Comprar casa con un vale de Sección 8: la opción de propiedad

Si tienes un vale de Sección 8, quizá pienses que solo sirve para rentar. Pero el reglamento de HUD tiene una opción de compra de casa: tu autoridad de vivienda puede usar la ayuda del vale para pagar parte de tu hipoteca y de los gastos de tu casa, en lugar de la renta.¹ No todas las autoridades la ofrecen, y tiene requisitos propios. Esta guía los explica paso a paso, con las reglas del reglamento federal.

Lo máximo que dura la ayuda con una hipoteca de 20 años o más (sin límite para personas mayores o con discapacidad)

15 años²

Por semana en promedio: el empleo tiempo completo que se pide, salvo excepciones

30 horas²

Sin ser dueño de una vivienda para contar como comprador por primera vez

3 años²

Cómo funciona la opción de compra de casa

La opción de compra de casa ayuda a una familia que vive en una casa comprada por uno o más de sus miembros. Puedes ser una familia nueva en el programa o una que ya tiene vale. Hay dos formas de ayuda, y solo puedes recibir una:¹

1. Pagos mensuales. La autoridad paga cada mes una parte de los gastos de tu casa, como pagaría una parte de tu renta.
2. Una sola subvención para el pago inicial. Una ayuda única al cierre. Ojo: el reglamento dice que la autoridad no puede ofrecer esta subvención hasta que HUD publique un aviso en el Registro Federal, así que pregunta si está disponible donde vives.²

La autoridad puede ofrecer una forma, las dos o ninguna. Pero si hace falta como ajuste razonable para una persona con discapacidad, debe ofrecerla. Y si la ofrece, tú decides si participas.¹ La guía Ajustes razonables por discapacidad explica cómo pedir un ajuste.

Una protección importante: la autoridad no puede exigirte que devuelvas la ayuda cuando vendes o refinancias la casa.¹

Quién califica

Además de estar admitida en el programa de vales, tu familia debe cumplir varias condiciones al empezar:²

• Comprador por primera vez. Ningún miembro de tu familia pudo ser dueño de una vivienda en los tres años antes de empezar la ayuda. Los padres o madres solteros y las amas de casa desplazadas también cuentan. Hay excepciones para miembros de cooperativas y para familias con una persona con discapacidad que necesita la opción como ajuste razonable.
• No ser dueño hoy. Nadie en tu familia puede ser dueño de una vivienda al empezar.
• No haber fallado antes. Nadie que haya estado en una familia que cayó en falta en una hipoteca de este programa.
• Un contrato de compra firmado.

El ingreso mínimo. Los adultos que serán dueños deben ganar al año al menos el salario mínimo federal por 2,000 horas. Si es una familia con discapacidad, el mínimo es 12 veces el beneficio mensual de SSI para una persona sola. La asistencia social no cuenta para ese mínimo, salvo en familias de personas mayores o con discapacidad. Tu autoridad puede poner un mínimo más alto, pero si cumples el de HUD y tienes una precalificación o preaprobación suficiente, cumples.²

El empleo. Uno o más adultos que serán dueños deben trabajar tiempo completo (un promedio de al menos 30 horas por semana) y haberlo hecho de forma continua durante el año anterior. La autoridad puede contar empleos seguidos y el trabajo por cuenta propia, y decide si una interrupción rompe la continuidad. Este requisito no aplica a familias de personas mayores o con discapacidad, y la autoridad no puede poner otro requisito de empleo además de este.²

La autoridad puede poner otros requisitos, pero deben estar en su Plan Administrativo.² Si tu familia es de estatus mixto, las reglas del vale siguen aplicando: la guía Sección 8 y familias de estatus mixto explica cómo se calcula la ayuda.

El camino, paso a paso

De tu vale a tu casa

1. 1. Pregunta si tu autoridad ofrece el programa

   Hoy

   Pide su Plan Administrativo, con sus reglas de préstamo y de tiempo.²

2. 2. Revisa si calificas

   Esta semana

   Comprador por primera vez, ingreso mínimo y empleo, salvo excepciones.²

3. 3. Toma la consejería obligatoria

   Antes de comprar

   Con un consejero certificado por HUD en una agencia aprobada por HUD.²

4. 4. Consigue tu preaprobación

   Antes de buscar casa

   La autoridad puede revisar al prestamista y los términos del préstamo.²

5. 5. Busca casa y firma el contrato

   Dentro del tiempo que fije la autoridad

   El contrato debe incluir la inspección independiente y que no pagas reparaciones.²

6. 6. Pasa las dos inspecciones

   Antes del cierre

   La de la autoridad y la de un inspector independiente que tú escoges y pagas.²

7. 7. Cierra y empieza la ayuda

   Al cierre

   Firmas la declaración de obligaciones de la familia antes de empezar.²

La autoridad puede fijar un tiempo máximo para encontrar y comprar la casa. Si no lo logras a tiempo, puede darte un vale para rentar o ponerte en la lista de espera.²

La consejería obligatoria

Antes de empezar la ayuda, debes completar el programa de consejería que exige tu autoridad. La deben dar consejeros certificados por HUD que trabajen en una agencia aprobada por HUD. Los temas sugeridos incluyen el mantenimiento de la casa, el presupuesto, el crédito, cómo negociar el precio, cómo conseguir un préstamo y una preaprobación, cómo buscar casa, la vivienda justa y los préstamos justos, y cómo reconocer y evitar préstamos con condiciones abusivas.²

La guía Consejeros de vivienda aprobados por HUD explica cómo encontrar uno, y la de cursos para compradores qué esperar del curso.

La casa: qué tipo y qué inspecciones

La vivienda debe ser una propiedad de una unidad, incluida una casa prefabricadacasa prefabricada (manufactured home)Una casa prefabricada (manufactured home) es una vivienda que se construye en una fábrica y se lleva en una o más secciones, sobre su propio armazón, hasta el terreno. La ley federal la define así, con o sin cimiento permanente, e incluye su plomería, calefacción, aire acondicionado y electricidad. Mucha gente la llama casa móvil o tráiler. Para Fannie Mae, debe cumplir las normas federales de HUD; las casas modulares y las que llama prefabricated o panelized no cuentan como manufactured home. Puede registrarse como bien raíz, por lo general si está sobre un cimiento permanente en un terreno del mismo dueño, o como propiedad personal, que se suele financiar con un préstamo chattel.Ver la definición completaCerrar, o una unidad en una cooperativa o un condominiocondominio (condo)Un condominio (condo) es una vivienda para una familia dentro de un proyecto en el que cada dueño tiene su unidad y comparte con los demás la propiedad de las áreas comunes. Las unidades pueden estar pegadas, semiseparadas o separadas. Los dueños forman una asociación que maneja el dinero y las áreas comunes, y por lo general pagas cuotas de condominio o de la asociación de propietarios (HOA) aparte de tu pago de hipoteca. Si no las pagas, la asociación puede cobrarte y hasta llegar a una ejecución hipotecaria. En Texas, el seguro de condominio cubre tus cosas y el interior de tu unidad.Ver la definición completaCerrar. Debe cumplir las normas de calidad de vivienda del programa. Si no serás dueño del terreno, la casa debe estar en una base permanente y debes tener derecho a ocupar el terreno por al menos 40 años.²

Hay dos inspecciones:²

1. La de la autoridad, que confirma que la casa cumple las normas de calidad.
2. La de un inspector profesional independiente que tú escoges y pagas. Debe revisar los cimientos y la estructura, el interior y el exterior, el techo, la plomería, la electricidad y la calefacción. La autoridad no puede obligarte a usar un inspector escogido por ella. El inspector manda el informe a ti y a la autoridad, que puede rechazar la casa por lo que diga.

Tu contrato de compraventacontrato de compraventaEl contrato de compraventa (purchase agreement) es el acuerdo por escrito entre tú y el vendedor que queda listo cuando el vendedor acepta tu oferta y ambos la firman. Reúne los detalles de la venta: los nombres de compradores y vendedores, el precio total, la comisión del agente de bienes raíces, la fecha de cierre que se pide y las contingencias. Lo usas para conseguir tu préstamo y se entrega con los papeles del cierre. El agente de cierre reparte el dinero según lo que dicen el contrato y el préstamo, y si el vendedor pagará algunos costos del cierre, eso también lo decide el contrato.Ver la definición completaCerrar debe decir el precio y los términos, que harás una inspección independiente, que no estás obligado a comprar si la inspección no te satisface y que no estás obligado a pagar las reparaciones necesarias.² La guía Inspección de la casa explica qué revisa un inspector.

El préstamo y cuánto paga la autoridad

El préstamo. La autoridad puede poner requisitos para tu préstamo: por ejemplo, prohibir el financiamiento del vendedor o los préstamos con pago globalpago global (balloon)Un pago global (balloon payment) es un pago grande y único al final del plazo del préstamo, más alto que los pagos de antes y a veces mucho más. En la Estimación de Préstamo, "Balloon Payment" se refiere a cualquier pago de más del doble de un pago regular. Los préstamos con pago global suelen tener plazos más cortos y pagos mensuales más bajos que no alcanzan a pagar toda la deuda. Si no puedes hacer ese pago final, podrías tener que refinanciar o vender la casa, o enfrentar una ejecución hipotecaria. Salvo algunas excepciones, una hipoteca calificada (QM) no puede tener pago global.Ver la definición completaCerrar, pedir un mínimo de recursos propios o protecciones contra préstamos abusivos. Si el préstamo es FHA, se siguen las reglas de FHA. La autoridad puede revisar al prestamista y los términos, y rechazar un préstamo que no puedas pagar, tomando en cuenta otros gastos como el cuidado de los niños y los gastos médicos.² Algunas autoridades piden un pago inicialpago inicial (enganche)El pago inicial es la parte del precio de la casa que pagas de tu bolsillo al comprar; el préstamo cubre el resto. En muchos países y en el español de Estados Unidos también se le dice enganche, cuota inicial o entrada. Cada tipo de préstamo tiene su propio mínimo: la FHA exige al menos 3.5% del valor, los préstamos VA y USDA pueden no exigir ninguno y los convencionales piden más si quieres evitar el seguro hipotecario privado. Un pago inicial mayor reduce el préstamo, la cuota mensual y el interés total; muchos programas estatales ayudan a reunirlo.Ver la definición completaCerrar de al menos 3% del precio, con al menos 1% de tus propios recursos.¹ La guía del préstamo FHA explica ese programa.

El pago mensual de la autoridad. Es el menor de estos dos montos:²

• El estándar de pago menos tu pago total de inquilino, o
• Los gastos mensuales de tu casa menos ese pago total.

Los gastos que se cuentan incluyen el capital y el interés de la hipoteca y su seguro, el impuesto a la propiedadimpuesto a la propiedadEl impuesto a la propiedad es el impuesto que el condado, la ciudad, el distrito escolar y otras entidades locales cobran cada año a los dueños de bienes inmuebles para pagar escuelas, policía, bomberos y otros servicios públicos. Se calcula sobre el valor que la oficina de avalúos asigna a tu casa, con la tasa de cada entidad, menos las exenciones que te correspondan, como la de vivienda principal en muchos estados. Si tienes hipoteca, normalmente lo pagas mes a mes dentro de tu cuota, a través de la cuenta escrow. En general es deducible en tu declaración federal si detallas deducciones.Ver la definición completaCerrar, el seguro de la casaseguro de viviendaEl seguro de vivienda paga las pérdidas y los daños de tu propiedad cuando pasa algo inesperado, como un incendio o un robo, y suele incluir responsabilidad civil si alguien se lastima en tu casa. Los prestamistas lo exigen mientras tengas hipoteca, porque la casa es su garantía, y casi siempre lo cobran dentro de tu cuota mensual a través de la cuenta escrow. El precio depende del lugar, del valor de reconstrucción, del deducible y de tu historial. Una póliza normal no cubre inundaciones ni, en muchos estados, terremotos: esos riesgos se aseguran aparte.Ver la definición completaCerrar, las cantidades que fija la autoridad para mantenimiento, reparaciones grandes y servicios, la renta del terreno si no eres dueño de él y, en condominios y cooperativas, las cuotas de la asociación. El pago va a ti o, si la autoridad lo decide, a tu prestamista. Y la ayuda termina sola 180 días después del último pago.²

Ejemplo con números reales

Una familia con vale que compra su primera casa

Un ejemplo en palabras, no un caso real, de cómo se calcula la ayuda.

Su pago total de inquilino

Lo mismo que pagaba al rentar, según sus ingresos

Los gastos mensuales de la casa

Hipoteca, seguro hipotecario, impuestos, seguro de la casa y las cantidades de la autoridad

El pago de la autoridad

El menor entre el estándar de pago y esos gastos, menos su pago total

Su hipoteca es de 30 años

La ayuda puede durar hasta 15 años

Lo que hacen para no fallar

Ahorrar cada mes para cuando la ayuda termine o los gastos suban

Las reglas vienen del reglamento de HUD.²² Usa la calculadora de cuánta casa puedes comprar para ver un precio que puedas sostener.

Haz la cuenta con tus números¿Cuánta casa puedo comprar?

Cuánto dura la ayuda y tus obligaciones

Cuánto dura. Salvo en familias de personas mayores o con discapacidad, la ayuda mensual dura como máximo 15 años si tu hipoteca inicial es de 20 años o más, y 10 años en los demás casos. El límite suma la ayuda que recibas en distintas casas o autoridades. Para familias de personas mayores o con discapacidad no hay límite; si la familia deja de serlo, el límite empieza a aplicar, pero recibe al menos 6 meses más de ayuda.²

Tus obligaciones. La ayuda solo se paga mientras vives en la casa. Debes cumplir tu hipoteca, tomar la consejería posterior si la autoridad la exige, darle la información que pida sobre tu hipoteca y tus gastos, avisarle antes de mudarte y avisarle si te atrasas en la hipoteca. Mientras recibes la ayuda, nadie en tu familia puede ser dueño de otra vivienda. Antes de empezar, firmas una declaración de obligaciones.²

Si te quieres mudar. Puedes comprar fuera del área de tu autoridad si la autoridad que te recibe maneja un programa de compra de casa con vale y está aceptando familias nuevas.²

Como la ayuda tiene fin, planea desde el primer día: ahorra cada mes para reparaciones y para cuando la ayuda termine. La guía Primer año como dueño explica los gastos que no esperabas, y la herramienta de presupuesto familiar te ayuda a planear.

Si este es tu caso

Eres una persona mayor con vale

No aplica el requisito de empleo y no hay límite de años de ayuda.²

Alguien en tu familia tiene una discapacidad

La autoridad debe ofrecer la opción si hace falta como ajuste razonable.¹

Trabajas por tu cuenta

La autoridad puede contar el trabajo por cuenta propia para el requisito de empleo.²

Eres madre o padre soltero y fuiste dueño antes

Los padres o madres solteros pueden contar como compradores por primera vez.²

Encontraste una casa que te gusta

Pide que el contrato diga que no pagas reparaciones y que puedes salir si la inspección no te satisface.²

Tu ingreso es bajo

Revisa el mínimo: el salario mínimo federal por 2,000 horas, o 12 veces el SSI si es familia con discapacidad.²

Errores que salen caros

• Error: Dar por hecho que tu autoridad tiene el programa.

  Mejor: Cada autoridad decide si lo ofrece; pregunta y pide su Plan Administrativo.¹

• Error: Firmar un contrato sin la cláusula de inspección.

  Mejor: El contrato debe decir que no estás obligado a comprar si la inspección no te satisface.²

• Error: Usar el inspector que te recomienda el vendedor sin pensarlo.

  Mejor: Tú escoges y pagas al inspector independiente; la autoridad no puede imponértelo.²

• Error: Aceptar un préstamo con pago global o del vendedor sin preguntar.

  Mejor: La autoridad puede prohibirlos y rechazar préstamos que no puedas pagar.²

• Error: Mudarte sin avisar a la autoridad.

  Mejor: Debes avisar antes de mudarte; la ayuda solo se paga mientras vives en la casa.²

• Error: Esconder un atraso en la hipoteca.

  Mejor: Debes avisar a la autoridad si te atrasas; pide ayuda a un consejero de inmediato.²

• Error: No planear para cuando termine la ayuda.

  Mejor: Con una hipoteca de 20 años o más, la ayuda dura hasta 15 años; ahorra desde el primer mes.²

Qué hacer esta semana

1. Llama a tu autoridad de vivienda y pregunta si ofrece la opción de compra de casa con vale.¹
2. Pide su Plan Administrativo y lee los requisitos de préstamo, de tiempo y de ingreso.²
3. Junta la prueba de tus ingresos y de tu empleo del último año.²
4. Busca un consejero de vivienda aprobado por HUD para el curso obligatorio.²
5. Usa la calculadora de cuánta casa puedes comprar para ver un precio que puedas sostener.²
6. Lee también la guía Fideicomisos de tierras, Hábitat y otras casas asequibles para ver otros caminos.