Préstamo FHA 203(k): comprar y reparar con un solo préstamo

Muchas casas que se pueden pagar necesitan arreglos: un techo viejo, una caldera que no sirve o una cocina sin aparatos. El problema es que el préstamo normal paga la casa, pero no la obra. El préstamo FHA 203(k) junta las dos cosas: un solo préstamo FHApréstamo FHAUn préstamo FHA es una hipoteca que te da un prestamista privado y que asegura la Administración Federal de Vivienda (FHA), una agencia del gobierno de Estados Unidos. Ese seguro protege al prestamista si dejas de pagar; por eso el prestamista puede aceptar un pago inicial (enganche) más bajo y un historial de crédito menos perfecto que en un préstamo convencional. La ley federal fija el pago inicial mínimo en 3.5% del valor de la propiedad y pone un tope al monto del préstamo, el límite FHA, que cambia según el condado. A cambio del seguro pagas una prima de seguro hipotecario.Ver la definición completaCerrar que paga la compra (o el refinanciamiento) y las reparaciones.¹ Esta guía explica los dos tipos, qué paga cada uno, cómo se maneja el dinero de la obra y qué fechas de las reglas de HUD debes conocer.

Lo mínimo en reparaciones del 203(k) Estándar

$5,000¹

Lo máximo en costos de rehabilitación del 203(k) Limitado

$75,000¹

El plazo máximo de la obra en el Estándar y en el Limitado

12 y 9 meses¹

Para qué sirve un 203(k)

Según HUD, el 203(k) se puede usar para:¹

• Comprar y reparar una casa de una a cuatro unidades.
• Reparar la casa que ya tienes y refinanciar lo que debes.
• Reparar el interior de una unidad de condominio, sin las áreas que le tocan a la asociación.

La casa debe estar terminada al menos un año antes de que el prestamista pida el número de caso. Y aquí está una ventaja grande: una casa que no califica para un préstamo FHA normal por problemas de salud o seguridad puede calificar con un 203(k) si la obra corrige esos problemas.¹ También sirve para casas prefabricadas si la obra no toca su estructura, para propiedades de uso mixto con al menos 51% de área de vivienda y para casas de HUD marcadas como elegibles. Si compras una de las casas de HUD, revisa que esté marcada como elegible para 203(k); los inversionistas no pueden usarlo para esas casas.¹

Estándar o Limitado: cuál te toca

Hay dos tipos de 203(k). La diferencia principal es el tamaño de la obra:¹¹

Los dos tipos de 203(k)

Obras grandes

203(k) Estándar

• Desde $5,000 en reparaciones
• Puede incluir cambios estructurales, cimientos y ampliaciones
• Necesita un consultor 203(k) aprobado por FHA
• Hasta 12 meses de obra y hasta cinco desembolsos

Arreglos menores

203(k) Limitado

• Hasta $75,000 en costos de rehabilitación
• Solo reparaciones no estructurales
• No exige consultor, aunque puedes usar uno
• Hasta nueve meses de obra y cuatro desembolsos por contratista

Si la obra toca la estructura, los cimientos o agrega cuartos, es Estándar.

Qué paga el Estándar. Casi todo lo que hace la casa segura, útil y moderna: reparar cimientos y daños estructurales, convertir la casa en una con unidad accesoria (ADU)unidad de vivienda accesoria (ADU)Una unidad de vivienda accesoria (ADU) es un espacio para vivir, aparte de la casa principal, que está en el mismo terreno. Puede estar pegada a la casa, dentro de ella o separada. Según Fannie Mae, debe tener su propia entrada, cocina, área para dormir y baño, y ser más pequeña que la casa principal. Si solo se puede entrar por la casa principal, o si está abierta a ella sin privacidad, no cuenta como ADU. Una segunda cocina sola tampoco la convierte en ADU. Fannie Mae acepta solo una por terreno, y no en casas de dos a cuatro unidades.Ver la definición completaCerrar o en una de dos a cuatro unidades, terminar un ático o un sótano, plomería, calefacción, aire y electricidad, techos, ahorro de energía, accesibilidad para una persona con discapacidad y aparatos de cocina nuevos. Todo debe cumplir los requisitos mínimos de HUD y los códigos locales.¹ Si la casa es de antes de 1978, también puede pagar la estabilización de la pintura con plomo; la guía de plomo, moho y plagas explica ese riesgo.

Qué no paga ninguno. Lujos ni cosas que no quedan fijas: piscinas nuevas, jacuzzis o saunas exteriores, asadores, canchas de tenis, antenas satelitales o glorietas. Una piscina que ya existe sí se puede reparar o quitar.¹

Cuándo el Limitado se queda corto. FHA considera “mayor” una obra que toma más de nueve meses, necesita más de cuatro desembolsos por contratista, requiere un consultor o planos, o te impide vivir en la casa más de 30 días en total. Tampoco paga ampliaciones de cuartos, cimientos ni jardinería. Si tu obra cae ahí, necesitas el Estándar.¹

El consultor, el contratista y el plan de trabajo

En el Estándar, tu prestamista escoge un consultor 203(k) de la lista de FHA. El consultor inspecciona la casa y escribe la descripción del trabajo, reparación por reparación, con su costo. Antes del cierre, el prestamista confirma que contrataste a un contratista calificado que firmó que hará ese trabajo, por ese precio y en ese plazo. Para eso revisa su experiencia, sus referencias, sus licencias y sus fianzas.¹

En el Limitado, tú das el plan de trabajo. Lo puedes hacer tú mismo o con ayuda de un contratista o un consultor, sin formato especial. Cada contratista te da una propuesta por escrito con el costo de cada trabajo, dividido en mano de obra y materiales, y debe decir qué trabajos necesitan permiso de construcciónpermiso de construcción (building permit)Un permiso de construcción (building permit) es la aprobación que da el gobierno local para empezar un proyecto de construcción. No todas las zonas del país lo exigen. Si renuevas con un préstamo FHA 203(k), el programa pide sacar todos los permisos antes de empezar la obra y ponerlos a la vista en el lugar del trabajo. Freddie Mac también recomienda que, antes de empezar una renovación, trabajes con tu contratista para conseguir los permisos que hagan falta.Ver la definición completaCerrar y que las reparaciones no son estructurales. El prestamista revisa que los precios sean normales y puede pedir más estimados.¹

Si haces tú parte del trabajo, puedes firmar un acuerdo de autoayuda, pero no te pagan tu mano de obra.¹

El contrato, el avalúo y cuánto te prestan

El contrato de compra. Debe decir que pediste un 203(k) y que la compra depende de que aprueben el préstamo y de que aceptes las mejoras extra que pida el prestamista. Además, el prestamista te da el formulario HUD-92700-A, que explica tus responsabilidades.¹

El avalúoavalúoEl avalúo (en algunos países, tasación) es un documento escrito que da la opinión de un valuador profesional sobre cuánto vale una propiedad. El prestamista lo pide antes de aprobar la hipoteca, porque la casa es la garantía del préstamo y no quiere prestar más de lo que vale. Si el avalúo sale por debajo del precio que acordaste, el banco calcula el préstamo sobre el valor menor y tendrás que cubrir la diferencia, renegociar el precio o retirarte si tu contrato lo permite. El avalúo no es lo mismo que la inspección: mide valor, no el estado de la casa.Ver la definición completaCerrar. Siempre se necesita un avalúo de un tasador de la lista de FHA que diga cuánto valdrá la casa después de las mejoras. El prestamista también calcula el valor de la casa en su estado actual; en una compra, es el menor entre el precio (menos incentivos del vendedor) y el valor actual del avalúo, si se pidió.¹

El préstamo máximo. En una compra, FHA asegura el menor de estos montos: el porcentaje de préstamo-valor de FHA aplicado al menor entre el valor actual más los costos de la obra y el 110% del valor después de las mejoras (100% en condominios), o los límites de préstamo de FHA.¹ Si la obra cuesta más de lo que sube el valor de la casa, el préstamo puede no alcanzar. La guía de qué pasa si el avalúo sale bajo explica las opciones.

Las reservas del Estándar. Según la edad de la casa, el préstamo incluye una reserva de contingencia para sorpresas, de 10% a 20% del costo de la obra; es obligatoria en casas de 30 años o más, y en casas más nuevas con daño de termitas. También puede incluir hasta 12 meses de pagos de la hipoteca si no puedes vivir en la casa durante la obra.¹

Ejemplo con números reales

Una casa de más de 30 años con techo y plomería viejos

Un ejemplo en palabras, no un caso real, de cómo se arma un 203(k) Estándar.

La casa

Tiene más de 30 años, así que la reserva de contingencia es obligatoria

La obra

Techo, plomería y cocina; el consultor escribe el trabajo y su costo

La reserva

Entre 10% y 20% del costo de la obra, para sorpresas

Si no pueden vivir ahí

El préstamo puede incluir hasta 12 meses de pagos de la hipoteca

El plazo

Hasta 12 meses para terminar, desde que se financia el préstamo

Las reglas del ejemplo vienen del Manual 4000.1 de HUD.¹¹ Calcula tu pago mensual con tus números.

Haz la cuenta con tus númerosCalculadora de hipoteca

Cómo se paga la obra: la cuenta y los desembolsos

Al cerrar, el dinero de la obra no te lo dan a ti. Va a una cuenta de depósito (escrowcuenta de depósito en garantía (escrow)Una cuenta de depósito en garantía, conocida casi siempre por su nombre en inglés, escrow, es una cuenta que abre tu prestamista para pagar ciertos gastos de la propiedad en tu nombre, sobre todo el impuesto a la propiedad y el seguro de la casa. El dinero sale de una parte de tu pago mensual: cada mes aportas una fracción y el administrador del préstamo paga las facturas cuando vencen. Por eso tu cuota es más alta que solo principal e intereses, y puede cambiar cuando suben los impuestos o la prima del seguro. La palabra también se usa para el periodo entre la oferta y el cierre.Ver la definición completaCerrar) que paga intereses, y esos intereses son tuyos. El prestamista paga solo trabajo terminado que cumple los códigos, con sus permisos e inspecciones, y pide renuncias de gravamenrenuncia de gravamen (lien waiver)Una renuncia de gravamen (lien waiver) es un documento en el que un contratista, subcontratista o proveedor de materiales dice que ya le pagaron y renuncia a su derecho de poner un gravamen sobre tu casa para cobrar ese trabajo. La CFPB recomienda pedírsela a tus contratistas al empezar y en cada etapa de una reparación. En Texas, la ley dice que la renuncia solo vale si sigue en lo esencial uno de los formularios oficiales y la firma quien reclama el pago. La renuncia condicional vale cuando el banco paga el cheque, y nadie puede exigir una renuncia incondicional sin haber pagado esa cantidad.Ver la definición completaCerrar para que nadie reclame la casa por falta de pago. Retiene el 10% de cada pago hasta el final, libera el dinero dentro de cinco días hábiles y hace los cheques a tu nombre y al del contratista, salvo que autorices por escrito pagarle directo.¹

Cuántos desembolsos. En el Estándar, hasta cinco: cuatro intermedios y uno final. En el Limitado, hasta cuatro por contratista: el inicial al cierre, no más de dos intermedios y el final. Si la obra del Limitado cuesta $15,000 o menos, bastan los recibos o una carta tuya de que se terminó; si cuesta más, hace falta una inspección.¹

Lo que cambió en 2026. Antes, el Limitado permitía solo dos desembolsos. La carta ML 2026-06, del 23 de junio de 2026 y con efecto inmediato, lo subió a cuatro por contratista. La misma carta recuerda que en 2024 el máximo del Limitado subió de $35,000 a $75,000 y el plazo de seis a nueve meses.²

El plazo de la obra. Empieza cuando se financia el préstamo: hasta 12 meses en el Estándar y nueve en el Limitado. La obra debe empezar dentro de 30 días y no puede pararse más de 30 días seguidos; si no, el prestamista puede considerar el préstamo en incumplimiento. Si necesitas más tiempo, pide una extensión con documentos; solo te la dan si tus pagos están al día. Si sobra dinero de la obra y no estás atrasado, se aplica a tu saldo.¹

Del sueño a la obra terminada

1. 1. Busca un prestamista que haga 203(k)

   Antes de ofertar

   Pregunta si ofrece el Estándar, el Limitado o los dos, y cuánto cobra.¹

2. 2. Agrega la cláusula 203(k) al contrato

   Al ofertar

   La compra debe depender de que aprueben el préstamo y de que aceptes las mejoras.¹

3. 3. Arma el plan y los estimados

   Antes del avalúo

   Con un consultor en el Estándar, o con tu plan y las propuestas de los contratistas en el Limitado.¹

4. 4. Espera el avalúo después de las mejoras

   Durante la aprobación

   Define cuánto te pueden prestar.¹

5. 5. Empieza la obra a tiempo

   Dentro de 30 días del cierre

   Si la obra se para más de 30 días seguidos, el préstamo puede caer en incumplimiento.¹

6. 6. Pide cada desembolso con trabajo terminado

   Durante la obra

   El prestamista retiene el 10% de cada pago hasta el final.¹

Si este es tu caso

Encontraste una casa barata que necesita mucho

Si tiene problemas de seguridad que la sacan de FHA normal, un 203(k) puede corregirlos.¹

Quieres un cuarto o una unidad para tus papás

Agregar una ADU o convertir la casa en varias unidades es obra del Estándar, no del Limitado.¹

Necesitas rampas o un baño accesible

La accesibilidad para personas con discapacidad está entre las mejoras que paga el 203(k).¹

Ya tienes casa y quieres arreglarla

El 203(k) también sirve para reparar y refinanciar lo que debes.¹

Piensas hacer tú parte del trabajo

Puedes, con un acuerdo de autoayuda, pero el préstamo solo paga los materiales.¹

Errores que salen caros

• Error: Elegir el Limitado para una obra que toca la estructura.

  Mejor: Cimientos, ampliaciones y cambios estructurales son del Estándar.¹

• Error: Pagarle al contratista por adelantado fuera de la cuenta.

  Mejor: El préstamo paga solo trabajo terminado, con retención del 10% hasta el final.¹

• Error: Dejar que la obra se pare un mes o más.

  Mejor: Si se para más de 30 días seguidos, el prestamista puede considerar el préstamo en incumplimiento.¹

• Error: Atrasarte en la hipoteca durante la obra.

  Mejor: Sin pagos al día, el prestamista no puede darte una extensión de plazo.¹

• Error: Planear una piscina nueva o un jacuzzi con el préstamo.

  Mejor: HUD no paga lujos; enfoca la obra en seguridad, sistemas y lo que sube el valor.¹

Ayuda gratis y otras opciones

Un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD puede revisar contigo si un 203(k) te conviene y comparar ofertas de prestamistas, muchas veces gratis o a bajo costo.³ La guía de consejeros de vivienda aprobados por HUD explica cómo encontrarlos. Si tu meta es bajar la factura de luz y gas, el 203(k) se puede combinar con una hipoteca de eficiencia energética, y en el Limitado esas mejoras pueden ir aparte del límite de $75,000.¹ La guía de hipotecas de eficiencia energética lo explica. Y para ver cuánto pagarías al mes, usa la calculadora de hipoteca.

Qué hacer esta semana

1. Pide a dos o tres prestamistas que te digan si hacen 203(k) Estándar, Limitado o los dos.¹
2. Haz una lista de las reparaciones y marca cuáles tocan la estructura.¹
3. Pide propuestas por escrito a contratistas con licencia, con mano de obra y materiales por separado.¹
4. Revisa con tu agente que el contrato tenga la cláusula 203(k).¹
5. Pregunta a tu prestamista qué versión del manual de FHA aplica a tu préstamo.¹