Qué verificamos en «Comprar o heredar una casa en México desde Estados Unidos»

Afirmaciones y dónde las comprobamos

Las afirmaciones con reglas, cifras o fechas, con el lugar exacto de la fuente y la fecha en que las comprobamos.

1. La Constitución de México (artículo 27, fracción I) dice que solo los mexicanos por nacimiento o por naturalización y las sociedades mexicanas tienen derecho a adquirir el dominio de las tierras y aguas; que el Estado puede conceder el mismo derecho a los extranjeros si convienen ante la Secretaría de Relaciones Exteriores en considerarse como nacionales respecto de esos bienes y en no invocar la protección de sus gobiernos, bajo la pena de perder los bienes en beneficio de la Nación si faltan al convenio; y que en una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas.

   Fuentes 1 · Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, art. 27, fr. I (texto vigente, última reforma DOF 07-10-2026): 'Sólo los mexicanos por nacimiento o por naturalización y las sociedades mexicanas tienen derecho para adquirir el dominio de las tierras, aguas y sus accesiones'; 'El Estado podrá conceder el mismo derecho a los extranjeros, siempre que convengan ante la Secretaría de Relaciones en considerarse como nacionales respecto de dichos bienes y en no invocar por lo mismo la protección de sus gobiernos'; 'bajo la pena, en caso de faltar al convenio, de perder en beneficio de la Nación, los bienes'; 'En una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

2. La Ley de Inversión Extranjera (artículo 2, fracción VI) define la zona restringida como la faja del territorio nacional de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta a lo largo de las playas a que se refiere la fracción I del artículo 27 de la Constitución.

   Fuentes 2 · Ley de Inversión Extranjera, art. 2o, fr. VI (última reforma DOF 27-05-2024): 'Zona Restringida: La faja del territorio nacional de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta a lo largo de las playas, a que hace referencia la fracción I del artículo 27' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

3. La Constitución de México (artículo 30) dice que son mexicanos por nacimiento los que nacen en territorio de la República, sea cual sea la nacionalidad de sus padres, y los que nacen en el extranjero, hijos de padre o madre mexicanos; y (artículo 37, apartado A) que ningún mexicano por nacimiento podrá ser privado de su nacionalidad.

   Fuentes 1 · CPEUM, art. 30, apartado A, fr. I y II: 'Los que nazcan en territorio de la República, sea cual fuere la nacionalidad de sus padres'; 'Los que nazcan en el extranjero, hijos de padres mexicanos, de madre mexicana o de padre mexicano'; art. 37, apartado A: 'Ningún mexicano por nacimiento podrá ser privado de su nacionalidad' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

4. La Ley de Nacionalidad de México (artículos 13 y 14) dice que se entiende que los mexicanos por nacimiento que tienen o adquieren otra nacionalidad actúan como nacionales respecto de los actos jurídicos que celebran en territorio nacional y de los que celebran fuera de México para tener la titularidad de bienes inmuebles ubicados en México; y que en esos actos no se puede invocar la protección de un gobierno extranjero, y quien lo haga perderá en beneficio de la Nación los bienes sobre los que la invocó.

   Fuentes 3 · Ley de Nacionalidad, art. 13 (última reforma DOF 23-04-2012): 'Se entenderá que los mexicanos por nacimiento que posean o adquieran otra nacionalidad, actúan como nacionales respecto a'; 'Los actos jurídicos que celebren en territorio nacional'; 'Detenten la titularidad de bienes inmuebles ubicados en territorio nacional'; art. 14: 'no se podrá invocar la protección de un gobierno extranjero. Quien lo haga, perderá en beneficio de la Nación los bienes' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

5. La Ley de Inversión Extranjera (artículos 11 y 12) dice que se requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para que los bancos (instituciones de crédito) adquieran como fiduciarios derechos sobre inmuebles dentro de la zona restringida, cuando el objeto del fideicomiso es permitir el uso y el aprovechamiento de esos bienes sin constituir derechos reales sobre ellos y los beneficiarios (fideicomisarios) son personas físicas o morales extranjeras o ciertas sociedades mexicanas; y que el uso y aprovechamiento incluye el derecho a usar o gozar del inmueble y a obtener sus frutos, productos y rendimientos, por medio de terceros o del banco fiduciario.

   Fuentes 2 · Ley de Inversión Extranjera, art. 11: 'Se requiere permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para que instituciones de crédito adquieran como fiduciarias, derechos sobre bienes inmuebles ubicados dentro del la zona restringida'; 'cuando el objeto del fideicomiso sea permitir la utilización y el aprovechamiento de tales bienes sin constituir derechos reales sobre ellos'; 'Personas físicas o morales extranjeras'; art. 12: 'los derechos al uso o goce de los mismos, incluyendo en su caso, la obtención de frutos, productos y, en general, cualquier rendimiento' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

6. La Ley de Inversión Extranjera (artículos 13 y 14) dice que estos fideicomisos duran como máximo cincuenta años, que pueden prorrogarse a solicitud del interesado; que la Secretaría de Relaciones Exteriores puede verificar en cualquier momento que se cumplan las condiciones de los permisos; y que la Secretaría debe resolver la solicitud de permiso dentro de los cinco días hábiles siguientes si se presenta en la unidad central, o de los treinta días hábiles si se presenta en sus delegaciones estatales, y que si no resuelve en esos plazos la solicitud se entiende aprobada.

   Fuentes 2 · Ley de Inversión Extranjera, art. 13: 'será por un periodo máximo de cincuenta años, mismo que podrá prorrogarse a solicitud del interesado'; 'podrá verificar en cualquier tiempo el cumplimiento de las condiciones'; art. 14: 'dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha de su presentación ante la unidad administrativa central competente, o dentro de los treinta días hábiles siguientes, si se presenta en las delegaciones estatales'; 'Concluidos dichos plazos sin que se emita resolución, se entenderá aprobada la solicitud respectiva' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

7. La Ley de Inversión Extranjera (artículo 10 A) dice que los extranjeros que quieran adquirir inmuebles fuera de la zona restringida deben presentar antes ante la Secretaría de Relaciones Exteriores un escrito en el que convengan lo que dispone la fracción I del artículo 27 de la Constitución y obtener el permiso; que si el inmueble está en un municipio totalmente fuera de la zona restringida, el permiso se entiende otorgado si la Secretaría no publica su negativa en el Diario Oficial dentro de los cinco días hábiles siguientes; que si el municipio está parcialmente dentro de la zona, la Secretaría resuelve dentro de los treinta días hábiles; y que la Secretaría puede señalar casos en que basta el escrito, sin permiso.

   Fuentes 2 · Ley de Inversión Extranjera, art. 10 A: 'Los extranjeros que pretendan adquirir bienes inmuebles fuera de la zona restringida'; 'deberán presentar previamente ante la Secretaría de Relaciones Exteriores un escrito en el que convengan lo dispuesto en la fracción I del artículo 27'; 'el permiso se entenderá otorgado si no se publica en el Diario Oficial de la Federación la negativa'; 'dentro de los cinco días hábiles siguientes'; 'resolverá la petición dentro de los treinta días hábiles siguientes'; 'sólo deberán presentar ante dicha dependencia un escrito en el que convengan lo dispuesto en la fracción I del artículo 27 constitucional, sin requerir el permiso correspondiente' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

8. La Ley de Inversión Extranjera (artículos 37 y 39) dice que cuando se hagan actos contrarios a la ley, la Secretaría puede revocar las autorizaciones, y que los actos declarados nulos no tienen efectos legales entre las partes ni se pueden hacer valer ante terceros; y que los fedatarios públicos (como los notarios) deben relacionar o agregar en sus instrumentos los oficios con las autorizaciones que exige la ley, y si autorizan instrumentos sin ellas se exponen a las sanciones de las leyes del notariado.

   Fuentes 2 · Ley de Inversión Extranjera, art. 37: 'la Secretaría podrá revocar las autorizaciones otorgadas'; 'Los actos, convenios o pactos sociales y estatutarios declarados nulos'; 'no surtirán efectos legales entre las partes ni se podrán hacer valer ante terceros'; art. 39: 'Los fedatarios públicos relacionarán, insertarán o agregarán al archivo oficial o apéndice de los instrumentos en que intervengan, los oficios en que consten las autorizaciones'; 'se harán acreedores a las sanciones que determinen las leyes del notariado' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

9. La Fiscalía General de California explica que en muchos países de habla hispana los notarios son abogados con credenciales legales especiales, mientras que en Estados Unidos los notarios públicos son personas autorizadas por los gobiernos estatales para ser testigos de la firma de documentos importantes y no necesariamente están autorizados para dar servicios legales.

   Fuentes 5 · Attorney General Bonta Issues Consumer Alert on Notario Fraud (27 de junio de 2025): 'In many Spanish-speaking nations, “notarios” are powerful attorneys with special legal credentials'; 'notary publics are people authorized by state governments to witness the signing of important documents'; 'are not necessarily authorized to provide legal services' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

10. Según el Consulado de México en San Bernardino, los cónsules mexicanos dan fe pública de algunos actos jurídicos hechos en el extranjero, actuando como notarios públicos, para que esos documentos tengan validez en México; el poder general puede ser para pleitos y cobranzas, para actos de administración (administrar bienes e intereses) o para actos de dominio (comprar, hipotecar, donar o vender bienes del otorgante); el poder especial sirve para un asunto determinado; y los documentos quedan sujetos a revisión y aceptación.

    Fuentes 6 · Consulado de México en San Bernardino, Poderes: 'dan fe pública de algunos actos jurídicos realizados en el extranjero, actuando como notarios públicos'; 'tales documentos tengan validez en México'; 'Para que el apoderado administre bienes e intereses del otorgante'; 'Para que se compre, hipoteque, done o venda bienes del otorgante'; 'se otorga para ser representado en un asunto específicamente determinado'; 'Los documentos quedan sujetos a revisión y aceptación' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

11. Según el Consulado de México en Austin, en el consulado se puede otorgar un testamento público abierto ante el cónsul, que actúa como notario público; solo se puede hacer cuando los bienes que menciona están en México; las personas que no son mexicanas también pueden hacerlo si los bienes están en México; y los testigos no deben ser familiares directos del testador ni herederos.

    Fuentes 7 · Consulado de México en Austin, Testamento: 'El otorgamiento de Testamento público abierto ante el Cónsul General en sus funciones de Notario Público'; 'sólo se podrá llevar a cabo cuando los bienes enumerados en dicho instrumento se encuentren en México'; 'Sí, siempre y cuando los bienes se encuentren en México'; 'Los testigos no deben ser familiares directos del testador ni ser herederos' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

12. La Constitución de México (artículo 121, fracción II) dice que los bienes muebles e inmuebles se rigen por la ley del lugar de su ubicación.

    Fuentes 1 · CPEUM, art. 121, fr. II: 'Los bienes muebles e inmuebles se regirán por la ley del lugar de su ubicación' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

13. El Código Civil Federal de México (artículo 13, fracción III) dice que la constitución, el régimen y la extinción de los derechos reales sobre inmuebles, así como los contratos de arrendamiento y de uso temporal de esos bienes, se rigen por el derecho del lugar donde están, aunque sus titulares sean extranjeros.

    Fuentes 4 · Código Civil Federal, art. 13, fr. III (última reforma DOF 14-11-2025): 'La constitución, régimen y extinción de los derechos reales sobre inmuebles, así como los contratos de arrendamiento y de uso temporal de tales bienes'; 'se regirán por el derecho del lugar de su ubicación, aunque sus titulares sean extranjeros' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

14. Según la FTC, los estafadores a menudo se hacen pasar por alguien conocido, dicen que hay un problema o un premio, te presionan para actuar de inmediato y te piden pagar de una forma específica; la FTC aconseja parar y hablar con alguien de confianza, y reportar la estafa en ReportFraud.ftc.gov.

    Fuentes 8 · How To Avoid a Scam: 'Scammers often pretend to be contacting you on behalf of the government'; 'Scammers say there’s a PROBLEM or a PRIZE'; 'Scammers PRESSURE you to act immediately'; 'Scammers tell you to PAY in a specific way'; 'Stop and talk to someone you trust'; 'ReportFraud.ftc.gov' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

15. Según la CFPB, cuando envías dinero a otro país, por lo general ves antes de pagar el costo total de la transferencia, con impuestos y comisiones, y el tipo de cambio; recibes un recibo que dice cuándo estará disponible el dinero y qué hacer si hay un error; por lo general puedes cancelar dentro de los 30 minutos después de enviarlo, salvo que ya lo hayan recogido o depositado; y puedes reportar un problema hasta 180 días después de la fecha en que el dinero estaba disponible.

    Fuentes 9 · Sending money: 'The total cost for the transfer, including taxes and fees'; 'The exchange rate, if applicable'; 'When the money will be available'; 'What to do in case of an error'; 'Generally, you can cancel an international money transfer within 30 minutes after it is sent'; 'up to 180 days from the date the funds are available' · Comprobado el 31 de octubre de 2026