Ciudad · 40,673 habitantes · Condado de Shelby, Tennessee
Germantown, Tennessee
En Germantown, una casa típica vale $470,800 y la renta típica es de $1,816 al mes. Comparado con todo el condado de Shelby, el ingreso típico de un hogar es 135% mayor, el valor típico de una casa es 89% mayor y la parte de hogares dueños de su casa es 33 puntos mayor.
Valor típico de una casa según Zillow, de septiembre de 2021 a septiembre de 2026: de $423,581 a $480,889.
Renta típica
$2,319al mes
▲ 6.2% más que hace 12 meses
Renta típica según Zillow, de marzo de 2023 a septiembre de 2026: de $1,876 a $2,319.
Según Zillow (ZHVI/ZORI), septiembre de 2026. Las cifras del Censo arriba son promedios de 5 años (2020–2024).
Germantown está en el condado de Shelby. El límite de préstamo FHA ($541,287 para una casa de una unidad), las rentas justas y la ayuda de esta página son los de todo el condado de Shelby. Ver el condado
Lo que este lugar tiene y otros no, sacado de datos públicos y ordenado de lo más inusual a lo menos.
1
87% de los hogares de Germantown son dueños de su casa, frente a 54% en el condado de Shelby.
2
El ingreso típico de un hogar en Germantown es de $149,920,135% más que en el condado de Shelby en general ($63,767).
3
La casa típica en Germantown vale $470,800,89% más que en el condado de Shelby en general ($249,100).
4
Cerca, en Memphis, la casa típica es de $169,000: 64% menos que en Germantown ($470,800).
5
La renta típica en Germantown es de $1,816 al mes, 47% más que en el condado de Shelby en general ($1,232).
6
Cerca, en Memphis, la renta típica es de $1,181: 35% menos que en Germantown ($1,816).
Fuentes: U.S. Census Bureau (Promedio 2020–2024).
Las casas de aquí
La vivienda en Germantown
Qué casas hay en Germantown, cuánto cuestan, cómo cambiaron y cómo se vive, con los números del Censo (2020–2024).
Qué casas hay
Censo de EE. UU., ACS de 5 años, 2020–2024
Tipo de vivienda
Casa solaCasa adosadaEdificio de 2 a 4Apartamentos (5 o más)Casa móvilBote, RV y otrosEstimado poco fiable
Germantown
Condado de Shelby
Tennessee
Estados Unidos
Tipo de vivienda: Germantown y sus comparaciones
Medida
Germantown
Condado de Shelby
Tennessee
Estados Unidos
Casa sola
84%
66%
68%
61%
Casa adosada
4%
4%
4%
6%
Edificio de 2 a 4
3%
7%
6%
8%
Apartamentos (5 o más)
10%
21%
14%
19%
Casa móvil
Estimado poco fiable
1%
8%
6%
Bote, RV y otros
Estimado poco fiable
Estimado poco fiable
0%
0%
En Germantown, 8 de cada 10 viviendas son casas solas; en el condado de Shelby, 7.
Año de construcción
Antes de 19601960–19791980–19992000–20092010 o después
Germantown
Condado de Shelby
Tennessee
Estados Unidos
Año de construcción: Germantown y sus comparaciones
Medida
Germantown
Condado de Shelby
Tennessee
Estados Unidos
Antes de 1960
3%
27%
18%
26%
1960–1979
41%
28%
23%
24%
1980–1999
37%
27%
29%
25%
2000–2009
12%
12%
16%
14%
2010 o después
9%
7%
15%
11%
Aquí la mitad de las viviendas es de 1983 o más nueva; en el condado de Shelby, de 1977 o más nueva.
En Germantown, 87% de las viviendas tienen 3 recámaras o más, más que en el condado de Shelby (63%).
Cuánto cuestan aquí
Censo de EE. UU., ACS de 5 años, 2020–2024
Valor de las casas con dueño
Estimado poco fiable
Menos de $100 milPoco fiable
$100 mil–$200 milPoco fiable
$200 mil–$300 mil8%
$300 mil–$500 mil48%
$500 mil–$750 mil26%
$750 mil–$1 millón11%
$1 millón o más6%
Valor de las casas con dueño: Germantown y sus comparaciones
Medida
Germantown
Menos de $100 mil
Estimado poco fiable
$100 mil–$200 mil
Estimado poco fiable
$200 mil–$300 mil
8%
$300 mil–$500 mil
48%
$500 mil–$750 mil
26%
$750 mil–$1 millón
11%
$1 millón o más
6%
Renta mensual con servicios
Estimado poco fiable
Menos de $500Poco fiable
$500–$999Poco fiable
$1,000–$1,499Poco fiable
$1,500–$1,99935%
$2,000–$2,499Poco fiable
$2,500–$2,999Poco fiable
$3,000 o más18%
Renta mensual con servicios: Germantown y sus comparaciones
Medida
Germantown
Menos de $500
Poco fiable
$500–$999
Estimado poco fiable
$1,000–$1,499
Estimado poco fiable
$1,500–$1,999
35%
$2,000–$2,499
Estimado poco fiable
$2,500–$2,999
Estimado poco fiable
$3,000 o más
18%
Con hipoteca
$2,546 al mes
Condado de Shelby: $1,682 al mes
Sin hipoteca
$923 al mes
Condado de Shelby: $602 al mes
Dueños con hipoteca
64%
Condado de Shelby: 62%
El costo típico de quien paga hipoteca en Germantown es $2,546 al mes, más que en el condado de Shelby ($1,682); sin hipoteca, $923.
Cómo cambió
Censo de EE. UU., ACS de 5 años, 2015–2019 y 2020–2024
Cambio desde 2015–2019
Valor típico de una casa
Germantown+42%
Condado de Shelby+66%
Tennessee+72%
Estados Unidos+53%
Renta típica
Germantown+31%
Condado de Shelby+31%
Tennessee+37%
Estados Unidos+33%
Ingreso típico de un hogar
Germantown+27%
Condado de Shelby+23%
Tennessee+31%
Estados Unidos+29%
Cambio desde 2015–2019: Germantown y sus comparaciones
Medida
Germantown
Condado de Shelby
Tennessee
Estados Unidos
Valor típico de una casa
+42%
+66%
+72%
+53%
Renta típica
+31%
+31%
+37%
+33%
Ingreso típico de un hogar
+27%
+23%
+31%
+29%
Entre 2015–2019 y 2020–2024, el valor típico de una casa en Germantown subió 42%; en el condado de Shelby, subió 66%.
La renta típica en Germantown subió 31% desde 2015–2019, casi igual que en el condado de Shelby (31%).
Los precios de la vivienda corrieron más que el ingreso en Germantown: el ingreso típico subió 27%, contra +42% del valor de las casas y +31% de la renta.
Cómo se vive
Censo de EE. UU., ACS de 5 años, 2020–2024
Cómo se vive: Germantown y sus comparaciones
Medida
Germantown
Condado de Shelby
Tennessee
Estados Unidos
Vacantes de renta
Estimado poco fiable
7.9%
6.1%
5.5%
Vacantes de casas en venta
Estimado poco fiable
0.5%
0.9%
0.9%
Más de una persona por cuarto
Estimado poco fiable
2.4%
2.2%
3.4%
Personas por hogar
2.60
2.49
2.45
2.53
Van solos en carro
72%
77%
76%
69%
Comparten carro
6%
9%
8%
9%
Transporte público
Estimado poco fiable
1%
0%
3%
A pie o en bicicleta
Estimado poco fiable
1%
1%
3%
Trabajan desde casa
21%
11%
13%
15%
Otro medio
1%
1%
1%
2%
Viaje típico al trabajo
20 a 29 minutos
20 a 29 minutos
20 a 29 minutos
20 a 29 minutos
Por tamaño, los hogares en Germantown se parecen a los del condado de Shelby: 2.60 personas en promedio.
Trabajar desde casa es más común en Germantown: 21%, contra 11% en el condado de Shelby.
Haz las cuentas
¿Cuánto pagarías al mes por una casa en Germantown?
Una casa típica queda apretada para el ingreso típico
Empezamos con una casa típica en Germantown, de $470,800, un préstamo FHA con 3.5% de pago inicial (enganche) y la tasa promedio más reciente (7.18%). Ese pago se llevaría 32% del ingreso típico de un hogar en Germantown, que es de $149,920 al año. Para que ese pago sea 28% del ingreso, un hogar necesitaría ganar unos $168,693 al año.
Los límites de préstamo FHA y convencionales de la calculadora son los de todo el condado de Shelby.
Cambia el precio, el enganche o el préstamo: el pago se calcula otra vez al instante.
Tus datos
Dato local
$
Empieza con el valor típico de una casa en Germantown. Cámbialo por el precio que tú buscas.
El puntaje cambia qué préstamos aplican y el enganche mínimo de FHA. Tu tasa real también depende de tu crédito.
Pago inicial (enganche)
%
Equivale a $16,478 (3.5% del precio). El mínimo común para este préstamo es 3.5%.
Promedio de la semana ± un cuarto o medio punto.
Promedio nacional al 5 de noviembre de 2026 (Freddie Mac); tu tasa puede ser distinta.
Ajustar detalles avanzados⌄
Pago mensual estimado
Dato local
$3,936
al 7.18% · 30 años
Monto del préstamo
$462,273
Interés total
$665,102
Terminas de pagar en
noviembre de 2056
Incluye $7,951 de seguro hipotecario inicial de FHA.
¿Cabe en el ingreso?
Cómodo
hasta $3,498 al mes
Ajustado
de $3,498 a $4,498 al mes
Tu pago · 32%
Difícil
más de $4,498 al mes
Comparado con el ingreso típico de un hogar en Germantown ($149,920 al año). Referencia: HUD considera una carga pagar más de 30% del ingreso en vivienda.
Desglose del pago mensual
Capital e interés
$3,132
Impuesto a la propiedad
$400
Seguro de la casa
$196
Seguro hipotecario FHA (MIP)
$208
Necesitas al menos $16,478 para el pago inicial, más los costos de cierre.
Es un estimado para que te des una idea, no una oferta de préstamo. Tu pago real depende de tu tasa, tu crédito, el seguro y los impuestos de la casa que compres.
Pago mensual total $3,936; capital e interés $3,132.
La ciudad y su condado
Germantown y el condado de Shelby
Germantown está en el condado de Shelby, Tennessee. El Censo de EE. UU. publica números propios para la ciudad: el valor de las casas, la renta, el ingreso de los hogares, cuántos son dueños de su casa y el impuesto a la propiedad. Son estimados de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense (promedio 2020–2024).
Germantown
Mapa del condado de Shelby, Tennessee, con Germantown marcada. Alrededor, los condados vecinos.
Germantown
Condado de Shelby
Otras ciudades con su página
Números propios de Germantown
Valor típico de una casa
$470,800
Renta típica al mes
$1,816
Ingreso típico de un hogar al año
$149,920
Hogares dueños de su casa
87%
Tasa efectiva del impuesto a la propiedad
1.02%
Censo de EE. UU., Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense (promedio 2020–2024).
Números de todo el condado de Shelby
Límite FHA, casa de una unidad
$541,287
Límite convencional, una unidad
$832,750
Renta justa de HUD, 2 recámaras
$1,301
Cambio de precios en 5 años (FHFA)
+38%
Casas en zona de alto riesgo de inundación
1%
HUD, FHFA y FEMA no publican estos números por ciudad.
Otros números no se publican por ciudad, sino para todo el condado: los límites de préstamo FHA y convencionales, las rentas justas de HUD, el índice de precios de FHFA y los datos de inundación de FEMA. En esta página, esos números siempre dicen que son para todo el condado de Shelby.
Una casa típica en Germantown vale $470,800: 89% más que en el condado y 64% más que en Tennessee. Con el ingreso típico de un hogar en Germantown ($149,920 al año), una casa típica cuesta 3.1 veces lo que gana el hogar en un año.
Años de ingreso para pagar una casa típica
El valor típico de una casa dividido entre el ingreso típico de un hogar en un año. Mientras más bajo, menos pesa comprar.
Germantown3.1 años
Shelby3.9 años
Tennessee4.1 años
Estados Unidos4.1 años
Fuente: U.S. Census Bureau, Promedio 2020–2024
Cómo han cambiado los precios en el condado de Shelby
Según el índice de precios de vivienda de FHFA, los precios de las casas en el condado de Shelby subieron 82% en los 10 años hasta 2025.
FHFA no publica este índice por ciudad: estos son los números de todo el condado de Shelby.
Cambio anual del índice de precios de FHFA en el condado de Shelby, de 2016 a 2025
2016: +4.2% +4.2% 2016
2017: +6.3% +6.3% 2017
2018: +6.4% +6.4% 2018
2019: +6.2% +6.2% 2019
2020: +5.7% +5.7% 2020
2021: +12.4% +12.4% 2021
2022: +17.0% +17.0% 2022
2023: +3.9% +3.9% 2023
2024: +0.9% +0.9% 2024
2025: −0.1% −0.1% 2025
Cambio del índice de precios de FHFA en el condado de Shelby, Tennessee y Estados Unidos
Período
Condado
Tennessee
EE. UU.
Último año (2025)
−0.1%
+2.4%
+2.9%
5 años (2020–2025)
+38%
+60%
+47%
10 años (2015–2025)
+82%
+114%
+85%
El índice sigue el precio de las mismas casas con el tiempo (ventas y tasaciones con préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac). No es el precio promedio de una casa. FHFA considera experimentales sus índices anuales por condado. Fuente: FHFA, Datos de 2025
Germantown junto al condado de Shelby, Tennessee y EE. UU.
Tres números lado a lado. «Típico» quiere decir la mediana: la mitad está por arriba y la mitad por abajo.
Valor típico de una casa
Germantown$470,800
Shelby$249,100
Tennessee$286,700
Estados Unidos$332,700
Renta típica al mes
Germantown$1,816
Shelby$1,232
Tennessee$1,189
Estados Unidos$1,413
Ingreso típico de un hogar al año
Germantown$149,920
Shelby$63,767
Tennessee$69,595
Estados Unidos$80,734
Ver la tabla completa
Germantown junto al condado de Shelby y Tennessee
Medida
Germantown
Condado de Shelby
Tennessee
EE. UU.
Valor típico de una casa
$470,800 ▲89% más que en el condado
$249,100
$286,700
$332,700
Renta típica al mes
$1,816 ▲47% más que en el condado
$1,232
$1,189
$1,413
Ingreso típico de un hogar al año
$149,920 ▲135% más que en el condado
$63,767
$69,595
$80,734
Hogares dueños de su casa
87% ▲33 puntos más que en el condado
54%
67%
65%
Impuesto a la propiedad típico al año
$4,786 ▲97% más que en el condado
$2,429
$1,442
$3,119
Tasa efectiva del impuesto a la propiedad
1.02% ▲0.04 puntos más que en el condado
0.98%
0.5%
0.94%
Inquilinos con renta alta para su ingreso
53% ▼1 puntos menos que en el condado
54%
49%
51%
«Típico» quiere decir la mediana: la mitad está por arriba y la mitad por abajo. ▲ y ▼ dicen si la ciudad está por arriba o por abajo del condado de Shelby. «Renta alta» es la medida del Censo: hogares que rentan y pagan 30% o más de su ingreso en renta.
Cuatro formas de pagar una casa típica en Germantown
Para una casa típica de $470,800 en Germantown, con la tasa promedio de Freddie Mac (7.18% al 5 de noviembre de 2026) a 30 años. El pago al mes suma capital e intereses, el impuesto a la propiedad típico de Germantown, un seguro de casa de ejemplo y el seguro hipotecario cuando aplica.
FHA, 3.5% de enganche$3,936al mes
Menos efectivo para cerrar
Pago inicial (enganche)
$16,478
Efectivo para cerrar
$30,602
Tasa
7.18%
Seguro hipotecario
MIP de FHA · $208
Convencional, 5% de enganche$3,850al mes
Pago inicial (enganche)
$23,540
Efectivo para cerrar
$37,664
Tasa
7.18%
Seguro hipotecario
PMI · $224
Convencional, 20% de enganche, sin PMI$3,148al mes
Pago inicial (enganche)
$94,160
Efectivo para cerrar
$108,284
Tasa
7.18%
Seguro hipotecario
No lleva
ITIN, 15% de enganche (ejemplo)$3,583al mes
Pago inicial (enganche)
$70,620
Efectivo para cerrar
$84,744
Tasa
8.18%
Seguro hipotecario
No lleva
Cuatro formas de pagar una casa típica en Germantown
Préstamo
Pago al mes
Pago inicial (enganche)
Monto del préstamo
Tasa
Seguro hipotecario
Efectivo para cerrar
Puntaje mínimo
FHA, 3.5% de enganche Menos efectivo para cerrar
$3,936
$16,478
$462,273
7.18%
MIP de FHA · $208
$30,602
580
Convencional, 5% de enganche
$3,850
$23,540
$447,260
7.18%
PMI · $224
$37,664
620*
Convencional, 20% de enganche, sin PMI
$3,148
$94,160
$376,640
7.18%
No lleva
$108,284
620*
ITIN, 15% de enganche (ejemplo)
$3,583
$70,620
$400,180
8.18%
No lleva
$84,744
Lo fija el prestamista
La opción que pide menos efectivo para cerrar es FHA, 3.5% de enganche.
Efectivo para cerrar = enganche más 3% del precio en costos de cierre (ejemplo).
Puntaje mínimo: FHA pide 580 o más para el enganche mínimo (Manual 4000.1 de HUD). * Fannie Mae pide 620 cuando el préstamo se revisa a mano; con su sistema automático no hay un mínimo fijo.
La fila ITIN es un ejemplo con una tasa 1 punto más alta: los préstamos con ITIN no siguen una regla federal y cada prestamista fija su enganche y su tasa. Ninguna cifra de esta tabla promete una aprobación.
El impuesto a la propiedad y el seguro contra inundación suben o bajan lo que pagas al mes. Aquí están los números de Germantown y del condado de Shelby.
Impuesto a la propiedad
Tasa efectiva en Germantown
1.02%del valor de la casa al año
$4,786 al año para el dueño típico en Germantown.
Germantown1.02%
Shelby0.98%
Tennessee0.5%
Lo que publica TennesseeAlivio del impuesto a la propiedad para dueños mayores, con discapacidad o veteranos (Contralor del Tesoro de Tennessee, folleto del Programa de Alivio del Impuesto a la Propiedad 2026)
La renta típica en Germantown es de $1,816 al mes: 47% más que en el condado. En Germantown, 53% de los hogares que rentan pagan 30% o más de su ingreso en renta.
HUD publica una renta justa de mercado para todo el condado de Shelby, según el tamaño de la vivienda. Para pagar la de 2 recámaras ($1,301 al mes) sin gastar más de 30% de tu ingreso, tendrías que ganar $25.02 por hora trabajando tiempo completo.
Lo que hay que ganar para pagarla sin gastar más de 30% del ingreso, trabajando tiempo completo.
Renta justa de mercado de HUD en el condado de Shelby (Año fiscal 2027)
Tamaño
Renta justa al mes
Salario por hora
Ingreso al año
Estudio
$1,095
$21.06
$43,800
1 recámara
$1,191
$22.90
$47,640
2 recámaras
$1,301
$25.02
$52,040
3 recámaras
$1,717
$33.02
$68,680
4 recámaras
$1,981
$38.10
$79,240
Incluye servicios básicos. No es la renta más baja ni la más alta: es un punto de referencia. Fuente: HUD, Año fiscal 2027
Por código postal
La renta justa por código postal en Germantown
HUD publica también una renta justa de mercado para cada código postal (Small Area FMR, año fiscal 2027). Germantown tiene 2 códigos postales con la suya.
Para 2 recámaras va de $1,870 en el 38138 a $1,950 en el 38139.
2 de los 2 pasan la renta justa del condado de Shelby ($1,301).
Renta justa por código postal y tamaño en Germantown, año fiscal 2027.
No tienes que hacerlo sin ayuda. Una agencia de consejería de vivienda aprobada por HUD te ayuda gratis o a bajo costo: a prepararte para comprar, a entender tu crédito o a resolver un problema con la renta.
Hay 5 agencias aprobadas por HUD con oficina en el condado de Shelby; 1 dice atender en español.
Ningún programa de pago inicial (enganche), de reparaciones ni de ayuda con la renta de nuestra lista es de Germantown ni del condado de Shelby. Los que siguen son de todo Tennessee: sirven en Germantown igual que en el resto del estado.
Ayuda de la agencia estatal de Tennessee para el pago inicial (enganche) y los costos de cierre junto con la hipoteca Great Choice: $6,000 o $10,000 perdonables a 10 años sin pagos, o hasta 5% del precio (máximo $15,000) como segunda hipoteca a 30 años.Lo ofrece Tennessee Housing Development Agency (THDA).
Las agencias aprobadas por HUD más cercanas al centro de Germantown, en línea recta, de la más cercana a la más lejana. Si una dice atender en español, lo verás en su tarjeta.
Ningún recurso de ayuda legal de nuestra lista es propio de Germantown ni del condado de Shelby.
Si tienes un problema con tu casero, un aviso de desalojo o una estafa, el buscador de la Legal Services Corporation (LSC) te muestra las oficinas de ayuda legal gratis que atienden tu zona.
Estas ciudades también están en el condado de Shelby. Comparten sus límites de préstamo y sus rentas justas, pero el valor de las casas y la renta cambian de una a otra.
Preguntas frecuentes sobre la vivienda en Germantown
Respuestas cortas con los números de Germantown y de todo el condado de Shelby. Si tu caso es distinto, una agencia de consejería aprobada por HUD te puede orientar gratis o a bajo costo.
¿Cuánto cuesta una casa típica en Germantown?
El valor típico de una casa en Germantown es de $470,800, según el Censo de EE. UU. (promedio 2020–2024). Para comparar, en el condado de Shelby es de $249,100.
¿Cuánto cuesta rentar en Germantown?
La renta típica en Germantown es de $1,816 al mes, según el Censo de EE. UU. La renta justa de mercado de HUD para 2 recámaras en el condado de Shelby es de $1,301.
¿Cuál es el límite de préstamo FHA en Germantown?
En Germantown se usa el límite FHA de todo el condado de Shelby (2026): $541,287 para una casa de una unidad y $1,041,125 para una de cuatro unidades.
¿Cuánto se paga de impuesto a la propiedad en Germantown?
El dueño típico de una casa en Germantown paga $4,786 al año, según el Censo de EE. UU. Es 1.02% del valor de la casa; en el condado de Shelby, la tasa es 0.98%.
¿Dónde encuentro ayuda gratis para comprar o rentar en Germantown?
Hay 5 agencias de consejería aprobadas por HUD con oficina en el condado de Shelby. 1 dice atender en español. Te pueden ayudar a prepararte para comprar, con tu crédito o con la renta.
