caso real, de cómo se arma una EEM de FHA.

La auditoría

Un evaluador certificado recomienda ventanas, aislamiento y un calentador nuevo

La prueba

Las tres mejoras ahorran más de lo que cuestan durante su vida útil

El tope

El menor entre el costo y el 5% del valor de referencia más bajo

La aprobación

Sus relaciones de deuda se calculan sin el paquete de energía

El plazo

90 días después del desembolso para instalar todo

Las reglas vienen del Manual 4000.1 de HUD.¹¹ Revisa cuánto gastas hoy en luz y gas con la herramienta de costo de servicios.

Haz la cuenta con tus númerosCosto de luz y gas

Fannie Mae: de HomeStyle Energy a HomeStyle Refresh

Si buscas el programa HomeStyle Energy, ya no lo vas a encontrar con ese nombre. En la Guía de Venta de Fannie Mae publicada el 7 de octubre de 2026, la sección donde estaba se llama HomeStyle Refresh Mortgages, y la dirección anterior avisa que el contenido se movió.²

Qué es HomeStyle Refresh. Es una opción de Fannie Mae, para préstamos convencionalespréstamo convencionalUn préstamo convencional es cualquier hipoteca que no está asegurada ni garantizada por el gobierno federal: no es FHA, ni VA, ni USDA. El riesgo lo asume el prestamista o las empresas que compran los préstamos (Fannie Mae y Freddie Mac). Cuando el monto está dentro del límite de préstamo conforme se le llama "conforme"; si lo supera, es un préstamo "jumbo". Suele pedir un puntaje de crédito más alto que un préstamo FHA y, si tu pago inicial es menor del 20% del precio, normalmente te exigen un seguro hipotecario privado (PMI) hasta que acumules suficiente valor en la casa.Ver la definición completaCerrar, que suma mejoras pequeñas a una casa existente: eficiencia de energía o de agua, remediación de asbesto, plomo, moho o radón, protección o reparación por desastres, y también remodelar cocinas o baños o agregar una unidad accesoria. Se puede usar con HomeReady, con ayuda para el pago inicial o con fideicomisos de tierras. Sirve para propiedades existentes de una a cuatro unidades y para casas prefabricadas si las mejoras no son estructurales.²

Los límites. No hay mínimo. El máximo para renovar es el 15% del valor de la casa “una vez terminada”, en una compra o en un refinanciamiento con retiro limitado de efectivo. Las mejoras deben terminarse a más tardar 180 días después de firmar el pagaré, y el prestamista puede adelantar hasta el 50% del costo al cierre. Hace falta un avalúo con inspección por dentro y por fuera y, al final, una certificación de que la obra se terminó.²

Si tienes un préstamo PACE. Un refinanciamiento con retiro limitado de efectivo puede pagar un préstamo PACEpréstamo PACEUn préstamo PACE es un financiamiento para reparaciones o mejoras de la casa, como mejoras de eficiencia energética, que pagas por medio de tu impuesto a la propiedad. Según la CFPB, el pago se suma a tu factura de impuestos cada año hasta que lo terminas de pagar, y si no pagas te arriesgas a perder la casa en una venta por impuestos. La mayoría de los prestamistas no refinancia tu hipoteca ni le presta a un comprador si la casa tiene un PACE pendiente. Bajo la Regulación Z, el prestamista debe evaluar si puedes pagarlo, y un préstamo PACE no puede ser una hipoteca calificada.Ver la definición completaCerrar u otra deuda que pagó mejoras de energía. Si el préstamo junta mejoras nuevas y esa deuda, el total no puede pasar del 15%.²² La guía de paneles solares y préstamos PACE explica por qué esa deuda puede ser un problema.

FHA EEM y Fannie Mae HomeStyle Refresh

Préstamo FHA

FHA EEM

• Solo mejoras rentables según una auditoría
• Tope: el menor entre el costo y el 5% de un valor de referencia
• Tus relaciones de deuda se calculan sin el paquete
• 90 días para instalar, fuera del 203(k)

Préstamo convencional

Fannie Mae HomeStyle Refresh

• Energía, agua, desastres, cocinas, baños y ADU
• Hasta 15% del valor terminado, sin mínimo
• Puede pagar un préstamo PACE en un refinanciamiento
• 180 días para terminar la obra

Pide a tu prestamista las dos opciones por escrito y compara el pago mensual.

Con VA. Si tienes un préstamo VA, el reglamento permite que el pago de un IRRRL suba si el aumento viene de incluir mejoras de eficiencia energética.³ La guía del cargo de financiamiento de VA y el IRRRL explica ese refinanciamiento.

Cómo sumar mejoras de energía a tu préstamo

1. 1. Junta tus facturas de energía

   Antes de la auditoría

   Te ayudan a ver dónde gastas más y a comparar con lo que estima el evaluador.

2. 2. Pide una auditoría de toda la casa

   Antes de solicitar el préstamo

   Con un evaluador de BPI, de RESNET o uno que cumpla las reglas de tu estado.¹

3. 3. Elige las mejoras rentables

   Con el reporte

   Solo la parte que ahorra más de lo que cuesta se puede financiar con FHA.¹

4. 4. Pide la EEM o HomeStyle Refresh a tu prestamista

   Al solicitar

   Pregunta por el tope de cada opción y cómo cambia tu pago.¹

5. 5. Instala a tiempo

   Después del cierre

   90 días con la EEM de FHA, 180 con HomeStyle Refresh.¹

Si este es tu caso

Compras tu primera casa y es vieja

Una EEM de FHA suma mejoras rentables sin cambiar las relaciones de deuda con que te aprueban.¹

Ya tienes casa y quieres refinanciar

La EEM de FHA sirve en un refinanciamiento sin retiro de efectivo; HomeStyle Refresh, en uno con retiro limitado.¹²

Tienes préstamo VA

Puedes sumar mejoras de energía a un IRRRL, aunque el pago suba.³

Tu presupuesto es muy justo

Primero revisa la ayuda gratis de climatización; endeudarte sube tu pago mensual.¹

Tu casa se dañó en un desastre

HomeStyle Refresh incluye reparaciones por desastres y mejoras de resistencia.²

Preguntas para el evaluador y el prestamista

Llegar con preguntas claras te ayuda a no pagar por mejoras que no te convienen.

Al evaluador de energía:

• ¿Qué certificación tiene: BPI, RESNET u otra que pida tu estado? Esa credencial debe aparecer en el reporte.¹
• ¿Cuánto ahorra cada mejora al año y cuánto dura? Con eso se decide si es rentable.¹
• ¿Qué mejoras recomienda primero si el dinero no alcanza para todas?

Al prestamista:

• ¿Ofrece la EEM de FHA, HomeStyle Refresh o las dos?
• ¿Cuál es el tope del paquete de energía en mi caso y cuánto sube mi pago mensual?¹
• ¿Quién paga la inspección de la obra y cuándo se libera el dinero?¹²
• ¿Qué pasa si el contratista no termina a tiempo?

Errores que salen caros

• Error: Usar una auditoría de hace más de cuatro meses.

  Mejor: Para FHA, el reporte no puede tener más de 120 días.¹

• Error: Incluir mejoras que no se pagan solas.

  Mejor: FHA solo financia la parte rentable del paquete.¹

• Error: Dejar la instalación para después.

  Mejor: Con FHA tienes 90 días; si no, el dinero se usa para prepagar el préstamo.¹

• Error: Pedir HomeStyle Energy y rendirte cuando no existe.

  Mejor: Pregunta por HomeStyle Refresh, donde hoy van las mejoras de energía de Fannie Mae.²

• Error: Pensar que te darán efectivo de sobra.

  Mejor: Con la EEM de FHA no recibes efectivo; el sobrante va al saldo.¹

Ayuda gratis y otras opciones

Antes de endeudarte, revisa si calificas para ayuda que no se devuelve. El programa de climatización puede hacer mejoras de energía gratis a hogares que califican, y LIHEAP ayuda a pagar la luz y el gas. Un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD puede comparar contigo las opciones de préstamo, muchas veces gratis o a bajo costo.⁴ La guía de consejeros de vivienda aprobados por HUD explica cómo encontrarlos.

Qué hacer esta semana

1. Junta las facturas de luz y gas de los últimos 12 meses.
2. Busca un evaluador de energía certificado y pide una auditoría de toda la casa.¹
3. Pregunta a dos prestamistas si ofrecen la EEM de FHA o HomeStyle Refresh.¹²
4. Pide que te muestren el pago mensual con y sin las mejoras.¹
5. Anota la fecha límite de la obra: 90 días con FHA o 180 con HomeStyle Refresh.¹²