Qué verificamos en «Préstamo FHA 203(k): comprar y reparar con un solo préstamo»

Afirmaciones y dónde las comprobamos

Las afirmaciones con reglas, cifras o fechas, con el lugar exacto de la fuente y la fecha en que las comprobamos.

1. Según el Manual 4000.1 de HUD, en la versión emitida el 12 de agosto de 2026, las fechas de efecto aparecen al final de los títulos de cuarto nivel, entre paréntesis, y la sección del Programa de Seguro Hipotecario de Rehabilitación 203(k) lleva la fecha 11/10/2026 (10 de noviembre de 2026).

   Fuentes 1 · Handbook 4000.1, transmittal 'Issued: August 12, 2026'; 'Effective Date: Multiple; See Below'; User Quick Guide: 'Effective dates are shown at the end of heading titles, at the 4th level (e.g., I.A.1.a) in parentheses'; II.A.8.a '203(k) Rehabilitation Mortgage Insurance Program (11/10/2026)', p. 390 · Comprobado el 31 de octubre de 2026

2. Según el Manual 4000.1 de HUD, el programa 203(k) sirve para rehabilitar una estructura existente de una a cuatro unidades, para rehabilitarla y refinanciar la deuda que tiene, para comprarla y rehabilitarla, o para rehabilitar el interior de una unidad de condominio elegible; hay dos tipos: el 203(k) Estándar, que puede usarse para remodelaciones y reparaciones, con un costo mínimo de $5,000 en reparaciones y el uso obligatorio de un consultor 203(k); y el 203(k) Limitado, solo para remodelaciones menores y reparaciones no estructurales, sin consultor obligatorio y con costos totales de rehabilitación que no pueden pasar de $75,000; ese límite se evalúa cada año.

   Fuentes 1 · Handbook 4000.1, II.A.8.a.i, p. 390: 'rehabilitate an existing one- to four-unit Structure'; 'rehabilitate such a Structure and refinance outstanding indebtedness'; 'purchase and rehabilitate a Structure'; 'rehabilitate the interior space of an eligible Condominium Unit'; '(1) Standard 203(k) ... There is a minimum repair cost of $5,000 and the use of a 203(k) Consultant is required'; '(2) Limited 203(k) ... minor remodeling and nonstructural repairs ... does not require the use of a 203(k) Consultant'; 'The total rehabilitation costs must not exceed $75,000'; 'will be evaluated on an annual basis' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

3. Según el Manual 4000.1, la propiedad debe ser existente y haber estado terminada al menos un año antes de la fecha en que se asigna el número de caso; una propiedad que no califica para un préstamo FHA normal por problemas de salud, seguridad o protección puede calificar con un 203(k) si la obra corrige esos problemas; se pueden financiar estructuras de una a cuatro unidades, unidades de condominio, casas prefabricadas si la obra no afecta su estructura, propiedades de uso mixto con al menos 51% de área residencial y casas de HUD marcadas como elegibles para 203(k); y los inversionistas que compran casas de HUD no pueden usar el 203(k).

   Fuentes 1 · Handbook 4000.1, II.A.8.a.iii, pp. 391–392: 'completed for at least one year prior to the case number assignment date'; 'A Property that is not eligible for a 203(b) Mortgage due to health and safety or security issues may be eligible under 203(k)'; 'a one- to four-unit Single Family Structure, including a Condominium Unit'; 'Manufactured Housing where the rehabilitation does not affect the structural components'; '51 percent of the Gross Building Area (GBA) is for residential use'; 'a HUD Real Estate Owned (REO) Property'; 'Investor purchases of HUD REO Properties are not eligible for 203(k) financing' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

4. Según el Manual 4000.1, el 203(k) Estándar pide al menos $5,000 en mejoras elegibles, por ejemplo: convertir una casa de una familia en una con unidad accesoria (ADU) o de dos a cuatro unidades; reparar, reconstruir o elevar los cimientos; reparar daños estructurales, hacer ampliaciones y terminar áticos o sótanos; eliminar peligros de salud y seguridad; reparar o reemplazar plomería, calefacción, aire acondicionado y electricidad; techos; mejoras de ahorro de energía; accesibilidad para personas con discapacidad; aparatos de cocina y lavadora o secadora nuevos; y estabilizar la pintura con plomo en casas construidas antes de 1978; todas las mejoras deben cumplir los requisitos mínimos de HUD y los códigos de construcción locales.

   Fuentes 1 · Handbook 4000.1, II.A.8.a.vi(A), pp. 394–395: 'The Standard 203(k) requires a minimum of $5,000 in eligible improvements'; 'converting a one-family Structure to a one-family Structure with an ADU, two-, three-, or four-family Structure'; 'repairing, reconstructing, or elevating an existing foundation'; 'making structural alterations'; 'eliminating health and safety hazards'; 'repairing/replacing plumbing, heating, AC, and electrical systems'; 'making energy conservation improvements'; 'creating accessibility for persons with disabilities'; 'installing a new refrigerator, cooktop, oven, dishwasher, built-in microwave oven, and washer/dryer'; 'lead-based paint stabilization costs, if the Structure was built before 1978'; '(2)(a) All improvements to existing Structures must comply with HUD's MPR and meet or exceed local building codes' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

5. Según el Manual 4000.1, el dinero del 203(k) no puede pagar artículos de lujo, mejoras que no quedan como parte permanente de la propiedad ni mejoras solo para uso comercial, como piscinas nuevas (una piscina existente sí se puede reparar), jacuzzis o saunas exteriores, asadores o chimeneas exteriores, canchas de tenis, antenas satelitales, murales o glorietas.

   Fuentes 1 · Handbook 4000.1, II.A.8.a.vi(B), p. 396: 'may not be used to finance costs associated with the purchase or repair of any luxury item, any improvement that does not become a permanent part of the subject Property, or improvements that solely benefit commercial functions'; 'swimming pools (existing in-ground swimming pools can be repaired)'; 'an exterior hot tub, spa, whirlpool bath, or sauna'; 'barbecue pits, outdoor fireplaces or hearths'; 'tennis courts'; 'satellite dishes'; 'photo murals'; 'gazebos' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

6. Según el Manual 4000.1, en el 203(k) Estándar el prestamista escoge un consultor 203(k) aprobado por FHA de su lista; el consultor inspecciona la propiedad y prepara la descripción del trabajo (Work Write-Up), con cada reparación y sus especificaciones, y el estimado de costos de cada una; antes del cierre, el prestamista debe confirmar que se contrató a un contratista calificado que se comprometió por contrato a hacer ese trabajo por ese costo y en ese plazo, revisando sus credenciales, experiencia, referencias, licencias y fianzas; y si haces tú parte del trabajo, no te pueden pagar tu mano de obra.

   Fuentes 1 · Handbook 4000.1, II.A.8.a.vi(C) y (H)(1), pp. 396–399: 'The Mortgagee must select an FHA-approved 203(k) Consultant from the FHA 203(k) Consultant Roster'; 'The Consultant must inspect the Property and prepare the Work Write-Up and Cost Estimate'; 'identifies each Work Item to be performed and the specifications'; 'The Borrower must not be reimbursed for labor costs'; 'a qualified general or specialized contractor has been hired and, by contract, has agreed to complete the work described in the Work Write-Up for the amount of the Cost Estimate and within the allotted time frame'; 'credentials, work experience and client references'; 'licensing and bonding requirements' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

7. Según el Manual 4000.1, en el 203(k) Estándar la reserva de contingencia es dinero apartado para costos que no se esperaban, calculado como un porcentaje del costo de las reparaciones: en estructuras de menos de 30 años es obligatoria (de 10% a 20%) si hay daño de termitas y, si no, es opcional hasta 20%; en estructuras de 30 años o más es obligatoria de 10% a 20%, o de 15% a 20% si los servicios no funcionan; puedes poner tú ese dinero; y el prestamista puede incluir una reserva para pagar hasta 12 meses de la hipoteca mientras no se pueda vivir en la casa.

   Fuentes 1 · Handbook 4000.1, II.A.8.a.vi(E)–(F), pp. 397–398: 'Contingency Reserve refers to funds that are set aside to cover unforeseen project costs'; 'For Structures with an actual age of less than 30 years: Required when evidence of termite damage 10% 20%; Discretionary No Minimum 20%'; 'For Structures with an actual age of 30 years or more: Required 10% 20%; Required when utilities are not operable ... 15% 20%'; 'The Borrower may provide their own funds'; 'A Mortgagee may establish a financeable Mortgage Payment Reserve, not to exceed 12 months of Mortgage Payments' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

8. Según el Manual 4000.1, el 203(k) Limitado no puede pagar rehabilitaciones o remodelaciones mayores; FHA considera mayor una reparación si se espera que tome más de nueve meses, si necesita más de cuatro desembolsos por contratista, si las reparaciones que pide el avalúo necesitan un consultor o planos, o si impide vivir en la casa más de 30 días en total; tampoco paga, entre otras cosas, convertir la casa en varias unidades, reparar cimientos, cambios estructurales o ampliaciones de cuartos, jardinería ni artículos de lujo; sí paga, por ejemplo, plomería, calefacción y electricidad, techos que no afectan la estructura, ahorro de energía, accesibilidad y aparatos de cocina.

   Fuentes 1 · Handbook 4000.1, II.A.8.a.vii(A)–(B), pp. 399–401: 'The Limited 203(k) may only be used for minor remodeling and nonstructural repairs'; 'expected to require more than nine months to complete'; 'require more than four draws per contractor'; 'necessitate a Consultant to develop a specification of repairs/Work Write-Up'; 'require plans or architectural exhibits'; 'prevents the Borrower from occupying the Property for more than a total of 30 Days'; 'repairing, reconstructing or elevating an existing foundation'; 'room additions'; 'landscaping and site improvements'; 'repairing/replacing plumbing, heating, AC, and electrical systems'; 'making energy conservation improvements' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

9. Según el Manual 4000.1, en el 203(k) Limitado tú le das al prestamista un plan de trabajo, que puedes hacer tú mismo o con ayuda de un contratista o un consultor, sin formato obligatorio; usas uno o más contratistas con licencia y fianza si tu localidad las pide, que dan una propuesta por escrito y un estimado de costos de cada reparación, dividido en mano de obra y materiales, que diga qué trabajos necesitan permiso y que las reparaciones no son estructurales; y el prestamista revisa si los precios están dentro de lo usual y puede pedir más estimados.

   Fuentes 1 · Handbook 4000.1, II.A.8.a.vii(C) y (H), pp. 401–404: 'The Borrower must submit a Work Plan to the Mortgagee and use one or more contractors'; 'The contractors must be licensed and bonded if required by the local jurisdiction'; 'determine if they fall within the usual and customary range'; 'The Mortgagee may require the Borrower to provide additional Cost Estimates'; 'The Borrower may develop the work plan themselves or engage an outside party'; 'There is no required format for the work plan'; 'The written proposal must indicate Work Items that require permits and state that repairs are nonstructural'; 'broken down by labor and materials' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

10. Según el Manual 4000.1, el prestamista debe darte el formulario HUD-92700-A, 203(k) Borrower's Acknowledgement; y en los dos tipos de 203(k), el contrato de compra debe decir que pediste un préstamo 203(k) y que la compra depende de que aprueben el préstamo y de que aceptes las mejoras adicionales que pida el prestamista.

    Fuentes 1 · Handbook 4000.1, II.A.8.a.iv, p. 393: 'The Mortgagee must provide the Borrower with the form HUD-92700-A, 203(k) Borrower's Acknowledgement'; vi(H)(4) y vii(H)(3): 'the sales contract includes a provision that the Borrower has applied for Section 203(k) financing, and that the contract is contingent upon mortgage approval and the Borrower's acceptance of additional required improvements as determined by the Mortgagee' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

11. Según el Manual 4000.1, el prestamista debe establecer un valor ajustado en su estado actual y un valor después de las mejoras; siempre se necesita un avalúo de un tasador de la lista de FHA para el valor después de las mejoras; en una compra, el valor ajustado actual es el menor entre el precio menos los incentivos y el valor actual del avalúo, si se pidió; y el préstamo máximo en una compra es el menor entre el porcentaje de préstamo-valor que corresponde multiplicado por el menor de dos montos (el valor ajustado actual más los costos de reparación, cargos y reservas que se pueden financiar, o el 110% del valor después de las mejoras, 100% en condominios) y los límites de préstamo de FHA.

    Fuentes 1 · Handbook 4000.1, II.A.8.a.viii(A), p. 404: 'The Mortgagee must establish both an Adjusted As-Is Value and an After Improved Value'; 'An appraisal by an FHA Roster Appraiser is always required to establish the After Improved Value'; '(a) Purchase Transactions ... the lesser of: the purchase price less any inducements to purchase; or the As-Is Property Value'; ix, p. 406: 'The maximum mortgage amount that FHA will insure on a 203(k) purchase is the lesser of'; '110 percent of the After Improved Value (100 percent for condominiums)'; 'the Nationwide Mortgage Limits' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

12. Según el Manual 4000.1, el plazo para terminar las reparaciones no puede pasar de 12 meses en el 203(k) Estándar ni de nueve meses en el Limitado; empieza cuando se financia el préstamo; si la obra no termina a tiempo, puedes pedir una extensión con documentos, y el prestamista la puede dar solo si tus pagos están al día o cumples un plan de pagos; el prestamista puede considerar el préstamo en incumplimiento si la obra no empieza dentro de 30 días del desembolso, si se para más de 30 días seguidos o si no termina en el plazo; y si no estás atrasado en los pagos, el dinero de rehabilitación que no se use se aplica al saldo del préstamo.

    Fuentes 1 · Handbook 4000.1, II.A.8.a.xv(C)(1), p. 414: 'time frame for completion of repairs not to exceed 12 months'; 'not to exceed nine months'; xvii(A)–(C), pp. 414–415: 'The rehabilitation period starts when the Mortgage is funded'; 'the Borrower may request an extension of time'; 'only if the Mortgage Payments are current or the Borrower is complying with the terms of the forbearance'; 'has not started within 30 Days of the Disbursement Date'; 'ceases for more than 30 consecutive Days'; 'the Mortgagee must apply any unused rehabilitation funds toward the principal amount' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

13. Según el Manual 4000.1, al cerrar, el dinero de la rehabilitación, incluida la reserva de contingencia, va a una cuenta de depósito (escrow) que paga intereses, y esos intereses son tuyos; el prestamista solo libera dinero por trabajo ya terminado que cumple las leyes y los códigos, con permisos e inspecciones; pide renuncias de gravamen (lien waivers); retiene el 10% de cada desembolso, salvo excepciones; libera el dinero dentro de cinco días hábiles después de recibir una solicitud completa; y emite los cheques a nombre tuyo y del contratista, salvo que autorices por escrito pagarle directo al contratista.

    Fuentes 1 · Handbook 4000.1, II.A.8.a.xviii, pp. 416–419: 'place all proceeds designated for the rehabilitation, including the Contingency Reserve ... in an interest-bearing escrow account'; 'must pay the net income earned by the rehabilitation escrow account to the Borrower'; 'The Mortgagee may release funds only when repairs and improvements per the draw request ... meet all federal, state, and local laws, codes and ordinances, including any required permits and inspections'; 'Lien Waiver'; '(c) The Mortgagee must hold back 10 percent of each draw request'; '(d) ... within five business days after receipt of a properly executed draw request'; 'must issue checks to both the Borrower and contractors as co-payees, unless the Borrower provides written authorization' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

14. Según el Manual 4000.1, en el 203(k) Estándar el prestamista puede aprobar hasta cinco solicitudes de desembolso (cuatro intermedias y una final), y cada una puede tener varios pagos; en el 203(k) Limitado, hasta cuatro por contratista (la inicial al cierre, no más de dos intermedias y la final), cada una con hasta dos pagos; si el costo total de las reparaciones del Limitado es de $15,000 o menos, basta con recibos del contratista o una carta tuya que diga que se terminó, y si pasa de $15,000, el prestamista debe hacer o pedir una inspección.

    Fuentes 1 · Handbook 4000.1, II.A.8.a.xviii(C)(1)(d)(i)–(ii), pp. 419–420: 'The Mortgagee may approve a maximum of five draw requests (four intermediate and one final)'; 'Each draw may include multiple disbursements'; 'a maximum of four draw requests per contractor or the Borrower (if acting as the contractor)'; 'the initial draw at closing, no more than two intermediate draws during the rehabilitation process, and release of the final draw'; 'up to two separate disbursements'; 'Total Repair Costs Less Than or Equal to $15,000 ... contractor's receipts or a signed Borrower's Letter of Completion'; 'Total Repair Costs Exceeding $15,000 ... performing an inspection or by obtaining an inspection by a third party' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

15. Según la carta ML 2026-06 de HUD, del 23 de junio de 2026 y con efecto inmediato, FHA subió el máximo de desembolsos del 203(k) Limitado a cuatro por contratista, porque el límite anterior de dos no encajaba con los costos más altos permitidos; la carta recuerda que la ML 2024-13 (9 de julio de 2024) subió el máximo del Limitado de $35,000 a $75,000 y el plazo de seis a nueve meses; y no cambió el número de desembolsos del Estándar, pero aclaró que cada uno puede tener varios pagos.

    Fuentes 2 · Mortgagee Letter 2026-06 (June 23, 2026): 'Effective Date The provisions of this ML are effective immediately'; 'On July 9, 2024, FHA increased the maximum rehabilitation amount under the Limited 203(k) program from $35,000 to $75,000 and extended the rehabilitation period from six months to nine months through ML 2024-13'; 'the two-draw limit does not align with the higher total rehabilitation costs'; 'allow a maximum of four draws per contractor'; 'While FHA has not increased the number of allowable draws under the Standard 203(k) program, FHA is clarifying that multiple disbursements per draw are allowed' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

16. Según el Manual 4000.1, el 203(k) se puede combinar con una hipoteca de eficiencia energética (EEM); el costo de esas mejoras se calcula aparte; el préstamo base no puede pasar del 110% del valor después de las mejoras (100% en condominios); y en el 203(k) Limitado, los costos de las mejoras de energía pueden sumarse aparte del límite de $75,000.

    Fuentes 1 · Handbook 4000.1, II.A.8.a.i(B), p. 391: 'Energy Efficient Mortgages'; xi, p. 407: 'The Mortgagee must calculate the maximum mortgage amount without factoring in the cost of Energy Efficient Mortgage (EEM) items'; 'The Base Loan Amount may not exceed 110 percent of the After Improved Value of the Property (100 percent for condominiums)'; 'For Limited 203(k) transactions, the costs for energy improvements can be in addition to the $75,000 limit on total rehabilitation costs' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

17. Según la CFPB, las agencias de consejería de su lista están aprobadas por HUD y pueden darte consejo independiente sobre si unas condiciones de préstamo te convienen según tus metas y tu situación, muchas veces a bajo costo o gratis.

    Fuentes 3 · Find a housing counselor: 'approved by the U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), and they can offer independent advice about whether a particular set of mortgage loan terms is a good fit based on your objectives and circumstances, often at little or no cost to you' · Comprobado el 31 de octubre de 2026