Un familiar fue detenido: plan para no perder tu vivienda

Si detuvieron a alguien de tu familia y tú te quedaste a cargo de la casa, esta guía es para ti. No trata el caso migratorio; trata de lo que puedes hacer para que tu familia no pierda la vivienda mientras tanto: ubicar a tu familiar por canales oficiales, hablar con el arrendador o con el banco, ordenar el dinero de la casa y encontrar ayuda gratis. Ve paso a paso; no tienes que resolver todo hoy.

El número para buscar ayuda local con la renta y los servicios

211¹⁸

De atraso, como máximo, para que el administrador de la hipoteca busque contacto contigo

36 días¹²

De atraso, como mínimo, antes de que pueda empezar una ejecución, salvo excepciones

120 días¹⁴

Para que el administrador evalúe una solicitud completa recibida a tiempo

30 días¹⁴

Lo primero: saber dónde está y quién puede ayudar

Para ubicar a tu familiar, usa solo canales oficiales. El Servicio de Inmigración y Control de Aduanas (ICE) tiene una herramienta en línea llamada Online Detainee Locator System, en locator.ice.gov.¹ Si tu familiar tiene un caso en la corte de inmigración, el sistema ACIS de la EOIR da información básica del caso con su número A y su nacionalidad; no muestra todo, y para información sobre una audiencia de fianza hay que llamar a la corte local. Los únicos documentos oficiales del caso son los que la corte entrega a la persona o a su representante.²

Para el caso, busca ayuda de quien sí puede darla. La corte de inmigración publica una lista de proveedores de servicios legales gratuitos para personas en procesos de inmigración.³ Solo los abogados con licencia y los representantes acreditadosrepresentante acreditado por el Departamento de JusticiaUn representante acreditado es una persona que no es abogada pero que el Departamento de Justicia de Estados Unidos, a través de su Programa de Reconocimiento y Acreditación, autoriza a representar a personas en asuntos migratorios ante el DHS y, con acreditación plena, ante los tribunales de inmigración. Solo pueden hacerlo a través de una organización reconocida, que debe ser una entidad sin fines de lucro exenta de impuestos federales. Es la forma segura de recibir ayuda migratoria a bajo costo: el Departamento de Justicia publica la lista oficial por estado. Quien no esté en esa lista ni sea abogado no está autorizado a representarte.Ver la definición completaCerrar pueden representar a alguien; un notarionotario público (notary public)En Estados Unidos, un notario público (notary public) es una persona autorizada por la ley para tomar juramentos y ser testigo de firmas en documentos legales; verifica quién firma y certifica la firma. Las reglas para ser notario cambian de un estado a otro. No es lo mismo que un "notario público" en muchos países de América Latina, donde es alguien con el equivalente de una licencia de abogado. Aquí, un notario que no es abogado no puede darte consejos legales ni ayudarte con trámites de inmigración. Algunos estados, como Oregón, le prohíben anunciarse como "notario" o "notario público".Ver la definición completaCerrar no puede dar asesoría legal.⁴ El Departamento de Justicia publica las listas de representantes acreditados por estado.⁵

Un plan por etapas

1. 1. Ubica a tu familiar por canales oficiales

   Los primeros días

   El localizador de ICE y, si hay caso en la corte, el sistema ACIS con el número A.²

2. 2. Busca ayuda legal gratuita para el caso

   Los primeros días

   La lista pro bono de la corte de inmigración y los representantes acreditados de tu estado.³

3. 3. Revisa cuánto entra y cuánto sale este mes

   La primera semana

   Si falta dinero para la renta o los servicios, el 211 te ayuda a buscar recursos locales.¹⁸

   Pruébalo con tus númerosPresupuesto familiar

4. 4. Habla con el arrendador o con el administrador de la hipoteca

   Antes de la próxima fecha de pago

   Explica la situación y pregunta qué opciones hay. Anota con quién hablaste y qué te dijeron.¹⁰

5. 5. Pide por escrito lo que acuerden

   Cuando haya un acuerdo

   Un plan de pagos de renta o una solicitud para evitar la ejecución, con fechas claras.¹⁴

Si rentas: habla pronto con el arrendador

Revisa tu contrato de rentacontrato de renta (lease)El contrato de renta, en inglés lease o rental agreement, es el acuerdo en el que el dueño o arrendador (landlord) te da el derecho de vivir en una propiedad y usarla durante un tiempo fijo a cambio de un pago, casi siempre la renta. Mientras dure el contrato, tú tienes la posesión, pero el dueño sigue siendo el propietario. El contrato dice cuánto y cuándo pagas, quién se encarga del mantenimiento y cómo se puede terminar. Por lo general, tus derechos como inquilino (tenant) están en ese contrato y en las leyes de tu estado y de tu ciudad. Antes de reclamarle al dueño, conviene leer el contrato y revisar que tú también cumples lo que aceptaste.Ver la definición completaCerrar: según la CFPB, ahí y en las leyes de tu estado o localidad suelen estar tus derechos como inquilino.¹⁹ Lo que más ayuda es no esperar al atraso. La CFPB dice que es muy raro que un arrendador prefiera desalojarte a recibir la renta, y que muchas veces lo más difícil es empezar la conversación.¹⁶

Hay opciones que puedes proponer. La CFPB describe varias: cambiar la fecha de pago para que coincida con tu día de cobro o dividirla en varios pagos; que el arrendador perdone los recargos mientras pagues lo acordado; pagos menores por unos meses; o repartir la renta atrasada en, por ejemplo, seis meses a un año. También dice que muchos programas de ayuda para la renta aceptan solicitudes del arrendador y del inquilino.¹⁷

Para buscar ayuda, empieza por las organizaciones de tu estado y tu ciudad: el 211 te conecta con recursos locales para la renta y los servicios. La ayuda puede tardar varias semanas en llegar, así que solicítala pronto. Para la luz y el gas existe el programa LIHEAPLIHEAP (ayuda para pagar la energía)LIHEAP (Programa de Asistencia de Energía para Hogares de Bajos Ingresos) es un programa con fondos federales que ayuda con los costos de energía de la casa, como la calefacción y el enfriamiento. Según la Administración para Niños y Familias (ACF), puede ayudar con las facturas, con crisis de energía, a evitar un corte o reconectar el servicio, con la climatización y con reparaciones menores relacionadas con la energía. Da prioridad a hogares de bajos ingresos que gastan mucho en energía o que tienen personas mayores, con discapacidad o niños pequeños. Se pide en la oficina local de LIHEAP, y el programa no cobra por la ayuda.Ver la definición completaCerrar.¹⁸ Si te preocupa pedir ayuda por tu situación migratoria, la guía de ayuda para la renta y carga pública explica lo que dicen las reglas.

Y algo importante: según la CFPB, el arrendador no puede sacarte cambiando las cerraduras sin una orden de la corte.¹⁹ Si te llega un aviso de desalojoaviso de desalojo (notice to quit)Un aviso de desalojo, también llamado notice to quit o notice to vacate, es la carta por escrito en la que el dueño te pide que dejes la vivienda dentro de cierto plazo. Por lo general, el dueño debe darte este aviso antes de empezar un caso de desalojo en la corte. Como mínimo, debe decir por qué quiere que te vayas y qué puedes hacer para evitarlo, como pagar la renta atrasada. La ley de tu estado decide cuándo se puede dar, cómo se entrega y cuánto tiempo te da. El aviso no es una orden de un juez: con el aviso solo, el dueño no puede sacarte.Ver la definición completaCerrar, la guía de qué hacer si recibes un aviso de desalojo explica los pasos, y la de no puedo pagar la renta tiene más opciones.

Ejemplo con números reales

Cómo podría verse un acuerdo con tu arrendador

Opciones que la CFPB describe para inquilinos y arrendadores. Es un ejemplo en palabras; lo que acuerden depende de los dos.

Fecha de pago

Moverla a tu día de cobro o dividirla en varios pagos¹⁷

Recargos por atraso

Que no se cobren mientras pagues lo acordado¹⁷

Los próximos meses

Un pago menor por un tiempo¹⁷

La renta atrasada

Repartida en, por ejemplo, seis meses a un año¹⁷

Pide el acuerdo por escrito. Para ver cuánto te alcanza cada mes con un ingreso menos, usa el presupuesto familiar.

Haz la cuenta con tus númerosPresupuesto familiar

Si tienes hipoteca: llama antes del primer atraso

Si la casa es tuya, o de tu familiar, el contacto clave es el administrador del préstamoadministrador del préstamoEl administrador del préstamo (loan servicer) es la compañía que te manda los estados de cuenta de tu hipoteca y se encarga del día a día del préstamo: recibe tus pagos, responde tus preguntas, lleva la cuenta del principal y los intereses pagados y maneja tu cuenta de depósito (escrow), si tienes una. También puede ofrecerte opciones si te atrasas y, en ciertos casos, iniciar una ejecución hipotecaria. Puede ser la misma compañía que te prestó el dinero o una distinta, y es común que otra compañía tome el préstamo después del cierre.Ver la definición completaCerrar: la compañía a la que le mandas el pago cada mes, cuyo teléfono está en tu factura. La CFPB recomienda llamar en cuanto sepas que no podrás pagar, pedir hablar con un especialista en ayuda hipotecaria, preguntar qué opciones hay para quedarte en tu casa y seguir preguntando hasta entender qué sigue.¹⁰ Si el préstamo está a nombre de tu familiar, pregunta también qué autorización necesitan para hablar contigo.

Prepárate para explicar por qué no pueden pagar, si el problema es temporal o permanente, y los ingresos y gastos de la casa. Si el administrador te da una solicitud de ayuda, llénala. Entre las opciones que puede ofrecer están un plan de pagos, una pausa de pagos (forbearance)indulgencia de pagos (forbearance)La indulgencia de pagos (forbearance) es un acuerdo con tu administrador del préstamo para pausar tus pagos de la hipoteca, o hacer pagos más pequeños, por un tiempo, cuando pasas por un problema como perder el trabajo, un desastre natural o gastos médicos inesperados. No borra ni reduce lo que debes: después tienes que pagar lo que no pagaste. Según el acuerdo, puedes pagarlo todo junto al final, agregarlo al final del préstamo, pagarlo con un préstamo nuevo o repartirlo en pagos más altos por un tiempo. Tienes que pedírsela a tu administrador.Ver la definición completaCerrar, una modificación del préstamomodificación del préstamoUna modificación del préstamo (loan modification) es un cambio en las condiciones de tu hipoteca que acuerdas con tu administrador del préstamo cuando tienes problemas para pagar. Es un tipo de mitigación de pérdidas, es decir, una de las opciones para evitar la ejecución hipotecaria. Puede alargar el plazo para pagar, bajar la tasa de interés o aplazar o reducir parte del saldo, y así bajar tu pago mensual. Muchas veces empiezas con una modificación de prueba por unos meses; si haces esos pagos a tiempo, el cambio se vuelve permanente.Ver la definición completaCerrar, refinanciar, una venta corta o entregar la casa con una escritura en lugar de la ejecución.¹¹ En una pausa de pagos sigues debiendo el total; antes de aceptar, pregunta cuánto pagarás, por cuánto tiempo y cómo devolverás lo pausado.¹⁵

El Reglamento X da tiempos que conviene conocer. El administrador debe buscar contacto en vivo con quien se atrasa a más tardar el día 36 del atraso y mandar un aviso por escrito a más tardar el día 45, con ejemplos de opciones.¹² No puede empezar una ejecución hipotecariaejecución hipotecaria (foreclosure)La ejecución hipotecaria, casi siempre llamada foreclosure, es el proceso por el cual el prestamista o el administrador del préstamo recupera la propiedad cuando el dueño deja de pagar la hipoteca. Las reglas y los plazos dependen de cada estado; en todos hay avisos previos y, en general, tiempo para ponerse al día o pedir una alternativa, como un plan de pagos o una modificación del préstamo. Si te atrasas, llama pronto a tu administrador y a una agencia de consejería aprobada por HUD: la consejería sobre foreclosure es gratuita y existe para eso.Ver la definición completaCerrar antes de 120 días de atraso, salvo excepciones.¹⁴ Si entregas una solicitud completa más de 37 días antes de una venta, debe evaluarla dentro de 30 días.¹⁴ Estas reglas tienen excepciones, por ejemplo para administradores pequeños, y aplican a la vivienda principal.¹³

Un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD da ayuda gratuita para evitar la ejecución y para armar un presupuesto; la línea HOPE atiende las 24 horas al (888) 995-4673.¹¹ Nadie tiene que cobrarte por esa ayuda: si te piden pagar por adelantado o te garantizan que no perderás la casa, es señal de estafa.¹¹ La guía de no puedo pagar la hipoteca explica cada opción.

Rentas o eres dueño: qué hacer primero

Tu contacto es el arrendador

Si rentas

• Habla antes de atrasarte y propone un plan de pagos.¹⁷
• Llama al 211 para buscar ayuda local con la renta.¹⁸
• Nadie puede cambiarte las cerraduras sin una orden de la corte.¹⁹

Tu contacto es el administrador

Si tienes hipoteca

• Llama en cuanto sepas que no podrás pagar.¹⁰
• Pide la solicitud de ayuda y entrégala completa.¹⁴
• Un consejero aprobado por HUD te ayuda gratis.¹¹

En los dos casos, empieza la conversación pronto y anota cada llamada.¹⁶¹⁰

Quién puede hablar por la persona detenida

Muchas cuentas están a nombre de una sola persona. La CFPB explica que, para que un familiar ayude con el dinero, existen opciones como una cuenta de conveniencia, agregar contactos de confianza a las cuentas o un poder notarial. Con un poder, la cuenta sigue a nombre de quien lo firma, y si se comparte una copia con el banco, el banco debería respetarlo.²⁰

Un poder notarial (power of attorney) es un documento legal que permite que otra persona actúe en nombre de quien lo firma, y también puede usarse por poco tiempo, por ejemplo para pagar cuentas en su ausencia. Da mucha autoridad sobre el dinero sin supervisión regular, así que solo se nombra a alguien de mucha confianza, y se puede revocar.²¹ Cada estado fija cómo se firma. En Florida, por ejemplo, el agente debe tener 18 años o más y el poder lo firman quien lo otorga y dos testigos, con reconocimiento ante un notario público.²²

Ayuda legal y presupuesto, sin pagarle a nadie

La Legal Services Corporation (LSC) financia oficinas de ayuda legal civil para personas de bajos ingresos en todos los estados; en su sitio buscas la más cercana con tu dirección o tu ciudad.⁸ Entre otras cosas, la ayuda legal representa a familias que enfrentan un desalojo o una ejecución, y ayuda en temas de custodia y manutención de los hijos.⁹ La guía de asistencia legal gratuita explica quién califica. Para el caso migratorio, usa la lista pro bono de la corte de inmigración³ o un representante acreditado.⁵

Para el dinero de la casa, el presupuesto familiar te ayuda a ver qué entra y qué sale con un ingreso menos, y la guía de presupuesto con varios ingresos explica cómo organizarlo. Un consejero de vivienda aprobado por HUD también puede ayudarte con el presupuesto, con poco o ningún costo.¹¹

Si este es tu caso

Rentas y el contrato está a nombre de tu familiar

Habla con el arrendador antes del atraso y propone un plan.¹⁶ Nadie puede sacarte sin una orden de la corte.¹⁹

La hipoteca está a nombre de tu familiar

Llama al administrador y pregunta qué autorización necesita para hablar contigo y qué opciones hay.¹⁰

Te quedaste sola o solo con los niños

El 211 te ayuda a buscar ayuda local con la renta y los servicios,¹⁸ y la ayuda legal gratuita también atiende temas de custodia y manutención.⁹

Te piden dinero por teléfono para ayudar a tu familiar

Los empleados de la corte de inmigración nunca llaman para pedir dinero.⁶ No pagues en efectivo ni firmes nada en blanco.⁷

Errores que salen caros

• Error: Pagarle a alguien que promete sacar a tu familiar o «arreglar» el caso.

  Mejor: Nadie puede garantizar resultados; busca la lista pro bono o un representante acreditado.⁷³

• Error: Dejar de pagar sin avisar y esperar a ver qué pasa.

  Mejor: Habla antes de la fecha de pago con el arrendador o el administrador.¹⁶¹⁰

• Error: Irte de la casa porque alguien te dijo que te van a sacar.

  Mejor: Un desalojo legal pasa por la corte; nadie puede cambiarte las cerraduras sin una orden.¹⁹

• Error: Pagarle a una compañía para negociar con el banco.

  Mejor: La ayuda para evitar la ejecución es gratuita con el administrador o un consejero aprobado por HUD.¹¹

• Error: Firmar un poder notarial a favor de alguien que no conoces bien.

  Mejor: Un poder da mucha autoridad sobre el dinero: nombra solo a alguien de mucha confianza.²¹

Qué hacer esta semana

1. Ubica a tu familiar en el localizador oficial de ICE y, si tiene número A, revisa su caso en el sistema ACIS.¹²
2. Busca ayuda legal gratuita para el caso en la lista pro bono de la corte de inmigración.³
3. Haz una lista de las fechas de pago de la renta o la hipoteca y de los servicios, y revisa tu presupuesto.¹⁸
4. Llama al arrendador o al administrador antes de la próxima fecha de pago y anota con quién hablaste.¹⁶¹⁰
5. Si te falta dinero, llama al 211; si tienes hipoteca, también a la línea HOPE, (888) 995-4673.¹⁸¹¹
6. Busca tu oficina de ayuda legal más cercana en el sitio de la LSC.⁸