Comprar terreno o casa móvil: título, préstamos y riesgos

Una casa prefabricada, que muchos llaman casa móvil o tráila, puede ser la forma más accesible de tener casa propia, sobre todo si ya tienes o puedes comprar un terreno. Pero las reglas son distintas a las de una casa construida en el sitio. Esta guía es para quien piensa comprar un terreno, una casa prefabricada o las dos cosas: explica cuándo la casa es bien raíz y cuándo es propiedad personal, cómo se titula, qué préstamos existen y qué revisar antes de firmar.

Desde esa fecha debe estar construida la casa para un préstamo FHA de Título II

15 de junio de 1976⁶

Lo mínimo que pide FHA de Título II

400 pies cuadrados⁶

Para cancelar la compra de un lote no exento a un desarrollador

7 días¹¹

Plazo máximo de un préstamo FHA de Título I para la casa

20 años y 32 días⁶

Casa móvil, casa prefabricada y terreno: de qué hablamos

La ley federal llama casa prefabricada (manufactured home) a una estructura que se puede transportar en una o más secciones, de cierto tamaño mínimo, diseñada para usarse como vivienda con o sin cimiento permanente cuando se conecta a los servicios.¹ La CFPB explica que a estas casas muchas veces se les llama casas móviles o tráilas. Se construyen en una fábrica, se llevan sobre su propia estructura hasta el sitio y deben construirse e instalarse según normas de HUD.²

La gran diferencia con una casa construida en el sitio es legal: una casa prefabricada se puede titular como bien raíz o como propiedad personal. Para que sea bien raíz, por lo general tiene que estar sobre un cimiento permanente en un terreno que sea del dueño de la casa. Si es propiedad personal, por lo general se financia con un préstamo de propiedad personal, llamado préstamo chattel.² Esa diferencia decide qué préstamo puedes usar, cuánto cuesta y qué protecciones tienes.

Bien raíz o propiedad personal, lado a lado

Casa y terreno juntos

Bien raíz

• La casa está sobre un cimiento permanente en tu terreno.²
• Puede financiarse con una hipoteca, como FHA de Título II.⁶
• Recibes la Estimación de Préstamo y las protecciones de las hipotecas.⁴

Solo la casa

Propiedad personal (chattel)

• El préstamo se garantiza con la casa, no con el terreno.³
• Suele tener tasas más altas y menos protecciones.³
• Costos de originación más bajos y cierre rápido.²

Si eres dueño del terreno, pregunta si la casa puede titularse como bien raíz antes de aceptar un préstamo chattel.²

Por qué importa si es bien raíz o propiedad personal

Según la CFPB, los préstamos chattel están garantizados por la casa pero no por el terreno, y en general tienen tasas de interés más altas y menos protecciones para el consumidor que las hipotecas. Algunas personas los eligen para no arriesgar su terreno si no pueden pagar. Las casas prefabricadas suelen venir con tasas más altas y pocas oportunidades de refinanciar, y quienes no son dueños del terreno tienen más probabilidad de que su casa pierda valor y menos protecciones si se atrasan.³

Las protecciones cambian también en el papeleo. La CFPB señala que solo quienes tienen hipoteca reciben ciertas divulgaciones de la ley RESPA al solicitar y cerrar el préstamo.² Y en un préstamo para casa prefabricada que no está garantizado por bienes raíces no recibes Estimación de PréstamoEstimación de Préstamo (Loan Estimate)La Estimación de Préstamo (Loan Estimate) es un formulario de tres páginas que recibes del prestamista a los pocos días de solicitar una hipoteca. Resume, con el mismo formato en todos los bancos, los términos del préstamo que te ofrecen: monto, tasa de interés, si la cuota puede cambiar, el pago mensual estimado con impuestos y seguro, los costos de cierre detallados y cuánto dinero necesitas llevar al cierre. Como todos usan el mismo formulario, sirve para comparar ofertas lado a lado. No te obliga a nada: pedirla no es aceptar el préstamo.Ver la definición completaCerrar ni Declaración de Cierre, sino las divulgaciones de “Truth-in-Lending”.⁴ Aun así, esas divulgaciones muestran la tasa de interéstasa de interésLa tasa de interés de una hipoteca es lo que te cuesta cada año pedir el dinero prestado, expresado como un porcentaje del saldo del préstamo. No incluye las comisiones ni otros cargos; para eso existe la tasa de porcentaje anual (APR). En un préstamo de tasa fija la tasa no cambia en toda la vida del préstamo; en uno de tasa ajustable puede subir o bajar después de un periodo inicial. La tasa que te ofrecen depende de tu puntaje de crédito, de tu pago inicial, del tipo de préstamo y del mercado, y la ves en la primera página de la Estimación de Préstamo.Ver la definición completaCerrar y los costos: compara varias ofertas.

Los prestamistas también pueden cobrar un poco más por un préstamo para casa prefabricada que por uno para una casa construida en el sitio.⁵ La guía de tasas de interés explica cómo comparar ofertas, y la de tipos de préstamo hipotecario, las diferencias entre FHA y convencional.

Cómo se titula una casa prefabricada

Cada estado tiene su proceso para pasar una casa prefabricada de propiedad personal a bien raíz. Como ejemplo, en Florida el dueño de una casa móvil fijada de forma permanente a un terreno que también es suyo, o que renta con un contrato registrado de 30 años o más, puede retirar para siempre el título de la casa móvil. Registra en el condado el título original, la descripción legal del terreno y una declaración jurada de que la casa está fijada al terreno, y luego pide al estado retirar el título. Desde entonces, la casa se traspasa por escritura junto con el terreno.⁹

Esto importa para el préstamo. Para FHA de Título II, al cierre se requiere un título de propiedadtítulo de propiedadEl título es tu derecho legal a ser dueño de una propiedad y a tenerla. La escritura (deed) es el documento que muestra que el vendedor te pasó ese derecho, y el título legal es el que se puede comprobar en los registros públicos. Como parte de la compra se hace una búsqueda de título (title search) para ver si alguien más tiene un reclamo sobre la casa; los más comunes vienen de impuestos que no pagó un dueño anterior o de contratistas que dicen que no les pagaron por trabajos en la casa. El seguro de título protege si un reclamo así aparece después.Ver la definición completaCerrar que muestre la casa y el terreno clasificados como bien raíz, y si había dos títulos, se deben cumplir los requisitos estatales o locales para cancelar el título de propiedad personal.⁶ Fannie Mae también pide que la casa y el terreno estén clasificados legalmente como bien raíz según la ley del estado.⁷ La guía de seguro de título explica cómo se revisa el título y qué es la escrituraescrituraLa escritura (deed) es el documento legal con el que el vendedor te pasa la propiedad de la casa. El vendedor la firma en el cierre, lleva los nombres de todos los compradores y recibes una copia. Después, el agente de cierre la registra en la oficina de registros del condado; ese registro avisa al público que ahora tú eres el dueño. Hay varios tipos: la escritura con garantía (warranty deed) da más promesas sobre el título, y la de renuncia (quitclaim deed) no promete nada. No la confundas con el deed of trust, que es el documento de la hipoteca.Ver la definición completaCerrar.

Préstamos: FHA Título II, FHA Título I, convencional y chattel

Opción	Qué financia	Lo principal que piden
FHA Título II	Casa y terreno como bien raíz	Cimiento permanente, al menos 400 pies cuadrados, etiqueta de HUD de 1976 en adelante
FHA Título I	La casa sola, el lote solo o los dos	Vivir en la casa; la casa puede ser propiedad personal
Convencional (Fannie Mae)	Casa y terreno como bien raíz	Al menos 12 pies de ancho y 400 pies cuadrados, sin ruedas ni ejes
Chattel	Solo la casa, como propiedad personal	Varía según el prestamista

Para un préstamo FHA de Título II, la casa debe estar diseñada para una familia, tener al menos 400 pies cuadrados y la etiqueta de certificación de HUD que muestra que se construyó el 15 de junio de 1976 o después según las normas federales. Además, debe estar clasificada como bien raíz, seguir sobre su chasis permanente, tener un cimiento permanente según la guía de HUD y haber llegado directo del fabricante o del vendedor al sitio.⁶

El Título I de FHA funciona distinto. Financia la compra o el refinanciamiento de la casa sola, del lote solo donde la pondrás, o de la casa y el lote juntos. La casa puede tratarse como propiedad personal cuando conserva su título de vehículo, o como bien raíz cuando se cancela ese título. El prestamista puede tomar la casa como garantía de propiedad personal y, a la vez, un gravamengravamen (lien)Un gravamen (lien) es un derecho legal que un acreedor tiene sobre tu propiedad para asegurar que le pagues una deuda. Por lo general impide vender la propiedad hasta que se pague la deuda, y si no pagas, el acreedor podría quedarse con ella. Tu hipoteca es un gravamen sobre tu casa: cuando terminas de pagarla, el gravamen se libera y eso aparece en los registros de propiedad de tu condado. Hay otros tipos, como el gravamen por impuestos federales, que es el derecho del gobierno sobre todos tus bienes cuando no pagas una deuda de impuestos.Ver la definición completaCerrar sobre el terreno. Tienes que ser dueño de la casa y vivir en ella como tu residencia principal. El plazo máximo es de 20 años y 32 días para la casa y de 15 años y 32 días para el lote.⁶

En un préstamo convencional que compra Fannie Mae, el préstamo se garantiza con la casa y con tu interés en el terreno, y ambos deben ser bien raíz.⁷ La casa debe estar sobre un chasis permanente unido a un cimiento permanente, con la placa de datos y la etiqueta de HUD; sin enganche, ruedas ni ejes; de al menos 12 pies de ancho y 400 pies cuadrados; y conectada de forma permanente a un tanque séptico o al drenaje.⁸

Si la casa va en un lote rentado o en un parque

Muchas casas prefabricadas están en lotes rentados. Para un préstamo de Título I en una comunidad de tres o más casas del mismo dueño, el contrato del lote debe durar tres años o más, poder renovarse por periodos de un año o más, y obligar al dueño a avisarte por escrito al menos 180 días antes de que termine el plazo si tienes que mudarte porque la comunidad cierra. Si no avisa a tiempo, el contrato se renueva un año más.⁶

Fannie Mae, en cambio, solo acepta una casa en terreno rentado si eres dueño de la casa y está en un condominio o desarrollo planificado que ella aprobó.⁷ Y recuerda lo que dice la CFPB: quienes no son dueños del terreno tienen más probabilidad de que su casa pierda valor y menos protecciones si se atrasan.³

Si este es tu caso

Tu casa irá en un lote rentado

Con un préstamo FHA de Título I, el contrato del lote debe durar al menos tres años y darte 180 días de aviso si cierra la comunidad.⁶

Quieres comprar terreno para construir

Un préstamo de construcción suele ser de corto plazo y con tasa más alta; compara varios.¹⁰ La guía de casa nueva de constructor explica las inspecciones y garantías.

Buscas la opción más económica

Un consejero de vivienda aprobado por HUD puede comparar contigo un préstamo chattel y una hipoteca, muchas veces gratis o a bajo costo.¹⁵

Comprar un terreno: lo que revisar antes de firmar

Si compras un lote a un desarrollador, la Ley de Ventas Interestatales de Terrenos te protege cuando la venta no está exenta. El desarrollador debe darte un informe impreso de la propiedad antes de que firmes el contrato, y no puede decir que dará o terminará calles, drenaje, agua, gas, electricidad o áreas de recreo sin ponerlo en el contrato.¹¹ Puedes cancelar el contrato hasta la medianoche del séptimo día después de firmarlo, o más si lo dice tu estado; y si no te dieron el informe antes de firmar, tienes hasta dos años.¹¹

Comprar terreno y casa prefabricada, paso a paso

1. 1. Revisas el lote y lo que promete el vendedor

   Antes de firmar

   Si te prometen calles, agua o drenaje, deben estar en el contrato.¹¹

2. 2. Pides el informe de la propiedad

   Antes de firmar con un desarrollador

   Si la venta no está exenta, tienes 7 días para cancelar; 2 años si no te lo dieron.¹¹

3. 3. Revisas la casa y su etiqueta

   Antes de ofrecer

   Para FHA de Título II, la etiqueta de HUD debe mostrar 15 de junio de 1976 o después.⁶

4. 4. Decides cómo se titulará

   Antes de pedir el préstamo

   Bien raíz con el terreno, o propiedad personal: eso define el préstamo.²

5. 5. Comparas préstamos

   Con varias ofertas

   Los préstamos chattel suelen tener tasas más altas y menos protecciones.³

   Pruébalo con tus númerosComparar préstamos

6. 6. Cierras y registras

   El día del cierre

   Con FHA de Título II, la casa y el terreno deben quedar como bien raíz.⁶

Si piensas construir en tu terreno, la CFPB explica que un préstamo de construcción por lo general es de corto plazo, con tasas más altas que una hipoteca, y el dinero se entrega por partes según avanza la obra. Al final puedes pagar el saldo de una vez o quizá convertirlo en hipoteca; si no se convierte solo, tal vez tengas que solicitar un préstamo nuevo.¹⁰ Si solo quieres el lote para una casa prefabricada, el Título I de FHA tiene préstamos para comprar el lote.⁶

Colonias y contratos por escritura

La palabra “colonia” tiene un significado en la ley federal. Una colonia es una comunidad en Arizona, California, Nuevo México o Texas, a menos de 150 millas de la frontera con México, que se identifica por criterios como la falta de agua potable, de drenaje adecuado o de vivienda digna, segura y sanitaria, y que ya existía antes de la ley que la definió. Esos cuatro estados deben destinar parte de sus fondos federales de desarrollo comunitario a agua, drenaje y vivienda para quienes viven en las colonias.¹²

En la compra de terrenos y casas también aparecen los contratos por escritura (contract for deed). Según la CFPB, en ellos el vendedor se queda con el título legal hasta que terminas todos los pagos, y mientras tanto tú sueles cargar con las reparaciones, los impuestos a la propiedad y las mejoras. La CFPB encontró que muchas veces se dirigen a comunidades hispanas e inmigrantes, entre otras.¹³ Antes de firmar uno, o si ya lo firmaste y tienes dudas, la asistencia legal gratuita puede revisar tu caso. La LSC financia organizaciones de asistencia legalasistencia legal gratuita (legal aid)La asistencia legal gratuita, conocida como legal aid, son los servicios de abogados y organizaciones sin fines de lucro que representan sin costo a personas de bajos ingresos en asuntos civiles, no penales. En vivienda, eso incluye defender a familias que enfrentan un desalojo o una ejecución hipotecaria, además de temas como custodia, manutención, protección contra la violencia doméstica y acceso a beneficios. En Estados Unidos, la Legal Services Corporation, creada por el Congreso, financia una red de estas organizaciones en todo el país; su buscador te lleva a la de tu zona. Cada una tiene sus propios límites de ingreso.Ver la definición completaCerrar en todos los estados, y en su sitio buscas la más cercana con tu dirección o ciudad.¹⁴ La guía de asistencia legal gratuita explica cómo pedirla.

Errores que salen caros

• Error: Aceptar un préstamo chattel sin preguntar si la casa puede ser bien raíz.

  Mejor: Si eres dueño del terreno, pregunta: los préstamos chattel suelen tener tasas más altas y menos protecciones.³

• Error: Poner la casa en un lote rentado sin leer el contrato del lote.

  Mejor: Revisa el plazo, la renovación y el aviso si cierra la comunidad.⁶

• Error: Comprar un lote a un desarrollador sin el informe de la propiedad.

  Mejor: Pídelo antes de firmar; si no te lo dieron, puedes cancelar dentro de dos años.¹¹

• Error: Confiar en promesas de calles, agua o drenaje que no están en el contrato.

  Mejor: Exige que queden por escrito en el contrato.¹¹

• Error: Comprar una casa vieja sin revisar la etiqueta de HUD.

  Mejor: Para FHA de Título II, debe ser del 15 de junio de 1976 o después.⁶

• Error: Firmar un contrato por escritura sin entender quién tiene el título.

  Mejor: El vendedor se queda con el título hasta el último pago; la asistencia legal gratuita puede revisarlo contigo antes.¹³

Qué hacer esta semana

1. Averigua si la casa que te interesa está titulada como bien raíz o como propiedad personal.²
2. Revisa el año de fabricación y la etiqueta de certificación de HUD.⁶
3. Si la casa irá en un lote rentado, pide el contrato del lote y revisa plazo, renovación y aviso.⁶
4. Si compras un lote a un desarrollador, pide el informe de la propiedad antes de firmar.¹¹
5. Pide ofertas de varios prestamistas, de hipoteca y de chattel, y compáralas en la herramienta de comparar préstamos.³
6. Si quieres ayuda, un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD da consejo independiente, muchas veces gratis o a bajo costo.¹⁵