Comprar casa · Condado de Merced
Datos de noviembre de 2026
Comprar casa en el condado de Merced, California
La casa típica en el condado de Merced vale $391,800 según el Censo (Promedio 2020–2024). Con la tasa de 7.18% de Freddie Mac (5 de noviembre de 2026), un préstamo FHA con 3.5% de pago inicial (enganche) y el impuesto de aquí, el pago sería de unos $3,161 al mes. Para que sea 28% del ingreso, se necesita ganar unos $135,489 al año.
Cuatro números para empezar
- Valor típico de una casa
- $391,800
- mediana del Censo · Promedio 2020–2024
- 47% menos que en California
- Ingreso para la casa típica
- $135,489
- al año, con la tasa de 7.18% (5 de noviembre de 2026)
- El hogar típico de aquí gana $65,510 al año, menos que eso.
- Límite FHA, 1 unidad
- $541,287
- mínimo nacional, 2026
- Límite convencional: $832,750.
- Impuesto a la propiedad
- 0.67%
- $2,634 al año para el dueño típico
- 4% menos que en California
Solo aquí
Comprar casa en el condado de Merced: lo que lo distingue
Lo que este lugar tiene y otros no, sacado de datos públicos y ordenado de lo más inusual a lo menos.
-
20% de las viviendas en el condado de Merced (15,210) están en la zona de alto riesgo de inundación de FEMA, y solo 24% de ellas tienen seguro de inundación del NFIP.
-
De 2020 a 2025, los precios de las casas en el condado de Merced subieron 46% según el índice de FHFA, más rápido que en California (40%).
-
El condado de Merced tiene la 5.ª tasa de hogares dueños de su casa más baja de los 58 condados de California (54%).
Fuentes: FEMA (Al 3 de agosto de 2026); FHFA (Datos de 2025); U.S. Census Bureau (Promedio 2020–2024).
Cuánto ingreso necesitas
El ingreso que pide una casa en el condado de Merced
Tres casas con las cifras de aquí: la que alcanza con el ingreso típico ($65,510), la casa típica ($391,800) y la más cara que cubre un préstamo FHA. Todas con la tasa de 7.18% (5 de noviembre de 2026) y el impuesto a la propiedad de aquí (0.67% del valor al año).
- El pago incluye capital, interés, impuesto a la propiedad, seguro de la casa y el seguro hipotecario de FHA (MIP).
- El seguro de la casa es un ejemplo de 0.5% del precio al año. «Para cerrar» suma el pago inicial y un ejemplo de 3% del precio en costos de cierre.
- El ingreso necesario es el que deja el pago en 28% del ingreso antes de impuestos. Es una referencia: cada prestamista decide con tus deudas, tu crédito y tus ahorros.
| Casa | Precio | Ingreso al año | Pago al mes | Para cerrar |
|---|---|---|---|---|
| La que alcanza con el ingreso típicoel pago es 28% de $65,510 al año | $189,000 | $65,358 | $1,525 | $12,285 |
| La casa típicamediana del Censo · Promedio 2020–2024 | $391,800 | $135,489 | $3,161 | $25,467 |
| La más cara con FHAel préstamo llega al límite de $541,287 | $560,919 | $193,972 | $4,526 | $36,460 |
Fuente: Freddie Mac, 5 de noviembre de 2026 · Fuente: U.S. Census Bureau, Promedio 2020–2024 · Fuente: HUD, Datos de 2026
Límites de préstamo
Cuánto te pueden prestar en el condado de Merced
Los préstamos FHA en el condado de Merced usan el límite mínimo nacional: no es una zona de costo alto. Si el préstamo que necesitas pasa de estos montos, no entra en FHA o se vuelve un préstamo «jumbo».
FHA, una unidad
$541,287
Límite mínimo nacional de FHA
En el país, el límite FHA de una unidad va de $541,287 a $1,299,500.
Fuente: HUD, Datos de 2026
Convencional, una unidad
$832,750
Arriba de este monto, un préstamo convencional es «jumbo». Aquí aplica el límite base nacional.
Préstamos VA. Si tienes tu beneficio VA completo, VA no pone un límite al préstamo. Si ya usaste parte de tu beneficio, el cálculo usa el límite del condado ($832,750 para una unidad). Límites de VA (va.gov)
Fuente: FHFA, Datos de 2026
Comprar un dúplex o fourplex en el condado de Merced
Los límites de préstamo para 2, 3 y 4 unidades en el condado de Merced y la renta justa de HUD por tamaño de vivienda. La renta de HUD es una referencia, no una promesa de lo que vas a cobrar.
Límites de préstamo en el condado de Merced
| Unidades | FHA 2026 | Convencional 2026 |
|---|---|---|
| 2 unidades | $693,050 | $1,066,250 |
| 3 unidades | $837,700 | $1,288,800 |
| 4 unidades | $1,041,125 | $1,601,750 |
El límite FHA es el préstamo más grande que FHA puede asegurar en este condado; el convencional, el más grande que Fannie Mae y Freddie Mac pueden comprar.
Renta justa de HUD en el condado de Merced
| Tamaño | Renta justa FY2027 |
|---|---|
| Estudio | $1,200 |
| 1 recámara | $1,262 |
| 2 recámaras | $1,517 |
| 3 recámaras | $2,087 |
| 4 recámaras | $2,477 |
Estimación de HUD de la renta más los servicios (menos el teléfono). Es una referencia para comparar, no lo que vas a cobrar.
Fuentes: HUD, límites FHA 2026 ↗ · FHFA, límites convencionales 2026 ↗ · HUD, Fair Market Rents FY2027 ↗
Las reglas de FHA para comprar de 2 a 4 unidades
-
FHA asegura préstamos para propiedades de 1 a 4 unidades que son la residencia principal del dueño. Para 2 a 4 unidades, el prestamista pide el formulario HUD-92561.
“Except as otherwise stated in this Handbook 4000.1, FHA’s Single Family programs are limited to one- to four-family Properties that are owner-occupied Principal Residences.”
-
Al menos uno de los que piden el préstamo debe mudarse a la propiedad en 60 días después de firmar y pensar vivir ahí al menos 1 año.
“At least one Borrower must occupy the Property within 60 Days of signing the security instrument and intend to continue occupancy for at least one year.”
-
El préstamo FHA no puede pasar el límite de tu área, que sube con el número de unidades. El límite se compara con el préstamo antes de sumarle la prima inicial de seguro hipotecario (UFMIP) que se financia.
“A Mortgage that is to be insured by FHA cannot exceed the Nationwide Mortgage Limits. … restrictions to mortgage amounts and LTVs are based upon the amount prior to the financing of the Upfront Mortgage Insurance Premium (UFMIP) (Base Loan Amount).”
Handbook 4000.1, II.A.2.a and II.A.2.a.iii, p. 177; p. 178 ↗
-
La renta de las unidades puede contar como ingreso. Si no tienes historial de renta, el prestamista usa el 75% de la renta que estima el tasador o la del contrato, la que sea menor. No la puede restar de tu pago.
“the Mortgagee must use 75 percent of the lesser of: fair market rent reported by the Appraiser; or the rent reflected in the lease or other rental agreement.”
-
Con 3 o 4 unidades, el pago (capital, intereses, impuestos y seguros) dividido entre la renta neta de todas las unidades, incluida la tuya, no puede pasar de 100%. La renta neta es la renta del tasador menos su estimado de vacancia y mantenimiento o 25%, lo que sea mayor.
“The PITI divided by the monthly Net Self-Sufficiency Rental Income may not exceed 100 percent for three- to four-unit Properties. … Net Self-Sufficiency Rental Income is calculated by using the Appraiser’s estimate of fair market rent from all units, including the unit the Borrower chooses for occupancy, and subtracting the greater of the Appraiser’s estimate for vacancies and maintenance, or 25 percent of the fair market rent.”
-
Con 3 o 4 unidades, el prestamista debe ver reservas de 3 meses de pago después del cierre. Con suscripción manual, para 1 o 2 unidades pide 1 mes.
“The Mortgagee must verify and document Reserves equivalent to three months’ PITI after closing for three- to four-unit Properties.”
Handbook 4000.1, II.A.4.d.i(C)(2) and II.A.5.c.i(C)(1)–(2), p. 253; p. 332 ↗
Precios
Cómo cambiaron los precios en el condado de Merced
Según el índice de precios de vivienda de FHFA, los precios de las casas en el condado de Merced subieron 105% en los 10 años hasta 2025. El índice de FHFA sigue el precio de las mismas casas con el paso de los años.
| Año | Condado de Merced | California | Estados Unidos |
|---|---|---|---|
| 2015 | 0.0% | 0.0% | 0.0% |
| 2016 | +8.8% | +7.8% | +5.3% |
| 2017 | +19.0% | +14.7% | +11.0% |
| 2018 | +29.4% | +22.1% | +17.3% |
| 2019 | +35.9% | +26.1% | +22.2% |
| 2020 | +40.5% | +29.0% | +25.9% |
| 2021 | +64.7% | +45.4% | +40.5% |
| 2022 | +91.4% | +68.4% | +62.2% |
| 2023 | +91.1% | +71.4% | +71.5% |
| 2024 | +103.1% | +78.9% | +79.9% |
| 2025 | +104.7% | +80.3% | +85.0% |
| Periodo | Aquí | California | Estados Unidos |
|---|---|---|---|
| En 2025 | +0.8% | +0.8% | +2.9% |
| 5 años (2020–2025) | +46% | +40% | +47% |
| 10 años (2015–2025) | +105% | +80% | +85% |
Ver el cambio de cada año
- 2020: +3.4%
- 2021: +17.2%
- 2022: +16.2%
- 2023: −0.2%
- 2024: +6.3%
- 2025: +0.8%
El índice sigue el precio de las mismas casas con el tiempo (ventas y tasaciones con préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac). No es el precio promedio de una casa. FHFA considera experimentales sus índices anuales por condado. Fuente: FHFA, Datos de 2025
Impuesto a la propiedad
El impuesto a la propiedad en el condado de Merced
En el condado de Merced, el dueño típico paga $2,634 al año: cerca de 0.67% del valor de su casa. Es parecido al resto de California y menos que el promedio nacional.
En la casa típica ($391,800), esa tasa sería unos $219 al mes.
Es una estimación del Censo: lo que pagan los dueños entre el valor de su casa. Tu factura depende del avalúo y de las exenciones que pidas.
Impuesto a la propiedad
- Merced 0.67%
- California 0.70%
- Estados Unidos 0.94%
Lo que publica California Exención para dueños que viven en su casa (Junta Estatal de Igualación de California (BOE))
Calcula tu impuesto Exenciones y plazos en CaliforniaCalculadora
Calcula tu pago en el condado de Merced
Empieza con el precio típico, la tasa de esta semana y el impuesto de aquí. Cambia lo que quieras: tus números se quedan en tu navegador.
Tus datos
Empieza con el valor típico de una casa en el condado de Merced. Cámbialo por el precio que tú buscas.
El puntaje cambia qué préstamos aplican y el enganche mínimo de FHA. Tu tasa real también depende de tu crédito.
Equivale a $13,713 (3.5% del precio). El mínimo común para este préstamo es 3.5%.
Promedio de la semana ± un cuarto o medio punto.
Promedio nacional al 5 de noviembre de 2026 (Freddie Mac); tu tasa puede ser distinta.
Ajustar detalles avanzados
Pago mensual estimado
Dato local$3,161
al 7.18% · 30 años
- Monto del préstamo
- $384,704
- Interés total
- $553,498
- Terminas de pagar en
- noviembre de 2056
Incluye $6,617 de seguro hipotecario inicial de FHA.
¿Cabe en el ingreso?
Cómodo
hasta $1,529 al mes
Ajustado
de $1,529 a $1,965 al mes
Difícil
más de $1,965 al mes
Tu pago · 58%
Comparado con el ingreso típico de un hogar en el condado de Merced ($65,510 al año). Referencia: HUD considera una carga pagar más de 30% del ingreso en vivienda.
| Capital e interés | $2,606 |
|---|---|
| Impuesto a la propiedad | $219 |
| Seguro de la casa | $163 |
| Seguro hipotecario FHA (MIP) | $173 |
¿Cómo se compara con los ingresos?
Para que este pago sea 28% de tu ingreso, necesitarías ganar unos $135,489 al año. Con tus otras deudas, para no pasar de 36%: unos $105,380 al año.
Necesitas al menos $13,713 para el pago inicial, más los costos de cierre.
Es un estimado para que te des una idea, no una oferta de préstamo. Tu pago real depende de tu tasa, tu crédito, el seguro y los impuestos de la casa que compres.
Pago mensual total $3,161; capital e interés $2,606.
Ayuda para el enganche
Programas que sirven en el condado de Merced
Estos 4 programas de todo el estado sirven en el condado de Merced. Cada programa fija sus reglas: revisa su página oficial.
-
MyHome Assistance Program Todo California
Hasta 3.5% del precio
Segundo préstamo de CalHFA, con pagos diferidos, para el pago inicial (enganche) o los costos de cierre de primeros compradores en California
Solo primeros compradores. Lo administra California Housing Finance Agency (CalHFA). Verificado el 5 de noviembre de 2026
-
California Dream For All Shared Appreciation Loan Todo California
Cerrado, según la fuente
Ofrecía hasta 20% del precio, con un máximo de $150,000
Préstamo de CalHFA para el pago inicial (enganche) de compradores de primera generación en California; al vender se devuelve el préstamo más una parte de la plusvalía
Solo primeros compradores. Lo administra California Housing Finance Agency (CalHFA). Verificado el 5 de noviembre de 2026
-
MyAccess Program Todo California
Segundo préstamo de CalHFA, con pagos diferidos, para el pago inicial (enganche) o los costos de cierre de primeros compradores que usan la hipoteca CalPLUS Access (FHA o convencional)
Solo primeros compradores. Lo administra California Housing Finance Agency (CalHFA). Verificado el 5 de noviembre de 2026
-
CalHFA Zero Interest Program (ZIP) Todo California
Préstamo de CalHFA sin interés, con pagos diferidos, solo para los costos de cierre de primeros compradores que usan la hipoteca CalPLUS (FHA o convencional)
Solo primeros compradores. Lo administra California Housing Finance Agency (CalHFA). Verificado el 5 de noviembre de 2026
¿A qué ayudas califico? Ver todos los programas de California
Consejería de vivienda cerca
Estas son las agencias más cercanas, con la distancia en millas. Muchas atienden por teléfono o en línea. Lista oficial de HUD. Confirma horarios y costos con la agencia antes de ir.
-
Habitat for Humanity, Stanislaus County
2260 Tenaya Dr, Modesto · a 33 millas
- Atrasos e incumplimiento de hipoteca
- Taller para evitar atrasos de hipoteca
- y 7 más
-
Community Housing Council of Fresno
2560 W Shaw Ln Ste 101, Fresno · a 55 millas · Español
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- y 7 más
-
Southwest Fresno Development Corp
1424 W California Ave, Fresno · a 59 millas
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- y 4 más
-
Fresno Interdenominational Refugee Ministries
1940 N Fresno St, Fresno · a 60 millas
- Atrasos e incumplimiento de hipoteca
- Taller para evitar atrasos de hipoteca
- y 11 más
Guías
Guías para comprar casa
- Cómo comprar casa en Estados Unidos, paso a paso
- Ayuda para el pago inicial: cómo funciona
- ¿Cuánto necesitas para el pago inicial (enganche)?
- Préstamo FHA: pago inicial, seguro, límites y quién califica
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- Consejeros de vivienda de HUD: qué hacen y cuánto cuestan
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ingreso necesito para comprar casa en el condado de Merced?
Con la tasa de 7.18% de Freddie Mac (5 de noviembre de 2026), un préstamo FHA con 3.5% de pago inicial (enganche) y el impuesto de aquí, el pago sería de unos $3,161 al mes. Para que sea 28% del ingreso, se necesita ganar unos $135,489 al año. El ingreso necesario es el que deja el pago en 28% del ingreso antes de impuestos. Es una referencia: cada prestamista decide con tus deudas, tu crédito y tus ahorros.
¿Cuál es el límite de préstamo FHA en el condado de Merced en 2026?
El condado de Merced tiene un límite FHA de $541,287 para una casa de una unidad. Para 2 unidades es $693,050, para 3 es $837,700 y para 4 es $1,041,125. Es el límite mínimo nacional.
¿Cuánto cambiaron los precios de las casas en el condado de Merced?
Según el índice de precios de FHFA, los precios de las casas en el condado de Merced subieron 105% de 2015 a 2025.
¿Cuánto se paga de impuesto a la propiedad en el condado de Merced?
El condado de Merced tiene un impuesto a la propiedad típico de $2,634 al año, cerca de 0.67% del valor de la casa (Promedio 2020–2024, Censo de EE. UU.).
¿Hay ayuda para el enganche en el condado de Merced?
Estos 4 programas de todo el estado sirven en el condado de Merced. Cada programa fija sus reglas: revisa su página oficial.
¿Dónde encuentro ayuda gratis en español para comprar casa en el condado de Merced?
No hay agencias aprobadas por HUD con oficina en este condado. Las 4 más cercanas están en esta página; 1 dice atender en español.