Agregar a un familiar a tu escritura: impuesto de regalo y riesgos

Muchas familias piensan en poner a un hijo, a una hija o a otro familiar en la escritura de la casa. A veces es para que la casa “quede en la familia” si algo pasa, y otras para ayudar a alguien a tener algo propio. Parece un trámite sencillo, pero cambia quién es dueño, puede contar como un regalo para el IRS y puede tener efectos en tu hipoteca, en Medicaid y en los impuestos de tu familia. Esta guía explica lo que dicen las reglas para que lo pienses antes de firmar; no decide tu caso.¹

La exclusión anual del impuesto sobre regalos por persona que recibe, para 2026

$19,000¹

Por lo general, la fecha límite del formulario 709 del año siguiente al regalo

15 de abril²

Lo que revisa Medicaid hacia atrás en las transferencias por menos de su valor

60 meses⁴

Agregar a alguien es, por lo general, un regalo

Para el IRS, un regalo es cualquier transferencia a una persona en la que no recibes a cambio el valor completo en dinero o su equivalente.¹ Si pones a tu hijo en la escritura y él no te paga su parte, por lo general le estás regalando esa parte.

Hay casos que por lo general no son regalos sujetos al impuesto: los que no pasan de la exclusión anual, la matrícula o los gastos médicos que pagas directo por alguien, y los regalos a tu cónyuge.¹

Un caso que sorprende. Las instrucciones del formulario 709 dicen que si compras una propiedad con tu dinero y la pones a tu nombre y al de otra persona como tenencia conjunta con derecho de supervivenciatenencia conjunta con derecho de supervivenciaLa tenencia conjunta con derecho de supervivencia (joint tenancy) es una forma en que dos o más personas son dueñas de una propiedad, cada una con una parte igual e indivisa del total. Cuando una muere, su parte pasa a los dueños que siguen vivos, no a sus herederos; esa es la gran diferencia con la tenencia en común. Por lo general la escritura tiene que decirlo; si no lo dice, se supone que es una tenencia en común. Así pasa, por ejemplo, en Arizona y en Florida, donde la ley exige que la escritura diga de forma expresa que hay derecho de supervivencia.Ver la definición completaCerrar, y cualquiera puede separar su parte, le regalaste la mitad del valor.² La guía Cómo poner la casa a nombre de la familia explica las formas de tener una casa entre varios.

La exclusión anual y el formulario 709

La exclusión anual. Se cuenta por cada persona que recibe. Para regalos de 2026 es de $19,000 por persona. Si tú y tu cónyuge regalan juntos algo que es de los dos, cada uno usa su exclusión: $38,000 por persona que recibe.¹

Cuándo se presenta el 709. Si eres ciudadano o residente, debes presentar el formulario 709 aunque no debas impuesto, entre otros casos, si tus regalos a una persona que no es tu cónyuge pasan de la exclusión anual, o si das un regalo de “interés futuro”, que no tiene exclusión. Un regalo es de interés presente si quien lo recibe puede usar y disfrutar la propiedad de inmediato. Si regalan una propiedad que tenían en tenencia conjunta, cada cónyuge presenta su declaración. Por lo general se presenta entre el 1 de enero y el 15 de abril del año siguiente al regalo.²

¿Hay que pagar impuesto? Por lo general no de inmediato. El impuesto lo paga, en general, quien regala, y solo después de usar la exclusión básica de toda la vida, que la ley subió a $15,000,000 para regalos de 2026.¹¹ Pero el formulario se presenta igual, porque lleva la cuenta de lo que vas usando.

Ejemplo con números reales

Una madre que agrega a su hija a la escritura

Un ejemplo en palabras, no un caso real, de cómo se ve el regalo.

Lo que hace

Pone a su hija como dueña de la mitad, sin que la hija pague

Para el IRS

Por lo general, es un regalo del valor de esa mitad

La exclusión anual

$19,000 en 2026; la mitad de una casa casi siempre vale más

El formulario 709

Lo presenta la madre, aunque no deba impuesto

El impuesto

Por lo general no lo paga, porque usa parte de su exclusión básica

Las reglas vienen del IRS.¹² Calcula cuánto le quedaría a tu familia al vender con la herramienta de venta.

Haz la cuenta con tus números¿Cuánto me queda al vender?

La base: el costo escondido de regalar en vida

La base es el punto de partida para calcular la ganancia cuando se vende. Si te regalan una propiedad, por regla general tu base es la misma que tenía quien te la regaló. El IRS da un ejemplo: unas acciones compradas a $10 y vendidas a $100 pagan impuesto sobre una ganancia de $90.¹

Con una casa pasa lo mismo. Si compraste tu casa hace muchos años y se la regalas en vida a tu hijo, él toma tu base vieja. Si un día la vende, puede pagar impuesto sobre una ganancia grande. El IRS aclara que las reglas son distintas para una propiedad heredada.¹ La guía Testamentos, escrituras TOD y herencia explica cómo se calcula la base de una casa heredada y qué es una escritura de transferencia al morirescritura de transferencia al morir (TOD deed)Una escritura de transferencia al morir (transfer on death deed o TOD) es una escritura con la que el dueño nombra a una o más personas que recibirán la casa cuando él muera. No es un testamento. Mientras el dueño vive, sigue siendo dueño: puede venderla o hipotecarla y puede cancelar la escritura. Para que valga, se debe registrar en el condado antes de la muerte del dueño, y el beneficiario no tiene que firmar ni saberlo. El beneficiario recibe la casa con las hipotecas y gravámenes que tenga. Cada estado tiene sus reglas y su nombre: en Washington se llama transfer on death deed y en Arizona, escritura de beneficiario (beneficiary deed).Ver la definición completaCerrar, una opción que existe en algunos estados.

Regalar en vida o dejar en herencia

Regalo en vida

Agregar a un familiar hoy

• La persona es dueña de su parte desde ya
• Puede tocar presentar el formulario 709
• Toma tu base para impuestos
• Cuenta para la revisión de 60 meses de Medicaid

Herencia

Dejar la casa al morir

• Sigues siendo el único dueño mientras vives
• La base de una herencia se calcula distinto
• Se hace con un testamento u otras herramientas del estado
• Lee la guía de testamentos y escrituras TOD

Antes de firmar, pregunta cómo cambian los impuestos en cada camino.

Tu hipoteca y la cláusula de pago inmediato

Si tu hipoteca tiene una cláusula de pago inmediatocláusula de pago inmediato por venta (due-on-sale)Una cláusula de pago inmediato por venta (due-on-sale clause) es una parte del contrato de la hipoteca que le permite al prestamista exigir que pagues todo el saldo si vendes o traspasas la casa, o parte de ella, sin su permiso por escrito. Una ley federal, la Ley Garn-St Germain, permite estas cláusulas, pero en viviendas de menos de cinco unidades prohíbe usarlas en ciertos traspasos: por ejemplo, a un familiar por la muerte del prestatario, cuando el cónyuge o los hijos pasan a ser dueños, por un divorcio, por la muerte de un copropietario en tenencia conjunta o al pasar la casa a un fideicomiso en vida del prestatario.Ver la definición completaCerrar (due-on-sale), el prestamista puede exigir todo el saldo si transfieres la casa sin su permiso. Pero la ley federal Garn-St Germain dice que, en una vivienda de menos de cinco unidades, el prestamista no puede usar esa cláusula por, entre otras:³

• Una transferencia en la que tu cónyuge o tus hijos pasan a ser dueños.
• Una transferencia a un familiar por tu muerte.
• Una transferencia por la muerte de un copropietario en tenencia conjunta.
• Una transferencia a tu cónyuge por un divorcio o una separación.
• Una transferencia a un fideicomiso en vida en el que tú sigues siendo beneficiario.

Fíjate en lo que no dice. En vida, la lista de la ley menciona al cónyuge y a los hijos, no a hermanos, sobrinos u otros familiares; la ley también deja que los reglamentos agreguen otros casos.³ Si piensas agregar a alguien que no es tu cónyuge ni tu hijo, pregunta antes a tu administrador. Y si después quieres quitar a alguien del préstamo, la guía Cómo quitar a un coprestatario del préstamo explica las opciones.

Medicaid y el impuesto a la propiedad

Medicaid. Si algún día tú o tu cónyuge necesitan Medicaid para cuidados en un asilo u otra institución, la ley revisa los bienes que regalaste por menos de su valor. Para transferencias desde el 8 de febrero de 2006, revisa 60 meses hacia atrás, y un regalo en ese tiempo puede dejarte un periodo sin cobertura para ciertos servicios.⁴

La ley tiene excepciones para la casa. No hay castigo si la pasaste a tu cónyuge; a un hijo menor de 21 años, o ciego o con discapacidad; a un hermano que ya tenía participación en la casa y vivió ahí al menos un año antes; o a un hijo o hija que vivió ahí al menos dos años antes y te cuidó para que pudieras seguir en casa.⁴ Cada estado maneja su programa; pide orientación antes de transferir.

El impuesto a la propiedad. Un cambio de dueño puede cambiar tu impuesto a la propiedadimpuesto a la propiedadEl impuesto a la propiedad es el impuesto que el condado, la ciudad, el distrito escolar y otras entidades locales cobran cada año a los dueños de bienes inmuebles para pagar escuelas, policía, bomberos y otros servicios públicos. Se calcula sobre el valor que la oficina de avalúos asigna a tu casa, con la tasa de cada entidad, menos las exenciones que te correspondan, como la de vivienda principal en muchos estados. Si tienes hipoteca, normalmente lo pagas mes a mes dentro de tu cuota, a través de la cuenta escrow. En general es deducible en tu declaración federal si detallas deducciones.Ver la definición completaCerrar o tus exenciones, según el estado. En California, por ejemplo, la Proposición 19 cambió la exclusión para transferencias entre padres e hijos: la casa debe ser residencia principal de quien la da y de quien la recibe, con un límite del valor fiscal actual más $1,000,000 (ajustado cada dos años), desde el 16 de febrero de 2021.⁵ Pregunta en la oficina del tasador de tu condado antes de firmar, y revisa la guía de la exención homestead.

Antes de firmar una escritura nueva

1. 1. Escribe para qué quieres agregar a esa persona

   Primero

   Que la casa quede en la familia, ayudar a alguien o compartir gastos: cada meta tiene otro camino.

2. 2. Calcula el valor de la parte que regalas

   Antes de decidir

   Si pasa de la exclusión anual, toca el formulario 709.¹

3. 3. Pregunta a tu administrador del préstamo

   Antes de firmar

   La excepción federal cubre al cónyuge y a los hijos, no a todos los familiares.³

4. 4. Revisa Medicaid y el impuesto a la propiedad

   Antes de firmar

   Medicaid revisa 60 meses hacia atrás; tu condado puede cambiar tu avalúo o tus exenciones.⁴

5. 5. Pide orientación gratuita

   Antes de firmar

   Un sitio VITA para los impuestos y la asistencia legal para la escritura.⁶

6. 6. Presenta el 709 si toca

   Del 1 de enero al 15 de abril del año siguiente

   Aunque no debas impuesto.²

Si este es tu caso

Quieres que tu hija herede la casa

Regalar en vida le pasa tu base; la herencia tiene otras reglas. Compara antes.¹

Quieres agregar a tu sobrino que vive contigo

La excepción de Garn-St Germain menciona cónyuge e hijos; pregunta a tu administrador.³

Te casaste y quieres agregar a tu esposo

Los regalos al cónyuge por lo general no son regalos sujetos al impuesto.¹

Tu hijo con discapacidad vive contigo

Medicaid no castiga pasar la casa a un hijo ciego o con discapacidad.⁴

Necesitas ayuda con el formulario 709

Pregunta en un sitio VITA; cada sitio decide qué declaraciones prepara.⁶

Errores que salen caros

• Error: Agregar a alguien a la escritura sin pensar en el IRS.

  Mejor: Por lo general es un regalo; si pasa de la exclusión anual, toca el formulario 709.²

• Error: Creer que no tienes que declarar porque no debes impuesto.

  Mejor: El 709 se presenta aunque no haya impuesto que pagar.²

• Error: Regalar la casa en vida sin calcular la base.

  Mejor: Quien la recibe toma tu base; la herencia se calcula distinto.¹

• Error: Agregar a un familiar que no es tu cónyuge ni tu hijo sin avisar al prestamista.

  Mejor: La excepción federal de pago inmediato no lo menciona; pregunta antes.³

• Error: Transferir la casa poco antes de pedir Medicaid.

  Mejor: Medicaid revisa 60 meses hacia atrás, con excepciones limitadas para la casa.⁴

Dónde pedir ayuda gratis

Para los impuestos, los programas VITA y TCE del IRS preparan declaraciones básicas gratis a personas que califican; cada sitio decide qué atiende, así que pregunta si prepara el formulario 709.⁶ La guía Declarar impuestos gratis explica cómo encontrar uno.

Para la escritura, la asistencia legalasistencia legal gratuita (legal aid)La asistencia legal gratuita, conocida como legal aid, son los servicios de abogados y organizaciones sin fines de lucro que representan sin costo a personas de bajos ingresos en asuntos civiles, no penales. En vivienda, eso incluye defender a familias que enfrentan un desalojo o una ejecución hipotecaria, además de temas como custodia, manutención, protección contra la violencia doméstica y acceso a beneficios. En Estados Unidos, la Legal Services Corporation, creada por el Congreso, financia una red de estas organizaciones en todo el país; su buscador te lleva a la de tu zona. Cada una tiene sus propios límites de ingreso.Ver la definición completaCerrar gratuita es una opción, no un requisito. La Legal Services Corporation financia ayuda legal civil para personas de bajos ingresos; en su sitio buscas una oficina por tu dirección, y LawHelp.org tiene información y formularios gratis.⁷ Y cuida tu escritura: la guía de robo de escrituras explica cómo protegerte de fraudes.

Qué hacer esta semana

1. Pide una copia de tu escritura actual en la oficina del registrador de tu condado.
2. Busca lo que pagaste por la casa y por las mejoras, para saber tu base.¹
3. Llama a tu administrador del préstamo y pregunta cómo afecta un cambio de escritura.³
4. Pregunta en la oficina del tasador si el cambio afecta tu impuesto o tus exenciones.⁵
5. Pide una cita en un sitio VITA o con la asistencia legal antes de firmar.⁶⁷