Si venden el edificio o hay ejecución hipotecaria: tus derechos

Enterarte de que el edificio donde rentas se vendió, o de que el dueño está perdiendo la casa en una ejecución hipotecaria, da miedo. Muchas familias piensan que tienen que irse de inmediato. Por lo general no es así: tu contrato y la ley federal te dan tiempo y derechos. Esta guía explica qué cambia y qué no cuando cambia el dueño, qué pasa con tu depósito y tu vale, y cómo protegerte de estafas.

De aviso mínimo para desalojar después de una ejecución, por la ley federal

90 días¹

En Texas, plazo para que el arrendador te dé el nombre y la dirección del dueño si lo pides

7 días⁵

En Florida, de renta: el límite de la presunción de que el nuevo dueño recibió tu depósito

1 mes⁶

Venta normal o ejecución: no es lo mismo

Hay dos formas de que tu casa cambie de dueño, y tus derechos cambian según cuál sea:

• Una venta normal. El dueño decide vender y otra persona compra el edificio o la casa. El dueño sigue al día con su hipoteca, o la paga con la venta.
• Una ejecución hipotecaria. El dueño dejó de pagar su préstamo y el prestamista vende la propiedad, o se queda con ella, para cobrar la deuda. La guía Ejecución hipotecaria paso a paso explica ese proceso desde el lado del dueño.

Lo que pasa con tu contrato según el caso

Ley de tu estado

Venta normal

• El nuevo dueño queda obligado por tu contrato
• Si el contrato no dice que termina con la venta, sigue igual
• Al terminar, el nuevo dueño puede renovar, subir la renta o cambiar términos

Ley federal y de tu estado

Ejecución hipotecaria

• Aviso de al menos 90 días antes de que te tengas que ir
• Con contrato firmado antes del aviso de ejecución, te quedas hasta el final
• Excepción: si se vende a alguien que va a vivir ahí, igual con 90 días de aviso

En los dos casos, tu estado o tu ciudad pueden darte más protección que esto.

Si el dueño vende el edificio

En una venta normal, tu contrato de rentacontrato de renta (lease)El contrato de renta, en inglés lease o rental agreement, es el acuerdo en el que el dueño o arrendador (landlord) te da el derecho de vivir en una propiedad y usarla durante un tiempo fijo a cambio de un pago, casi siempre la renta. Mientras dure el contrato, tú tienes la posesión, pero el dueño sigue siendo el propietario. El contrato dice cuánto y cuándo pagas, quién se encarga del mantenimiento y cómo se puede terminar. Por lo general, tus derechos como inquilino (tenant) están en ese contrato y en las leyes de tu estado y de tu ciudad. Antes de reclamarle al dueño, conviene leer el contrato y revisar que tú también cumples lo que aceptaste.Ver la definición completaCerrar no se acaba porque cambió el dueño. La Biblioteca de Derecho del Estado de Texas lo explica así: cuando una propiedad cambia de dueño, el nuevo dueño queda obligado por los términos del contrato que ya existe. Si el contrato no dice que termina cuando se vende la propiedad, por lo general el dueño no puede sacarte ni cambiar el contrato. Cuando el contrato termina, el nuevo dueño puede renovarlo, cambiar la renta o cambiar los términos.⁴

Por eso, lo primero es leer tu contrato y buscar si tiene una cláusula sobre la venta. La guía Tu contrato de renta, explicado te ayuda a encontrarla. Si tu contrato es de mes a mesarrendamiento de mes a mes (month-to-month)Un arrendamiento de mes a mes es un acuerdo de renta sin fecha de fin: sigue mes tras mes mientras pagas la renta, hasta que tú o el dueño avisan que quieren terminarlo. Puede estar por escrito, pero también puede empezar sin contrato, por ejemplo si te quedas después de que se vence tu contrato de renta y el dueño acepta tu pago. Para terminarlo, hay que dar aviso con el tiempo que pide la ley de tu estado. En Nueva York, por ejemplo, el aviso no basta para sacarte: si no te vas, el dueño tiene que ir a la corte.Ver la definición completaCerrar, el nuevo dueño puede terminarlo con el aviso que pida tu estado; la herramienta de derechos del inquilino por estado muestra los plazos de aviso de cada estado.

También tienes derecho a saber quién es el dueño. En Texas, por ejemplo, si lo pides, el arrendador debe darte el nombre y una dirección del dueño que aparece en los registros del condado, y el de la empresa que administra el edificio si está en otro lugar, a más tardar el séptimo día después de tu pedido, salvo que ya venga en tu contrato.⁵

Si hay una ejecución hipotecaria

Aquí te protege una ley federal: la Ley de Protección de Inquilinos en Ejecuciones Hipotecarias. Quien se queda con la propiedad en la ejecución debe darte un aviso para desalojar al menos 90 días antes.¹ Además:

• Si tienes un contrato firmado antes del aviso de ejecución, puedes quedarte hasta que termine. La excepción es si la casa se vende a alguien que va a vivir en ella como su residencia principal; aun así, te toca el aviso de 90 días.¹
• Si no tienes contrato o es de los que se pueden terminar a voluntad, también te toca el aviso de 90 días.¹
• Tu estado puede darte más. La ley federal no quita las leyes estatales o locales que den más tiempo u otras protecciones, ni las reglas de las viviendas con subsidio.¹

Para tener estas protecciones debes ser inquilino de buena fe: no ser el dueño que debía la hipoteca ni su hijo, cónyuge o padre; haber hecho el contrato entre partes independientes; y pagar una renta que no sea mucho menor que la de mercado, o que esté reducida por un subsidio.¹ Esta ley iba a terminar a fines de 2014, pero en 2018 el Congreso anuló esa fecha y la restauró.¹

Un ejemplo de cómo tu estado puede sumar protección: según las cortes de California, una ejecución por sí sola no es causa justa para terminar tu contrato bajo la ley estatal de protección de inquilinos, con excepciones. Y puedes registrar una Solicitud de Aviso en la oficina del registrador de tu condado para que te avisen si empieza una ejecución.³

Si tienes vale de Sección 8

Si pagas tu renta con un vale de elección de viviendavale de elección de vivienda (Sección 8)El vale de elección de vivienda, el programa que casi todos llaman Sección 8, es la ayuda federal para la renta más grande del país. HUD paga subsidios de renta para que las familias elegibles puedan pagar una vivienda decente, segura y sanitaria. Lo administran las autoridades de vivienda pública locales con fondos de HUD. La familia busca su propia vivienda en el mercado; si la autoridad aprueba la unidad y el contrato, firma un contrato con el dueño y le paga una parte de la renta, y la familia paga el resto. Las listas de espera suelen ser largas y se abren por periodos.Ver la definición completaCerrar, tienes una protección extra. Por la ley federal del programa, si hay una ejecución de la propiedad donde vives, quien se queda con ella la recibe sujeta a tu contrato con el dueño anterior y al contrato de pagos de asistencia con la autoridad de vivienda públicaautoridad de vivienda pública (PHA)Una autoridad de vivienda pública (PHA, por sus siglas en inglés) es una entidad del estado, el condado, la ciudad u otro organismo público autorizado a operar vivienda pública o programas de ayuda para la renta. Son las agencias que administran localmente los vales de elección de vivienda (Sección 8) y las viviendas públicas con fondos de HUD: abren y manejan las listas de espera, revisan la elegibilidad y los ingresos, inspeccionan las unidades y pagan al dueño su parte de la renta. Cada condado suele tener una o varias; en tu página mostramos las que sirven tu zona con su teléfono.Ver la definición completaCerrar.² Avisa a tu autoridad de vivienda en cuanto sepas de la ejecución o de la venta, para que tu asistencia no se interrumpa.

Tu depósito de seguridad

Tu depósito de seguridaddepósito de seguridad (security deposit)El depósito de seguridad es el dinero que le das al dueño al empezar a rentar como garantía de que vas a cumplir el contrato: pagar la renta y cuidar la vivienda. El dinero sigue siendo tuyo. El dueño lo guarda y, cuando te mudas, debe devolvértelo menos los cargos que permite la ley, como renta atrasada o daños que van más allá del desgaste normal. No debe cobrarte por daños que ya estaban cuando llegaste. El monto máximo y el plazo para devolverlo dependen de la ley de tu estado y, a veces, de tu ciudad.Ver la definición completaCerrar no se pierde porque cambió el dueño, pero quién te lo devuelve depende de tu estado. Tres ejemplos:

• Texas. Si el dueño pierde su interés por venta, muerte, quiebra u otra causa, el nuevo dueño responde por tu depósito desde que adquiere el título, y debe darte una declaración firmada con el monto exacto. El dueño anterior sigue respondiendo hasta que el nuevo reciba o asuma el depósito. Esta regla no aplica al prestamista que se queda con la casa por ejecución.⁵
• Florida. Cuando se vende la propiedad, los depósitos y las rentas adelantadas deben pasar al nuevo dueño con sus intereses y una cuenta exacta. Se presume que el nuevo dueño recibió tu depósito, pero solo hasta un mes de renta.⁶
• California. Después de una ejecución, el nuevo dueño debe devolverte el depósito si el anterior no lo hizo.³

La guía Depósito de seguridad explica cómo pedir que te lo devuelvan cuando te mudas.

Cómo protegerte cuando cambia el dueño

Las cortes de California recomiendan seguir pagando la renta a tiempo al nuevo dueño o al administrador, pero confirmar primero que es el dueño legal, porque hay estafadores que se hacen pasar por dueños. Si no recibes ningún aviso de a quién pagar, aparta la renta para no gastarla.³

Pide todo por escrito. Si el nuevo dueño o el administrador te dice algo por teléfono o en persona, pídele que te lo mande por escrito, con fecha y firma. Si algún día tienes que mostrar en la corte qué te dijeron y cuándo, esos papeles son tu prueba. Y guarda copia de todo lo que tú mandes.

Qué hacer en cuanto sepas del cambio

1. 1. Lee tu contrato

   Hoy

   Busca si dice algo sobre la venta y anota cuándo termina.⁴

2. 2. Guarda cada aviso

   Cada vez que llegue uno

   Anota la fecha en que lo recibiste; en una ejecución, cuentan 90 días.¹

3. 3. Confirma quién es el dueño

   Antes de pagar

   Pide el nombre y la dirección del dueño por escrito.⁵

4. 4. Sigue pagando o aparta la renta

   Cada mes

   Paga al dueño legal con un método que deje registro; si no sabes a quién, apártala.³

5. 5. Pregunta por tu depósito

   Al cambiar el dueño

   En algunos estados el nuevo dueño debe darte una declaración con el monto.⁵

6. 6. Si tienes vale, avisa

   En cuanto lo sepas

   Llama a tu autoridad de vivienda pública.²

Ejemplo con números reales

Una familia que renta una casa en ejecución

Un ejemplo en palabras, no un caso real, de cómo se aplican las reglas.

Firmaron un contrato de un año antes de la ejecución

Pueden quedarse hasta que termine el contrato

El banco vende la casa a alguien que va a vivir ahí

El nuevo dueño puede terminar el contrato, pero con 90 días de aviso

No son familiares del dueño anterior y pagan renta de mercado

Son inquilinos de buena fe

Un hombre toca la puerta y pide la renta en efectivo

Primero confirman que es el dueño legal

Lo que hacen

Guardan el aviso, cuentan los 90 días y buscan ayuda legal

Las reglas vienen de la ley federal y de las cortes de California.¹¹³ Revisa los plazos de desalojo de tu estado.

Haz la cuenta con tus númerosPlazos de desalojo por estado

Si este es tu caso

Tienes contrato por un año

En una ejecución, por lo general te quedas hasta el final; en una venta, el nuevo dueño queda obligado por él.¹⁴

Rentas de mes a mes

En una ejecución te toca un aviso de al menos 90 días si eres inquilino de buena fe.¹

Tienes vale de Sección 8

El nuevo dueño recibe la casa con tu contrato y el contrato de pagos de la autoridad de vivienda.²

Te dicen que te vayas en una semana

En una ejecución, la ley federal exige al menos 90 días; busca ayuda legal hoy.¹⁷

Alguien nuevo te pide la renta

Confirma por escrito que es el dueño legal antes de pagar.³

Ojo: un aviso para desalojar no es lo mismo que una orden de la corte. Nadie puede sacarte cambiando las cerraduras o cortando los servicios; lee Cambio de cerraduras ilegal y corte de servicios. Si te llega una demanda, lee hoy Qué hacer si recibes un aviso de desalojo.

Errores que salen caros

• Error: Mudarte en cuanto te dicen que se vendió el edificio.

  Mejor: Lee tu contrato: por lo general el nuevo dueño queda obligado por él.⁴

• Error: Dejar de pagar la renta porque hay ejecución.

  Mejor: Sigue pagando al dueño legal o aparta la renta si no sabes a quién pagar.³

• Error: Pagarle en efectivo a alguien que dice ser el nuevo dueño.

  Mejor: Confirma primero que es el dueño legal; hay estafadores que se hacen pasar por dueños.³

• Error: Tirar el aviso sin anotar la fecha.

  Mejor: Los 90 días de la ley federal se cuentan desde el aviso.¹

• Error: Dar por perdido tu depósito.

  Mejor: En muchos estados el nuevo dueño responde por él.⁵⁶

• Error: No avisar a tu autoridad de vivienda si tienes vale.

  Mejor: Tu contrato y el de la autoridad siguen con el nuevo dueño; avísales.²

Ayuda gratis

Una oficina de asistencia legalasistencia legal gratuita (legal aid)La asistencia legal gratuita, conocida como legal aid, son los servicios de abogados y organizaciones sin fines de lucro que representan sin costo a personas de bajos ingresos en asuntos civiles, no penales. En vivienda, eso incluye defender a familias que enfrentan un desalojo o una ejecución hipotecaria, además de temas como custodia, manutención, protección contra la violencia doméstica y acceso a beneficios. En Estados Unidos, la Legal Services Corporation, creada por el Congreso, financia una red de estas organizaciones en todo el país; su buscador te lleva a la de tu zona. Cada una tiene sus propios límites de ingreso.Ver la definición completaCerrar puede revisar tu aviso y decirte cuánto tiempo te da tu estado. La LSC te ayuda a encontrar la más cercana con tu dirección o tu ciudad.⁷ Lee la guía Asistencia legal gratuita para saber qué llevar. Los consejeros de vivienda aprobados por HUD también ayudan a inquilinos, a menudo gratis.⁸ Y si alguien te pide dinero para “parar la ejecución” de tu casero, lee Cómo evitar estafas de renta.

Qué hacer esta semana

1. Lee tu contrato y anota cuándo termina y si dice algo sobre la venta.⁴
2. Guarda cada aviso con la fecha en que llegó.¹
3. Pide por escrito el nombre y la dirección del dueño nuevo.⁵
4. Sigue pagando la renta al dueño legal, con recibo, o apártala si no sabes a quién pagar.³
5. Si tienes vale, llama a tu autoridad de vivienda pública.²
6. Revisa los plazos de desalojo de tu estado y busca ayuda legal si te piden que te vayas.⁷