Comprar casa como madre o padre soltero

Criar a tus hijos solo o sola y ahorrar para una casa al mismo tiempo es mucho trabajo. Pero comprar con un solo ingreso es posible, y la ley te protege en el proceso. Esta guía explica tus derechos frente al prestamista, qué ingresos pueden ayudarte a calificar, cómo pueden afectar tus impuestos, qué significa que un familiar firme contigo y dónde buscar ayuda gratis. No te dice qué hacer en tu caso, pero sí qué preguntar.

Los hijos que vuelven a tu hogar una familia protegida por la Ley de Vivienda Justa

Menores de 18⁴

Lo mínimo que debe seguir la manutención para contar como ingreso con Fannie Mae

3 años⁶

Del costo de tu casa que debes pagar para declarar como cabeza de familia

Más de la mitad⁷

Tus derechos frente al prestamista

La ley federal es clara. La Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito prohíbe que un prestamista te discrimine en cualquier parte del préstamo por tu estado civil o tu sexo, entre otras cosas, o porque todo o parte de tu ingreso viene de un programa de asistencia pública.¹

El Reglamento B agrega dos protecciones importantes para ti:

• No pueden suponer que vas a ganar menos por tener hijos. El prestamista no puede usar supuestos ni estadísticas sobre la probabilidad de que alguien tenga o críe hijos y por eso reciba menos ingreso.³
• Tu estado civil solo con tres opciones. En un préstamo hipotecario pueden preguntarte si estás casado, pero solo con las opciones casado, no casado y separado. “No casado” incluye soltero, divorciado y viudo.²

La Ley de Vivienda Justa también te protege. La situación familiar cubre a los hogares con uno o más menores de 18 años que viven con su padre, su madre u otra persona con su custodia legal, y también a quien está embarazada o en proceso de obtener la custodia de un menor. Y es ilegal que quien da préstamos para comprar vivienda discrimine por situación familiar al ofrecerlos o en sus términos.⁴ Si sientes que te trataron distinto, lee Discriminación en préstamos: tus derechos.

Tu presupuesto con un solo ingreso

Los prestamistas miden tu capacidad de pagar con la relación deuda-ingresorelación deuda-ingreso (DTI)La relación deuda-ingreso (DTI, por sus siglas en inglés) es la suma de todos tus pagos mensuales de deudas dividida entre tu ingreso bruto mensual, es decir, antes de impuestos. Si pagas al mes cierta cantidad entre carro, tarjetas, préstamos de estudiante y la hipoteca que pides, y ganas el triple, tu DTI es de un tercio. Los prestamistas la usan para medir si puedes con la cuota; cada tipo de préstamo y cada prestamista fija su propio límite, y los programas de ayuda suelen publicar el suyo. Bajar deudas antes de solicitar mejora tu DTI.Ver la definición completaCerrar: la suma de tus pagos mensuales de deudas dividida entre tu ingreso bruto mensual. Cada producto y cada prestamista tienen sus límites.⁵ Con un solo ingreso, cada deuda pesa más, así que bajar o pagar una tarjeta antes de aplicar puede hacer una diferencia. La guía DTI: qué es y cómo bajarlo explica cómo.

Pero lo que el prestamista calcula no es lo único que importa. Tu presupuesto real incluye cosas que no salen en tu reporte de crédito, como el cuidado de los niños, la escuela, la comida y el transporte. Antes de decidir cuánto pagar por una casa, haz tu presupuesto familiar con todos esos gastos y revisa cuánto te queda. Y arma un colchón para emergencias: si te enfermas o pierdes horas de trabajo, no hay otro ingreso en la casa que te cubra. La guía Fondo de emergencia te ayuda a empezar.

Ingresos que pueden ayudarte a calificar

La manutención de tus hijos. Puede contar como ingreso, pero solo si tú decides declararla y pides que se tome en cuenta. Con Fannie Mae, se necesita un acuerdo u orden por escrito, al menos seis meses de pagos completos, regulares y a tiempo, y documentar que va a seguir al menos tres años. Como la manutención de hijos no paga impuestos, se puede aumentar al calcular tu ingreso.⁶ El Reglamento B también dice que, si dependes de ella, el prestamista debe contarla en la medida en que sea probable que se pague de forma constante.³ La guía Manutención, pensión alimenticia y tu préstamo hipotecario explica las reglas de FHA y Fannie Mae.

Tus impuestos como cabeza de familia. Según el IRS, puedes declarar como cabeza de familia si el último día del año no estás casado o se te considera no casado, pagaste más de la mitad del costo de mantener tu casa durante el año y una persona que califica, como tu hijo, vivió contigo más de la mitad del año, salvo ausencias temporales como la escuela. Con esta categoría, tu tasa de impuestos por lo general es más baja y tu deducción estándar más alta que si declaras como soltero.⁷ Pagar menos impuestos te deja más dinero para ahorrar. Los créditos por hijos también pueden ayudar; lee EITC y crédito por hijos y declara gratis en un sitio VITA.

Coprestatario o cosignatario: si un familiar firma contigo

A veces un padre, una madre o un hermano ofrece firmar el préstamo contigo para que califiques. Hay formas distintas de hacerlo, y no significan lo mismo:

Tres formas en que un familiar puede firmar

Dueño y deudor

Coprestatario que vive contigo

• Firma el pagaré y suele estar en el título
• Su ingreso y sus deudas se suman a los tuyos
• Es dueño contigo de la casa

Fannie Mae B2-2-04

Prestatario que no vivirá en la casa

• Firma el pagaré y responde por toda la deuda
• Puede o no estar en el título
• No puede ser el vendedor ni el agente

Fannie Mae B2-2-04

Cosignatario o garante

• Firma el pagaré y responde por toda la deuda
• No tiene parte de la casa en el título
• Si tú no pagas, le cobran a él

En todos los casos, quien firma debe la deuda completa si tú no pagas; hablen de eso antes de firmar.

Según Fannie Mae, los cosignatarios y garantes firman el pagaré y responden en conjunto por él, pero no tienen parte de la propiedad en el título. Los prestatarios que no vivirán en la casa también firman y responden, y pueden o no tener parte en el título. Ninguno puede tener interés en la venta, como el vendedor o el agente. Y en los préstamos evaluados a mano, si se usa el ingreso de esa persona, tú, que vas a vivir en la casa, debes poner el primer 5% del pago inicial con tu propio dinero, salvo que el préstamo sea del 80% del valor o menos o puedas usar un regalo u otras ayudas permitidas; además, tu DTI con solo tu ingreso no puede pasar de 43%.⁸

Firmar por alguien tiene riesgos para el familiar: lee Ser aval o cosignatario: riesgos y Comprar con tu familia: coprestatarios antes de decidir.

Preguntas para hacerle al prestamista

Lleva estas preguntas a cada prestamista con el que hables, y compara las respuestas:

• ¿Cómo van a contar mi manutención de hijos y qué papeles necesitan?⁶
• ¿Qué relación deuda-ingreso máxima usan para el préstamo que me ofrecen?⁵
• ¿Aceptan un regalo de un familiar para el pago inicial? La guía Regalos de dinero de familiares explica la carta que te van a pedir.
• Si un familiar firma conmigo, ¿será coprestatario o cosignatario, y qué cambia?⁸
• ¿Cuánto sería mi pago mensual total, con impuestos y seguro incluidos?

Pide cada oferta por escrito en una Estimación de Préstamo, para compararlas línea por línea. La guía Cómo comparar Loan Estimates te enseña a hacerlo.

Programas y ayuda gratis

Cada programa de ayuda para el pago inicialayuda para el pago inicial (DPA)La ayuda para el pago inicial (DPA, por sus siglas en inglés) es dinero que un programa público o sin fines de lucro aporta para tu enganche y a veces para tus costos de cierre. Muchos estados, gobiernos locales y organizaciones sin fines de lucro ofrecen programas para hacer más alcanzable la compra; la mayoría se dirige a familias de ingresos bajos y moderados que compran su primera casa, y algunos a maestros, bomberos y otros empleados públicos. La ayuda puede ser un subsidio que no se devuelve, un segundo préstamo sin pagos que se perdona con los años o que se paga al vender, y muchos se combinan con un préstamo FHA o convencional normal.Ver la definición completaCerrar tiene sus propios requisitos. La herramienta ¿A qué ayudas califico? te ayuda a buscar los de tu zona, y la guía Ayuda para el pago inicial: cómo funciona explica los tipos. Muchos piden un curso para compradorescurso para compradores de viviendaUn curso para compradores de vivienda (homebuyer education) es una clase con un programa fijo que explica el proceso de comprar casa, cómo mantenerla, cómo hacer un presupuesto y por qué importa el buen crédito. Puede ser en grupo, en persona, por internet o por teléfono. No es lo mismo que la consejería de vivienda, que es atención individual con un plan de acción para tu caso. Algunos préstamos y algunos programas de ayuda para el pago inicial exigen terminar un curso antes del cierre, sobre todo a compradores por primera vez. Al terminar recibes un certificado.Ver la definición completaCerrar.

Un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD puede revisar contigo tu presupuesto, tu crédito y los programas de tu zona, a menudo a bajo costo o gratis. Lo buscas por código postal en el sitio de la CFPB.⁹

Tu plan para comprar con un solo ingreso

1. 1. Haz tu presupuesto real

   Este mes

   Con el cuidado de los niños, la escuela y un colchón para emergencias.⁵

   Pruébalo con tus númerosPresupuesto familiar

2. 2. Junta los papeles de tu manutención

   Si la recibes

   La orden o el acuerdo y seis meses de depósitos.⁶

3. 3. Revisa cómo declaras tus impuestos

   En la temporada de impuestos

   Pregunta si calificas como cabeza de familia.⁷

4. 4. Habla con un consejero de HUD

   Antes de buscar casa

   Revisen tu crédito, tus ahorros y los programas de tu zona.⁹

5. 5. Busca ayudas para el pago inicial

   Antes de la preaprobación

   Cada programa tiene sus requisitos; busca los de tu zona.⁹

   Pruébalo con tus números¿A qué ayudas califico?

6. 6. Decide si alguien firma contigo

   Antes de aplicar

   Coprestatario o cosignatario; los dos deben toda la deuda.⁸

Ejemplo con números reales

Una madre que compra con un solo ingreso

Un ejemplo en palabras, no un caso real, de cómo se combinan las reglas.

Recibe manutención con una orden de la corte

La declara y lleva seis meses de depósitos

Su hijo menor tiene 8 años

La manutención sigue más de tres años

Declara como cabeza de familia

Paga menos impuestos y ahorra la diferencia

Su papá ofrece firmar como cosignatario

Él debería toda la deuda si ella no paga, sin ser dueño

Lo que decide

Hablar con un consejero de HUD antes de pedir que su papá firme

Las reglas vienen de Fannie Mae y el IRS.⁶⁷⁸ Prueba la calculadora de cuánta casa puedes comprar con tu ingreso.

Haz la cuenta con tus números¿Cuánta casa puedo comprar?

Piensa también en el futuro de tus hijos

Cuando eres el único adulto del hogar, conviene pensar qué pasaría con la casa si a ti te pasa algo. La guía Testamentos, escrituras de transferencia al morir y herencia explica las opciones para dejar la casa a tus hijos, y la de Cómo poner la casa a nombre de la familia explica las formas de ser dueño con otra persona.

Si este es tu caso

Recibes manutención de tus hijos

Puede contar como ingreso si la declaras, tienes seis meses de pagos y sigue tres años más.⁶

Parte de tu ingreso es asistencia pública

La ley prohíbe que te discriminen porque tu ingreso viene de asistencia pública.¹

Tu mamá ofrece firmar contigo

Como cosignataria debería toda la deuda sin ser dueña; decidan antes cómo firmar.⁸

Estás embarazada

La protección por situación familiar también cubre a quien está embarazada.⁴

Pagas casi todo el costo de tu casa

Pregunta si calificas como cabeza de familia en tus impuestos.⁷

Errores que salen caros

• Error: No declarar la manutención por pena o por no saber.

  Mejor: Si la declaras y la documentas, puede ayudarte a calificar.⁶

• Error: Calcular cuánta casa puedes pagar sin el cuidado de los niños.

  Mejor: Haz tu presupuesto con todos tus gastos reales.⁵

• Error: Pedir a un familiar que firme sin explicarle el riesgo.

  Mejor: Quien firma debe toda la deuda si tú no pagas.⁸

• Error: Declarar como soltero si calificas como cabeza de familia.

  Mejor: Revisa los requisitos del IRS; puede bajar tus impuestos.⁷

• Error: Quedarte callada si te tratan distinto por tener hijos.

  Mejor: La ley prohíbe esa discriminación; guarda todo por escrito.³⁴

Qué hacer esta semana

1. Haz tu presupuesto familiar con el cuidado de los niños incluido.⁵
2. Si recibes manutención, junta la orden y seis meses de estados de cuenta.⁶
3. Revisa si calificas como cabeza de familia para tu próxima declaración.⁷
4. Busca un consejero de vivienda aprobado por HUD por código postal.⁹
5. Prueba la calculadora de cuánta casa puedes comprar y busca ayudas con ¿A qué ayudas califico?.⁵
6. Si un familiar va a firmar contigo, lean juntos Ser aval o cosignatario: riesgos.⁸