Manutención, pensión alimenticia y tu préstamo hipotecario

Después de una separación o un divorcio, muchas familias quieren comprar su propia casa. Si recibes manutención de tus hijos o pensión alimenticia, ese dinero puede ayudarte a calificar. Si la pagas, va a pesar en tu solicitud. En los dos casos, lo que cuenta no es lo que dices, sino lo que puedes documentar. Esta guía explica las reglas de FHA, de Fannie Mae y de la ley federal, para que llegues con los papeles listos.

De pagos recibidos que pide Fannie Mae para contar la manutención como ingreso

6 meses³

Lo que el pago debe seguir, como mínimo, desde la solicitud

3 años³

Con Fannie Mae, la manutención que pagas cuenta como deuda si quedan más pagos que esto

10 meses⁵

Tú decides si la manutención cuenta como ingreso

La ley federal de crédito justo te da el control. Por el Reglamento B, un prestamista no puede preguntarte si parte de tu ingreso viene de pensión alimenticia o manutención de hijos, salvo que te diga que no tienes que revelar ese ingreso si no quieres que lo tome en cuenta.¹ Si decides declararlo y dependes de ese dinero, el prestamista debe contarlo como ingreso en la medida en que sea probable que los pagos se hagan de forma constante.²

El mismo reglamento dice que un prestamista no puede suponer que tu ingreso va a bajar porque tienes o vas a tener hijos.² Si crees que te trataron distinto por ser madre o padre soltero, lee la guía Discriminación en préstamos: tus derechos.

Fannie Mae lo dice igual: el prestamista solo puede contar la manutención o la pensión si la declaras en la solicitud y pides que se tome en cuenta.³

Lo que pide Fannie Mae para contarla como ingreso

Para un préstamo convencional que sigue a Fannie Mae, el prestamista necesita tres cosas:³

1. Un documento con los términos. Una copia de la sentencia de divorcio, el acuerdo de separación u otro acuerdo legal escrito u orden de la corte. Ojo: si estás separado y no tienes un acuerdo que fije los pagos, no se cuentan los pagos propuestos o voluntarios.
2. Seis meses de pagos recibidos. El historial debe mostrar pagos completos, regulares y a tiempo, con estados de cuenta, cheques cobrados u otra prueba de que los recibiste.
3. Tres años más de pagos. El prestamista debe documentar que el ingreso va a seguir al menos tres años desde la solicitud, y revisar límites como la edad de los hijos.

Hay un detalle que te ayuda: la manutención de hijos documentada no paga impuestos, y por eso se puede aumentar al calcular tu ingreso. Fannie Mae dice que el prestamista debería sumar una cantidad igual al 25% de ese ingreso, o más si los impuestos que pagaría alguien con un ingreso parecido son mayores.⁴

Lo que pide FHA

Para un préstamo FHA, el Manual 4000.1 de HUD acepta una copia firmada de la sentencia de divorcio final, el acuerdo de separación legal, la orden de la corte o un acuerdo de pago voluntario con prueba de que lo recibes.⁶

• Con una orden o una sentencia, se pide prueba de los últimos tres meses: depósitos en tus estados de cuenta, cheques cobrados o documentos de la agencia de manutención.
• Con un acuerdo voluntario, se piden 12 meses de cheques cobrados, comprobantes de depósito o declaraciones de impuestos.
• En los dos casos, el prestamista debe mostrar que el ingreso va a seguir al menos tres años.⁶

Si recibiste los pagos de forma constante los últimos tres meses (con orden) o seis meses (voluntario), se usa el pago actual. Si no, se usa el promedio de lo que recibiste en los dos años anteriores, o en el tiempo que lo has recibido si es menos.⁶ FHA también deja aumentar la manutención de hijos porque no paga impuestos: hasta el mayor entre 15% o tu tasa de impuestos, o 15% si no tuviste que declarar el año anterior.⁶

La manutención que recibes, dos programas

Guía de venta B3-3.4-02

Fannie Mae (convencional)

• Acuerdo escrito u orden de la corte; sin acuerdo, los pagos voluntarios no cuentan
• Seis meses de pagos completos, regulares y a tiempo
• Debe seguir al menos tres años
• Se puede aumentar 25% porque no paga impuestos

Manual 4000.1 de HUD

FHA

• Orden, sentencia o acuerdo voluntario con prueba de pago
• Tres meses de prueba con orden; 12 meses si es voluntario
• Debe seguir al menos tres años
• Se puede aumentar hasta 15% o tu tasa de impuestos

Si tu ex te paga sin orden de la corte, FHA puede contarlo con 12 meses de prueba; Fannie Mae, en general, no.

Si tú pagas manutención o pensión

Lo que pagas también se revisa, y entra en tu relación deuda-ingresorelación deuda-ingreso (DTI)La relación deuda-ingreso (DTI, por sus siglas en inglés) es la suma de todos tus pagos mensuales de deudas dividida entre tu ingreso bruto mensual, es decir, antes de impuestos. Si pagas al mes cierta cantidad entre carro, tarjetas, préstamos de estudiante y la hipoteca que pides, y ganas el triple, tu DTI es de un tercio. Los prestamistas la usan para medir si puedes con la cuota; cada tipo de préstamo y cada prestamista fija su propio límite, y los programas de ayuda suelen publicar el suyo. Bajar deudas antes de solicitar mejora tu DTI.Ver la definición completaCerrar:

Fannie Mae. Si una sentencia, un acuerdo de separación u otro acuerdo legal escrito te obliga a pagar pensión alimenticia o manutención de hijos, y esos pagos deben seguir por más de diez meses, cuentan como deuda mensual. Los pagos voluntarios no tienen que contarse. Para la pensión alimenticia hay una opción: en lugar de sumarla a tus deudas, el prestamista puede restarla de tu ingreso para calificar.⁵

FHA. La manutención de hijos que pagas siempre cuenta como deuda mensual. La pensión alimenticia cuenta como deuda si no se restó de tu ingreso. El prestamista la verifica con la sentencia, el acuerdo o la orden firmada, y pide tus talones de pagotalón de pago (pay stub)El talón de pago (pay stub) es el comprobante que recibes con tu pago y que muestra cuánto ganaste antes de las deducciones (pago bruto), lo que te descontaron y lo que te queda (pago neto). Las deducciones incluyen impuestos, como el federal, el del Seguro Social y el de Medicare, y a veces seguro médico o ahorro para el retiro. También muestra los totales del año hasta la fecha. La ley federal de salarios (FLSA) no obliga al empleador a darte talones de pago, pero sí a llevar registros de tus horas y salarios. Para una hipoteca, el prestamista puede pedirte el más reciente.Ver la definición completaCerrar de al menos 28 días seguidos para ver si tienes un embargo de salarioembargo de salario (wage garnishment)Un embargo de salario (wage garnishment) es una orden que permite a un acreedor quedarse con parte de tu sueldo para cobrar una deuda; también puede alcanzar ciertos beneficios o el dinero de tu cuenta de banco. Según la CFPB, la mayoría de los acreedores solo puede embargar después de que una corte dicte una sentencia que dice que debes. Las leyes federales y estatales limitan cuánto se puede embargar, para que te quede algo para vivir, y los bancos deben proteger cierta cantidad de beneficios federales, como el Seguro Social, depositados directamente. Algunas agencias del gobierno, como el IRS, a veces pueden embargar sin orden de la corte, y los estados pueden hacerlo para cobrar la manutención de hijos.Ver la definición completaCerrar por esos pagos. Usa el monto mayor entre el del documento más reciente y el del embargo.⁶

Ejemplo con números reales

Una madre que recibe manutención y quiere comprar

Un ejemplo en palabras, no un caso real, de cómo se revisan las reglas.

Tiene una orden de la corte

Sirve para FHA y para Fannie Mae

Los depósitos están en su cuenta

Seis meses para Fannie Mae; tres meses alcanzan para FHA

Su hija menor tiene 10 años

La manutención sigue más de tres años

La manutención no paga impuestos

Se puede aumentar al calcular su ingreso

Lo que hace

Declara la manutención, lleva la orden y los estados de cuenta, y pide su preaprobación

Las reglas vienen de Fannie Mae y HUD.³⁶⁶ Usa la calculadora de cuánta casa puedes comprar con tu ingreso total.

Haz la cuenta con tus números¿Cuánta casa puedo comprar?

Si tu acuerdo todavía se está negociando

Si estás en medio de una separación, el momento de pedir el préstamo importa. Con Fannie Mae, si estás separado y todavía no tienes un acuerdo que fije los pagos, no se cuentan los pagos propuestos ni los voluntarios.³ Con FHA, un acuerdo voluntario puede contar, pero necesitas 12 meses de prueba.⁶ Por eso a muchas familias les conviene esperar a tener el acuerdo firmado y algunos meses de pagos depositados.

Cuando revises el borrador del acuerdo, por tu cuenta o con una oficina de ayuda legal, fíjate en que diga el monto, cada cuánto se paga y hasta cuándo. Esos son los datos que el prestamista va a buscar. Si la orden cambia después, guarda la más reciente: en FHA, para lo que tú pagas, el prestamista usa el monto del documento más reciente o el del embargo, el que sea mayor.⁶ Y si los pagos pasan por la agencia de manutención de tu estado, su historial te sirve de prueba.⁶

Impuestos: por qué la manutención se puede aumentar

Según el IRS, la manutención de hijos nunca se deduce y no se considera ingreso. Y en los acuerdos de divorcio o separación firmados después de 2018, quien paga la pensión alimenticia no la puede deducir y quien la recibe no la incluye en su ingreso.⁷ Por eso los prestamistas tratan la manutención de hijos como un ingreso que no paga impuestos, y la pueden aumentar al calcular cuánto ganas, como explican las reglas de arriba.⁴⁶

Si tu acuerdo es anterior a 2019, las reglas de impuestos de la pensión alimenticia pueden ser otras. Pregunta en un sitio de preparación de impuestos gratis antes de declarar; la guía Declarar impuestos gratis: VITA, TCE y Free File explica dónde.

Prepara tus papeles antes de aplicar

1. 1. Busca tu orden o tu acuerdo completo

   Hoy

   Con todas sus páginas y firmas; debe decir el monto y hasta cuándo se paga.⁶

2. 2. Deposita cada pago en tu cuenta

   Cada mes

   Los depósitos en tus estados de cuenta son la prueba más fácil.³

3. 3. Pide tu historial a la agencia de manutención

   Si te pagan por ahí

   FHA acepta los documentos de la agencia de manutención como prueba.⁶

4. 4. Cuenta los años que faltan

   Antes de aplicar

   La manutención debe seguir al menos tres años desde la solicitud.³

5. 5. Decide si la declaras

   Al llenar la solicitud

   Solo cuenta si tú la declaras y pides que se tome en cuenta.¹

   Pruébalo con tus números¿Cuánta casa puedo comprar?

Si este es tu caso

Recibes manutención con una orden de la corte

FHA pide tres meses de prueba; Fannie Mae, seis meses de pagos completos y a tiempo.⁶³

Tu ex te paga en efectivo

Deposítalo cada mes: necesitas estados de cuenta, cheques cobrados u otra prueba de que lo recibes.³

Tu ex te paga sin orden de la corte

FHA puede contarlo con 12 meses de cheques, depósitos o declaraciones; Fannie Mae no cuenta pagos voluntarios sin acuerdo.⁶³

Pagas manutención de tus hijos

Cuenta como deuda; FHA revisa tus talones de pago por si hay un embargo.⁶

Pagas pensión alimenticia

Con Fannie Mae, se puede restar de tu ingreso en lugar de sumarla a tus deudas.⁵

Errores que salen caros

• Error: Recibir la manutención en efectivo y gastarla sin depositarla.

  Mejor: Sin estados de cuenta o cheques no hay prueba de que la recibes.³⁶

• Error: Contar con una manutención que termina pronto.

  Mejor: Debe seguir al menos tres años desde la solicitud.³⁶

• Error: Llevar solo la primera página de la sentencia.

  Mejor: Lleva el documento completo y firmado, con los términos de pago.⁶

• Error: Olvidar un embargo de salario por manutención.

  Mejor: FHA revisa tus talones de 28 días y usa el monto mayor.⁶

• Error: No pedir que la manutención se aumente por no pagar impuestos.

  Mejor: Fannie Mae y FHA permiten aumentarla al calcular tu ingreso.⁴⁶

Ayuda gratis

Si necesitas una orden de manutención por escrito, o cambiar la que tienes, una oficina de asistencia legalasistencia legal gratuita (legal aid)La asistencia legal gratuita, conocida como legal aid, son los servicios de abogados y organizaciones sin fines de lucro que representan sin costo a personas de bajos ingresos en asuntos civiles, no penales. En vivienda, eso incluye defender a familias que enfrentan un desalojo o una ejecución hipotecaria, además de temas como custodia, manutención, protección contra la violencia doméstica y acceso a beneficios. En Estados Unidos, la Legal Services Corporation, creada por el Congreso, financia una red de estas organizaciones en todo el país; su buscador te lleva a la de tu zona. Cada una tiene sus propios límites de ingreso.Ver la definición completaCerrar puede orientarte. La LSC te ayuda a encontrar la más cercana con tu dirección o tu ciudad.⁸ Para revisar tu presupuesto y tu solicitud antes de aplicar, un consejero de vivienda aprobado por HUD puede ayudarte, a menudo gratis.⁹ Si el divorcio también decide qué pasa con una casa que ya tienes, lee Divorcio, separación o muerte: quién se queda con la casa y Cómo quitar a un coprestatario del préstamo.

Qué hacer esta semana

1. Busca tu sentencia, acuerdo u orden de manutención completa y firmada.⁶
2. Junta seis meses de estados de cuenta con los depósitos de manutención o pensión.³
3. Calcula cuántos años más vas a recibir la manutención; necesitas al menos tres.³
4. Si pagas manutención, revisa si tienes un embargo en tus talones de pago.⁶
5. Prueba la calculadora de cuánta casa puedes comprar y tu presupuesto familiar.⁵
6. Lee DTI: qué es y cómo bajarlo y la guía del préstamo FHA.