Sección 202: vivienda de HUD para personas mayores de 62 años

Con la edad, la renta pesa más, sobre todo cuando vives de una pensión o del Seguro Social. Esta guía es para ti si tienes 62 años o más, o si buscas vivienda para tus padres o tus abuelos, y el ingreso del hogar es bajo. Explica qué es la vivienda de la Sección 202 de HUDDepartamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD)HUD (el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano) es el departamento del gobierno federal que maneja programas de ayuda para la vivienda y el desarrollo de las comunidades, y que trabaja para que haya igualdad de oportunidades en la vivienda. Dentro de HUD está la Administración Federal de Vivienda (FHA), que asegura préstamos hipotecarios hechos por prestamistas privados. HUD da fondos a las autoridades locales de vivienda pública (PHA) para la vivienda pública y los vales de Sección 8. También aprueba agencias de consejería de vivienda en todo el país, y ante su Oficina de Vivienda Justa e Igualdad de Oportunidades (FHEO) puedes presentar una queja por discriminación.Ver la definición completaCerrar, quién califica por edad e ingreso, cuánto se paga, cómo solicitar y cómo funciona la lista de espera.

La edad mínima de al menos un adulto del hogar

62 años¹

Del ingreso medio del área, el tope de ingreso del hogar

50%¹

De tu ingreso ajustado, lo que por lo general pagas de renta

30%¹

Qué es la Sección 202

La Sección 202 es un programa de HUD llamado Vivienda de Apoyo para Personas Mayores. HUD da fondos, llamados adelanto de capital, para construir, comprar o arreglar edificios de apartamentos que sirven a personas de 62 años o más con ingresos muy bajos.¹

Además, cada edificio recibe un contrato de ayuda para la renta del proyecto, conocido como PRAC. Ese contrato cubre los gastos de operación que van más allá de lo que pagas tú. Por lo general incluye un coordinador de servicios, que te conecta con apoyos de la comunidad para que puedas vivir por tu cuenta: limpieza, comidas y transporte. Los dueños pueden usar hasta $15 por unidad al mes para servicios de apoyo.¹

¿Quién es el dueño? Una organización privada sin fines de lucro, que entre sus fines tiene el bienestar de las personas mayores y que no puede estar controlada por quienes buscan ganancias.³ HUD dice que el programa está abierto a organizaciones sin fines de lucro con designación 501(c)(3) o 501(c)(4) y a cooperativas sin fines de lucro.¹

Quién califica: la edad y el ingreso

La edad. Al menos un adulto del hogar que solicita debe tener 62 años o más.¹ El reglamento lo dice así: un hogar de una o más personas en el que al menos una tiene 62 años o más al momento de mudarse.³ Es decir, pueden vivir contigo otras personas del hogar, aunque sean más jóvenes.

El ingreso. El hogar debe ganar menos del 50% del ingreso medio del áreaingreso medio del área (AMI)El ingreso medio del área (AMI, por sus siglas en inglés) es el ingreso familiar mediano de una zona, que HUD calcula cada año para cada área metropolitana y condado. Los programas de vivienda lo usan como vara: según la regla federal, una familia es de ingresos bajos cuando no gana más del 80% del ingreso mediano de su área, y de ingresos muy bajos cuando no pasa del 50%, ajustado por el tamaño de la familia. Los programas estatales de ayuda para el pago inicial y los vales de Sección 8 publican sus límites como un porcentaje del AMI, así que el mismo sueldo puede calificar en un condado y no en el vecino.Ver la definición completaCerrar (AMI) donde está el edificio.¹ El reglamento usa la definición de “familia de ingresos muy bajos” de la ley federal de vivienda.² Ese límite depende de dónde está el edificio, y HUD publica cuánto es el 50% del ingreso medio en cada zona.¹

Algunos edificios tienen requisitos adicionales para personas mayores frágiles, que son las que no pueden hacer al menos tres actividades de la vida diaria, como comer, vestirse, bañarse, arreglarse o las tareas de la casa. El reglamento deja que los dueños fijen esos requisitos si HUD los acepta.³

Si eres dueño de tu casa y quieres quedarte en ella, otras ayudas pueden servirte más, como la exención homestead en tu impuesto a la propiedad o la hipoteca inversa.

Cuánto pagas y qué incluye

Según HUD, los residentes por lo general pagan de renta el 30% de su ingreso ajustado, y el gobierno federal cubre el resto.¹ Tu parte se revisa al menos cada 12 meses, y debes informar los cambios de ingreso. Sigues recibiendo la ayuda hasta que lo que pagas iguale la renta completa; y aunque dejaras de recibirla, eso no afecta tus otros derechos bajo el contrato de rentacontrato de renta (lease)El contrato de renta, en inglés lease o rental agreement, es el acuerdo en el que el dueño o arrendador (landlord) te da el derecho de vivir en una propiedad y usarla durante un tiempo fijo a cambio de un pago, casi siempre la renta. Mientras dure el contrato, tú tienes la posesión, pero el dueño sigue siendo el propietario. El contrato dice cuánto y cuándo pagas, quién se encarga del mantenimiento y cómo se puede terminar. Por lo general, tus derechos como inquilino (tenant) están en ese contrato y en las leyes de tu estado y de tu ciudad. Antes de reclamarle al dueño, conviene leer el contrato y revisar que tú también cumples lo que aceptaste.Ver la definición completaCerrar.⁷

Los apartamentos son estudios o de una recámara. Solo puede haber de dos recámaras si una parte de las unidades se financia con otras fuentes.⁴

Los servicios de apoyo tienen una regla clara. El programa paga hasta $15 por unidad al mes en servicios aprobados por HUD. Lo demás sale de otras fuentes, y puede incluir un copago tuyo si recibes el servicio, pero ese copago no se suma a tu renta.⁶

Ejemplo con números reales

Una persona de 68 años que vive sola

Un ejemplo en palabras. Las cifras de tu caso salen del cálculo del edificio.

Edad

68 años: cumple la edad mínima de 62

Ingreso del hogar

Debe ser menor que el 50% del ingreso medio de su área

Su parte de la renta

Por lo general, el 30% de su ingreso ajustado

El resto de la renta

Lo cubre el gobierno federal con el contrato PRAC

Tipo de apartamento

Un estudio o una recámara

Servicios de apoyo

El coordinador la conecta con limpieza, comidas o transporte; un copago, si lo hay, no se suma a su renta

Las reglas del ejemplo vienen de HUD y del reglamento.¹⁴⁶ Usa la calculadora para ver cuánta renta puedes pagar con tu ingreso.

Haz la cuenta con tus números¿Cuánta renta puedo pagar?

Cómo solicitar, paso a paso

No solicitas en HUD. HUD no maneja el arrendamiento de estos edificios: te comunicas directamente con el dueño o el administrador de cada uno.¹ Para información sobre los edificios que ya existen, también puedes llamar a tu oficina local de Vivienda Multifamiliar de HUD.¹

De la búsqueda a las llaves

1. 1. Busca edificios cerca de ti

   Hoy

   En el localizador de recursos de HUD, elige la opción de vivienda asequible para personas mayores y con necesidades especiales.¹

2. 2. Llama o visita cada edificio

   Esta semana

   Pide la solicitud al dueño o al administrador; HUD no maneja el arrendamiento.¹

3. 3. Llena la solicitud y la certificación

   Al solicitar

   En el formulario de HUD, con tus ingresos, los números de Seguro Social que pidan y los consentimientos.⁷

4. 4. Entra a la lista de espera

   Si no hay unidad libre

   El dueño lleva una lista escrita en orden de fecha y te avisa cuando haya una unidad.⁷

5. 5. Recibe una respuesta por escrito

   Si te rechazan

   Con las razones y tu derecho a pedir una reunión para revisarlo.⁷

6. 6. Firma el contrato y múdate

   Cuando te asignen una unidad

   La unidad será tu residencia principal.⁸

La solicitud se hace en el formulario que fija HUD, y en la Sección 202 el dueño debe confirmar la información que das. Para ser admitido, el reglamento pide que seas una persona mayor según el programa, que el hogar sea de ingresos muy bajos, que cumplas los requisitos de HUD sobre los números de Seguro Socialnúmero de Seguro Social (SSN)El número de Seguro Social (SSN) es el número de nueve dígitos que aparece en la tarjeta de Seguro Social. Lo emite la Administración del Seguro Social (SSA), una agencia federal, y lo necesitas para trabajar y para cobrar beneficios del gobierno. El IRS también lo usa como tu número de identificación de contribuyente en las declaraciones de impuestos. Se pide con el Formulario SS-5 y pruebas de identidad, edad y ciudadanía o estatus migratorio legal, y el trámite es gratis. Quien debe declarar impuestos y no puede obtener un SSN usa un ITIN. Los ladrones de identidad buscan este número; el gobierno aconseja guardar la tarjeta en un lugar seguro y no llevarla en la cartera.Ver la definición completaCerrar y que firmes los consentimientos para verificar tus salarios. El dueño decide si eres elegible y a quién selecciona.⁷

Cuando llames a un edificio, ten a mano una libreta. Pregunta si la lista de espera está abierta, qué documentos piden y qué servicios de apoyo hay cerca, como transporte a las citas médicas o comidas. Anota el nombre de la persona que te atendió y la fecha de la llamada. Si alguien de tu familia te ayuda, pide que esté contigo en la llamada.

La lista de espera

Cada edificio lleva su propia lista de esperalista de espera (vivienda pública y Sección 8)La lista de espera es donde una autoridad de vivienda pública (PHA) pone a las familias que califican para vivienda pública o para un vale de Sección 8 cuando no puede ayudarlas enseguida. Cuando llega tu turno, la PHA se comunica contigo. Como hay más familias que ayuda disponible, las esperas largas son comunes y la PHA puede cerrar la lista. Cada PHA puede dar preferencia a ciertos grupos según sus reglas escritas. En el programa de vales, la PHA puede sacarte de la lista si no respondes cuando te pide información, pero si fue por la discapacidad de alguien de tu familia, debe devolverte tu lugar.Ver la definición completaCerrar. El dueño debe tener procedimientos escritos para elegir inquilinos, que no discriminen, y debe llevar una lista escrita en orden cronológico con la fecha de cada solicitud.⁷

Si eres elegible y hay una unidad libre, te asignan una del tamaño apropiado. Si no hay, te ponen en la lista y te avisan cuando pueda haber una. Y si la lista es tan larga que no es probable que entres en los próximos 12 meses, el dueño puede decirte que no está aceptando más solicitudes.⁷ Por eso conviene solicitar en varios edificios y guardar la fecha de cada solicitud.

Mientras esperas, recuerda una regla: no puedes vivir en la Sección 202 y a la vez recibir ayuda de otro programa federal de vivienda, como un vale de Sección 8. Cuando te muden, la unidad debe ser tu residencia principal.⁸

Si te rechazan o tienes un problema

Si el dueño decide que no calificas, o no te selecciona por otra razón, debe avisarte pronto y por escrito, con las razones y tu derecho a pedir una reunión para revisarlo. Esa revisión no la puede hacer la misma persona que te rechazó. Y si crees que te discriminaron, puedes usar también tus derechos bajo las leyes de derechos civiles.⁷ La guía para denunciar la discriminación en la vivienda explica cómo.

Si tienes una discapacidad y necesitas un cambio en una regla o en tu unidad, la guía de ajustes razonables explica cómo pedirlo. Y si sufres violencia en casa, la Sección 202 está cubierta por VAWA.¹⁰ Si no hay una unidad segura disponible enseguida, el proveedor debe revisar cuándo puede haber una y darte una lista de propiedades cercanas con subsidio de HUD.⁹ La guía de protección VAWA explica tus derechos.

Para un problema legal con tu contrato o un rechazo, la asistencia legalasistencia legal gratuita (legal aid)La asistencia legal gratuita, conocida como legal aid, son los servicios de abogados y organizaciones sin fines de lucro que representan sin costo a personas de bajos ingresos en asuntos civiles, no penales. En vivienda, eso incluye defender a familias que enfrentan un desalojo o una ejecución hipotecaria, además de temas como custodia, manutención, protección contra la violencia doméstica y acceso a beneficios. En Estados Unidos, la Legal Services Corporation, creada por el Congreso, financia una red de estas organizaciones en todo el país; su buscador te lleva a la de tu zona. Cada una tiene sus propios límites de ingreso.Ver la definición completaCerrar gratuita es una opción; la LSC tiene un buscador de organizaciones cerca de ti.¹¹

Si este es tu caso

Tienes 62 años o más y vives sola o solo

Calificas por edad; revisa si tu ingreso es menor que el 50% del ingreso medio del área.¹

Vives con tu hija o tu nieto, que son más jóvenes

Basta que un adulto del hogar tenga 62 años o más al momento de mudarse.³

Te dijeron que la lista está cerrada

Si la espera pasa de 12 meses, el dueño puede dejar de aceptar solicitudes; pregunta en otros edificios.⁷

Necesitas ayuda para bañarte o vestirte

Algunos edificios tienen requisitos para personas mayores frágiles; pregunta por los servicios.³

Errores que te pueden costar

• Error: Esperar que HUD te asigne un apartamento.

  Mejor: Solicita directamente en cada edificio; HUD no maneja el arrendamiento.¹

• Error: Anotarte en un solo edificio.

  Mejor: Cada edificio lleva su lista; una lista muy larga puede cerrarse.⁷

• Error: Esperar cuidado médico en el edificio.

  Mejor: La Sección 202 no tiene enfermería ni cuidado nocturno.⁵

• Error: No informar un cambio de ingreso.

  Mejor: Debes informar los cambios; el dueño revisa tu ingreso al menos cada 12 meses.⁷

• Error: Tirar la carta de rechazo.

  Mejor: Guárdala y pide la reunión de revisión; la carta debe decir las razones.⁷

Qué hacer esta semana

1. Busca edificios de la Sección 202 cerca de ti en el localizador de recursos de HUD.¹
2. Revisa si el ingreso de tu hogar es menor que el 50% del ingreso medio de tu área.¹
3. Llama a dos o tres edificios y pide la solicitud.¹
4. Junta la prueba de edad, los comprobantes de ingreso y los números de Seguro Social que pidan.⁷
5. Anota la fecha de cada solicitud y guarda copias de todas las cartas.⁷