Casas de HUD y Good Neighbor Next Door: cómo comprarlas

Cuando un préstamo asegurado por FHA termina en una ejecución hipotecariaejecución hipotecaria (foreclosure)La ejecución hipotecaria, casi siempre llamada foreclosure, es el proceso por el cual el prestamista o el administrador del préstamo recupera la propiedad cuando el dueño deja de pagar la hipoteca. Las reglas y los plazos dependen de cada estado; en todos hay avisos previos y, en general, tiempo para ponerse al día o pedir una alternativa, como un plan de pagos o una modificación del préstamo. Si te atrasas, llama pronto a tu administrador y a una agencia de consejería aprobada por HUD: la consejería sobre foreclosure es gratuita y existe para eso.Ver la definición completaCerrar, la casa puede pasar a manos de FHA, que es parte de HUD.⁴ HUD la vuelve a vender, y esas son las “casas de HUD” que ves en el sitio HUD Homestore. Se venden con reglas propias. Esta guía explica cómo se hace una oferta, qué prioridad tienes si vas a vivir en la casa y cómo funciona el descuento Good Neighbor Next Door para algunos trabajadores.¹³

La prioridad para quien va a vivir en la casa antes que los inversionistas, en casas con préstamo asegurado

Hasta 30 días¹

El descuento de Good Neighbor Next Door sobre el precio de lista

50%³

El tiempo que debes vivir en la casa con ese descuento

36 meses³

Cómo se vende una casa de HUD

HUD vende sus casas una por una, por medio de corredores de bienes raíces locales. Por lo general las vende en su condición actual (as-is), sin reparaciones ni garantías.¹ Eso quiere decir que, si el techo gotea o falta la estufa, el arreglo es tuyo después de comprar.

Para ofertar necesitas un corredor de bienes raíces registrado con HUD. HUD Homestore tiene un buscador para encontrar uno cerca.⁴ Tu agente presenta la oferta en el sistema de HUD, junto con el depósito de buena fedepósito de garantía (earnest money)El depósito de garantía o de buena fe (earnest money) es el dinero que el comprador entrega al firmar el contrato de compra para demostrar que su oferta va en serio. No se lo queda el vendedor: normalmente lo guarda un tercero neutral (la compañía de título o un agente de cierre) y en el cierre se aplica a tu pago inicial o a los costos de cierre. Si te retiras por una razón que el contrato permite, por ejemplo una contingencia de inspección o de financiamiento, te lo devuelven; si te retiras sin razón válida, puedes perderlo.Ver la definición completaCerrar.

El periodo de ofertas por lo general dura 10 días, aunque HUD lo puede cambiar. Al final, HUD acepta la oferta que le deja más dinero neto, con prioridad para quien va a vivir en la casa.¹ El dinero neto es tu precio menos los costos de cierre que le pides a HUD que pague y la comisión del corredor. Por eso una oferta con precio un poco más alto, pero sin pedir ayuda con los costos, puede ganar.¹

Quién puede comprar. Cualquier persona puede ofertar, sin importar su raza, color, religión, sexo, origen nacional, situación familiar, edad o discapacidad. Hay pocas excepciones, como el dueño anterior que no vivía en la casa y dejó de pagar el préstamo.²

La prioridad si vas a vivir en la casa

Si la casa se ofrece con préstamo asegurado, HUD da prioridad a los compradores que van a vivir en ella durante un periodo de hasta 30 días, antes que a los inversionistas.¹ Para eso, tu oferta debe decir que vas a vivir en la casa. Si no lo dice, HUD la trata como oferta de inversionista.¹

Esa prioridad te da otras ventajas:

• Ayuda con costos. Si lo pides en tu oferta, HUD puede pagar todo o parte de tus costos de financiamiento y cierre, hasta un porcentaje que fija para la zona. A los inversionistas no les da esa ayuda.¹
• Empates. Si tu oferta y la de un inversionista son idénticas, HUD elige la tuya.¹

El depósito. Si el precio es de $50,000 o menos, el depósito es de $500. Si es mayor, lo fija la oficina local de HUD, entre $500 y $2,000. Se te acredita al cierre si ganas, se devuelve si pierdes, y lo puedes perder si no cierras la compra.¹ La guía del depósito de buena fe explica cómo proteger ese dinero.

Cómo se financia: el código de FHA del anuncio

Al anunciar la casa, HUD puede indicar si se puede financiar con un préstamo FHApréstamo FHAUn préstamo FHA es una hipoteca que te da un prestamista privado y que asegura la Administración Federal de Vivienda (FHA), una agencia del gobierno de Estados Unidos. Ese seguro protege al prestamista si dejas de pagar; por eso el prestamista puede aceptar un pago inicial (enganche) más bajo y un historial de crédito menos perfecto que en un préstamo convencional. La ley federal fija el pago inicial mínimo en 3.5% del valor de la propiedad y pone un tope al monto del préstamo, el límite FHA, que cambia según el condado. A cambio del seguro pagas una prima de seguro hipotecario.Ver la definición completaCerrar. Fíjate en eso antes de ofertar, porque define qué préstamo puedes usar:²

Las tres formas de financiar una casa de HUD con FHA

Lista para FHA

Asegurada

• La casa cumple los estándares mínimos de FHA
• Puedes usar un préstamo FHA normal
• Igual se vende en su condición actual

Reparaciones pequeñas

Asegurada con cuenta para reparaciones

• Necesita no más de $10,000 en reparaciones para cumplir
• Se abre una cuenta en efectivo para terminar las reparaciones
• El préstamo FHA se aprueba con esa condición

Necesita trabajo

Con préstamo 203(k)

• Para casas que necesitan más arreglos
• Una casa marcada como no asegurable solo se financia con FHA por esta vía
• El préstamo incluye el costo de la obra

Pide a tu prestamista que lea el anuncio contigo antes de hacer la oferta.

Si la casa necesita mucho trabajo, la guía del préstamo FHA 203(k) explica cómo un solo préstamo puede pagar la compra y la obra. Y antes de ofertar, paga una inspección de la casainspección de la casaLa inspección de la casa es una revisión del estado físico de la propiedad que hace un inspector antes de que termines de comprar: techo, cimientos, plomería, electricidad, calefacción y aire, señales de humedad o plagas. Suele ser parte del proceso de compra y la pagas tú, no el prestamista; a diferencia del avalúo, no dice cuánto vale la casa sino qué problemas tiene. Con el informe puedes pedir reparaciones, negociar el precio o retirarte si tu contrato incluye una contingencia de inspección. Algunos programas de ayuda la exigen.Ver la definición completaCerrar: como HUD no repara nada, el reporte es tu mejor defensa. La guía de la inspección explica qué revisar.

Good Neighbor Next Door: el descuento de 50%

Good Neighbor Next Door es un programa de HUD para que ciertos trabajadores vivan en las comunidades a las que sirven. Ofrece casas de HUD de una sola unidad en zonas de revitalización con 50% de descuento sobre el precio de lista. Si financias con FHA, el pago inicial es de solo $100.³ Cada casa se ofrece solo por este programa durante siete días, la cantidad es limitada y la lista cambia cada semana.⁵

Quién califica. Debes trabajar a tiempo completo en una de estas profesiones, y tu trabajo debe servir a la localidad donde está la casa:³

• Policía: de una agencia federal, estatal, local o tribal, con juramento para hacer cumplir las leyes y arrestar.
• Maestro: de una escuela pública o privada acreditada por el estado, de prekínder al grado 12.
• Bombero o técnico de emergencias médicas: de un departamento o unidad del gobierno federal, estatal, local o tribal.

Otros requisitos. Debes tener ese trabajo cuando ofertas y cuando cierras, y certificar que piensas seguir al menos un año. Ni tú ni tu cónyuge pueden haber sido dueños de una vivienda en el año antes de la oferta, ni haber comprado antes por el programa. Si los dos califican, HUD aprueba la oferta de uno solo.³

Si hay varias ofertas. HUD elige la ganadora por sorteo y saca dos ofertas de reserva por si la primera no cierra. Las ofertas también se presentan por medio de un corredor que participa en el programa.³ El depósito es el 1% del precio de lista, entre $500 y $2,000, y lo pierdes completo si no cierras.³

La segunda hipoteca y los 36 meses

El descuento no es un regalo inmediato. Firmas una segunda hipotecasegunda hipotecaUna segunda hipoteca (second mortgage o junior lien) es un préstamo que sacas usando tu casa como garantía cuando ya tienes otro préstamo garantizado por ella. Los préstamos sobre el valor de la vivienda y las líneas de crédito HELOC son ejemplos comunes. Se llama "segunda" porque, si no pagas y la casa se vende para cubrir las deudas, este préstamo se paga después del primero; si no alcanza el dinero, el segundo prestamista puede no recibir todo. Por eso suele tener una tasa más alta. Aumenta tu deuda total y, si no la pagas, podrías perder tu casa.Ver la definición completaCerrar y un pagarépagaréEl pagaré (promissory note, o simplemente note) es el documento que firmas en el cierre para prometer que le pagarás el préstamo al prestamista. Describe lo que aceptas: cuánto debes, la tasa de interés, las fechas de pago, el total que pagarás, el plazo, si los pagos pueden cambiar y a dónde enviarlos. Es distinto de la hipoteca o escritura de fideicomiso, el documento que le da al prestamista el derecho de quitarte la casa si no pagas. Algunas condiciones, como una penalidad por pago anticipado, pueden estar en un anexo del pagaré (addendum). Puedes pedir una copia de los documentos antes del cierre para revisarlos.Ver la definición completaCerrar a favor de HUD por el monto del descuento. No pagas intereses ni pagos mensuales si cumples con vivir tres años en la casa.⁵

Esa deuda baja 1/36 el último día de cada mes que vives en la casa, y llega a cero al terminar el mes 36. Si vendes o dejas de vivir en la casa antes, debes a HUD lo que quede ese día.³

Ejemplo con números reales

Cómo baja la segunda hipoteca

Un ejemplo en palabras, no un caso real, de una maestra que compra con el descuento.

El primer día del plazo

Debe a HUD todo el descuento

Después de 12 meses viviendo ahí

Se borraron 12/36; debe 24/36 del descuento

Después de 24 meses

Debe 12/36 del descuento

Al terminar el mes 36

La deuda llega a cero

Si se muda en el mes 12

Paga a HUD 24/36 del descuento al vender

La regla del 1/36 viene del reglamento de HUD.³ Calcula tu pago mensual de la primera hipoteca con tus números.

Haz la cuenta con tus númerosCalculadora de hipoteca

Cuándo empiezan los 36 meses. Depende de cuánto necesita la casa en reparaciones según HUD: 30 días después del cierre si son $10,000 o menos, 90 días si son más de $10,000 y hasta $20,000, y 180 días si son más de $20,000. Si necesitas ausentarte por una dificultad, pide permiso por escrito a HUD al menos 30 días antes.³

El préstamo. Con un préstamo convencional, la hipoteca no puede pasar del precio con descuento. Con FHA puedes financiar los costos de cierre razonables y, con un 203(k), las reparaciones. HUD no paga tus costos de cierre ni la comisión del corredor en este programa. Si un día refinancias, el préstamo nuevo más lo que quede de la segunda hipoteca no puede pasar del 95% del valor.³

Las certificaciones de cada año

Durante los 36 meses debes vivir en la casa como tu única residencia y certificarlo cada año. HUD te manda el formulario por correo cerca del aniversario de la compra. Si no devuelves al menos una certificación por año, HUD manda el caso a investigación, y un investigador puede ir a la casa. Si no se confirma que vives ahí, el caso pasa a la Oficina del Inspector General. Falsificar esa certificación es un delito grave.⁵

Si te llaman a servicio militar activo, no tienes que vivir en la casa durante ese tiempo y puedes rentarla solo mientras dure el servicio, pero debes avisar a HUD. Al terminar los tres años, si cumpliste, HUD registra la liberación de su segunda hipoteca en la oficina del registrador del condado.⁵

De la búsqueda a las llaves

1. 1. Habla con un prestamista

   Antes de buscar

   Pide una preaprobación y pregunta si puedes usar FHA, una cuenta para reparaciones o un 203(k).²

2. 2. Busca un corredor registrado con HUD

   Antes de ofertar

   Usa el buscador de HUD Homestore; solo un corredor registrado puede presentar tu oferta.⁴

3. 3. Revisa el anuncio y la casa

   Durante el periodo de ofertas

   Mira el código de FHA y paga una inspección: HUD vende sin reparaciones.¹

4. 4. Presenta tu oferta como comprador que vivirá ahí

   Antes de la fecha límite

   Indica que vivirás en la casa y ten listo el depósito de buena fe.¹

5. 5. Cierra la compra

   Si ganas

   Si no cierras, puedes perder el depósito.¹

6. 6. Con Good Neighbor Next Door, certifica cada año

   Cerca de cada aniversario

   Firma y devuelve la certificación de que vives en la casa.⁵

Si este es tu caso

Es tu primera casa

Marca en tu oferta que vivirás en la casa: tienes prioridad y puedes pedir ayuda con los costos.¹

Tienes poco dinero para reparaciones

Busca casas aseguradas o con cuenta para reparaciones de hasta $10,000, o pregunta por un 203(k).²

Eres maestra y tu esposo es policía

Los dos pueden ofertar en Good Neighbor Next Door, pero HUD aprueba la oferta de uno solo.³

Estás en la Reserva y te pueden llamar

Si te activan, avisa a HUD; puedes rentar la casa solo mientras estés en servicio activo.⁵

Vendiste tu casa hace poco

Para Good Neighbor Next Door, ni tú ni tu cónyuge pueden haber sido dueños de una vivienda en el último año.³

Errores que salen caros

• Error: Ofertar sin inspección porque la casa está barata.

  Mejor: HUD vende sin reparaciones ni garantías; el reporte de inspección te dice cuánto vas a gastar.¹

• Error: Olvidar marcar en la oferta que vas a vivir en la casa.

  Mejor: Sin esa marca, HUD trata tu oferta como de inversionista y pierdes la prioridad.¹

• Error: Pensar que el descuento de Good Neighbor Next Door es tuyo desde el cierre.

  Mejor: Es una segunda hipoteca que baja 1/36 por mes; si te vas antes, debes el resto.³

• Error: No devolver la certificación anual.

  Mejor: HUD manda el caso a investigación si falta la certificación de un año.⁵

• Error: Rentar la casa durante el plazo.

  Mejor: Debe ser tu única residencia; solo en servicio militar activo puedes rentarla, avisando a HUD.⁵

Ayuda gratis

Un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD puede revisar contigo si una casa de HUD te conviene y qué préstamo usar, muchas veces gratis o a bajo costo; la CFPB tiene una lista de agencias.⁶ La guía de consejeros de vivienda aprobados por HUD explica cómo encontrarlos. Si buscas casas embargadas de otros dueños, como bancos, Fannie Mae o Freddie Mac, lee Comprar una casa embargada o en subasta. Y para preparar tu dinero, usa la calculadora de cuánta casa puedes comprar y la de costos de cierre.

Qué hacer esta semana

1. Pide una preaprobación y pregunta qué tipo de préstamo puedes usar en una casa de HUD.²
2. Busca un corredor registrado con HUD en HUD Homestore.⁴
3. Si trabajas como policía, maestro, bombero o técnico de emergencias médicas, revisa la lista de Good Neighbor Next Door de tu estado cada semana.⁵
4. Junta el dinero del depósito de buena fe y guárdalo aparte.¹
5. Anota en tu calendario los 36 meses y cada aniversario si compras con el descuento.³