Garantía de la casa (home warranty) o seguro de casa: diferencias

Al comprar casa, muchas personas reciben dos ofertas que suenan parecido: el seguro de casa y la garantía de la casa (home warranty). Las dos prometen ayudarte cuando algo sale mal, pero cubren cosas distintas y no se reemplazan. Esta guía explica qué paga cada una, qué preguntar antes de comprar una garantía y a quién acudir si te niegan un reclamo.¹²

El plazo en que, por ley de California, la compañía de la garantía debe empezar el servicio

48 horas⁵

Lo que pagas tú en el ejemplo de deducible de la guía de seguros de Texas

$300 de $1,000³

Las exclusiones que tienen todas las garantías, según el Departamento de Seguros de California

Docenas⁵

Qué es el seguro de casa y qué cubre

El seguro de casaseguro de viviendaEl seguro de vivienda paga las pérdidas y los daños de tu propiedad cuando pasa algo inesperado, como un incendio o un robo, y suele incluir responsabilidad civil si alguien se lastima en tu casa. Los prestamistas lo exigen mientras tengas hipoteca, porque la casa es su garantía, y casi siempre lo cobran dentro de tu cuota mensual a través de la cuenta escrow. El precio depende del lugar, del valor de reconstrucción, del deducible y de tu historial. Una póliza normal no cubre inundaciones ni, en muchos estados, terremotos: esos riesgos se aseguran aparte.Ver la definición completaCerrar paga pérdidas y daños a tu propiedad si pasa algo inesperado, como un incendio o un robo. Si tienes hipoteca, tu prestamista por lo general pide prueba de que lo tienes, y muchas personas lo pagan con su pago mensual por medio de una cuenta de depósito (escrowcuenta de depósito en garantía (escrow)Una cuenta de depósito en garantía, conocida casi siempre por su nombre en inglés, escrow, es una cuenta que abre tu prestamista para pagar ciertos gastos de la propiedad en tu nombre, sobre todo el impuesto a la propiedad y el seguro de la casa. El dinero sale de una parte de tu pago mensual: cada mes aportas una fracción y el administrador del préstamo paga las facturas cuando vencen. Por eso tu cuota es más alta que solo principal e intereses, y puede cambiar cuando suben los impuestos o la prima del seguro. La palabra también se usa para el periodo entre la oferta y el cierre.Ver la definición completaCerrar).²

Según la guía de seguros de Texas, la mayoría de las pólizas cubren incendios y rayos, la salida repentina de agua o humo, explosiones, robo, vandalismo y daños por vehículos. La mayoría no cubren inundaciones, una fuga de agua continua, termitas o ratones, el desgaste (wear and tear), terremotos ni pérdidas si la casa queda vacía cierto tiempo. La cobertura cambia según la compañía.³

El deducible. En cada reclamo pagas una parte, el deduciblededucible (deductible)El deducible (deductible) es la parte de un reclamo al seguro que te toca pagar a ti. Cuando tienes un daño cubierto, la compañía de seguros le resta el deducible al monto del reclamo y te paga el resto. Puedes tener un deducible distinto para cada tipo de cobertura. Lo encuentras en la primera página de tu póliza, llamada página de declaraciones (declarations page), junto con tus coberturas y límites. En los impuestos, la palabra "deducible" significa otra cosa: un gasto que puede bajar los impuestos que debes.Ver la definición completaCerrar. En el ejemplo de Texas, con un reclamo de $1,000 y un deducible de $300, la compañía paga $700. Puedes tener deducibles distintos para cada cobertura, y la primera página de tu póliza los resume.³

Si dejas de pagarlo. Si no mantienes tu seguro, el prestamista puede comprar uno y cobrártelo, con aviso previo. Ese seguro impuesto por el prestamistaseguro impuesto por el prestamista (force-placed)El seguro impuesto por el prestamista (force-placed insurance) es un seguro contra daños que tu administrador del préstamo compra para tu casa cuando no tienes el seguro de vivienda que exige tu hipoteca, cuando se te venció o cuando no cubre lo suficiente. Te lo cobra a ti, suele costar mucho más que uno que compras tú y muchas veces solo protege al prestamista. Antes de cobrarte, la ley federal le exige mandarte avisos por escrito. Si le muestras que sí tenías seguro, debe cancelarlo y devolverte lo que pagaste por el tiempo en que tuviste los dos.Ver la definición completaCerrar puede cubrir solo al prestamista y costar más.² La guía Seguro de casa explicado explica tu póliza a fondo.

Qué es la garantía de la casa y qué cubre

La FTC dice que las “garantías de la casa” en realidad son contratos de servicio. Por lo general pagan reparar o reemplazar cosas como aparatos o el aire acondicionado. Cuestan aparte y duran un tiempo fijo.¹

Los estados que las regulan las describen de forma parecida:

• Texas las llama contratos de servicio residencial. Cubren reparar o reemplazar aparatos grandes y los sistemas eléctricos, de plomería, calefacción o aire acondicionado por una subida de voltaje, un defecto o el desgaste normal.⁴
• California las llama contratos de protección del hogar. Cubren el desgaste, el deterioro o los defectos que ya había cuando compraste o rentaste la casa.⁵

No es una garantía del constructor. En Texas, TDLR aclara que la garantía del constructor, que viene con una casa nueva o una remodelación, cubre partes permanentes de la casa, como pisos o plomería, y la regula otra agencia.⁴ Si compras una casa nueva, la guía de comprar casa nueva de constructor explica esa garantía.

Seguro de casa y garantía de la casa, lado a lado

Daños inesperados

Seguro de casa

• Incendio, robo, vandalismo y otros riesgos de la póliza
• Por lo general lo exige el prestamista
• No cubre desgaste, inundaciones ni terremotos en la póliza estándar
• Pagas un deducible en cada reclamo

Lo que se descompone

Garantía de la casa

• Reparar o reemplazar aparatos y sistemas
• Es opcional y cuesta aparte
• Cubre el desgaste, con muchas exclusiones y topes
• Pagas un cargo por cada visita, si el contrato lo dice

Si tienes hipoteca, el seguro no es opcional; la garantía sí.

Antes de comprar una garantía: preguntas clave

Una garantía puede ser útil si tu casa tiene aparatos y sistemas viejos, pero solo si entiendes el contrato. El Departamento de Seguros de California dice que todas tienen docenas de exclusiones, y que mucha gente las descubre cuando le niegan un reclamo.⁵

Estas son preguntas que recomiendan la FTC y TDLR:¹⁴

• ¿Es probable que me ahorre dinero, comparado con pagar las reparaciones yo?
• ¿Cuánto cuesta el plan, cuánto dura y cómo se renueva?
• ¿Qué cubre exactamente y qué aparatos o sistemas no incluye?
• ¿Hay un tope de lo que paga la compañía, por reparación o por año?
• ¿Cuánto es el cargo por cada visita del técnico?
• ¿Una condición que ya existía anula la cobertura?
• ¿Cubre daños accidentales?
• ¿Quién escoge al técnico y qué tan rápido vienen?
• ¿Reemplazan lo que no se puede reparar?
• ¿Hay cargos o restricciones para cancelar?

El tiempo también cuesta. La FTC advierte que esperar mucho para que te paguen baja el valor de tener la cobertura.¹ En California, la ley pide que el servicio se pida con una llamada, sin formularios previos, y que la compañía empiece dentro de 48 horas.⁵

La compañía importa. La FTC dice que una garantía vale lo que vale la compañía que responde por ella, y sugiere buscar su nombre con palabras como “review” o “complaint”.¹¹ En Texas y California, revisa además que tenga licencia.⁴⁵

Ejemplo con números reales

Un calentador de agua que deja de funcionar

Un ejemplo en palabras, no un caso real, de a quién llamar.

Si se rompió por los años de uso

Llamas a la garantía, si la tienes y cubre el calentador

Si se rompió y además inundó el piso de golpe

El daño al piso por la salida repentina de agua puede ser del seguro

Si goteaba poco a poco por meses

La mayoría de las pólizas no cubren una fuga continua

En los dos casos

Pagas el cargo por visita o el deducible que diga tu contrato

Lo que conviene hacer

Leer los dos contratos antes de llamar y guardar fotos y recibos

Las coberturas de ejemplo vienen de la guía de seguros de Texas y de la hoja de TDLR.³⁴ Tu contrato puede decir otra cosa. Prepara un fondo para reparaciones con el presupuesto familiar.

Haz la cuenta con tus númerosPresupuesto familiar

Si te la ofrecen al comprar casa

Muchas veces la garantía viene con la compra, pagada por el vendedor o el agente. En California, el Departamento de Seguros dice que puedes escoger la compañía, y que conviene investigarla y leer las exclusiones y los topes antes de aceptar.⁵ En Texas, TDLR aclara que no estás obligado a comprar una para comprar casa.⁴

Una garantía no sustituye la inspección de la casainspección de la casaLa inspección de la casa es una revisión del estado físico de la propiedad que hace un inspector antes de que termines de comprar: techo, cimientos, plomería, electricidad, calefacción y aire, señales de humedad o plagas. Suele ser parte del proceso de compra y la pagas tú, no el prestamista; a diferencia del avalúo, no dice cuánto vale la casa sino qué problemas tiene. Con el informe puedes pedir reparaciones, negociar el precio o retirarte si tu contrato incluye una contingencia de inspección. Algunos programas de ayuda la exigen.Ver la definición completaCerrar. Si el inspector encuentra un problema antes del cierre, negócialo en ese momento; muchas garantías no cubren lo que ya fallaba. La guía de la inspección explica cómo usar el reporte.

Qué hacer si se descompone algo en tu casa

1. 1. Revisa qué pasó

   El mismo día

   ¿Se rompió por el uso o hubo un daño repentino, como un incendio o una fuga de golpe?³

2. 2. Lee tus dos contratos

   Antes de llamar

   Mira las exclusiones de la garantía y los riesgos cubiertos de tu póliza.⁵

3. 3. Toma fotos y guarda recibos

   Antes de reparar

   Te sirven para la garantía y para el seguro.

4. 4. Pide el servicio

   Lo antes posible

   En California, la compañía debe empezar el servicio dentro de 48 horas.⁵

5. 5. Si te niegan, pídelo por escrito

   Después de la respuesta

   Revisa la exclusión que citan y busca la agencia de tu estado.⁴

Si este es tu caso

El vendedor te regala una garantía

En California puedes escoger la compañía; lee las exclusiones antes de aceptar.⁵

Tus aparatos tienen muchos años

Una garantía cubre el desgaste, pero con topes; compara con lo que costaría reparar tú.¹

Te llaman para venderte un plan

Puede ser alguien que busca tu dinero o tus datos; no des información por teléfono.¹

Una tormenta dañó tu techo

Eso es del seguro, no de la garantía; revisa tu deducible.³³

Te niegan un reclamo de la garantía

En Texas, el ombudsman de TDLR ayuda con negativas; en California, el Departamento de Seguros.⁴⁵

Cómo hacer la cuenta antes de decidir

Una garantía no es buena ni mala para todos. Depende de tu casa, de tus aparatos y de tu presupuesto. Antes de pagar, haz esta cuenta sencilla:

• Suma lo que pagarías en un año: el precio del plan más los cargos por visita que podrías pagar.
• Compáralo con lo que costaría reparar tú los aparatos o sistemas que más te preocupan, según su edad.
• Resta lo que no cubre: si el aparato que más te preocupa está en las exclusiones, la garantía no te ayuda con él.
• Revisa el tope: si la compañía paga como máximo una cantidad por reparación, el resto lo pagas tú.

La FTC lo resume con una pregunta: ¿es probable que te ahorre dinero?¹ Si no estás seguro, otra opción es apartar cada mes una cantidad para reparaciones. Así el dinero es tuyo aunque no lo uses. La guía de mantenimiento y presupuesto explica cómo calcularla.

Errores que salen caros

• Error: Cancelar el seguro porque ya tienes una garantía.

  Mejor: No se reemplazan; el seguro cubre daños grandes y tu prestamista por lo general lo exige.⁵²

• Error: Comprar la garantía por la lista larga de lo que cubre.

  Mejor: Lee primero las exclusiones y el tope de pago.⁵

• Error: Pensar que el seguro paga el aire acondicionado que se gastó.

  Mejor: La mayoría de las pólizas no cubren el desgaste.³

• Error: Contratar a una compañía sin licencia.

  Mejor: En Texas y California, revisa la licencia antes de pagar.⁴⁵

• Error: Dar tus datos a quien te llama para venderte un plan.

  Mejor: La FTC advierte que pueden buscar tu dinero o tu información.¹

Dónde pedir ayuda

Si tienes problemas con una garantía, puedes reportarlo a la FTC en ReportFraud.ftc.gov.¹ En Texas, TDLR tiene un ombudsman para demoras y negativas de reclamos y acepta quejas en su sitio.⁴ En California, el Departamento de Seguros publica información y quejas de cada compañía y ayuda si te niegan una apelación.⁵ En otros estados, pregunta a la oficina estatal de seguros o de protección al consumidor quién las regula.

Para un reclamo de tu seguro de casa, lee Reclamo al seguro de casa paso a paso. Y para no depender de ninguno de los dos, aparta dinero para reparaciones; la guía de mantenimiento y presupuesto y la herramienta de presupuesto familiar te ayudan.

Qué hacer esta semana

1. Busca la página de declaraciones de tu póliza y anota tus deducibles.³
2. Si tienes garantía, lee la lista de exclusiones y el tope de pago.⁵
3. Haz una lista de tus aparatos grandes y su edad.⁴
4. Si te ofrecen una garantía, haz las preguntas de esta guía por escrito.¹⁴
5. Revisa si la compañía tiene licencia en tu estado.⁴⁵