Si el arrendador no repara: cómo pedir una inspección

Pediste la reparación, esperaste y nada. La gotera sigue, las cucarachas siguen o el agua caliente no vuelve. Cuando el arrendador no contesta, una inspección del gobierno puede obligarlo a reparar. Esta guía explica quién inspecciona tu vivienda según dónde vives, cómo pedir la inspección, qué pasa después y cómo te protege la ley si te quejas. Lo que el arrendador debe mantener, y cómo pedir la reparación por escrito, está en la guía Reparaciones y condiciones de la vivienda.

Con vale: plazo para inspeccionar un defecto que pone en peligro la vida

24 horas⁴

Con vale: plazo para inspeccionar un defecto que no pone en peligro la vida

15 días⁴

En Texas, protección contra represalias después de quejarte ante la oficina de código

6 meses⁵

Antes de pedir la inspección: avisa y documenta

Casi todas las oficinas te van a preguntar si ya le avisaste al arrendador. HUD dice que siempre informes al arrendador o al administrador de cualquier problema de tu vivienda.³ La Ciudad de Nueva York lo pide también: contacta primero al dueño, y si no responde, presenta la queja.²

Haz el aviso por escrito, con la fecha, lo que pasa y desde cuándo, y guarda copia. Toma fotos y videos con fecha. Si el problema empeora, toma más. Ese expediente sirve para la inspección, para una queja por represalias y, si llega el caso, para la corte.

Quién inspecciona tu vivienda

No es la misma oficina para todos. Depende del tipo de vivienda:

A quién llamar según dónde vives

Ciudad o condado

Mercado privado

• Oficina de inspección de código (code enforcement)
• O el departamento de salud local
• En muchas ciudades, por el 311

Autoridad de vivienda

Vale de Sección 8 o vivienda pública

• Tu autoridad de vivienda pública (PHA)
• Plazos federales para inspeccionar
• Sin costo para tu familia

HUD

Edificio con asistencia de HUD

• Línea de quejas de Vivienda Multifamiliar
• (800) 685-8470
• HUD inspecciona estas propiedades

Si no sabes cuál te toca, pregunta en el 311 de tu ciudad o en tu autoridad de vivienda.

Mercado privado. Según la Fiscalía General de California, si el arrendador se niega a reparar, los inquilinos deben comunicarse con la oficina local de inspección de código o el departamento de salud local. Algunas ciudades o condados también tienen una junta de rentas que atiende la salud y la seguridad de los edificios.¹ En muchas ciudades se llega a esas oficinas por el 311; busca en el sitio web de tu ciudad o condado. Por lo general, la queja la puedes presentar tú mismo, por teléfono o por internet, sin pagar a nadie que lo haga por ti.

Vale o vivienda pública. Comunícate con tu autoridad de vivienda públicaautoridad de vivienda pública (PHA)Una autoridad de vivienda pública (PHA, por sus siglas en inglés) es una entidad del estado, el condado, la ciudad u otro organismo público autorizado a operar vivienda pública o programas de ayuda para la renta. Son las agencias que administran localmente los vales de elección de vivienda (Sección 8) y las viviendas públicas con fondos de HUD: abren y manejan las listas de espera, revisan la elegibilidad y los ingresos, inspeccionan las unidades y pagan al dueño su parte de la renta. Cada condado suele tener una o varias; en tu página mostramos las que sirven tu zona con su teléfono.Ver la definición completaCerrar.³ Más abajo están sus plazos.

Edificio con asistencia de HUD. Llama a la línea de quejas de Vivienda Multifamiliar de HUD al (800) 685-8470. Según HUD, todas sus propiedades con asistencia se inspeccionan para asegurar que sean decentes, seguras y sanitarias.³

Qué decir en la queja y qué preguntar

Una queja clara se atiende mejor. Ten a mano estos datos antes de llamar o de llenar el formulario:

• Tu dirección completa y el número de tu apartamento.
• Qué problema hay, en qué cuarto y desde cuándo.
• Cuándo y cómo le avisaste al arrendador, y si te contestó.³
• Si en tu casa vive un bebé, una persona mayor o alguien enfermo.
• Cómo y a qué hora te pueden encontrar, y en qué idioma prefieres que te hablen.

Y haz estas preguntas a la oficina: ¿cuál es el número de mi queja? ¿El inspector me va a llamar antes de ir? ¿Qué pasa si no estoy en casa? ¿Cómo reviso el estado de mi queja? ¿Qué pasa si el dueño no arregla el problema a tiempo? Anota las respuestas, con el nombre de quien te atendió y la fecha. Esas notas te sirven si tienes que volver a llamar.

Una señal de alerta: si el arrendador te pide que retires la queja a cambio de algo, o te amenaza con llamar a inmigración, no firmes nada y busca ayuda legal. La guía Tu estatus migratorio y tu arrendador explica tus derechos.

Cómo se pide la inspección: el ejemplo de Nueva York

Cada ciudad tiene su proceso, pero muchos se parecen. La Ciudad de Nueva York lo explica paso a paso, y sirve como ejemplo de qué esperar:²

Una queja de vivienda, del aviso a la violación

1. 1. Avisa al dueño

   Primero

   Por escrito, con fecha; guarda copia.²

2. 2. Presenta la queja

   Si no responde

   En Nueva York, al 311 por teléfono, internet o la aplicación.²

3. 3. Anota el número de la queja

   Al presentarla

   Con el número de solicitud de servicio revisas el estado.²

4. 4. La ciudad avisa al administrador

   Después de la queja

   HPD intenta contactar al administrador del edificio.²

5. 5. Llega el inspector

   Sin aviso al dueño

   Un inspector de código uniformado revisa el problema; déjalo entrar.²

6. 6. Aviso de violación

   Si encuentra el problema

   La ciudad le manda al administrador un aviso con el plazo para corregir.²

En Nueva York, al dueño no se le avisa la fecha de la inspección.² La ciudad también publica una guía para inquilinos en español sobre qué esperar.² En otras ciudades, pregunta al presentar la queja si el inspector te llamará para hacer una cita y qué pasa si no puede entrar.

Qué pasa después: plazos para corregir

Si el inspector encuentra el problema, la oficina le da al dueño un plazo para arreglarlo. En Nueva York, el plazo depende de qué tan grave es la violación:²

• Clase A (no peligrosa): 90 días.
• Clase B (peligrosa): 30 días.
• Clase C de calefacción o agua caliente: de inmediato.
• Clase C de otros tipos: 24 horas, con plazos distintos para algunos, como 21 días para la pintura con plomo.

Si el dueño no repara, la Ciudad de Nueva York tiene un Programa de Reparaciones de Emergencia que puede arreglar ciertas condiciones y cobrárselas al dueño.² Otras ciudades tienen multas, reinspecciones o programas parecidos; pregunta en tu oficina de código qué pasa si el dueño no cumple. Si el problema es plomo, moho o plagas, la guía Plomo, moho y plagas en tu vivienda explica reglas especiales.

Ejemplo con números reales

Una queja por una gotera en Nueva York

Un ejemplo en palabras, no un caso real, con los plazos de HPD.

Semana 1

La inquilina avisa al dueño por escrito y toma fotos

Semana 2, sin respuesta

Presenta la queja al 311 y anota el número

Visita del inspector

Encuentra una violación y la ciudad manda el aviso al administrador

Si la clasifican como peligrosa (clase B)

El dueño tiene 30 días para corregirla

Lo que ella guarda

Su aviso, sus fotos, el número de la queja y el aviso de violación

Los pasos y plazos vienen de HPD de Nueva York.²² En tu ciudad, el proceso puede ser distinto; revisa también los derechos del inquilino en tu estado.

Haz la cuenta con tus númerosDerechos del inquilino por estado

Si tienes vale de Sección 8

Con un vale de elección de viviendavale de elección de vivienda (Sección 8)El vale de elección de vivienda, el programa que casi todos llaman Sección 8, es la ayuda federal para la renta más grande del país. HUD paga subsidios de renta para que las familias elegibles puedan pagar una vivienda decente, segura y sanitaria. Lo administran las autoridades de vivienda pública locales con fondos de HUD. La familia busca su propia vivienda en el mercado; si la autoridad aprueba la unidad y el contrato, firma un contrato con el dueño y le paga una parte de la renta, y la familia paga el resto. Las listas de espera suelen ser largas y se abren por periodos.Ver la definición completaCerrar, la regla federal pone plazos claros. Cuando le avisas a tu autoridad de vivienda de un posible defecto:⁴

• Si pone en peligro la vida, la autoridad debe inspeccionar y avisar al dueño dentro de 24 horas, y el dueño debe repararlo en las 24 horas siguientes.
• Si no pone en peligro la vida, la autoridad debe inspeccionar dentro de 15 días, y el dueño tiene 30 días para reparar, o la prórroga que apruebe la autoridad.
• La autoridad no puede cobrarte por la inspección ni por la reinspección.

Haz tu aviso a la autoridad por escrito también, y guarda la fecha: de ahí se cuentan los plazos.

La ley te protege si te quejas

Muchas personas no se quejan por miedo a que el arrendador las saque. Varios estados lo prohíben. En Texas, por ejemplo, el arrendador no puede tomar represalias porque te quejaste de buena fe ante la oficina que hace cumplir los códigos de construcción o de vivienda. Durante los seis meses después de tu queja, no puede, como represalia, demandarte para desalojarte (salvo por las causas que permite la ley), quitarte el uso de la vivienda, reducirte los servicios, subirte la renta ni terminar tu contrato.⁵

La guía Represalias del arrendador explica las reglas de otros estados y cómo documentar. Y si te llega un aviso de desalojoaviso de desalojo (notice to quit)Un aviso de desalojo, también llamado notice to quit o notice to vacate, es la carta por escrito en la que el dueño te pide que dejes la vivienda dentro de cierto plazo. Por lo general, el dueño debe darte este aviso antes de empezar un caso de desalojo en la corte. Como mínimo, debe decir por qué quiere que te vayas y qué puedes hacer para evitarlo, como pagar la renta atrasada. La ley de tu estado decide cuándo se puede dar, cómo se entrega y cuánto tiempo te da. El aviso no es una orden de un juez: con el aviso solo, el dueño no puede sacarte.Ver la definición completaCerrar mientras tu vivienda tiene problemas, la Fiscalía de California dice que es muy importante que se lo digas a un abogado o a la corte.¹ Lee hoy Qué hacer si recibes un aviso de desalojo.

Si este es tu caso

Rentas en el mercado privado

Llama a la oficina de código o de salud de tu ciudad, muchas veces por el 311.¹

Tienes vale de Sección 8

Avisa a tu autoridad de vivienda: 24 horas si hay peligro para la vida, 15 días si no.⁴

Vives en un edificio con asistencia de HUD

Llama a la línea de quejas de HUD al (800) 685-8470.³

No tienes calefacción ni agua caliente

En Nueva York, esa violación debe corregirse de inmediato.²

Te da miedo quejarte

En Texas, el arrendador no puede castigarte por seis meses después de una queja de buena fe.⁵

Necesitas un cambio por discapacidad

Además de la queja, puedes pedir un ajuste razonable; lee la guía de ajustes razonables.

Si necesitas un cambio en la vivienda por una discapacidad, como una rampa o barras en el baño, lee también Ajustes razonables por discapacidad.

Errores que salen caros

• Error: Llamar a la ciudad sin haber avisado al arrendador.

  Mejor: Avisa primero por escrito; HUD y Nueva York lo piden.³²

• Error: No anotar el número de la queja.

  Mejor: Con él revisas el estado y pruebas cuándo te quejaste.²

• Error: No estar en casa ni dejar entrar al inspector.

  Mejor: El inspector tiene que revisar la condición que reportaste; pregunta cómo y cuándo va a ir.²

• Error: Dejar de pagar la renta mientras esperas.

  Mejor: Sigue al día y pregunta a una oficina de ayuda legal antes de retener la renta.

• Error: Con vale, quejarte solo de palabra.

  Mejor: Avisa por escrito a la autoridad de vivienda; los plazos se cuentan desde tu aviso.⁴

• Error: Callar los problemas de la vivienda en un desalojo.

  Mejor: Díselo al abogado o a la corte.¹

Ayuda gratis

Una oficina de asistencia legalasistencia legal gratuita (legal aid)La asistencia legal gratuita, conocida como legal aid, son los servicios de abogados y organizaciones sin fines de lucro que representan sin costo a personas de bajos ingresos en asuntos civiles, no penales. En vivienda, eso incluye defender a familias que enfrentan un desalojo o una ejecución hipotecaria, además de temas como custodia, manutención, protección contra la violencia doméstica y acceso a beneficios. En Estados Unidos, la Legal Services Corporation, creada por el Congreso, financia una red de estas organizaciones en todo el país; su buscador te lleva a la de tu zona. Cada una tiene sus propios límites de ingreso.Ver la definición completaCerrar puede ayudarte si el arrendador no cumple después de la inspección o si te amenaza. La LSC te ayuda a encontrar la más cercana con tu dirección o tu ciudad.⁶ La guía Asistencia legal gratuita explica qué llevar.

Qué hacer esta semana

1. Manda al arrendador un aviso escrito con fecha y guarda copia.³
2. Toma fotos y videos del problema, con fecha.²
3. Si no responde, llama a tu oficina de código o de salud, a tu autoridad de vivienda o a la línea de HUD, según tu caso.¹³
4. Anota el número de la queja y la fecha de la inspección.²
5. Revisa los derechos del inquilino en tu estado, incluida la protección contra represalias.⁵
6. Si te llega un aviso de desalojo, revisa los plazos de desalojo y busca ayuda legal hoy.⁶