Comprar casa con ingreso de temporada, propinas o efectivo

Muchas familias viven de trabajos que no pagan igual todo el año: la cosecha, la construcción, los hoteles de temporada, los restaurantes. Otras reciben buena parte de su ingreso en propinas o en efectivo. Todo eso puede contar para un préstamo hipotecario. La condición es que el prestamista lo pueda verificar con papeles. Esta guía explica qué piden FHA y Fannie Mae, y qué registros te conviene guardar desde hoy, aunque todavía no estés listo para comprar.

En el mismo tipo de trabajo de temporada que piden FHA y Fannie Mae

2 años¹

Lo mínimo de propinas que puede aceptarse con factores positivos o ingreso constante

12 meses⁴

Del mes siguiente: plazo para reportar tus propinas en efectivo a tu empleador

Día 10⁶

La regla de fondo: el ingreso tiene que estar en papeles

Por el Reglamento Z, el prestamista debe verificar tu ingreso con registros de terceros razonablemente confiables. Puede usar una transcripción de impuestos del IRS, y entre los ejemplos que da la regla están tus declaraciones de impuestos, los registros de tu banco, los recibos de servicios de cambio de cheques y los recibos de envíos de dinero.² En un préstamo FHA, además, el prestamista solo puede contar ingreso obtenido legalmente y, cuando corresponde, reportado en tus declaraciones de impuestosdeclaración de impuestosLa declaración de impuestos es el formulario anual con el que le informas al IRS tus ingresos y calculas cuánto impuesto te corresponde, para pagar lo que debes o recibir un reembolso. La declaración federal de las personas es el Formulario 1040. En general debe declarar quien tuvo un ingreso bruto mayor que el mínimo que fija el IRS para su estado civil tributario (filing status), o quien tuvo cierta cantidad de ganancias netas trabajando por cuenta propia; aun sin obligación, a veces conviene declarar. Necesitas tu SSN o tu ITIN y los de las demás personas en la declaración, y documentos como tus W-2 y 1099.Ver la definición completaCerrar.¹

Esto pesa mucho si te pagan en efectivo. Según el IRS, el ingreso se reporta en tu declaración aunque sea de medio tiempo o temporal, aunque no recibas un 1099 o un W-2 y aunque te paguen en efectivo.⁷ Lo que no declaras, el prestamista no lo puede usar. Si guardas tus ahorros en efectivo, la guía Dinero en efectivo y tu hipoteca explica cómo llevarlos al banco sin problemas.

Si trabajas por temporadas o en el campo

El trabajo de temporada es el que no dura todo el año, sin importar cuántas horas trabajes por semana.¹ No te descalifica. Lo que piden los programas es estabilidad a lo largo de los años:

FHA. Cuenta si has trabajado en lo mismo los últimos dos años y es probable que te vuelvan a contratar la próxima temporada. El ingreso se calcula con el promedio de los dos años completos anteriores. Y el seguro de desempleo que cobras entre temporadas también puede contar, si se documenta por dos años completos y es razonable que siga.¹

Fannie Mae. Pide el formulario de verificación de empleoverificación de empleo (VOE)La verificación de empleo (VOE) es cuando el prestamista confirma que trabajas donde dice tu solicitud de hipoteca y que sigues ahí. Puede usar documentos que tú le das, como talones de pago y formularios W-2, o, con tu autorización, confirmarlo directamente con tu empleador o con una compañía que verifica empleos. En los préstamos que compra Fannie Mae, el prestamista hace una última verificación (verbal VOE) lo más tarde posible en el proceso, por teléfono, por escrito o con esa compañía. Si trabajas por cuenta propia, debe confirmar que tu negocio existe y sigue activo.Ver la definición completaCerrar, o tu talón de pago más reciente y tus formularios W-2Formulario W-2El Formulario W-2 (Wage and Tax Statement, comprobante de salarios e impuestos) es el documento que tu empleador debe preparar para cada empleado. Muestra el sueldo que te pagó y los impuestos que te retuvo, como el impuesto sobre el ingreso y los del Seguro Social y Medicare. El empleador lo presenta al gobierno y te manda una copia, en papel o en forma electrónica, en enero o febrero, para que hagas tu declaración de impuestos. Si no te llega o tiene errores, primero pides la corrección a tu empleador; si aun así no lo recibes, el IRS puede ayudarte a conseguirlo.Ver la definición completaCerrar de dos años, más una llamada para confirmar tu empleo. Necesita un historial de al menos dos años y calcula el promedio del año en curso y los dos anteriores. El desempleo de temporada puede contar si está claramente ligado a despidos de temporada, se espera que se repita y aparece en tus declaraciones.³

Si tienes tu propia parcela o rancho y declaras con el Anexo F, Fannie Mae calcula tu ingreso de agricultor con ese anexo. El prestamista puede sumar de vuelta deducciones como la depreciación, pero algunos pagos de programas agrícolas, repartos de cooperativas o pagos de seguros pueden no contar si son de una sola vez.⁵ Si trabajas en el campo y buscas vivienda, mira también la guía de vivienda para trabajadores agrícolas y autoconstrucción de USDA.

El ingreso de temporada, dos programas

Manual 4000.1 de HUD

FHA

• Dos años en lo mismo y probabilidad de que te recontraten
• Promedio de los dos años completos anteriores
• El desempleo entre temporadas puede contar, con dos años documentados

Guía de venta B3-3.3-08

Fannie Mae (convencional)

• Historial mínimo de dos años
• Promedio del año en curso y los dos anteriores
• Desempleo de temporada: ligado a despidos, que se repita y declarado

En los dos casos, lo que más ayuda son dos años de W-2 o de declaraciones que muestren el mismo patrón.

Si vives de propinas

Para el IRS, todas las propinas son ingreso, en efectivo o no, y pagan impuestos federales. Las propinas “en efectivo” incluyen las que llegan con cheque o con tarjeta de crédito o débito. El IRS pide tres cosas:⁶

1. Un registro diario de tus propinas.
2. Reportarlas a tu empleador cada mes, a más tardar el día 10 del mes siguiente, salvo que sumen menos de $20 en el mes con ese empleador.
3. Ponerlas todas en tu declaración. Si no le reportaste algunas a tu empleador, usas el Formulario 4137.

Ese registro es lo que después te deja usarlas para comprar casa. FHA cuenta las propinas si las has recibido los últimos dos años y es probable que sigan; puede aceptar menos de dos años si se documenta que las ganaste de forma constante por al menos un año. Usa el menor entre el promedio de los dos años (o del tiempo que las has ganado) y el promedio del último año.¹ Fannie Mae pide la verificación de empleo o tu talón y tus W-2 de dos años; si tu empleador no reporta tus propinas, acepta dos años de declaraciones con el Formulario 4137. Recomienda dos años de historial, pero puede bastar con 12 meses si hay factores positivos. Si tu ingreso bajó, el prestamista debe confirmar que ya se estabilizó.⁴

El IRS también explica que una ley nueva creó una deducción para ciertas propinas en efectivo, de 2025 a 2028.⁶ Pregunta en un sitio de preparación de impuestos gratis si te aplica; la guía Declarar impuestos gratis: VITA, TCE y Free File explica dónde.

Ejemplo con números reales

Por qué el promedio importa más que tu mejor mes

Un ejemplo en palabras, no un caso real, de cómo FHA cuenta las propinas.

Hace dos años

Ganaste propinas todo el año y las reportaste

El año pasado

Ganaste menos propinas

Promedio de los dos años

Sale más alto porque incluye el año bueno

Promedio del último año

Sale más bajo

Lo que usa FHA

El menor de los dos promedios

Así lo dice el Manual 4000.1 de HUD.¹ Usa la calculadora de cuánta casa puedes comprar con el ingreso más bajo, para no llevarte sorpresas.

Haz la cuenta con tus números¿Cuánta casa puedo comprar?

Arma tu expediente desde hoy

Aunque falten años para comprar, los papeles se juntan hoy. Estos pasos te ayudan:

Tu expediente de ingreso, paso a paso

1. 1. Lleva tu registro diario de propinas

   Cada día

   Anota lo que recibes en efectivo y con tarjeta.⁶

2. 2. Reporta tus propinas a tu empleador

   Antes del día 10 de cada mes

   Así aparecen en tu W-2.⁶

3. 3. Deposita tu pago en el banco

   Cada vez que cobras

   Los registros del banco son pruebas de tu ingreso.²

4. 4. Guarda tus W-2 y talones de pago

   Cada año

   Los programas piden dos años de historial.³

5. 5. Declara todo tu ingreso

   Cada temporada de impuestos

   Lo que no declaras no puede contar para FHA.¹

6. 6. Junta tus papeles para el prestamista

   Antes de la preaprobación

   Usa la lista de documentos para no olvidar nada.²

   Pruébalo con tus númerosLista de documentos

Si no tienes número de Seguro Social, tus declaraciones con ITIN también son registros de tu ingreso: lee Declarar impuestos con ITIN y por qué importa para comprar. Y si además tienes un negocio propio, la guía Comprar casa si trabajas por tu cuenta explica cómo se cuenta ese ingreso.

Qué preguntarle al prestamista y señales de alerta

Antes de pedir la preaprobación, haz estas preguntas. Las respuestas te dicen si el prestamista entiende tu tipo de ingreso:

• ¿Qué promedio va a usar? Con temporada, el de dos años; con propinas en FHA, el menor de los dos promedios.¹¹
• ¿Cuenta mi desempleo de temporada? Pregunta qué papeles necesita y de cuántos años.³
• ¿Acepta mis propinas con el Formulario 4137? Fannie Mae lo permite cuando tu empleador no las reportó.⁴
• ¿Qué registros de terceros acepta? Los recibos del banco, de cambio de cheques y de envíos de dinero están en la lista del Reglamento Z.²

Ten cuidado si alguien te dice que puedes “poner un ingreso más alto” en la solicitud porque nadie lo va a revisar, o te ofrece papeles de empleo que no son reales. Mentir a sabiendas en una solicitud de préstamo hipotecario para influir en el prestamista es un delito federal, con multas de hasta un millón de dólares o hasta 30 años de cárcel.⁸ Si no puedes documentar suficiente ingreso con tus declaraciones, lee la guía de préstamos non-QM y con estados de cuenta para conocer sus costos y riesgos, o espera a tener dos años de registros completos.

Si este es tu caso

Te pagan en efectivo

Declara todo y deposítalo: el prestamista verifica con declaraciones y registros del banco.¹²

Tienes tu propia parcela

Fannie Mae calcula tu ingreso con el Anexo F y puede sumar de vuelta la depreciación.⁵

Trabajas la cosecha cada año

Con dos años en lo mismo y la probabilidad de volver, tu ingreso de temporada cuenta.¹

Trabajas en un restaurante

Lleva tu registro diario y reporta tus propinas a tu empleador antes del día 10.⁶

Declaras con ITIN

Tus declaraciones son registros válidos de tu ingreso para el prestamista.²

Errores que salen caros

• Error: No reportar tus propinas para pagar menos impuestos.

  Mejor: Lo que no reportas no cuenta como ingreso para tu préstamo.¹⁶

• Error: Cambiar de tipo de trabajo cada temporada.

  Mejor: FHA pide dos años en lo mismo para contar el ingreso de temporada.¹

• Error: Calcular tu presupuesto con tu mejor mes.

  Mejor: Los programas usan promedios; FHA usa el más bajo con las propinas.¹

• Error: Cambiar tus cheques sin guardar los recibos.

  Mejor: Los recibos de cambio de cheques sirven como registros de tu ingreso.²

• Error: Tirar las cartas del seguro de desempleo.

  Mejor: Para que cuente, se necesitan dos años documentados.¹³

Ayuda gratis

Un consejero de vivienda aprobado por HUD puede revisar tus papeles y decirte qué falta antes de pedir la preaprobación, a menudo gratis.⁹ La guía Consejeros de vivienda aprobados por HUD explica cómo encontrar uno. Y para declarar tus impuestos con tus propinas o tu ingreso de temporada, puedes ir a un sitio VITA. Lleva tus W-2, tus talones de pago, tu registro de propinas y las cartas del seguro de desempleo, para que tu declaración muestre todo tu ingreso. Esa declaración es el papel que el prestamista te va a pedir después.

Qué hacer esta semana

1. Empieza tu registro diario de propinas, si las recibes.⁶
2. Busca tus W-2 y declaraciones de los últimos dos años.³
3. Guarda las cartas del seguro de desempleo de cada temporada.¹
4. Deposita tu pago en el banco y guarda los recibos de cambio de cheques y de envíos.²
5. Arma tu lista de documentos y prueba la calculadora de cuánta casa puedes comprar.²
6. Lee la guía del préstamo FHA para ver el resto de los requisitos.