Comprar o heredar una casa en México desde Estados Unidos

Muchas familias que viven en Estados Unidos sueñan con una casa en México, o ya tienen una que les dejaron sus padres. Esta guía explica lo que dicen las leyes de México sobre quién puede ser dueño y cómo, qué es el fideicomiso, por qué el notario en México no es el notary de aquí, cómo se trata una herencia y cómo protegerte de las estafas. No da consejo sobre tu caso: para tu compra o tu herencia, habla con un notario o un abogado en México.

A lo largo de las fronteras, parte de la zona restringida

100 km²

A lo largo de las playas, la otra parte de la zona restringida

50 km²

Duración máxima de un fideicomiso en la zona restringida, prorrogable

50 años²

La zona restringida: fronteras y playas

La Constitución de México (artículo 27) dice que solo los mexicanos y las sociedades mexicanas tienen derecho a adquirir el dominio de las tierras. El Estado puede dar el mismo derecho a los extranjeros si se comprometen ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) a considerarse como mexicanos respecto de esos bienes y a no pedir la protección de su gobierno; si no cumplen, pierden los bienes. Y en una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, “por ningún motivo” pueden los extranjeros adquirir el dominio directo.¹

La Ley de Inversión Extranjera llama a esa faja la zona restringida.² Muchos lugares que buscan las familias, como las ciudades de la frontera y las costas, están dentro. Antes de pensar en una compra, pregunta en qué municipio está la casa y si ese municipio está dentro, fuera o en parte de la zona.

Si eres mexicano por nacimiento

Muchas personas que leen esta guía nacieron en México o son hijos de padre o madre mexicanos. La Constitución dice que son mexicanos por nacimiento los que nacen en México, sea cual sea la nacionalidad de sus padres, y los que nacen en el extranjero, hijos de padre o madre mexicanos. También dice que ningún mexicano por nacimiento puede ser privado de su nacionalidad.¹

La Ley de Nacionalidad agrega algo importante: los mexicanos por nacimiento que tienen o adquieren otra nacionalidad, como la estadounidense, actúan como mexicanos en los actos que celebran en México y al tener inmuebles en México. En esos actos no pueden pedir la protección de un gobierno extranjero; quien lo haga pierde los bienes.³ En la práctica, la pregunta para el notario es qué documentos te pide para acreditar que eres mexicano por nacimiento.

El fideicomiso: cómo compra un extranjero dentro de la zona

Si no eres mexicano y quieres una vivienda en la zona restringida, la ley no te deja ser dueño directo. Lo que permite es un fideicomiso. Un banco, como fiduciario, adquiere los derechos sobre el inmueble con permiso de la SRE, y tú, como beneficiario (fideicomisario), tienes el derecho a usarlo y aprovecharlo. Eso incluye vivir en él, disfrutarlo y obtener sus frutos y rendimientos, por ejemplo rentarlo, por medio de terceros o del banco.²

La ley pone plazos. Un fideicomiso en la zona restringida dura como máximo cincuenta años, y se puede prorrogar si lo pides. La SRE puede revisar en cualquier momento que se cumplan las condiciones del permiso. Y debe resolver la solicitud de permiso dentro de cinco días hábiles si se presenta en sus oficinas centrales, o de treinta días hábiles si se presenta en una delegación estatal; si no resuelve en ese plazo, se entiende aprobada.²

Dentro o fuera de la zona restringida

Fronteras y playas

Dentro de la zona

• El extranjero no puede tener el dominio directo
• Un banco tiene los derechos en un fideicomiso con permiso de la SRE
• Tú tienes el uso y el aprovechamiento, hasta cincuenta años prorrogables

El resto del país

Fuera de la zona

• El extranjero puede adquirir el inmueble
• Antes presenta ante la SRE un escrito en el que se compromete a considerarse mexicano respecto de ese bien
• En un municipio totalmente fuera de la zona, el permiso se entiende dado si no hay negativa en cinco días hábiles

Aunque tengas otra nacionalidad

Mexicano por nacimiento

• Actúas como mexicano al tener inmuebles en México
• No puedes pedir la protección de otro gobierno sobre esos bienes
• El notario te dirá cómo acreditar tu nacionalidad

Pregunta siempre en qué municipio está el inmueble antes de firmar o pagar.

Fuera de la zona: el escrito ante la SRE

Si el inmueble está fuera de la zona restringida, un extranjero sí puede adquirirlo. La Ley de Inversión Extranjera dice que antes debe presentar ante la SRE un escrito en el que acepta lo que dice el artículo 27: considerarse mexicano respecto de ese bien y no pedir la protección de su gobierno. También debe obtener el permiso. Si el inmueble está en un municipio totalmente fuera de la zona, el permiso se entiende otorgado si la SRE no publica su negativa en el Diario Oficial en cinco días hábiles. Si el municipio está en parte dentro de la zona, la SRE resuelve en treinta días hábiles. La SRE también puede señalar casos en que basta el escrito, sin permiso.²

Estos pasos no son un detalle. La ley dice que los actos declarados nulos por ir contra ella no tienen efectos legales entre las partes ni frente a otros. Y los fedatarios públicos, como los notarios, deben agregar a sus escrituras los oficios con las autorizaciones que pide la ley; si no lo hacen, se exponen a sanciones.² Por eso, el notario debe pedirte el permiso de la SRE antes de firmar.

El notario en México no es el notary de Estados Unidos

La palabra es la misma, pero el trabajo no. La Fiscalía General de California explica que en muchos países de habla hispana los notarios son abogados con credenciales legales especiales. En Estados Unidos, en cambio, un notary public es una persona autorizada por el estado para ser testigo de la firma de documentos, y no necesariamente puede dar servicios legales.⁵ La guía Notario no es abogado explica esta diferencia con más detalle.

¿Qué pasa si necesitas firmar algo desde aquí para que sirva en México? El consulado mexicano puede ayudarte. Según el Consulado de México en San Bernardino, los cónsules dan fe pública de algunos actos hechos en el extranjero, actuando como notarios públicos, para que esos documentos tengan validez en México. Un poder notarialpoder notarial (power of attorney)Un poder notarial (power of attorney o POA) es un documento legal que le permite a otra persona actuar en tu nombre. A esa persona se le llama agente (agent). Un poder para tus finanzas puede servir para planear el futuro: por lo general es "durable", o sea, sigue valiendo aunque ya no puedas tomar decisiones. También puede ser para algo corto, como pagar cuentas mientras estás fuera. Si se lo muestras al banco, el banco debería dejar que tu agente haga trámites por ti. La CFPB advierte que da mucha autoridad sobre tu dinero sin supervisión regular, así que escoge a alguien de mucha confianza.Ver la definición completaCerrar general puede ser para pleitos y cobranzas, para administrar bienes o para actos de dominio, que incluyen comprar, hipotecar, donar o vender bienes de quien lo da. Un poder especial sirve para un solo asunto. Los documentos quedan sujetos a revisión y aceptación.⁶

Un poder para actos de dominio da mucha autoridad: permite que otra persona venda tu casa. Dalo solo a alguien de mucha confianza, y prefiere un poder especial para un solo asunto cuando sea posible.

Comprar en México desde Estados Unidos, paso a paso

1. 1. Ubica el municipio del inmueble

   Antes de todo

   Pregunta si el municipio está dentro, fuera o en parte de la zona restringida.²

2. 2. Define cómo vas a comprar

   Antes de negociar

   Como mexicano por nacimiento, con fideicomiso en la zona o con el escrito ante la SRE fuera de ella.²

3. 3. Elige un notario en México

   Antes de pagar

   Él debe agregar a la escritura las autorizaciones que exige la ley.²

4. 4. El permiso de la SRE

   Antes de firmar

   En la zona, el banco pide el permiso del fideicomiso; la SRE resuelve en cinco o treinta días hábiles.²

5. 5. Si no puedes viajar, un poder en el consulado

   Si hace falta

   El cónsul actúa como notario para que el poder tenga validez en México.⁶

6. 6. Envía el dinero con cuidado

   Al pagar

   Revisa el costo y el tipo de cambio antes de enviar; por lo general puedes cancelar en 30 minutos.⁹

Heredar una casa en México

La Constitución de México dice que los inmuebles se rigen por la ley del lugar donde están¹, y el Código Civil Federal dice que los derechos sobre un inmueble se rigen por el derecho del lugar donde está, aunque sus dueños sean extranjeros.⁴ Por eso, aunque los herederos vivan en Texas o en California, la casa de la familia en México se trata con reglas mexicanas. Habla con un notario o un abogado del estado donde está la casa; si no puedes viajar, un poder hecho en el consulado puede permitir que alguien te represente allá.⁶

Si eres tú quien tiene una casa en México y quieres dejarla en orden, el consulado también puede ayudarte. Según el Consulado de México en Austin, puedes hacer un testamento público abierto ante el cónsul, que actúa como notario. Solo puede referirse a bienes que están en México. Las personas que no son mexicanas también pueden hacerlo si los bienes están en México. Los testigos no deben ser familiares directos ni herederos.⁷

Si además tienes una casa en Estados Unidos, recuerda que esa se rige por la ley de tu estado. La guía Testamentos, escrituras TOD y heredar una casa explica las opciones aquí, y la de cómo poner la casa a nombre de la familia explica las formas de tener el título en EE. UU.

Ejemplo con números reales

Dos hermanos que heredan la casa de su madre en Michoacán

Un ejemplo en palabras, no un caso real, de cómo pueden organizarse.

Dónde está la casa

En Michoacán, fuera de la zona restringida

Dónde viven los hermanos

Uno en Chicago y otra en Houston

Qué ley aplica a la casa

La del lugar donde está, en México

Cómo se representan si no pueden viajar

Con un poder hecho en el consulado mexicano, que tiene validez en México

Qué cuidan antes de firmar

Dar un poder especial para un solo asunto, a alguien de mucha confianza

A quién le piden el trámite

A un notario o un abogado del estado donde está la casa

Las reglas del ejemplo vienen de la Constitución de México y del consulado.¹ Si piensan vender y repartir el dinero, el plan de ahorro te ayuda a decidir qué hacer con tu parte.

Haz la cuenta con tus númerosPlan de ahorro para el pago inicial

Las estafas que buscan a quien compra desde lejos

Comprar a distancia es un blanco fácil. Alguien te ofrece un terreno “baratísimo”, te manda fotos y te pide un depósito urgente para apartarlo. Según la FTC, los estafadores se hacen pasar por alguien conocido, dicen que hay un problema o un premio, te presionan para actuar de inmediato y te piden pagar de una forma específica. La FTC aconseja parar y hablar con alguien de confianza, y reportar la estafa en ReportFraud.ftc.gov.⁸

Si vas a enviar dinero a México, conoce tus derechos. Según la CFPB, antes de pagar por lo general ves el costo total con impuestos y comisiones y el tipo de cambio, y recibes un recibo que dice cuándo estará disponible el dinero. Por lo general puedes cancelar dentro de los 30 minutos después de enviarlo, salvo que ya lo hayan recogido o depositado, y puedes reportar un error hasta 180 días después.⁹ La guía Enviar dinero a otro país explica el impuesto a las remesasremesaUna remesa (remittance transfer) es un envío electrónico de dinero que haces desde Estados Unidos a una persona o empresa en otro país por medio de un proveedor de remesas, como un banco u otra empresa financiera. La ley federal protege los envíos que superan un monto mínimo y que hace un proveedor como parte habitual de su negocio. El proveedor debe decirte, antes y después de pagar, las tarifas, los impuestos, el tipo de cambio y cuánto recibirá la otra persona, en tu idioma si lo usa en su publicidad o te atendió en él. Tienes hasta treinta minutos para cancelar sin costo, si el dinero no se cobró, y ciento ochenta días para reportar un error.Ver la definición completaCerrar.

Si ya te estafaron, la guía Me estafaron: qué hago te dice qué hacer en las primeras horas.

Si este es tu caso

Naciste en México y hoy eres ciudadano de EE. UU.

La ley te trata como mexicano al tener inmuebles en México; pregunta al notario cómo acreditarlo.³

Tus hijos nacieron en EE. UU. de padre o madre mexicanos

La Constitución dice que los hijos de padre o madre mexicanos nacidos en el extranjero son mexicanos por nacimiento.¹

Quieres una casa en la playa

Si no eres mexicano, en la zona restringida se compra con fideicomiso y permiso de la SRE.²

Quieres dejar en orden la casa que tienes en México

El consulado puede hacer un testamento ante el cónsul para bienes en México.⁷

Te piden un depósito urgente por un terreno

La presión y la forma de pago son señales de estafa; detente y habla con alguien de confianza.⁸

Errores que salen caros

• Error: Comprar en la playa o en la frontera a tu nombre sin ser mexicano.

  Mejor: En la zona restringida los extranjeros no pueden tener el dominio directo; se usa un fideicomiso con permiso de la SRE.¹

• Error: Firmar ante un notary public de EE. UU. creyendo que sirve como notario mexicano.

  Mejor: Para que un poder tenga validez en México, hazlo en el consulado mexicano.⁶

• Error: Dar un poder general para actos de dominio a cualquiera.

  Mejor: Ese poder permite vender tus bienes; prefiere un poder especial para un solo asunto.⁶

• Error: Pagar sin el permiso de la SRE en la escritura.

  Mejor: El notario debe agregar las autorizaciones; un acto nulo no tiene efectos legales.²

• Error: Pensar que el testamento de EE. UU. resuelve la casa en México.

  Mejor: Los inmuebles se rigen por la ley del lugar donde están; el consulado puede hacer un testamento para bienes en México.¹

• Error: Mandar un depósito con prisa por una propiedad que nadie revisó.

  Mejor: Detente, habla con alguien de confianza y recuerda que por lo general puedes cancelar un envío en 30 minutos.⁹

Qué hacer esta semana

1. Averigua en qué municipio está la casa o el terreno y si está en la zona restringida.²
2. Si naciste en México o tus padres son mexicanos, junta tu acta de nacimiento mexicana o la de ellos.¹
3. Busca un notario en el estado de México donde está el inmueble y pregúntale qué autorizaciones de la SRE necesitas.²
4. Si no puedes viajar, saca una cita en el consulado para un poder especial.⁶
5. Si quieres dejar tu casa de México en orden, pregunta en el consulado por el testamento ante el cónsul.⁷
6. Antes de enviar dinero, revisa el costo total y el tipo de cambio, y guarda el recibo.⁹