Ayudas para comprar casa en Puerto Rico: la AFV y Vivienda

Comprar casa en Puerto Rico tiene sus propios pasos: el notario, la escritura, el Registro de la Propiedad y el CRIM. La guía comprar casa en Puerto Rico los explica. Esta guía es la pieza que falta: las ayudas que publican la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (AFV) y el Departamento de la Vivienda, qué pide cada una y cómo se solicitan. Solo incluye programas cuyas páginas oficiales están vigentes.

La AFV es la agencia de financiamiento de viviendaagencia estatal de financiamiento de vivienda (HFA)Una agencia estatal de financiamiento de vivienda (HFA, por sus siglas en inglés) es un organismo público creado por una ley del estado, o por un gobierno local, con poder para financiar vivienda. En esa definición federal, "estado" incluye a Puerto Rico y al Distrito de Columbia. Su misión es aumentar la vivienda accesible para inquilinos y compradores de ingresos bajos y moderados, sobre todo quienes compran casa por primera vez. Casi nunca prestan directamente: trabajan con prestamistas participantes que ofrecen sus préstamos y su ayuda para el pago inicial. Los programas cambian de un estado a otro.Ver la definición completaCerrar de la isla. Sus caminos para comprar son Pronto pa’ tu casa, Vivienda Joven y otros préstamos, y el Programa HOME. Para orientación, la AFV atiende al 939-333-5417 y por info@afv.pr.gov.¹

Lo más que da Pronto pa' tu casa a un hogar elegible, o $55,000 con Personal Esencial de Recuperación

$45,000²

El tiempo que te comprometes a vivir en la casa si aceptas Pronto pa' tu casa

5 años⁶

La edad para pedir Vivienda Joven, si te graduaste en los últimos cinco años

21 a 35 años⁴

Lo que la AFV reserva los fondos de Pronto pa' tu casa con su Carta de Compromiso

60 días⁶

Los tres caminos de la AFV, lado a lado

No son lo mismo. Pronto pa’ tu casa es dinero de ayuda que no tienes que buscar por tu cuenta: una subvención con fondos federales. Vivienda Joven es un préstamo. HOME es un programa para familias de ingresos bajos que incluye ayuda al comprador.

Qué es cada programa

Ayuda para el pronto

Pronto pa' tu casa

• Subvención con fondos CDBG-MIT para el pronto y los gastos de cierre²
• Se pide a través de una institución financiera participante²
• Pide vivir en la casa cinco años⁶

Préstamo

Vivienda Joven

• Préstamo garantizado por la AFV; no da dinero de ayuda³
• Para graduados recientes de 21 a 35 años⁴
• Puede combinarse con subsidios para el pronto, si hay fondos⁴

Ingresos bajos

Programa HOME

• Asistencia al comprador, renta temporera y rehabilitación¹
• No tener propiedad y tener capacidad para una hipoteca¹
• Orientación por HOME@afv.pr.gov¹

Los tres piden un curso para compradores. Pregunta en la AFV cuál te toca antes de buscar casa.

Pronto pa’ tu casa: ayuda para el pronto y el cierre

Pronto pa’ tu casa usa fondos federales CDBG-MIT, que la AFV administra. Según la AFV, da hasta $45,000 por hogar elegible de ingresos bajos y moderados o de necesidad urgente, y hasta $55,000 si al menos un miembro del hogar es Personal Esencial de Recuperación. Si compras en un centro urbano designado y certificado por el Departamento de la Vivienda, hay un incentivo de $5,000 más. El precio de la casa no puede pasar de los límites de las hipotecas FHA ni del valor de la tasación.²

El portal de recuperación de Vivienda añade detalles importantes. La ayuda sirve para comprar una casa nueva o existente fuera de las zonas de alto riesgo. Puede pagar hasta el 100% del pago inicialpago inicial (enganche)El pago inicial es la parte del precio de la casa que pagas de tu bolsillo al comprar; el préstamo cubre el resto. En muchos países y en el español de Estados Unidos también se le dice enganche, cuota inicial o entrada. Cada tipo de préstamo tiene su propio mínimo: la FHA exige al menos 3.5% del valor, los préstamos VA y USDA pueden no exigir ninguno y los convencionales piden más si quieres evitar el seguro hipotecario privado. Un pago inicial mayor reduce el préstamo, la cuota mensual y el interés total; muchos programas estatales ayudan a reunirlo.Ver la definición completaCerrar que pide tu hipoteca y los costos de cierrecostos de cierreLos costos de cierre son todos los cargos que pagas el día del cierre, además del pago inicial: las comisiones del prestamista, el avalúo, el informe de crédito, el seguro de título, los honorarios del agente de cierre, los impuestos de transferencia que cobre tu estado o condado y los primeros depósitos de la cuenta escrow. El prestamista debe detallarlos en la Estimación de Préstamo a los pocos días de tu solicitud y confirmarlos en la Declaración de Cierre antes de firmar. Algunos los puede pagar el vendedor y varios programas estatales ayudan a cubrirlos.Ver la definición completaCerrar razonables. Y quien la acepta se compromete a vivir en la casa como su residencia principal por cinco años.⁶

Quién puede pedirla. Hay que tomar un curso para compradores, estar dentro de los límites de ingresos del programa y de HUD, conseguir la aprobación de una hipoteca en una institución financiera participante, no ser dueño de una vivienda al solicitar y ser ciudadano estadounidense, nacional no ciudadano o extranjero calificado.² El programa publica sus límites de ingresos ajustados al 120% por tamaño de familia.⁶ La herramienta ¿califico por ingresos? compara tu ingreso con los límites de HUD de tu municipio.

Qué casa califica. La casa debe poder comprarse con título válido y libre de gravámenes, estar vacante al firmar el contrato y sin inquilinos al cierre, y cumplir lo que pide tu banco o cooperativa. Si es nueva, necesita Permiso de Uso.² El portal de Vivienda también pide que esté construida en cemento.⁶

Si la casa está en una zona especial de riesgo de inundaciónzona especial de riesgo de inundación (SFHA)Una zona especial de riesgo de inundación (SFHA) es un área que FEMA identifica en sus mapas como de alto riesgo de inundación. En los mapas aparece como zonas que empiezan con A, o con V en la costa, donde además hay peligro por el oleaje. Si tu casa está en una de estas zonas, en una comunidad que participa en el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP), y tienes una hipoteca con respaldo del gobierno o de un prestamista regulado, la ley te exige tener seguro contra inundaciones. El prestamista debe avisarte por escrito si la casa está en una de estas zonas.Ver la definición completaCerrar, solo califica si compras un seguro contra inundaciones y presentas la evidencia en el cierre.² La guía de seguro y huracanes en Puerto Rico explica cómo funciona ese seguro.

Pronto pa' tu casa, paso a paso

1. 1. Precalifícate en una institución participante

   Antes de buscar casa

   La carta de precalificación estima cuánto te pueden prestar.⁶

2. 2. Busca una casa que cumpla

   Libre de gravamen, construida en cemento y vacante al cierre.⁶

3. 3. Inicia la solicitud hipotecaria con la ayuda

   Tu banco o cooperativa presenta la solicitud al programa, y la AFV te envía una carta de elegibilidad.²

4. 4. Toma el curso para compradores

   Después de la carta de elegibilidad

   Te asignan una agencia de consejería, que coordina contigo la fecha y la modalidad.²

5. 5. Recibe la Carta de Compromiso

   La AFV fija el monto final y reserva los fondos por 60 días calendario.⁶

6. 6. Cierra con el programa

   Tu institución financiera fija la fecha de cierre con la AFV.⁶

Para orientación sobre el programa, la AFV da el 1-833-234-2324; para precalificarte, el 939-333-5417.²

El curso para compradores

Todos los caminos de la AFV pasan por un curso para compradorescurso para compradores de viviendaUn curso para compradores de vivienda (homebuyer education) es una clase con un programa fijo que explica el proceso de comprar casa, cómo mantenerla, cómo hacer un presupuesto y por qué importa el buen crédito. Puede ser en grupo, en persona, por internet o por teléfono. No es lo mismo que la consejería de vivienda, que es atención individual con un plan de acción para tu caso. Algunos préstamos y algunos programas de ayuda para el pago inicial exigen terminar un curso antes del cierre, sobre todo a compradores por primera vez. Al terminar recibes un certificado.Ver la definición completaCerrar. En Pronto pa’ tu casa no lo buscas tú: cuando te declaran elegible, tu caso se asigna a una agencia de consejería, que te llama para coordinar el curso. Si ya tomaste uno con un programa de asesoría certificado por HUD o con el de CDBG-DR, díselo a la agencia. Tienes que entregar el certificado antes de la adjudicación.²

Para los préstamos de la Ley 87, como Vivienda Joven, la hoja de la AFV dice que hace falta el certificado del Taller para Compradores de Vivienda, que cuesta $125 y vale por 24 meses.⁴ Un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD también puede ayudarte con tu presupuesto y tu crédito, muchas veces gratis o a bajo costo.¹⁰ La guía de cursos para compradores explica qué esperar.

Vivienda Joven: el préstamo para graduados recientes

Vivienda Joven es un préstamo hipotecario garantizado por la AFV. La AFV lo dice claro: el programa no ofrece ayuda económica, sino que facilita un préstamo a jóvenes de 21 a 35 años graduados en los últimos cinco años de una institución acreditada, universitaria, técnica o vocacional, para comprar su residencia principal en Puerto Rico.³

Según la hoja del programa, el préstamo puede financiar hasta el 98% del menor entre el precio de venta y el valor tasado. Si incluye el seguro hipotecarioseguro hipotecarioEl seguro hipotecario protege al prestamista, no a ti, si te atrasas en los pagos del préstamo. Lo pagas tú, como parte de la cuota mensual y a veces también como un cargo al inicio. Existe porque permite que el prestamista acepte un pago inicial más bajo. En un préstamo FHA se llama prima de seguro hipotecario (MIP) y la cobra la FHA; en un préstamo convencional con poco enganche se llama seguro hipotecario privado (PMI) y lo da una aseguradora privada. Las reglas para dejar de pagarlo son distintas en cada caso.Ver la definición completaCerrar, puede financiar hasta un 7% más para gastos de cierre, con un máximo de 105%. La casa debe ser tu residencia principal, sea casa o apartamento. Y el préstamo puede combinarse con subsidios estatales o federales para el pronto o el cierre, si hay fondos.⁴

Lo que pide al solicitante:⁴

• Edad y estudios: entre 21 y 35 años al solicitar, y diploma o certificación oficial de haberte graduado en los últimos cinco años.
• Ingreso: un ingreso anual de no más de $200,000.
• Empleo: tiempo completo o contrato formal vigente, con seis meses de antigüedad o una carta de oferta de empleo. Si trabajas por tu cuentatrabajador por cuenta propiaPara el IRS, eres trabajador por cuenta propia si tienes un negocio como dueño único o trabajas como contratista independiente, si eres socio de una sociedad que tiene un negocio, o si trabajas para ti de otra forma, incluso a tiempo parcial o como trabajador por encargos (gig). Como no hay un empleador que te retenga impuestos, en general pagas impuestos estimados cada trimestre y presentas una declaración anual. Además del impuesto sobre el ingreso, pagas el impuesto sobre el trabajo por cuenta propia, que cubre el Seguro Social y Medicare. Tu ganancia o pérdida se calcula restando tus gastos de negocio de tus ingresos, normalmente en el Anexo C.Ver la definición completaCerrar, al menos un año de historial comprobable.
• Crédito: historial positivo de 600. Si tu historial es corto o no tienes puntaje, se acepta crédito alternativocrédito alternativoEl crédito alternativo, que las guías hipotecarias llaman historial de crédito no tradicional (nontraditional credit), es una forma de mostrar que pagas a tiempo cuando no tienes puntaje de crédito o tu historial tradicional es muy corto. En las reglas de Fannie Mae, el prestamista primero revisa los tres burós; si no hay puntaje, documenta los pagos regulares de los últimos doce meses, como la renta, los servicios (luz, gas, agua, teléfono, internet), seguros, guardería, colegiatura o envíos de dinero constantes. Cuántas referencias pide depende del tipo de préstamo y de cómo se evalúa. En general no sirve para reemplazar un puntaje que ya tienes, aunque sea bajo.Ver la definición completaCerrar: pagos puntuales de servicios, renta y otras obligaciones.

La hoja lista las instituciones donde se solicita, entre ellas la propia AFV, al 939-333-5417 o por hipotecas@afv.pr.gov.⁴

Lo que te van a pedir para un préstamo

Cuando llames para precalificarte, ten a mano los ingresos de todos en tu hogar y tus deudas mensuales: tarjetas de crédito, préstamos personales o estudiantiles.¹ Para evaluar la solicitud, la AFV pide:³

• Si eres asalariado: tus planillas de los últimos 2 años con sus anejos y W-2, tus últimos 2 talonarios y una certificación de empleo.
• Si tienes negocio propio: tus planillas de 2 años con sus 480 y anejos, y estados financieros de 2 años y del año en curso, notariados por un abogado o certificados por un CPA.
• Si eres pensionado: la certificación vigente del Seguro Social, del retiro o de veterano.

Ejemplo con números reales

Una pareja joven que combina dos caminos

Un ejemplo en palabras, no un caso real. Tus números dependen del programa, la casa y tu banco.

Él tiene 29 años y se graduó de un técnico hace tres

Pueden pedir Vivienda Joven, si cumplen los demás requisitos

Su ingreso del hogar está dentro de los límites de Pronto pa' tu casa

Su banco presenta la solicitud de la ayuda para el pronto

La casa que eligen está libre de gravamen y vacante

Cumple lo que piden los dos programas

Toman el curso para compradores

La agencia asignada les da el certificado

Lo que logran

Un préstamo de la AFV con una ayuda que cubre el pronto y parte del cierre, si hay fondos

Vivienda Joven puede combinarse con subsidios estatales o federales, sujeto a disponibilidad. Pregunta en la AFV antes de firmar un contrato de compraventa.

Haz la cuenta con tus números¿Cuánta casa puedo comprar?

El Programa HOME de la AFV

El Programa HOME ayuda a familias de ingresos bajos de tres formas: asistencia al comprador, ayuda para renta temporera y rehabilitación de vivienda. Para comprar con HOME hay que no tener propiedad, no pasar de los límites de ingreso, tener capacidad para pagar una hipoteca y tomar el curso para compradores. La casa debe cumplir los estándares de calidad y construcción.¹

Si ya tienes casa, la ayuda de rehabilitación de HOME pide que seas el titular y vivas allí, que el terreno esté segregado, que no haya hipotecas ni gravámenes y que sea una sola unidad: las propiedades con dos o más unidades y los condominios no son elegibles.¹ Para cualquiera de las tres, la orientación se pide escribiendo a HOME@afv.pr.gov.¹

Si ya tienes un préstamo o una casa con condiciones

Te atrasaste con tu hipoteca de la AFV. Su programa de mitigación de pérdidas evalúa una moratoria, que reduce o suspende el pago por un tiempo corto; un plan de pagos para ponerte al día; una modificación del préstamomodificación del préstamoUna modificación del préstamo (loan modification) es un cambio en las condiciones de tu hipoteca que acuerdas con tu administrador del préstamo cuando tienes problemas para pagar. Es un tipo de mitigación de pérdidas, es decir, una de las opciones para evitar la ejecución hipotecaria. Puede alargar el plazo para pagar, bajar la tasa de interés o aplazar o reducir parte del saldo, y así bajar tu pago mensual. Muchas veces empiezas con una modificación de prueba por unos meses; si haces esos pagos a tiempo, el cambio se vuelve permanente.Ver la definición completaCerrar; o una dación en pago, en la que entregas la casa y se cancela el préstamo, si cualificas y el título está libre de gravámenes. Llama al 939-333-5417, opción 6, o escribe a lossmitigation@afv.pr.gov.⁵ La guía si no puedes pagar la hipoteca explica estas opciones.

Recibiste un subsidio con condiciones restrictivas. Si necesitas una certificación de que cumpliste esas condiciones, la AFV la tramita con un estudio de título y las certificaciones de la AAA y la AEE.¹

Tu casa viene de la antigua CRUV. Para vender, refinanciar o hipotecar una casa con condiciones restrictivas de la extinta CRUV, o para quitarlas, el Departamento de la Vivienda pide una autorización. Lleva la escritura de la CRUV, un estudio de título de no más de seis meses, el balance de la hipoteca y una carta que explique el préstamo o la venta. Si hubo un divorcio o una muerte, añade la sentencia o el certificado de defunción y la declaratoria de herederos. Vivienda no procesa solicitudes incompletas.⁸ La guía de títulos y herencias en Puerto Rico explica la declaratoria.

Buscas un solar o una casa del gobierno. Vivienda da su inventario de propiedades a la venta en la línea 787-759-1950.⁹

Un programa que ya cerró

El programa de Asistencia Directa al Comprador (HBA), con fondos CDBG-DR, cerró su periodo de solicitudes. Si tienes un caso abierto, consulta su estatus en miestatushba.pr.gov o al 1-833-234-2324.⁷

Si este es tu caso

Lo que más te toca según tu situación

Es tu primera casa

Precalifícate en una institución participante y pregunta por Pronto pa' tu casa.²

Tienes poco historial de crédito

Vivienda Joven acepta crédito alternativo con pagos puntuales de servicios y renta.⁴

Trabajas por tu cuenta

La AFV pide tus planillas con sus 480 y estados financieros certificados.³

Tu ingreso es bajo

Escribe a HOME@afv.pr.gov para orientación sobre la asistencia al comprador.¹

Vives en los estados y quieres volver a comprar

Pronto pa' tu casa pide vivir en la casa como residencia principal cinco años.⁶

Ya debes a la AFV y te atrasaste

Pide la evaluación de mitigación de pérdidas al 939-333-5417, opción 6.⁵

Errores que salen caros

El error y lo que haces en su lugar

• Error: Firmar un contrato de compraventa antes de saber si la casa califica.

  Mejor: Revisa que esté libre de gravamen, vacante y, si es nueva, con Permiso de Uso.²

• Error: Creer que Vivienda Joven regala el pronto.

  Mejor: Es un préstamo; pregunta si puedes combinarlo con un subsidio.⁴

• Error: Esperar a última hora para el curso.

  Mejor: Entrega el certificado antes de la adjudicación; el de la Ley 87 vale 24 meses.²⁴

• Error: Comprar en zona inundable sin presupuestar el seguro.

  Mejor: Pronto pa' tu casa pide el seguro contra inundaciones en el cierre.²

• Error: Pagarle a alguien que te ofrece una casa reposeída de la AFV.

  Mejor: No entregues dinero sin la comparecencia oficial de la AFV.¹

Qué hacer esta semana

1. Llama a la AFV al 939-333-5417 con los ingresos y las deudas de tu hogar, y pregunta qué camino te toca.¹
2. Busca la lista de instituciones participantes de Pronto pa’ tu casa y precalifícate.²
3. Si tienes entre 21 y 35 años y te graduaste hace poco, busca tu diploma y revisa los requisitos de Vivienda Joven.⁴
4. Junta tus planillas, talonarios y certificación de empleo.³
5. Calcula cuánta casa puedes pagar con la calculadora de asequibilidad y lee la guía de ayuda para el pago inicial. Para el resto del proceso, mira la contribución sobre la propiedad del CRIM, el notario y los demás temas de Puerto Rico.