Qué verificamos en «Hipotecas de eficiencia energética: FHA EEM y HomeStyle Refresh»

Afirmaciones y dónde las comprobamos

Las afirmaciones con reglas, cifras o fechas, con el lugar exacto de la fuente y la fecha en que las comprobamos.

1. Según el Manual 4000.1 de HUD, en la sección de hipotecas de eficiencia energética con fecha 29 de abril de 2019, el programa EEM permite al prestamista financiar mejoras de eficiencia energética que sean rentables (cost effective) en una propiedad existente al comprarla o refinanciarla, o mejoras por encima del código de construcción en una casa nueva; son rentables cuando su costo es menor que el valor presente de la energía que ahorran durante su vida útil; se puede usar en casas nuevas o existentes de una a cuatro unidades, condominios de una unidad y casas prefabricadas; y con préstamos 203(b) de compra o de refinanciamiento sin retiro de efectivo, 203(h) para víctimas de desastres, 203(k) Estándar y Limitado, y la política de climatización en casas existentes.

   Fuentes 1 · Handbook 4000.1, II.A.8.c 'Energy Efficient Mortgages (04/29/2019)', p. 428: 'allows the Mortgagee to offer financing for cost-effective energy efficient improvements to an existing Property at the time of purchase or refinancing, or for upgrades above the established residential building code for New Construction'; 'Cost Effective refers to the costs of the energy efficiency improvements that are less than the present value of the energy saved over the estimated useful life'; '(A) Eligible Property Types'; '(B) Eligible Programs and Transactions Types ... 203(b) Purchase; No cash-out refinance; 203(h); 203(k) (Standard and Limited); Weatherization policy (Existing Construction only)' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

2. Según el Manual 4000.1, el paquete de energía es el conjunto de mejoras que aceptas según las recomendaciones de un evaluador de energía calificado; puede incluir equipos que ahorran energía y tecnología solar y eólica, activa y pasiva, y cubrir materiales, mano de obra, inspecciones y la evaluación de energía, e incluso un coordinador del proyecto; la parte financiada debe pasar la prueba de rentabilidad; en una casa nueva solo cuentan las mejoras por encima del código de energía que HUD adoptó o del que usa tu estado o localidad, el que sea más alto; y si la obra cambia después del cierre, hace falta una orden de cambio y una auditoría nueva, y si ya no es rentable, ese dinero se usa para bajar el saldo.

   Fuentes 1 · Handbook 4000.1, II.A.8.c.iii, pp. 428–429: 'The energy package is the set of improvements agreed to by the Borrower based on recommendations and analysis performed by a qualified home energy rater'; 'energy-saving equipment, and active and passive solar and wind technologies'; 'materials, labor, inspections, and the home energy assessment'; 'EEM Facilitator (project manager)'; '(A) The financed portion of an energy package must be cost effective'; '(B) ... over and above the greater of'; '(C) a change order along with a revised home energy audit'; 'must be used to pay down the mortgage principal' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

3. Según el Manual 4000.1, debes obtener una evaluación de energía de toda la casa hecha por un evaluador, asesor o auditor calificado, certificado como Building Analyst Professional o Home Energy Professional Energy Auditor del Building Performance Institute, como Home Energy Rater de RESNET, o que cumpla los requisitos de tu estado o localidad; el reporte debe recomendar mejoras con estimados de ahorro y análisis de rentabilidad de cada una, mostrar la credencial del evaluador y no tener más de 120 días.

   Fuentes 1 · Handbook 4000.1, II.A.8.c.iv, pp. 429–430: 'The Borrower must obtain a home energy assessment'; 'using whole-home assessment standards'; 'Building Performance Institute Building Analyst Professional'; 'Building Performance Institute Home Energy Professional Energy Auditor'; 'Residential Energy Services Network Home Energy Rater'; 'meets local or state jurisdictional requirements'; '(B) ... estimates of energy savings and cost-effective analysis for each of the suggested improvements'; '(D) This report must not be greater than 120 Days old' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

4. Según el Manual 4000.1, lo máximo que se puede sumar al préstamo base por el paquete de energía es el menor entre el costo del paquete rentable según la auditoría y el 5% del menor de estos tres valores: el valor ajustado, el 115% del precio mediano de una casa de una familia en el área, o el 150% del límite nacional de préstamo conforme; ese monto se suma al préstamo base máximo y puede hacer que el préstamo pase del límite de FHA del área; y en una casa nueva, el costo del paquete se resta del precio de venta para calcular el valor ajustado.

   Fuentes 1 · Handbook 4000.1, II.A.8.c.v–vi, pp. 430–431: 'the lesser of: the dollar amount of a cost-effective energy package as determined by the home energy audit; or the lesser of 5 percent of: the Adjusted Value; 115 percent of the median area price of a Single Family dwelling; or 150 percent of the national conforming mortgage limit'; 'The maximum final Base Loan Amount is determined by adding the maximum financeable energy package amount to the initial maximum Base Loan Amount'; 'For New Construction, the cost of the financeable energy package must be subtracted from the sales price'; 'The maximum FHA Nationwide Mortgage Limit for an area may be exceeded by the maximum financeable energy package' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

5. Según el Manual 4000.1, el prestamista calcula tus relaciones de deuda con el préstamo base inicial, sin el paquete de energía, y FHA acepta el aumento del pago por ese paquete sin volver a evaluar el préstamo; el avalúo no tiene que incluir el valor del paquete; no puedes recibir dinero en efectivo de la transacción, y cualquier sobrante se aplica al saldo; si la obra no está terminada al cierre, se abre una cuenta de depósito (escrow), que no puede incluir tu propia mano de obra; fuera del 203(k), el paquete debe instalarse dentro de 90 días del desembolso o el dinero se usa para prepagar el préstamo; y el prestamista, el evaluador o un inspector del ICC puede revisar la instalación, y te pueden cobrar una cuota de inspección.

   Fuentes 1 · Handbook 4000.1, II.A.8.c.vii–xii, pp. 431–433: 'calculate the Borrower's debt ratios using the initial Base Loan Amount plus the portion of the Upfront Mortgage Insurance Premium (UFMIP) attributable to the initial Base Loan Amount'; 'permit the increase to the Mortgage Payment without re-underwriting or rescoring'; 'the appraisal does not need to reflect the value of the energy package'; 'The Borrower may not receive cash back from the mortgage transaction'; 'Escrows may not include costs for labor or work performed by the Borrower (Sweat Equity)'; 'With the exception of 203(k), the energy package is to be installed within 90 Days of the mortgage Disbursement'; 'apply the EEM funds to a prepayment of the mortgage principal'; 'The Borrower may be charged an inspection fee' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

6. Según el Manual 4000.1, cuando un 203(k) se combina con una EEM, el costo de las mejoras de energía se calcula aparte de las reparaciones; el préstamo base no puede pasar del 110% del valor después de las mejoras (100% en condominios); y en el 203(k) Limitado, las mejoras de energía pueden sumarse aparte del límite de $75,000.

   Fuentes 1 · Handbook 4000.1, II.A.8.a.xi, p. 407: 'The Mortgagee must calculate the maximum mortgage amount without factoring in the cost of Energy Efficient Mortgage (EEM) items'; 'The Base Loan Amount may not exceed 110 percent of the After Improved Value of the Property (100 percent for condominiums)'; 'For Limited 203(k) transactions, the costs for energy improvements can be in addition to the $75,000 limit on total rehabilitation costs' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

7. En la Guía de Venta de Fannie Mae publicada el 7 de octubre de 2026, la sección B5-3.3 se llama 'HomeStyle Refresh Mortgages' y su tema B5-3.3-01 es 'HomeStyle Refresh for Improvements on Existing Properties', con fecha 5 de agosto de 2026; y la dirección anterior del tema de HomeStyle Energy muestra un aviso de que el contenido se movió.

   Fuentes 2 · Selling Guide (Published: October 07 2026), table of contents: 'Section B5-3.3, HomeStyle Refresh Mortgages'; 'B5-3.3-01, HomeStyle Refresh for Improvements on Existing Properties (08/05/2026)'; old URL /sel/b5-3.3-01/homestyle-energy-improvements: 'The page you are trying to access has moved to a new location' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

8. Según la Guía de Venta de Fannie Mae (B5-3.3-01), HomeStyle Refresh es una opción para mejoras pequeñas en una propiedad existente, incluidas mejoras de eficiencia de energía o de agua, remediación ambiental (asbesto, plomo, moho, radón), preparación o resistencia ante desastres y reparaciones por un desastre, además de remodelar cocinas o baños o agregar una unidad accesoria; se puede usar con los productos normales de Fannie Mae, como HomeReady, la ayuda para el pago inicial o los fideicomisos de tierras; aplica a propiedades existentes de una a cuatro unidades de cualquier tipo y a casas prefabricadas si las mejoras no son estructurales; y se puede usar en una compra o en un refinanciamiento con retiro limitado de efectivo, que también puede pagar un préstamo PACE u otra deuda que pagó mejoras de energía.

   Fuentes 2 · Selling Guide B5-3.3-01 (08/05/2026), 'Overview': 'a financing option for smaller-scale home improvements, including: energy- or water-efficiency upgrades, environmental remediation, disaster preparedness or resiliency improvement'; 'Product Eligibility': 'HomeReady loans'; 'down payment assistance programs'; 'Community Land Trusts'; 'Eligible Property and Occupancy Types': 'All one- to four-unit existing properties are eligible'; 'Manufactured homes are eligible provided the improvements do not include structural changes'; 'Eligible Improvements': 'kitchen or bathroom updates'; 'adding or renovating an accessory dwelling unit'; 'asbestos, lead, mold, and radon'; 'Limited Cash-out Refinance Transactions': 'pay off an existing PACE loan or other debt (secured or unsecured) that financed energy-related improvements' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

9. Según la Guía de Venta de Fannie Mae (B5-3.3-01), en HomeStyle Refresh no hay monto mínimo para las mejoras; el máximo para renovar una propiedad existente es el 15% del valor del avalúo 'una vez terminada' (as completed), en una compra o en un refinanciamiento con retiro limitado de efectivo, y si el préstamo junta mejoras de energía nuevas y el pago de una deuda de energía anterior, el total no puede pasar del 15%; el prestamista maneja una cuenta de depósito para las mejoras pendientes, que deben terminarse a más tardar 180 días después de la fecha del pagaré; puede adelantar hasta el 50% del costo al cierre; pide un avalúo con inspección interior y exterior y una certificación de que la obra se terminó; y en préstamos con suscripción manual se permite una relación deuda-ingreso de hasta 45% si se cumplen los criterios de la matriz de elegibilidad.

   Fuentes 2 · Selling Guide B5-3.3-01: 'There is no minimum dollar amount for the improvements'; 'For purchases or limited cash-out refinances up to 15% of the "as completed" appraised value of the property'; 'the total of both cannot exceed 15%'; 'The lender must establish a completion escrow for incomplete improvements'; 'The improvements must be completed no later than 180 days from the date of the mortgage note'; 'The lender may fund up to 50% of the total planned renovation costs at closing'; 'an appraisal based on an interior and exterior property inspection'; 'certification of completion'; 'a maximum debt-to-income ratio of 45% is allowed if the transaction satisfies all criteria in the Eligibility Matrix' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

10. Por el reglamento de VA (38 CFR §36.4307), un refinanciamiento para reducir la tasa (IRRRL) puede tener un pago mensual más alto si el aumento viene de incluir mejoras de eficiencia energética, y en ese caso el préstamo puede sumar el monto autorizado para esas mejoras.

    Fuentes 3 · 38 CFR §36.4307(a)(3): 'the increase in the monthly payments on the loan results from the inclusion of energy efficient improvements, as provided by § 36.4339(a)(4)'; (a)(4)(ii): 'to improve the dwelling securing such loan through energy efficient improvements, the amount referred to ... plus the amount authorized by § 36.4339(a)(4)' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

11. Según la CFPB, las agencias de consejería de su lista están aprobadas por HUD y pueden darte consejo independiente sobre si unas condiciones de préstamo te convienen según tus metas y tu situación, muchas veces a bajo costo o gratis.

    Fuentes 4 · Find a housing counselor: 'approved by the U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), and they can offer independent advice about whether a particular set of mortgage loan terms is a good fit based on your objectives and circumstances, often at little or no cost to you' · Comprobado el 31 de octubre de 2026