Levantamiento del terreno, linderos y servidumbres

¿Hasta dónde llega tu terreno? Parece una pregunta sencilla, pero muchas personas no lo saben con certeza hasta que quieren poner una cerca, construir un cuarto o el vecino les dice que algo está en su lado. Esta guía explica qué es un levantamiento del terrenolevantamiento del terreno (survey)Un levantamiento del terreno (survey) es un dibujo de tu propiedad que muestra dónde están el lote, la casa y otras construcciones, además de las mejoras hechas en el terreno. En una compra con hipoteca tiene que ver con el seguro de título. Por ejemplo, Fannie Mae no compra un préstamo si la póliza de título tiene una excepción por el levantamiento (survey exception). En los lugares donde no se acostumbra pedir un levantamiento, el prestamista debe agregar a la póliza de título un endoso especial (ALTA 9).Ver la definición completaCerrar (survey), dónde buscar el de tu casa, qué es una servidumbreservidumbre (easement)Una servidumbre (easement) es el derecho de una persona o empresa a usar o controlar el terreno de otra persona, o el espacio de arriba o de abajo, para un fin específico y limitado. Un ejemplo es el derecho de una compañía de servicios públicos a tener líneas o tuberías en un lote. Otro es un acuerdo entre vecinos para compartir una entrada de autos. Las servidumbres pueden aparecer como excepciones en la póliza de seguro de título. Fannie Mae acepta ciertas servidumbres comunes, con condiciones, como que no pasen por debajo de la casa ni impidan usar la propiedad.Ver la definición completaCerrar y qué hacer si hay un desacuerdo. Usa como ejemplos lo que dicen agencias de California y de un condado de ese estado; en tu estado, las reglas y las oficinas pueden ser otras.¹²

Solo un agrimensor con licencia puede determinar linderos, según la ley de California

Con licencia¹

Las propiedades que tienen un levantamiento; algunas solo tienen la descripción de la escritura

No todas²

Donde aparece el cargo por levantamiento en la muestra de Estimación de Préstamo

Sección C⁴

Qué es un levantamiento y quién lo puede hacer

Un levantamiento lo hace un agrimensor (land surveyor). En California, por ejemplo, es ilegal hacer u ofrecer ese trabajo sin licencia, con una excepción para ciertos ingenieros civiles con licencia antigua.¹

Según la guía de California, un agrimensor con licencia puede, entre otras cosas:¹

• Retrazar los linderos para poner una cerca u otros fines.
• Reponer esquinas perdidas y poner marcas o monumentos en ellas.
• Ubicar servidumbres y derechos de paso.
• Determinar diferencias entre linderos, por ejemplo entre lo que dice una escritura y lo que hay en el terreno.
• Preparar descripciones legales para escrituras y mapas para dividir un terreno.

Un levantamiento que no busca linderos, como uno para jardinería, no necesita un agrimensor con licencia.¹ Pero si la pregunta es “¿dónde termina mi terreno?”, sí.

Los mapas de internet no bastan. Los mapas del condado en línea o los mapas topográficos ayudan a orientarte, pero no son prueba legal de tus linderos. El USGS, por ejemplo, dice que sus mapas US Topo no son documentos legales y que las líneas de secciones y municipios que muestran no tienen autoridad legal.³

Dónde buscar el levantamiento de tu casa

No todas las casas tienen un levantamiento. Algunas propiedades se crearon solo con la descripción de la escrituraescrituraLa escritura (deed) es el documento legal con el que el vendedor te pasa la propiedad de la casa. El vendedor la firma en el cierre, lleva los nombres de todos los compradores y recibes una copia. Después, el agente de cierre la registra en la oficina de registros del condado; ese registro avisa al público que ahora tú eres el dueño. Hay varios tipos: la escritura con garantía (warranty deed) da más promesas sobre el título, y la de renuncia (quitclaim deed) no promete nada. No la confundas con el deed of trust, que es el documento de la hipoteca.Ver la definición completaCerrar.² Estos son lugares para buscar, según la oficina del agrimensor del condado de Stanislaus, en California:²

• El índice de mapas registrados del condado, si hay un levantamiento registrado de tu propiedad.
• La oficina del registrador del condado, donde están las escrituras.
• Tus papeles del cierre, si compraste con préstamo; pregunta a la compañía de título si se hizo un levantamiento.

Las esquinas. Pueden estar marcadas con distintos tipos de monumentos, o con nada. Si nunca se hizo un levantamiento, probablemente no hay marcas.² Si encuentras una marca, no la muevas; pregunta antes a un agrimensor.

El agrimensor del condado no mide tu terreno. La oficina de Stanislaus dice que, como es una agencia pagada con fondos públicos, no puede medir terrenos privados; para eso contratas a un agrimensor privado con licencia.²

Servidumbres: cuando alguien más puede usar parte de tu terreno

Una servidumbre es un derecho legal o equitativo para usar el terreno de otra persona con un fin especial, como servicios públicos o una entrada.² Algunos ejemplos comunes: los cables o tubos de una compañía de servicios, o el camino que usa un vecino para llegar a su casa.

Por qué importa. Una servidumbre puede limitar dónde construyes, dónde pones una cerca o qué plantas encima. Por eso conviene saber si tu terreno tiene una antes de cualquier obra. Un agrimensor puede ubicarlas en el terreno.¹ Tu póliza de seguro de títuloseguro de títuloEl título es el derecho legal de propiedad sobre la casa, y el seguro de título te protege si después del cierre alguien reclama un derecho sobre ella: una deuda vieja, un heredero, un error en los registros. Hay dos pólizas. La del prestamista la exigen casi todos los bancos y protege el monto que te prestaron. La del propietario es opcional, se paga una sola vez en el cierre y te protege a ti mientras seas dueño, incluidos los costos legales de defender tu derecho. Puedes comparar compañías de título; el precio varía según el estado.Ver la definición completaCerrar y tu escritura también pueden mencionarlas; la guía de seguro de título explica cómo leerla.

Cuando compras casa

Si tu prestamista o la compañía de título te pide un levantamiento antes del cierre, revisa cuánto cuesta. En la muestra de Estimación de Préstamo de la CFPB, el cargo por levantamiento (Survey Fee) aparece en la sección C, la de los servicios que puedes buscar tú.⁴ Eso quiere decir que puedes comparar precios. La guía de costos de cierre explica las demás secciones, y la de cómo comparar Estimaciones de Préstamo te ayuda a revisar ofertas.

Si compras un terreno solo o una casa en el campo, el levantamiento es todavía más importante. La guía de comprar terreno o casa móvil explica otros puntos que revisar.

Qué te da cada papel

Quién es dueño

La escritura

• Dice quién es dueño y describe el terreno
• Está en la oficina del registrador del condado
• Algunas propiedades solo tienen esta descripción

Dónde están los linderos

El levantamiento

• Lo hace un agrimensor con licencia
• Ubica linderos, esquinas y servidumbres
• Lleva la firma y el sello del agrimensor

Solo orientación

El mapa en línea

• Ayuda a ubicarte
• No es prueba legal de tus linderos
• No reemplaza un levantamiento

Para una cerca, una obra o un desacuerdo, lo que cuenta es el levantamiento de un agrimensor con licencia.

Cómo contratar a un agrimensor

La guía de California da varios consejos para contratar bien:¹

• Verifica la licencia en el sitio de la junta de tu estado, y si hay quejas o sanciones.
• Pide referencias de trabajos parecidos y llama a clientes anteriores.
• Pregunta qué incluye el precio, si incluye permisos o cargos de registro, y qué podría subirlo.
• Firma un contrato por escrito. En California la ley lo pide, y debe describir los servicios, cómo se cobra, el nombre y el número de licencia del agrimensor, cómo se manejan trabajos extra y cómo se termina el contrato.
• Revisa el plano final: debe llevar la firma, el sello y la fecha de vencimiento de la licencia de quien lo hizo.

Después de un desastre. Si tu casa se dañó por un terremoto, una inundación o un incendio, puede hacer falta un levantamiento para volver a ubicar los linderos antes de reparar. Pregunta en el departamento de construcción y en la oficina del agrimensor de tu condado.¹

Ejemplo con números reales

Una familia que quiere poner una cerca

Un ejemplo en palabras, no un caso real, de cómo evitar un problema con el vecino.

Lo que creían

Que el lindero estaba donde termina el pasto

Lo que buscaron

Un levantamiento registrado en el índice de mapas del condado; no había

Lo que hicieron

Contrataron a un agrimensor con licencia, con contrato por escrito

Lo que encontró

Las esquinas y una servidumbre de la compañía de luz al fondo

El resultado

Pusieron la cerca dentro de su lindero y fuera de la servidumbre

Los pasos del ejemplo siguen lo que dicen la guía de California y el condado de Stanislaus.¹²

Antes de una cerca, una obra o una compra

1. 1. Busca tu escritura

   Primero

   Está en la oficina del registrador del condado.²

2. 2. Busca un levantamiento registrado

   Después

   Revisa el índice de mapas del condado; no todas las casas tienen uno.²

3. 3. Contrata a un agrimensor con licencia

   Si no hay levantamiento o hay dudas

   Verifica su licencia y firma un contrato por escrito.¹

4. 4. Pide que ubique las servidumbres

   Durante el trabajo

   Un agrimensor puede localizar servidumbres y derechos de paso.¹

5. 5. Revisa permisos y zonificación

   Antes de construir

   Pregunta a tu ciudad o condado qué permisos necesitas.

Preguntas para el agrimensor

Antes de contratar, pide que te respondan por escrito:

• ¿Qué tipo de levantamiento necesito para lo que quiero hacer: una cerca, una obra o una compra?
• ¿Van a poner marcas en las esquinas? ¿De qué tipo?
• ¿El plano va a mostrar las servidumbres y los derechos de paso?¹
• ¿Cuánto cuesta en total? ¿Incluye permisos o cargos de registro?¹
• ¿Cuándo termina el trabajo y cuándo me entregan el plano firmado y sellado?¹
• ¿Van a registrar el levantamiento en el condado?

Si planeas una unidad para tu familia, la guía de construir una ADU para tu familia explica los permisos y otros pasos. Conocer bien tus linderos desde el principio evita cambiar los planos después.

Si no estás de acuerdo con tu vecino

Un desacuerdo sobre un lindero puede volverse caro y desgastante. Estos pasos ayudan a mantenerlo en calma:

1. Habla con tu vecino con calma y comparte lo que tienes: escrituras, levantamientos y fotos de las marcas. Lleva copias y guarda los originales en casa. Pide a tu vecino que también busque sus papeles. Escribe la fecha y lo que acordaron, aunque sea poco.
2. Contrata a un agrimensor con licencia. Es el paso que recomienda el condado de Stanislaus cuando hay un desacuerdo.²
3. Busca mediación. Algunos condados ofrecen mediación gratis; Stanislaus, por ejemplo, tiene un centro de mediación.² Pregunta si el tuyo tiene uno.
4. Si no se arreglan, pide orientación a la asistencia legalasistencia legal gratuita (legal aid)La asistencia legal gratuita, conocida como legal aid, son los servicios de abogados y organizaciones sin fines de lucro que representan sin costo a personas de bajos ingresos en asuntos civiles, no penales. En vivienda, eso incluye defender a familias que enfrentan un desalojo o una ejecución hipotecaria, además de temas como custodia, manutención, protección contra la violencia doméstica y acceso a beneficios. En Estados Unidos, la Legal Services Corporation, creada por el Congreso, financia una red de estas organizaciones en todo el país; su buscador te lleva a la de tu zona. Cada una tiene sus propios límites de ingreso.Ver la definición completaCerrar gratuita. La guía de asistencia legal gratuita explica cómo encontrarla.

Si este es tu caso

Quieres poner una cerca

Un agrimensor con licencia puede retrazar tus linderos para la cerca.¹

Quieres construir un cuarto o una ADU

Ubica primero los linderos y las servidumbres; pueden limitar dónde construyes.¹²

Vas a comprar casa

Si te piden un levantamiento, es un servicio que puedes buscar tú y comparar.⁴

Tu casa se dañó en un desastre

Puede hacer falta un levantamiento para ubicar los linderos antes de reparar.¹

Heredaste una casa vieja sin planos

Algunas propiedades solo tienen la descripción de la escritura; un agrimensor puede ayudar.²

Errores que salen caros

• Error: Poner la cerca donde "siempre" estuvo el pasto.

  Mejor: Pide a un agrimensor con licencia que retrace el lindero antes.¹

• Error: Usar el mapa del condado en internet como prueba.

  Mejor: Los mapas como los US Topo no son documentos legales.³

• Error: Contratar a alguien sin licencia para marcar linderos.

  Mejor: En California es ilegal; verifica la licencia y firma un contrato.¹

• Error: Construir encima de una servidumbre sin saberlo.

  Mejor: Pide que el levantamiento ubique las servidumbres.¹

• Error: Mover o quitar una marca de esquina.

  Mejor: Si encuentras una marca, déjala donde está y pregunta a un agrimensor.²

Qué hacer esta semana

1. Pide una copia de tu escritura en la oficina del registrador de tu condado.²
2. Busca si hay un levantamiento registrado de tu propiedad.²
3. Si piensas construir o poner una cerca, pide presupuestos a dos agrimensores con licencia.¹
4. Revisa tu póliza de seguro de título para ver si menciona servidumbres.
5. Si vas a comprar, compara el cargo por levantamiento con la calculadora de costos de cierre.⁴