Fideicomisos de tierras, Habitat y otras casas asequibles

Cuando los precios de las casas suben más rápido que los sueldos, comprar a precio de mercado puede parecer imposible. Pero hay caminos distintos: casas que se venden por debajo del mercado a familias de ingresos bajos y moderados, a cambio de ciertas reglas. Esta guía explica tres de esos caminos, los fideicomisos comunitarios de tierras, Hábitat para la Humanidad y los programas de autoayuda, con lo que ganas y lo que aceptas en cada uno.

Del ingreso medio del área: lo máximo para calificar a Hábitat en EE. UU.

60%⁴

De tu ingreso bruto mensual: lo máximo que Hábitat deja que sea tu pago de hipoteca

30%⁴

Lo que debe durar el arrendamiento de la tierra después del préstamo, para Fannie Mae

5 años²

Casas con precio limitado: la idea básica

Fannie Mae, que compra hipotecas de prestamistas en todo el país, llama a estos programas de capital compartido (shared equity), o “programas por debajo del mercado”. Funcionan así: limitan quién puede comprar según sus ingresos y ponen un precio máximo de reventa, o una fórmula que limita lo que recibes al vender. El programa baja el precio para el primer comprador y “recicla” ese subsidio para los siguientes compradores. A cambio de comprar por debajo del valor de mercado, aceptas restricciones a la venta futura.¹

Fannie Mae compra préstamos de tres tipos de programas: los fideicomisos comunitarios de tierras, los programas con restricciones de ingreso y de precio de reventa, y las cooperativas de capital limitado.¹ Esas restricciones pueden durar para siempre o por cierto número de años, obligan a los dueños actuales y futuros, y por lo general terminan si hay una ejecución hipotecariaejecución hipotecaria (foreclosure)La ejecución hipotecaria, casi siempre llamada foreclosure, es el proceso por el cual el prestamista o el administrador del préstamo recupera la propiedad cuando el dueño deja de pagar la hipoteca. Las reglas y los plazos dependen de cada estado; en todos hay avisos previos y, en general, tiempo para ponerse al día o pedir una alternativa, como un plan de pagos o una modificación del préstamo. Si te atrasas, llama pronto a tu administrador y a una agencia de consejería aprobada por HUD: la consejería sobre foreclosure es gratuita y existe para eso.Ver la definición completaCerrar o una escritura en lugar de ejecuciónescritura en lugar de ejecución hipotecariaLa escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed in lieu of foreclosure) es un acuerdo en el que le entregas voluntariamente la propiedad de tu casa al prestamista para evitar el proceso de ejecución hipotecaria. El prestamista acepta la casa en lugar de la deuda. Puede ayudarte a no quedar debiendo lo que falte de la hipoteca, pero en algunos estados te podrían cobrar la diferencia entre el valor de la casa y lo que debes. Por eso la CFPB dice que revises que el acuerdo cubra toda la deuda y que pidas el perdón de la diferencia por escrito.Ver la definición completaCerrar.¹

Tres caminos a una casa asequible

Compras la casa, rentas la tierra

Fideicomiso comunitario de tierras

• Compras la casa por debajo del mercado
• Rentas la tierra con un arrendamiento a largo plazo
• El precio de reventa y el ingreso del próximo comprador tienen límite

Construyes y pagas una hipoteca

Hábitat para la Humanidad

• Tu ingreso no pasa del 60% del ingreso medio del área (EE. UU.)
• Aportas sweat equity y tomas clases
• Tu pago no pasa del 30% de tu ingreso bruto al cierre

Construyes con voluntarios

Autoayuda (como SHOP)

• Organizaciones sin fines de lucro con fondos de HUD
• Aportas mucho trabajo propio en la construcción
• Compras por debajo del precio de mercado

Todos son locales: busca qué programas hay en tu condado y pregunta los requisitos.

Los fideicomisos comunitarios de tierras

Un fideicomiso comunitario de tierras (community land trust, o CLT) es una organización que compra casas en su comunidad y las vende a familias que califican por sus ingresos, pero se queda con la tierra. Tú eres dueño de la casa y rentas la tierra con un contrato de arrendamiento de terreno a largo plazo (ground lease), con rentas mensuales asequibles. Ese contrato tiene reglas para que la casa siga siendo asequible: límites al precio de venta futuro y a los ingresos de los futuros dueños.¹

Qué ganas y qué aceptas:

• Ganas una casa a un precio que sí puedes pagar, un pago mensual más bajo y la estabilidad de ser dueño.
• Aceptas que, al vender, el precio lo pone la fórmula del fideicomiso, por lo general a otra familia que califica. Tu plusvalíaplusvalía (apreciación)La plusvalía (apreciación) es el aumento del valor de tu casa con el tiempo. Es una de las dos formas en que crece tu patrimonio en la vivienda (equity), es decir, la diferencia entre lo que vale la casa y lo que debes; la otra es pagar el principal de tu hipoteca. El valor de una casa puede subir o bajar: puede bajar por la situación económica, por falta de mantenimiento o porque bajan los valores del vecindario, y unos mercados suben más rápido que otros. El índice de precios de vivienda (HPI) de la FHFA mide cómo cambian los valores de las casas.Ver la definición completaCerrar es menor que en una venta a precio de mercado.

Si tu préstamo va a Fannie Mae, el prestamista debe revisar el contrato de arrendamiento. Debe basarse en un modelo aprobado (de Grounded Solutions Network o del Institute for Community Economics), o el programa debe estar en la lista de programas certificados. El contrato debe limitar el ingreso de los futuros compradores y el precio máximo de venta. Esas restricciones deben terminar automáticamente con una ejecución hipotecaria o una escritura en lugar de ejecución, y el arrendamiento debe durar al menos cinco años más que el préstamo.² Además, Fannie Mae no compra estos préstamos si el programa te obliga a ir a arbitraje para resolver disputas, salvo que esa cláusula quede sin efecto cuando el préstamo pase a Fannie Mae.¹

Preguntas para hacerle a un fideicomiso antes de comprar: ¿cuánto es la renta mensual de la tierra y puede subir? ¿Cómo se calcula el precio de reventa y qué pasa con las mejoras que hagas? ¿A quién puedes vender y cuánto tiempo tiene el fideicomiso para encontrar comprador? ¿Puedes dejarles la casa a tus hijos? ¿Qué pasa si te atrasas en la hipoteca? Apunta cada respuesta, con la fecha y el nombre de quien te la dio.

Hábitat para la Humanidad

Hábitat para la Humanidad es una organización sin fines de lucro con oficinas locales en todo el país. Cada oficina maneja su propia selección y su solicitud. Hábitat dice que no regala casas: los futuros dueños trabajan con la oficina local y con voluntarios para construir o rehabilitar la casa, y pagan una hipoteca asequible. Antes de ser dueños, completan una educación financiera.³

Quién califica. Además de cumplir ciertos requisitos de ingreso, debes:⁴

• Necesitar vivienda asequible. Por ejemplo, vivir en una casa en mal estado, pagar una renta o hipoteca de más del 30% de tu ingreso bruto mensual, vivir con moho o con cosas que empeoran el asma, o tener una casa que no es accesible para una discapacidad.
• Tener ingresos bajos o moderados. En EE. UU., el ingreso del hogar no debe pasar del 60% del ingreso medio del áreaingreso medio del área (AMI)El ingreso medio del área (AMI, por sus siglas en inglés) es el ingreso familiar mediano de una zona, que HUD calcula cada año para cada área metropolitana y condado. Los programas de vivienda lo usan como vara: según la regla federal, una familia es de ingresos bajos cuando no gana más del 80% del ingreso mediano de su área, y de ingresos muy bajos cuando no pasa del 50%, ajustado por el tamaño de la familia. Los programas estatales de ayuda para el pago inicial y los vales de Sección 8 publican sus límites como un porcentaje del AMI, así que el mismo sueldo puede calificar en un condado y no en el vecino.Ver la definición completaCerrar que define HUD cada año.
• Estar dispuesto a trabajar con Hábitat. Eso incluye el “sweat equity”: ayudar a construir tu casa o la de otras familias, tomar clases para dueños o ser voluntario en una tienda ReStore.
• Poder pagar una hipoteca asequible. Hábitat se asegura de que tu pago mensual no pase del 30% de tu ingreso bruto mensual al cierre.

El comité de cada oficina escoge a los dueños según tres criterios: tu nivel de necesidad, tu disposición a trabajar con Hábitat y tu capacidad de pagar la hipoteca. Los compradores invierten cientos de horas de su propio trabajo.⁵ La selección no toma en cuenta tu raza, sexo, color, origen nacional, religión, situación familiar, edad, estado civil, discapacidad ni si recibes asistencia pública. Para preguntas, puedes llamar al 1-800-422-4828.⁴

El camino a una casa de Hábitat

1. 1. Revisa el límite de ingresos de tu área

   Hoy

   En EE. UU., el ingreso del hogar no debe pasar del 60% del ingreso medio del área.⁴

   Pruébalo con tus números¿Califico por ingresos?

2. 2. Busca tu oficina local de Hábitat

   Esta semana

   Cada oficina maneja su solicitud y sus fechas.³

3. 3. Llena la solicitud

   Cuando abran

   El comité mira tu necesidad, tu disposición a trabajar y tu capacidad de pago.⁵

4. 4. Aporta tu sweat equity

   Si te seleccionan

   Ayudas a construir, tomas clases o haces voluntariado en una tienda ReStore.⁴

5. 5. Completa la educación financiera

   Antes de ser dueño

   Aprendes a manejar tu hipoteca, tus finanzas y tus ahorros.³

6. 6. El cierre

   Al terminar

   Tu pago de hipoteca no pasa del 30% de tu ingreso bruto mensual al cierre.⁴

Programas de autoayuda: construir con otras familias

En los programas de autoayuda, las familias construyen sus casas con su propio trabajo. HUD financia uno de ellos, el Programa de Oportunidades de Vivienda por Autoayuda (SHOP). HUD da subvenciones a organizaciones sin fines de lucro con experiencia en vivienda por autoayuda, para construir casas sencillas para familias de bajos ingresos que de otra forma no podrían comprar. Los compradores deben aportar una cantidad importante de trabajo propio en la construcción, con ayuda de voluntarios, y las casas se venden a precios por debajo del mercado.⁷

Tú no pides los fondos de SHOP directamente: los reciben las organizaciones, y tú les compras la casa a ellas o a sus afiliadas.⁷ Si vives en una zona rural, USDA tiene su propio programa de autoayuda; la guía Vivienda para trabajadores agrícolas y autoconstrucción de USDA lo explica.

Ejemplo con números reales

Una familia que compara una casa de fideicomiso con una a precio de mercado

Un ejemplo en palabras, no un caso real, de cómo pensar la decisión.

El precio de compra

Más bajo en el fideicomiso, porque la tierra queda del fideicomiso

El pago mensual

Hipoteca más baja, más una renta mensual asequible por la tierra

Si venden en diez años

Venden con la fórmula del fideicomiso, a otra familia que califica

Lo que ganan al vender

Menos que en una venta a precio de mercado, pero con un pago sostenible mientras viven ahí

Lo que deciden

Pedir la fórmula por escrito y revisarla con un consejero antes de firmar

Las reglas del ejemplo vienen de Fannie Mae.¹¹ Usa la herramienta de límites de ingreso para ver si tu hogar califica en tu condado.

Haz la cuenta con tus números¿Califico por ingresos?

Si este es tu caso

Tu ingreso es bajo y la renta se come tu sueldo

Pagar más del 30% de tu ingreso en renta es una de las necesidades que mira Hábitat.⁴

Tu familia puede aportar trabajo

En Hábitat y en los programas de autoayuda, tu trabajo cuenta como parte del camino.⁷

Te ofrecen una casa de un fideicomiso de tierras

Pide el contrato de arrendamiento y la fórmula de reventa por escrito.¹

Tu casa actual no es accesible para tu discapacidad

Hábitat cuenta una casa no accesible como necesidad de vivienda.⁴

Ya tienes una casa con precio limitado y quieres vender

Revisa la fórmula y las restricciones; obligan también al próximo dueño.¹

Prefieres leer en español

La página de Hábitat tiene versión en español; también puedes llamar al 1-800-422-4828.⁴

Otras rutas que puedes combinar

Estos programas no son las únicas puertas. Si ya tienes un vale de elección de viviendavale de elección de vivienda (Sección 8)El vale de elección de vivienda, el programa que casi todos llaman Sección 8, es la ayuda federal para la renta más grande del país. HUD paga subsidios de renta para que las familias elegibles puedan pagar una vivienda decente, segura y sanitaria. Lo administran las autoridades de vivienda pública locales con fondos de HUD. La familia busca su propia vivienda en el mercado; si la autoridad aprueba la unidad y el contrato, firma un contrato con el dueño y le paga una parte de la renta, y la familia paga el resto. Las listas de espera suelen ser largas y se abren por periodos.Ver la definición completaCerrar (Sección 8), pregunta a tu autoridad de vivienda si ofrece la opción de compra de casa. Por el reglamento de HUD, la autoridad puede dar pagos mensuales para ayudarte con la hipoteca o una sola subvención para el pago inicial, y puede escoger si ofrece ese programa o no.⁶ La guía Comprar casa con un vale de Sección 8 explica cómo funciona.

También puedes combinar una casa de precio limitado con ayuda para el pago inicialayuda para el pago inicial (DPA)La ayuda para el pago inicial (DPA, por sus siglas en inglés) es dinero que un programa público o sin fines de lucro aporta para tu enganche y a veces para tus costos de cierre. Muchos estados, gobiernos locales y organizaciones sin fines de lucro ofrecen programas para hacer más alcanzable la compra; la mayoría se dirige a familias de ingresos bajos y moderados que compran su primera casa, y algunos a maestros, bomberos y otros empleados públicos. La ayuda puede ser un subsidio que no se devuelve, un segundo préstamo sin pagos que se perdona con los años o que se paga al vender, y muchos se combinan con un préstamo FHA o convencional normal.Ver la definición completaCerrar de tu estado o tu ciudad, si las reglas de los dos programas lo permiten. Pregunta a cada programa si acepta al otro antes de comprometerte, y pide la respuesta por escrito. Muchos de estos programas piden un curso para compradorescurso para compradores de viviendaUn curso para compradores de vivienda (homebuyer education) es una clase con un programa fijo que explica el proceso de comprar casa, cómo mantenerla, cómo hacer un presupuesto y por qué importa el buen crédito. Puede ser en grupo, en persona, por internet o por teléfono. No es lo mismo que la consejería de vivienda, que es atención individual con un plan de acción para tu caso. Algunos préstamos y algunos programas de ayuda para el pago inicial exigen terminar un curso antes del cierre, sobre todo a compradores por primera vez. Al terminar recibes un certificado.Ver la definición completaCerrar; tomarlo temprano te deja listo para cualquiera de ellos.

Errores que salen caros

• Error: Pensar que Hábitat regala casas.

  Mejor: Pagas una hipoteca asequible, aportas trabajo y tomas clases.³

• Error: Firmar el arrendamiento de la tierra sin leerlo.

  Mejor: Pide la fórmula de reventa por escrito y revísala con un consejero.¹

• Error: Esperar vender a precio de mercado una casa con precio limitado.

  Mejor: Aceptaste un precio de reventa limitado a cambio del precio bajo de compra.¹

• Error: No revisar tu ingreso contra el límite de tu área.

  Mejor: En Hábitat, el ingreso del hogar no debe pasar del 60% del ingreso medio del área.⁴

• Error: Aceptar una cláusula de arbitraje obligatorio sin preguntar.

  Mejor: Fannie Mae no compra estos préstamos si el arbitraje sigue obligatorio cuando el préstamo pasa a Fannie Mae.¹

• Error: Esperar a que te llamen sin haber pedido.

  Mejor: Cada programa es local; busca la oficina de tu zona y pregunta cuándo abren las solicitudes.³

Qué hacer esta semana

1. Revisa el ingreso medio del área de tu condado con la herramienta de límites de ingreso.⁴
2. Busca la oficina de Hábitat de tu zona y pregunta cuándo abren las solicitudes.³
3. Pregunta en tu ciudad o condado si hay fideicomisos comunitarios de tierras o casas con precio limitado.¹
4. Si te ofrecen una casa con precio limitado, pide la fórmula de reventa y el contrato de arrendamiento por escrito.²
5. Haz una cita con un consejero de vivienda aprobado por HUD; la guía Consejeros de vivienda aprobados por HUD explica cómo encontrarlo.
6. Lee también Ayuda para el pago inicial: cómo funciona y toma un curso para compradores.