Qué verificamos en «Construir una ADU para tu familia: qué revisar antes»

Afirmaciones y dónde las comprobamos

Las afirmaciones con reglas, cifras o fechas, con el lugar exacto de la fuente y la fecha en que las comprobamos.

1. Según la guía de venta de Fannie Mae (B2-3-04, 8 de octubre de 2025), una ADU es un espacio para vivir independiente de la casa principal, agregado a ella, dentro de ella o separado, que debe tener lugar para vivir, dormir, cocinar y bañarse y estar en el mismo terreno; solo se permite una ADU por terreno y no con una propiedad de 2 a 4 unidades; debe ser más pequeña que la casa principal y tener su propia entrada, cocina, área para dormir y baño; no es ADU si solo se entra por la casa principal o si está abierta a ella sin privacidad; la cocina debe tener como mínimo gabinetes, una encimera, un fregadero con agua corriente y una estufa o la conexión para una (una parrilla eléctrica, un microondas o un horno tostador no cuentan); y una segunda cocina por sí sola no es una ADU.

   Fuentes 1 · Selling Guide B2-3-04, Special Property Eligibility Considerations (10/08/2025), 'Accessory Dwelling Units': 'must provide for living, sleeping, cooking, and bathroom facilities and be on the same parcel'; 'Only one ADU is permitted on the parcel'; 'ADUs are not permitted with a two- to four-unit dwelling'; 'subordinate in size to the primary dwelling'; 'separate ... means of ingress/egress, kitchen, sleeping area, bathing area, and bathroom facilities'; 'not considered an ADU if it can only be accessed through the primary dwelling'; 'cabinets; a countertop; a sink with running water; and a stove or stove hookup (hotplates, microwaves, or toaster ovens are not acceptable stove substitutes)'; 'An independent second kitchen by itself does not constitute an ADU' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

2. Según la guía de venta de Fannie Mae (B2-3-04), una ADU puede construirse en el sitio o en fábrica, incluida una casa prefabricada con código de HUD clasificada como bien inmueble; ejemplos de ADU son un espacio para vivir sobre el garaje, en el sótano o en una pequeña ampliación; si la zonificación actual la permite, se considera legal; y si la zonificación no permite una ADU en ningún caso, la propiedad solo es elegible si el prestamista confirma que esa unidad no va a poner en riesgo un futuro reclamo al seguro de la propiedad y se cumplen los requisitos del avalúo.

   Fuentes 1 · Selling Guide B2-3-04, 'Construction of an ADU': 'site- or factory-built, including modular, and single- or multi-width HUD Code manufactured homes that are legally classified as real property'; 'Examples of ADUs': 'a living area over a garage, a living area in a basement, a small addition to the primary dwelling'; 'Zoning for an ADU': 'An ADU should always be considered legal if it is allowed under the current zoning code'; 'where an ADU is not allowed under any circumstance'; 'The lender confirms that the existence will not jeopardize any future property insurance claim' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

3. Según la guía de venta de Fannie Mae (B5-3.2-01, 10 de diciembre de 2025), el préstamo de renovación HomeStyle puede usarse para construir edificios y estructuras en el exterior cuando la zonificación local lo permite y cumplen los códigos de construcción, por ejemplo unidades accesorias; no sirve para tumbar y reconstruir toda la casa; y los prestamistas necesitan una aprobación especial para entregar estos préstamos antes de terminar la obra.

   Fuentes 2 · Selling Guide B5-3.2-01, HomeStyle Renovation Mortgages (12/10/2025), 'Allowable Improvements': 'HomeStyle Renovation may be used to construct various outdoor buildings and structures when allowed by local zoning regulations'; 'must be in compliance with any applicable building codes'; 'Examples of acceptable structures include, but are not limited to, accessory units'; 'may not be used for complete tear-down and reconstruction of the dwelling'; 'Lenders must obtain special approval to deliver these types of loans' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

4. Según el Manual 4000.1 de HUD, para FHA una ADU es una sola unidad habitable con su propia entrada y salida que cumple los requisitos mínimos de una unidad para vivir, más pequeña que la casa principal, agregada a ella, dentro de ella o separada; una casa de una unidad con una sola ADU sigue siendo una propiedad de una unidad; y la ADU debe cumplir la zonificación, que puede incluir un uso no conforme legal.

   Fuentes 3 · Handbook 4000.1 (última revisión 12 de agosto de 2026), II.A.1, '(4) Accessory Dwelling Unit', p. 171: 'a single habitable living unit with means of separate ingress and egress that meets the Minimum Requirements for Living Unit'; 'subordinate in size and can be added to, created within, or detached from a primary one-unit Single Family dwelling'; 'A Single Family residential one-unit Property with a single ADU remains a one-unit Property'; II.D, '(E) Accessory Dwelling Unit', p. 819–820: 'The ADU must comport with zoning requirements, which may include a legal nonconforming use' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

5. Según el Manual 4000.1 de HUD (sección del programa 203(k) con fecha de vigencia del 10 de noviembre de 2026), el 203(k) estándar requiere al menos $5,000 en mejoras, y entre las mejoras que se pueden incluir están convertir una casa de una familia en una casa con ADU, agregar una ADU unida a la casa existente y renovar una ADU existente, unida o separada.

   Fuentes 3 · Handbook 4000.1, II.A.8, 'Programs and Products - 203(k) Rehabilitation Mortgage Insurance Program (11/10/2026)', 'vi. Standard 203(k) Transactions', p. 393–394: 'The Standard 203(k) requires a minimum of $5,000 in eligible improvements'; 'converting a one-family Structure to a one-family Structure with an ADU'; 'adding an Accessory Dwelling Unit (ADU) that will be attached to an existing Structure'; 'renovating an existing ADU that is attached or unattached to an existing Structure' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

6. Según el Manual de ADU del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California (HCD, marzo de 2026), en California las ADU y las ADU pequeñas dentro de la casa (JADU) se aprueban sin revisión discrecional ni audiencia, con normas objetivas; la agencia de permisos debe aprobar o negar la solicitud dentro de 60 días desde que la recibe completa, si ya hay una casa en el terreno; y si la niega, debe darte por escrito la lista de lo que falta o está mal y cómo corregirlo dentro de esos 60 días.

   Fuentes 4 · ADU Handbook (March 2026), 'Summary of Recent Changes': 'Requires a permitting agency to either approve or deny ... an application to create or serve an ADU or JADU within 60 days from when a completed application is received, if there is an existing single-family or multifamily dwelling on the lot (Gov. Code, §§ 66317, subd. (a)(3); 66335, subd. (a)(3))'; 'return in writing a full set of comments ... with a list of items that are defective or deficient, and a description of how the application can be remedied'; FAQ 'Are ADUs and JADUs permitted ministerially?': 'without discretionary review or a hearing' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

7. Según el Manual de ADU de HCD (marzo de 2026), en California un gobierno local no puede exigir que el dueño viva en la propiedad para tener una ADU, salvo en un caso de venta por separado; una JADU es una unidad de no más de 500 pies cuadrados dentro de una casa de una familia; si la JADU comparte el baño con la casa, sí se exige que el dueño viva ahí; y los gobiernos locales pueden exigir que las ADU se renten por más de 30 días.

   Fuentes 4 · ADU Handbook (March 2026), 'Owner-Occupancy': 'Otherwise, a local agency cannot impose an owner-occupancy requirement on any other ADU (Gov. Code, § 66315)'; Glossary, JADU: 'no more than 500 square feet in interior livable space and contained entirely within a single-family residence'; 'If a JADU has shared sanitation facilities with the primary structure, owner-occupancy will be required'; 'Rental Terms': 'Local agencies may require that ADUs and JADUs be rented for terms longer than 30 days' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

8. Según el IRS (Publicación 527, para las declaraciones de 2025), en la mayoría de los casos debes incluir en tu ingreso bruto todo lo que recibes de renta; un día de uso personal de una unidad es cualquier día en que la usa un familiar tuyo, salvo que la use como su casa principal y pague una renta justa, o cualquier persona que paga menos que una renta justa; la familia incluye solo a tu cónyuge, hermanos, medios hermanos, ancestros (padres, abuelos) y descendientes directos (hijos, nietos); y una renta justa es por lo general la que pagaría alguien que no es tu pariente.

   Fuentes 5 · Publication 527 (2025), Residential Rental Property: 'In most cases, you must include in your gross income all amounts you receive as rent'; 'What is a day of personal use?': 'A member of your family ... unless the family member uses the dwelling unit as their main home and pays a fair rental price'; 'Family includes only your spouse, siblings, half siblings, ancestors (parents, grandparents, etc.), and lineal descendants (children, grandchildren, etc.)'; 'Anyone at less than a fair rental price'; 'Fair rental price': 'the amount of rent that a person who isn’t related to you would be willing to pay' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

9. Según la CFPB, las agencias de consejería de su buscador están aprobadas por HUD, dan consejos independientes, a menudo a bajo costo o gratis, sobre comprar casa, rentar, atrasos, indulgencias, ejecuciones y crédito; se buscan por código postal; y no todas ofrecen todos los servicios.

   Fuentes 6 · Find a Housing Counselor: 'approved by the U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD)'; 'offer independent advice, often at little or no cost to you'; 'buying a home, renting, defaults, forbearances, foreclosures, and credit issues'; 'Search by ZIP code'; 'Not every housing counselor offers all services' · Comprobado el 31 de octubre de 2026