Préstamo directo USDA 502 y la ayuda con el pago

USDA tiene dos préstamos para comprar casa en zonas rurales. Uno lo hacen los bancos y USDA lo garantiza; la guía del préstamo USDA lo explica. El otro es el préstamo directo 502: lo presta USDA mismo, por medio de Desarrollo Rural (Rural Development), a hogares de ingreso bajo que no consiguen crédito en otra parte. Su ventaja más grande es la ayuda con el pago, que puede bajar mucho lo que pagas cada mes. Esta guía explica quién califica, cómo se calcula esa ayuda y qué pasa con ella cuando vendes.¹¹

La tasa equivalente más baja a la que puede bajar tu pago la ayuda de USDA

1%¹

El plazo del préstamo directo; 38 años si tu ingreso es muy bajo y lo necesitas

33 o 38 años¹

Lo máximo de tu ingreso para el pago de la casa y para todas tus deudas

33% y 41%¹

Quién puede pedir el préstamo directo

El reglamento de USDA pide, entre otras cosas:¹

• Ingreso bajo. Al aprobarse, el ingreso ajustado de tu hogar no puede pasar del límite de ingreso bajo de tu zona; al cerrar, no puede pasar del límite de ingreso moderado.
• Estatus. Ser ciudadano de Estados Unidos o un no ciudadano que califica como extranjero legal.
• Vivir en la casa. Aceptar vivir en ella y poder hacerlo. Si la casa se construye o se arregla, un adulto del hogar debe poder hacer inspecciones y autorizar los pagos de la obra.
• No ser dueño de otra casa. Por regla general, quien ya es dueño no califica para un primer préstamo, salvo excepciones, como si su casa actual es una vivienda deficiente.

Crédito. Debes tener un historial que muestre que pagas tus deudas. Algunas señales que juegan en contra: atrasos de más de 30 días en el último año, una ejecución hipotecariaejecución hipotecaria (foreclosure)La ejecución hipotecaria, casi siempre llamada foreclosure, es el proceso por el cual el prestamista o el administrador del préstamo recupera la propiedad cuando el dueño deja de pagar la hipoteca. Las reglas y los plazos dependen de cada estado; en todos hay avisos previos y, en general, tiempo para ponerse al día o pedir una alternativa, como un plan de pagos o una modificación del préstamo. Si te atrasas, llama pronto a tu administrador y a una agencia de consejería aprobada por HUD: la consejería sobre foreclosure es gratuita y existe para eso.Ver la definición completaCerrar en los últimos 36 meses, un gravamen de impuestos sin arreglo o dos pagos de renta tarde en los últimos 2 años. Una bancarrota con deudas liberadas hace más de 36 meses no cuenta en tu contra. Si te niegan por crédito, te deben decir la razón y de dónde salió la información. Y si compras por primera vez, debes tomar un curso para compradorescurso para compradores de viviendaUn curso para compradores de vivienda (homebuyer education) es una clase con un programa fijo que explica el proceso de comprar casa, cómo mantenerla, cómo hacer un presupuesto y por qué importa el buen crédito. Puede ser en grupo, en persona, por internet o por teléfono. No es lo mismo que la consejería de vivienda, que es atención individual con un plan de acción para tu caso. Algunos préstamos y algunos programas de ayuda para el pago inicial exigen terminar un curso antes del cierre, sobre todo a compradores por primera vez. Al terminar recibes un certificado.Ver la definición completaCerrar de un proveedor certificado.¹

Capacidad de pago. Tu pago de la casa (capital, intereses, impuestos y seguro) no debe pasar del 33% de tu ingreso para pagar, y con tus otras deudas, del 41%. Si te pasas por poco, USDA puede ver factores que compensan, como tu historial de ahorro. Y si no alcanzas, puede unirse un cosignatariocosignatarioUn cosignatario (co-signer) es una persona que firma el préstamo o la cuenta de crédito de otra para respaldarla, y con eso queda responsable de la deuda. Si quien pidió el préstamo no paga, el acreedor puede cobrarle al cosignatario hasta la deuda completa, más cargos por atraso o de cobranza, sin intentar cobrarle primero al deudor, y el atraso puede aparecer en su historial de crédito. Una regla federal de la FTC pide que, antes de firmar, reciba un aviso por escrito que explica estos riesgos. En una hipoteca, según Fannie Mae, el cosignatario firma el pagaré y responde por la deuda junto con quien pide el préstamo, pero no es dueño de la casa según el título.Ver la definición completaCerrar u otros miembros del hogar.¹ La guía de la relación deuda-ingreso explica cómo se calculan esos porcentajes.

La ayuda con el pago: cómo se calcula

Esta es la parte que hace distinto al préstamo directo. USDA tiene tres tipos de subsidio de pago; si nunca recibiste uno, te toca el método 2 de ayuda con el pago.¹

Para recibirlo debes vivir en la casa, tener un ingreso ajustado de no más del límite de ingreso moderado y un préstamo de 25 años o más. La ayuda es la menor de dos cantidades:¹

• Lo que pagas al año por el préstamo, más impuestos y seguro, menos el 24% de tu ingreso ajustado.
• Lo que pagas al año por el préstamo menos lo que pagarías si tuviera 1% de interés.

En palabras simples: tu parte del pago se acerca al 24% de tu ingreso, pero la ayuda nunca baja tu pago más que si el préstamo tuviera 1% de interés. No puedes cambiar de método.¹

Ejemplo con números reales

Un hogar con un trabajo de temporada

Un ejemplo en palabras, no un caso real, de cómo se aplica la ayuda.

El pago del préstamo a la tasa de USDA

Más de lo que cabe en su presupuesto

El 24% de su ingreso ajustado

Lo que el método 2 busca que pague, más o menos

El piso del 1%

La ayuda no puede bajar el pago más que eso

Cada año

USDA revisa su ingreso y ajusta la ayuda

Lo que paga

El pago del préstamo menos la ayuda, con impuestos y seguro

La fórmula viene del reglamento de USDA.¹ Prueba tu presupuesto con la herramienta de presupuesto familiar.

Haz la cuenta con tus númerosPresupuesto familiar

La revisión de cada año. USDA revisa tu ingreso una vez al año. Tienes que avisar si un adulto del hogar empieza a trabajar o cambia de trabajo, si cambia quién vive contigo o si tu ingreso sube al menos 10%.¹ Si tu ingreso sube, la ayuda baja.

Pagos diferidos. Si tu ingreso es muy bajo y el préstamo es de 38 años (30 en casa prefabricada), USDA puede diferir hasta el 25% de tu pago de capital e interés por hasta 15 años. Solo se da al cerrar el primer préstamo, se revisa cada año y también se devuelve al vender o mudarte.¹

La casa, la tasa y el plazo

Una casa modesta. La casa debe ser modesta para tu zona, no estar hecha para producir ingresos y valer no más que el límite de préstamo del área. Ese límite se basa en un porcentaje del límite de FHA de tu zona, se revisa al menos cada año y se publica en el sitio de USDA. Puede haber excepciones para un hogar muy grande o por un ajuste razonable por discapacidad. Una casa existente debe estar sólida, en buen estado o arreglarse con el préstamo, con agua, desagüe, luz y calefacción adecuados, y sin termitas.¹

El pago inicial. Por regla general no hace falta, salvo que tengas ahorros: las familias que no son de personas mayores deben poner los activos netos que pasen de $15,000, y las de personas mayores los que pasen de $20,000.¹

La tasa y el plazo. La tasa es la de USDA vigente al aprobarse o al cerrar, la más baja de las dos; la puedes pedir en cualquier oficina de Desarrollo Rural. El plazo es de hasta 33 años, o hasta 38 si tu ingreso ajustado no pasa del 60% del ingreso medio del área y lo necesitas para poder pagar. En una casa prefabricada, hasta 30 años.¹

Qué más paga el préstamo. Además de la compra, los costos razonables del préstamo (cierre, título, avalúoavalúoEl avalúo (en algunos países, tasación) es un documento escrito que da la opinión de un valuador profesional sobre cuánto vale una propiedad. El prestamista lo pide antes de aprobar la hipoteca, porque la casa es la garantía del préstamo y no quiere prestar más de lo que vale. Si el avalúo sale por debajo del precio que acordaste, el banco calcula el préstamo sobre el valor menor y tendrás que cubrir la diferencia, renegociar el precio o retirarte si tu contrato lo permite. El avalúo no es lo mismo que la inspección: mide valor, no el estado de la casa.Ver la definición completaCerrar, agrimensura), cambios por la discapacidad de alguien del hogar, conexiones de agua y luz, los impuestos que vencen al cierre y la cuenta de escrowcuenta de depósito en garantía (escrow)Una cuenta de depósito en garantía, conocida casi siempre por su nombre en inglés, escrow, es una cuenta que abre tu prestamista para pagar ciertos gastos de la propiedad en tu nombre, sobre todo el impuesto a la propiedad y el seguro de la casa. El dinero sale de una parte de tu pago mensual: cada mes aportas una fracción y el administrador del préstamo paga las facturas cuando vencen. Por eso tu cuota es más alta que solo principal e intereses, y puede cambiar cuando suben los impuestos o la prima del seguro. La palabra también se usa para el periodo entre la oferta y el cierre.Ver la definición completaCerrar, aparatos esenciales y mejoras de ahorro de energía. No paga comisiones a empresas con fines de lucro por preparar tu solicitud.¹

La solicitud y la lista de espera

Llenas una solicitud completa por escrito en el formato de USDA. USDA acepta solicitudes aunque no haya fondos. Si falta algo, te la devuelve por escrito diciendo qué falta. USDA puede pedirte que confirmes tu interés; si no respondes a tiempo, puede retirar tu solicitud.¹

Cuando los fondos no alcanzan, los hogares elegibles quedan en una lista de esperalista de espera (vivienda pública y Sección 8)La lista de espera es donde una autoridad de vivienda pública (PHA) pone a las familias que califican para vivienda pública o para un vale de Sección 8 cuando no puede ayudarlas enseguida. Cuando llega tu turno, la PHA se comunica contigo. Como hay más familias que ayuda disponible, las esperas largas son comunes y la PHA puede cerrar la lista. Cada PHA puede dar preferencia a ciertos grupos según sus reglas escritas. En el programa de vales, la PHA puede sacarte de la lista si no respondes cuando te pide información, pero si fue por la discapacidad de alguien de tu familia, debe devolverte tu lugar.Ver la definición completaCerrar. Se atiende por prioridades:¹

1. Clientes de USDA que necesitan corregir peligros de salud y seguridad.
2. Compras de casas de USDA o transferencias de casas con préstamo de USDA.
3. Hogares con dificultades, como vivir más de 6 meses en una vivienda deficiente o estar por perder su casa en una ejecución.
4. Casas de autoayuda mutua, paquetes de intermediarios aprobados y préstamos que combinan otro financiamiento.
5. Todos los demás.

Dentro de cada grupo, se atiende en el orden en que llegaron las solicitudes completas, y si llegan el mismo día, con preferencia para veteranos.¹ Por eso conviene entregar tu solicitud completa cuanto antes.

Del primer paso a las llaves

1. 1. Confirma que la zona es rural para USDA

   Antes de buscar casa

   La guía del préstamo USDA explica cómo revisar la dirección.

2. 2. Revisa si tu ingreso entra en el límite bajo

   Antes de solicitar

   Al aprobarse debe estar dentro del límite de ingreso bajo de tu zona.¹

3. 3. Entrega una solicitud completa

   Lo antes posible

   USDA la acepta aunque no haya fondos y atiende por orden de llegada dentro de cada prioridad.¹

4. 4. Toma el curso para compradores

   Mientras esperas

   Si compras por primera vez, debes completarlo con un proveedor certificado.¹

5. 5. Busca una casa modesta

   Con tu carta de elegibilidad

   Su valor no puede pasar del límite de préstamo del área.¹

6. 6. Firma y guarda el acuerdo del subsidio

   Al cierre

   Ese acuerdo dice cómo se calcula lo que devolverás al vender.²

Cuando vendes o te mudas: la recuperación del subsidio

La ayuda con el pago no es un regalo para siempre. Si tu préstamo se aprobó desde el 1 de octubre de 1979, debes devolver el subsidio y la ayuda diferida cuando transfieres el título o dejas de vivir en la casa, incluso en una ejecución. Esto se llama recuperación del subsidio (recapture).²

Cuánto devuelves. Se calcula con tu acuerdo de devolución del subsidio y con el valor acumuladopatrimonio en la viviendaEl patrimonio en la vivienda (home equity o equity) es lo que vale tu casa hoy menos lo que todavía debes en las hipotecas sobre ella. Puedes pedir prestado contra ese patrimonio: con un préstamo sobre el valor de la vivienda (home equity loan), que recibes en una sola suma y normalmente tiene tasa fija; con una línea de crédito HELOC; o con un refinanciamiento con retiro de efectivo. En todos esos casos la casa es la garantía y, si no pagas, el prestamista podría quitártela. Con una hipoteca inversa, el saldo crece cada mes y tu patrimonio baja.Ver la definición completaCerrar que tienes al pagar el préstamo. Es la menor de dos cantidades: el subsidio que recibiste o una parte de lo que subió el valor de tu casa (la plusvalíaplusvalía (apreciación)La plusvalía (apreciación) es el aumento del valor de tu casa con el tiempo. Es una de las dos formas en que crece tu patrimonio en la vivienda (equity), es decir, la diferencia entre lo que vale la casa y lo que debes; la otra es pagar el principal de tu hipoteca. El valor de una casa puede subir o bajar: puede bajar por la situación económica, por falta de mantenimiento o porque bajan los valores del vecindario, y unos mercados suben más rápido que otros. El índice de precios de vivienda (HPI) de la FHFA mide cómo cambian los valores de las casas.Ver la definición completaCerrar). Si según ese cálculo no tienes valor acumulado, no se cobra la parte del capital que pagó el subsidio.²

Si refinancias y te quedas. Si pagas el préstamo de USDA sin transferir el título y sigues viviendo en la casa, puedes diferir la devolución, sin intereses, hasta que vendas o te mudes. Si la pagas completa al cierre, puede haber un descuento.²

Si alguien asume tu préstamo. En una asunción con nuevas tasas y términos, el vendedor puede pagar la devolución o el comprador puede sumarla al préstamo que asume.²

Si este es tu caso

Tu ingreso es muy bajo

Puedes pedir un plazo de 38 años y, si calificas, que USDA difiera parte de tu pago.¹

Tu hogar es muy grande

USDA puede hacer una excepción al tamaño o al límite de la casa para un hogar muy grande.¹

Alguien del hogar tiene una discapacidad

El préstamo puede pagar diseños o equipos especiales, y puede haber una excepción al límite.¹¹

Tu ingreso cambia mucho durante el año

Avisa a USDA si tu ingreso sube al menos 10%; la revisión es cada año.¹

Piensas vender en unos años

Guarda tu acuerdo del subsidio: con él se calcula lo que devolverás al vender.²

Errores que salen caros

• Error: Esperar a que haya fondos para solicitar.

  Mejor: USDA acepta solicitudes aunque no haya fondos, y el orden de llegada cuenta.¹

• Error: Pagarle a una empresa con fines de lucro para que prepare tu solicitud.

  Mejor: El préstamo no paga esas comisiones; un consejero de vivienda puede ayudarte, muchas veces gratis.¹³

• Error: No avisar a USDA cuando tu ingreso sube.

  Mejor: Debes avisar si sube al menos 10% o si cambia el trabajo de un adulto del hogar.¹

• Error: Vender sin calcular la recuperación del subsidio.

  Mejor: Pide el cálculo a USDA antes de poner la casa en venta.²

• Error: Buscar una casa más cara que el límite del área.

  Mejor: La casa debe ser modesta y valer no más que el límite de préstamo que publica USDA.¹

Ayuda gratis

Un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD puede ayudarte a preparar tu solicitud y tu presupuesto, muchas veces gratis o a bajo costo.³ La guía de consejeros de vivienda aprobados por HUD explica cómo encontrarlos, y la de cursos para compradores te ayuda con el curso que pide USDA. Si quieres construir tu casa con otras familias, lee USDA: vivienda para trabajadores agrícolas y casas de autoayuda. Y si ya tienes casa y necesitas reparaciones, la guía de préstamos y subsidios USDA 504 explica otro programa.

Qué hacer esta semana

1. Busca la oficina de Desarrollo Rural de USDA que atiende tu condado y pregunta por la tasa vigente del 502 directo.¹
2. Junta prueba de los ingresos de todos los adultos del hogar.¹
3. Revisa tu historial de crédito y de renta de los últimos 2 años.¹
4. Entrega una solicitud completa aunque te digan que no hay fondos.¹
5. Haz tu presupuesto con la herramienta de presupuesto familiar pensando en un pago cerca del 24% de tu ingreso.¹