Condominio, casa adosada o casa sola: qué cambia al comprar

Dos viviendas pueden verse iguales por fuera y ser muy distintas por dentro de los papeles. Una casa en hilera puede ser un condominiocondominio (condo)Un condominio (condo) es una vivienda para una familia dentro de un proyecto en el que cada dueño tiene su unidad y comparte con los demás la propiedad de las áreas comunes. Las unidades pueden estar pegadas, semiseparadas o separadas. Los dueños forman una asociación que maneja el dinero y las áreas comunes, y por lo general pagas cuotas de condominio o de la asociación de propietarios (HOA) aparte de tu pago de hipoteca. Si no las pagas, la asociación puede cobrarte y hasta llegar a una ejecución hipotecaria. En Texas, el seguro de condominio cubre tus cosas y el interior de tu unidad.Ver la definición completaCerrar o una casa con su propio lote. Esa diferencia cambia de qué eres dueño, qué seguro necesitas, cuánto pagas cada mes y qué préstamo puedes usar. Esta guía compara el condominio, la casa adosadacasa adosada (townhouse)Una casa adosada (townhouse) es una casa unida por paredes a las casas de al lado. Para la Oficina del Censo cuenta como vivienda unifamiliar (para una sola familia) si una pared que va del suelo al techo la separa de cada casa vecina y no comparte con ellas la calefacción, el aire acondicionado ni los servicios públicos. El programa 203(k) de la FHA acepta casas adosadas. En Texas, el seguro de una casa adosada puede cubrir el interior y el exterior, o solo el interior: depende de si la póliza maestra de la asociación de propietarios (HOA) cubre el exterior.Ver la definición completaCerrar (townhouse) y la casa sola, y explica cómo revisar si un condominio está aprobado por FHA.¹

Lo mínimo que debe tener un condominio para pedir la aprobación de unidad individual de FHA

5 viviendas²

El plazo más largo de un préstamo FHA para una unidad de condominio

30 años²

De las unidades vendidas: por debajo, Fannie Mae considera nuevo un condominio

90%⁴

De qué eres dueño en cada caso

Casa sola. Eres dueño del terreno y de la casa. Tú decides y pagas el mantenimiento, y aseguras toda la casa. Puede estar o no dentro de una asociación de propietariosasociación de propietarios (HOA)Una asociación de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés) es la organización que se forma en muchos conjuntos de casas y condominios para administrar los gastos compartidos, como el jardín, la piscina, el mantenimiento de áreas comunes y, en condominios, el techo y las fachadas. Cada dueño paga una cuota, normalmente mensual, y debe cumplir sus reglas, que pueden limitar desde el color de la puerta hasta rentar la vivienda. Si no pagas, la asociación puede cobrar recargos y, en varios estados, poner un gravamen sobre tu casa. La cuota cuenta dentro de tu pago mensual al calcular si puedes con la hipoteca.Ver la definición completaCerrar (HOA).

Condominio. Eres dueño de tu unidad y de una parte indivisa de las áreas comunes, como los pasillos, el techo o la piscina. HUD lo define así: un proyecto donde las viviendas pueden estar unidas, separadas o ser casas prefabricadas, y los dueños comparten las áreas comunes.¹ La asociación maneja esas áreas y te cobra cuotas.

Casa adosada (townhouse). Comparte una o dos paredes con las casas de al lado. Puede ser de dos formas:

• Dentro de una urbanización planificada (PUD). Fannie Mae explica que ahí tienes el título de tu propiedad, el lote y la vivienda, y una participación en la HOA que maneja las áreas comunes.⁴
• Como condominio. Eres dueño de la unidad y de una parte de las áreas comunes, igual que en un edificio. Para FHA, si la unidad incluye la casa y el terreno y no hay casas prefabricadas, puede ser un condominio de sitio.¹

Al vivir en comunidad, también aceptas sus reglas. Fannie Mae lo dice claro: en estos proyectos hay límites a tu control sobre las decisiones, sobre cómo usas tu unidad y las áreas comunes.⁴ Lee las reglas sobre rentar tu unidad, mascotas, estacionamiento y cambios a la fachada antes de comprar.

Tres formas de ser dueño

Todo es tuyo

Casa sola

• Eres dueño del terreno y de la casa
• Tú aseguras toda la casa
• Tú pagas todo el mantenimiento
• Puede o no tener HOA

Depende de los papeles

Casa adosada

• Comparte paredes con los vecinos
• En una PUD, tienes título del lote y la casa
• Como condominio, compartes las áreas comunes
• El seguro puede ser tuyo o de la asociación

Compartes el edificio

Condominio

• Eres dueño de tu unidad y de una parte de lo común
• La póliza maestra cubre el edificio
• Tú aseguras el interior con un HO-6 si hace falta
• Pagas cuotas a la asociación

Pide la escritura y los documentos de la comunidad: ahí ves cuál de las tres estás comprando.

El seguro: póliza maestra, HO-6 o póliza de casa

Aquí está una de las diferencias más grandes en tu bolsillo.

En una casa sola, compras un seguro de viviendaseguro de viviendaEl seguro de vivienda paga las pérdidas y los daños de tu propiedad cuando pasa algo inesperado, como un incendio o un robo, y suele incluir responsabilidad civil si alguien se lastima en tu casa. Los prestamistas lo exigen mientras tengas hipoteca, porque la casa es su garantía, y casi siempre lo cobran dentro de tu cuota mensual a través de la cuenta escrow. El precio depende del lugar, del valor de reconstrucción, del deducible y de tu historial. Una póliza normal no cubre inundaciones ni, en muchos estados, terremotos: esos riesgos se aseguran aparte.Ver la definición completaCerrar para toda la casa. La guía Seguro de casa explicado explica qué cubre y cuánto asegurar.

En un condominio, hay dos pólizas. Fannie Mae exige una póliza maestra que cubra las áreas comunes y los edificios, salvo que los documentos del proyecto pidan pólizas individuales. En la medida en que esa póliza no cubra el interior de tu unidad o tus mejoras, debes tener tu propia póliza de dueño de unidad.⁵ Esa es la póliza HO-6. Según la NAIC, asegura tus cosas y tus paredes, pisos y techos.⁶

En una casa adosada, la NAIC explica que puedes asegurarla con una póliza individual de casa o con la póliza maestra de la asociación.⁶ En una PUD donde cada dueño tiene su propia póliza, el prestamista no tiene que revisar la póliza de las áreas comunes.⁵ Pregunta a la asociación cuál es tu caso.

Antes de ofertar, pide a la asociación una copia de la póliza maestra y pregunta:

• ¿Cubre solo la estructura o también el interior de las unidades?
• ¿Cuál es el deduciblededucible (deductible)El deducible (deductible) es la parte de un reclamo al seguro que te toca pagar a ti. Cuando tienes un daño cubierto, la compañía de seguros le resta el deducible al monto del reclamo y te paga el resto. Puedes tener un deducible distinto para cada tipo de cobertura. Lo encuentras en la primera página de tu póliza, llamada página de declaraciones (declarations page), junto con tus coberturas y límites. En los impuestos, la palabra "deducible" significa otra cosa: un gasto que puede bajar los impuestos que debes.Ver la definición completaCerrar de la póliza maestra? Si hay un daño grande, la asociación podría repartir ese costo entre los dueños con una cuota especialcuota especial (special assessment)Una cuota especial (special assessment) es un cobro aparte de las cuotas regulares que te puede imponer una asociación de propietarios, un municipio, un condado o un distrito especial, por lo general para pagar obras, reparaciones grandes o el mantenimiento de instalaciones. En Florida, el resumen que recibes antes de comprar en una comunidad con asociación obligatoria advierte que deberás pagar las cuotas especiales que imponga la asociación, que puedes deber otras al gobierno local o a un distrito especial y que no pagarlas podría resultar en un gravamen sobre tu propiedad. En Arizona, al comprar te deben informar las cuotas especiales ya aprobadas que todavía no se cobran.Ver la definición completaCerrar.
• ¿Exigen que los dueños tengan su propio HO-6?

Con esas respuestas, pide una cotización de HO-6 o de seguro de casa a tu aseguradora. Si tienes dudas sobre una póliza, puedes preguntar al departamento de seguros de tu estado.⁶

Las cuotas de la HOA y tu pago mensual

En un condominio y en muchas casas adosadas pagas una cuota a la asociación. En algunas casas solas también. La CFPB explica que esas cuotas por lo general no van en el pago a tu administrador de la hipoteca, sino directo a la asociación, y que pueden ir desde unos cientos de dólares hasta más de mil al mes. Hay que sumarlas al decidir si puedes pagar. Aunque no es común, el administrador puede aceptar incluirlas en tu escrowcuenta de depósito en garantía (escrow)Una cuenta de depósito en garantía, conocida casi siempre por su nombre en inglés, escrow, es una cuenta que abre tu prestamista para pagar ciertos gastos de la propiedad en tu nombre, sobre todo el impuesto a la propiedad y el seguro de la casa. El dinero sale de una parte de tu pago mensual: cada mes aportas una fracción y el administrador del préstamo paga las facturas cuando vencen. Por eso tu cuota es más alta que solo principal e intereses, y puede cambiar cuando suben los impuestos o la prima del seguro. La palabra también se usa para el periodo entre la oferta y el cierre.Ver la definición completaCerrar si lo pides.⁷

Cuando compares, no mires solo el precio. Un condominio más barato con una cuota alta puede costarte más al mes que una casa sola sin cuota, aunque en la casa sola tú pagas el techo, el jardín y el seguro completo. La calculadora de hipoteca te deja sumar la cuota de la HOA al pago. La guía HOA y CDD explica las cuotas especiales y qué pasa si no pagas.

Ejemplo con números reales

Dos viviendas al mismo precio

Un ejemplo en palabras, no un caso real, de por qué el pago mensual no es igual.

El condominio

Paga hipoteca, impuesto, un HO-6 y la cuota mensual de la asociación

La casa sola

Paga hipoteca, impuesto y un seguro de casa completo, sin cuota

El mantenimiento del condominio

Lo común lo paga la asociación con las cuotas; puede cobrar cuotas especiales

El mantenimiento de la casa sola

Todo lo paga la familia: techo, jardín, calentador

Cómo comparan

Suman cada costo mensual y guardan aparte para el mantenimiento que les toca

Las cuotas de la HOA casi nunca van en el pago de la hipoteca, según la CFPB.⁷ Usa la calculadora para sumar la cuota a tu pago.

Haz la cuenta con tus númerosCalculadora de hipoteca

Si vas a comprar un condominio con FHA

FHA asegura préstamos de hasta 30 años para una unidad en un condominio aprobado por FHA, o en uno no aprobado que cumpla los requisitos de aprobación de unidad individual.² Para que FHA asegure tu préstamo, la unidad debe cumplir una de tres cosas:¹

1. Estar en un proyecto aprobado por FHA. Para aprobar un proyecto, HUD revisa su seguro, su situación financiera, el título, las demandas pendientes y su estado físico.²
2. Ser un condominio de sitio. Casas solas, o adosadas donde la unidad incluye la casa y el terreno, sin casas prefabricadas. El dueño paga todo el seguro y el mantenimiento de su vivienda, menos el jardín, y no se necesita aprobación del proyecto.¹
3. Tener aprobación de unidad individual (Single-Unit Approval). El proyecto debe estar terminado y listo para vivir, tener al menos cinco viviendas y no ser de casas prefabricadas. Además, debe cumplir parte de los requisitos de los proyectos aprobados, como la concentración de préstamos FHA, el porcentaje de dueños que viven ahí y la situación financiera.² La solicitud la hace tu prestamista.

Cómo buscar el condominio en el sitio de HUD

HUD tiene un buscador público de condominios aprobados por FHA. Puedes buscar por estado, condado, ciudad, código postal, nombre del proyecto o estado de aprobación. Ojo: esas propiedades no las vende FHA; la lista solo dice si el proyecto está aprobado.³

Lo que significa cada estado en la lista:³

Lo que dice la lista	Qué significa
Approved	El proyecto está aprobado; se pueden tramitar préstamos FHA para sus unidades
Expired	La aprobación venció
Rejected	No se aprobó, o es un proyecto de aprobación de unidad individual
Withdrawn	Se retiró la aprobación; por ahora no se tramitan préstamos FHA

Si el proyecto no aparece o no dice “Approved”, no quiere decir que no puedas comprar ahí. Pregunta a tu prestamista si la unidad puede tener aprobación de unidad individual, o si te conviene otro tipo de préstamo. La guía del préstamo FHA explica el resto del programa.

Antes de ofertar por un condominio o una casa adosada

1. 1. Pide los papeles

   Antes de ofertar

   La declaración de condominio o las reglas, el presupuesto y la cuota de la asociación.⁴

2. 2. Averigua qué tipo de propiedad es

   Antes de ofertar

   Condominio, casa con lote en una PUD o condominio de sitio: lo dice la escritura.⁴

3. 3. Busca el proyecto en HUD

   Si usarás FHA

   Revisa que el estado diga «Approved» y anota la fecha.³

4. 4. Pide la póliza maestra

   Antes de ofertar

   Qué cubre, cuál es el deducible y si exigen un HO-6.⁵

5. 5. Cotiza tu seguro

   Antes de firmar el contrato

   Un HO-6 para el interior y tus cosas, o una póliza de casa completa.⁶

6. 6. Suma la cuota a tu pago

   Antes de decidir

   La cuota de la HOA casi nunca va en tu pago de hipoteca.⁷

   Pruébalo con tus númerosCalculadora de hipoteca

Lo que revisa el prestamista en un condominio

Aunque uses un préstamo convencional, el prestamista revisa todo el proyecto, no solo tu unidad. Fannie Mae explica por qué: estas unidades tienen riesgos propios, como la estabilidad financiera del proyecto, su estado y su valor en el mercado, los límites a lo que puedes decidir como dueño y lo que pasa si el proyecto se disuelve.⁴

En un condominio nuevo hay más preguntas. Para Fannie Mae, un condominio es nuevo si, entre otras razones, menos del 90% de las unidades se han vendido, si no está terminado, si le faltan fases o si la HOA sigue en manos del constructor.⁴ En esos casos pregunta cuántas unidades se han vendido y cuándo pasará la asociación a manos de los dueños. La guía Comprar casa nueva de constructor explica qué revisar con un constructor.

Si este es tu caso

Tu primera compra es un condominio

Busca el proyecto en el sitio de HUD si usarás FHA, y pide la póliza maestra antes de ofertar.³

Necesitas espacio para la familia

Compara la cuota de la HOA de un condominio con el mantenimiento de una casa sola.⁷

Tu préstamo es FHA y el edificio no está aprobado

Pregunta por la aprobación de unidad individual: el proyecto debe tener al menos cinco viviendas.²

Quieres menos mantenimiento

En un condominio, la asociación cuida lo común; revisa su presupuesto y su póliza maestra.⁴

Te gusta una casa adosada

Pregunta si es condominio o casa con lote en una PUD; cambia quién la asegura.⁶

Errores que salen caros

• Error: Suponer que una casa adosada siempre es condominio, o que nunca lo es.

  Mejor: Puede ser cualquiera de las dos; la escritura y los documentos lo dicen.⁴

• Error: Ofertar por un condominio con FHA sin revisar si está aprobado.

  Mejor: Busca el proyecto en el sitio de HUD y revisa que diga «Approved».³

• Error: Creer que la póliza maestra cubre todo dentro de tu unidad.

  Mejor: Si no cubre el interior ni tus mejoras, necesitas tu propia póliza HO-6.⁵

• Error: Comparar solo el precio de compra.

  Mejor: Suma la cuota de la HOA, que casi nunca va en tu pago de hipoteca.⁷

• Error: No leer las reglas de la comunidad.

  Mejor: En un proyecto hay límites a cómo usas tu unidad y las áreas comunes.⁴

• Error: Pensar que «Rejected» en la lista de HUD siempre es malo.

  Mejor: También puede indicar un proyecto de aprobación de unidad individual; pregunta a tu prestamista.³

Ayuda gratuita

Un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD te puede ayudar gratis o a bajo costo a comparar opciones y leer los papeles de la comunidad; búscalo por código postal en el sitio de la CFPB.⁸ La guía Consejeros de vivienda aprobados por HUD explica qué hacen. Para preguntas sobre una póliza, puedes contactar al departamento de seguros de tu estado.⁶ Y antes de firmar, la inspección de la casa te ayuda a ver el estado de tu unidad.

Qué hacer esta semana

1. Pide la escritura o la descripción legal de la propiedad para saber qué tipo es.⁴
2. Si usarás FHA, busca el proyecto en el sitio de HUD y anota su estado.³
3. Pide a la asociación la póliza maestra, el presupuesto y la cuota actual.⁵
4. Pide una cotización de HO-6 o de seguro de casa.⁶
5. Suma la cuota de la HOA a tu pago en la calculadora de hipoteca.⁷