Qué verificamos en «Comprar casa en Puerto Rico: notario, escritura y Registro»

Afirmaciones y dónde las comprobamos

Las afirmaciones con reglas, cifras o fechas, con el lugar exacto de la fuente y la fecha en que las comprobamos.

1. La Ley Notarial de Puerto Rico define al notario como el profesional del Derecho que ejerce una función pública, autorizado para dar fe de los negocios jurídicos que ante él se realicen, y le asigna la función de recibir la voluntad de las partes y redactar las escrituras; solo pueden ejercer el notariado quienes ya estaban autorizados y los abogados admitidos que el Tribunal Supremo de Puerto Rico autorice para ello; y su exposición de motivos aclara que en esa función el notario no es abogado de ninguno de los otorgantes, no representa a cliente alguno y representa a la fe pública.

   Fuentes 1 · Ley Notarial de Puerto Rico (rev. 27 de agosto de 2026), Exposición de motivos, Art. 2 y Art. 7: 'El notario es el profesional del Derecho que ejerce una función pública'; 'redactar las escrituras y documentos notariales'; 'autorizados por el Tribunal Supremo de Puerto Rico para ejercer el notariado'; 'el notario puertorriqueño no es abogado de ninguno de los otorgantes'; 'no representa a cliente alguno, representa a la fe pública' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

2. Por la Ley Notarial, la escritura debe contener la fe del notario de conocer a los otorgantes o de haberse asegurado de su identidad, de su capacidad legal y de haberles leído la escritura o permitido que la leyeran; el notario hace de palabra las reservas y advertencias legales pertinentes; en toda escritura que transfiera un inmueble debe incluir la advertencia sobre la necesidad y conveniencia de obtener una certificación de deuda contributiva del CRIM; y debe incluir el número de catastro que el CRIM asignó al inmueble, o hacer constar que se desconoce.

   Fuentes 1 · Ley Notarial, Art. 15(e), (f), (h) e (i): 'La fe expresa del notario de su conocimiento personal de los otorgantes'; 'de haberles leído a ellos y a los testigos, en su caso, la escritura'; 'las reservas y advertencias legales pertinentes'; 'conveniencia de obtener una certificación de deuda contributiva del Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM)'; 'el notario deberá incluir el número de catastro' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

3. Por la Ley Notarial, cuando se traspasa un inmueble residencial el notario está obligado a asesorar y advertir al adquirente que, si piensa usarlo como residencia principal, debe solicitar la exoneración de la contribución sobre la propiedad inmueble según el Código Municipal, y debe hacer constar esa advertencia en la escritura.

   Fuentes 1 · Ley Notarial, Art. 11 (enmendado por la Ley 168-2026): 'el notario vendrá obligado a asesorar y advertirle al adquirente'; 'deberá solicitar los beneficios de la exoneración contributiva' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

4. La Ley Notarial acepta como medio de identificación, cuando el notario no conoce personalmente al otorgante, un documento de identidad con retrato y firma expedido por las autoridades de Puerto Rico, de Estados Unidos o de un estado, o un pasaporte expedido por una autoridad extranjera.

   Fuentes 1 · Ley Notarial, Art. 17(c): 'La identificación por documento de identidad con retrato y firma'; 'o por pasaporte debidamente expedido por autoridad extranjera' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

5. Por el arancel de la Ley Notarial, los honorarios por una escritura con valor de hasta $10,000 son de $150; con valor de más de $10,000 y hasta $5,000,000 se fijan por acuerdo, pero nunca son mayores de 1% ni menores de 0.50% del valor, y nunca menores de $250; en vivienda de nueva construcción y refinanciamientos con más de un instrumento ante el mismo notario, el de mayor valor paga la escala y los demás la mitad, sin que el total pase de 1% del instrumento de mayor valor; en vivienda de interés social con la AFV u otra agencia, el arancel se fija por acuerdo pero nunca es menor de 0.25% o $250, lo que sea mayor, regla que no aplica a préstamos garantizados como FHA o de veteranos; y el notario puede cobrar aparte, con honorarios razonables, gestiones como estudios de título y consultas.

   Fuentes 1 · Ley Notarial, Art. 77(2)(a), (b) y (e), Art. 77(3)(a) y Art. 78: 'cuyo valor no exceda de diez mil dólares ($10,000), los honorarios notariales fijados por este arancel serán de ciento cincuenta dólares ($150)'; 'pero nunca será mayor del uno por ciento (1%) ni menor del punto cincuenta por ciento (.50%) de su valor, lo cual nunca será menor de doscientos cincuenta dólares ($250)'; 'Disponiéndose, que la suma de lo cobrado nunca será mayor del uno por ciento (1%) del instrumento público de mayor valor'; 'nunca será menor del punto veinticinco por ciento (0.25%) o doscientos cincuenta dólares ($250), lo que sea mayor'; 'no aplica a préstamos con financiamiento o refinanciamiento garantizado por agencias federales o estatales'; 'estudios de antecedentes, título, consultas' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

6. Por la Ley Notarial, todo documento notarial otorgado fuera de Puerto Rico debe protocolizarse antes para tener eficacia de instrumento público; y una parte puede hacer una oferta en escritura pública que la otra acepte en un documento distinto, en otra fecha y lugar y ante otro notario.

   Fuentes 1 · Ley Notarial, Art. 33 y Art. 38: 'en distinto documento que podrá ser otorgado en otra fecha y lugar'; 'todo documento notarial otorgado fuera de Puerto Rico deberá ser previamente protocolizado' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

7. Por la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria, el Registro es público para quienes tengan interés en conocer el estado jurídico de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos, y las consultas telemáticas están disponibles las 24 horas del día; los documentos que motivan una inscripción incluyen la escritura pública, los documentos judiciales, las actas notariales de asuntos no contenciosos y ciertas certificaciones administrativas.

   Fuentes 2 · Ley 210-2015 (rev. 1 de octubre de 2026), Art. 3 y Art. 9: 'El Registro es público para quienes tengan interés en conocer el estado jurídico de los bienes'; 'Las consultas telemáticas, estarán disponibles veinticuatro (24) horas al día'; 'Los documentos que motivan un asiento de inscripción son los siguientes'; 'Escritura pública.' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

8. Por la Ley del Registro, para inscribir un documento que transmita o grave un inmueble, el derecho de quien lo otorga tiene que constar inscrito antes; de lo contrario, se deniega la inscripción.

   Fuentes 2 · Ley 210-2015, Art. 17: 'deberá constar previamente inscrito el derecho de la persona que otorgue'; 'De lo contrario, se denegará la inscripción' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

9. Por la Ley del Registro, los títulos inscritos surten efecto frente a terceros desde la fecha de su inscripción, y la preferencia entre inscripciones sobre una misma finca depende de la fecha, la hora y el número del asiento de presentación.

   Fuentes 2 · Ley 210-2015, Art. 19: 'Los títulos inscritos surtirán efecto en cuanto a terceros desde la fecha de su inscripción'; 'dependerá de la fecha, hora y número del asiento de presentación' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

10. Por la Ley del Registro, el derecho real de un tercero queda protegido por la fe pública registral cuando lo adquiere válidamente, de buena fe y a título oneroso, de una persona que en el Registro aparece con facultad para transmitirlo, y lo inscribe.

    Fuentes 2 · Ley 210-2015, Art. 35: 'el derecho real de un tercero estará protegido por la fe pública registral'; 'de buena fe y a título oneroso de persona que en el Registro aparece con facultad para transmitirlo' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

11. Por la Ley del Registro, cuando varias personas son dueñas de partes indivisas de una finca, la inscripción precisa la porción de cada condueño en términos porcentuales.

    Fuentes 2 · Ley 210-2015, Art. 29: 'precisarán la porción alícuota de cada condueño en términos porcentuales' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

12. Según el Manual 4000.1 de HUD, para un préstamo hipotecario FHA la propiedad debe estar en Estados Unidos, Puerto Rico, Guam, las Islas Vírgenes, las Islas Marianas del Norte o Samoa Americana; y para prestatarios que viven en Puerto Rico y no tienen que presentar declaración federal de impuestos, el prestamista debe obtener la planilla equivalente del territorio.

    Fuentes 10 · Handbook 4000.1 (revisado el 12 de agosto de 2026), II.A.1, 'Property Eligibility and Acceptability Criteria', '(A) General Property Eligibility': 'The Property must be located within the U.S., Puerto Rico, Guam'; II.A.4.c, 'Income Requirements': 'for Borrowers who reside in Puerto Rico'; 'the Mortgagee must obtain the equivalent tax filing for the territory (a territory tax return)' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

13. Según la CFPB, los préstamos FHA permiten un pago inicial desde 3.5 por ciento, tienen un monto máximo que cambia según el condado y todos exigen seguro hipotecario.

    Fuentes 11 · FHA loans (página modificada el 30 de junio de 2025): 'Allow for down payments as low as 3.5 percent'; 'Have a maximum loan amount that varies by county'; 'Mortgage insurance is required for all FHA loans' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

14. La Guía de Venta de Fannie Mae exige que la propiedad que garantiza el préstamo esté en Estados Unidos (incluido el Distrito de Columbia), Puerto Rico, las Islas Vírgenes de EE. UU. o Guam.

    Fuentes 12 · B2-3-01, General Property Eligibility (09/03/2025), 'Property Location': 'The security property must be located in the United States (including the District of Columbia), Puerto Rico, the U.S. Virgin Islands, or Guam' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

15. Según la CFPB, un préstamo convencional es el que no forma parte de un programa específico del gobierno, y si el pago inicial es menor de 20% por lo general se necesita seguro hipotecario.

    Fuentes 13 · Conventional loans: 'just means that the loan is not part of a specific government program'; 'If your down payment is less than 20%, you’ll typically need mortgage insurance' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

16. Para las leyes federales de beneficios de veteranos (título 38 del Código de EE. UU.), el término «estado» incluye los estados, los territorios y posesiones, el Distrito de Columbia y el Estado Libre Asociado de Puerto Rico.

    Fuentes 14 · 38 U.S.C. §101(20): 'each of the several States, Territories, and possessions of the United States, the District of Columbia, and the Commonwealth of Puerto Rico' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

17. Según la CFPB, el préstamo VA es para veteranos, militares en servicio y cónyuges sobrevivientes que califican; lo dan prestamistas privados y lo garantiza VA; no exige primas mensuales de seguro hipotecario pero por lo general cobra un cargo inicial al cierre; se consigue con pago inicial bajo o hasta sin pago inicial; y la CFPB recomienda comparar siempre las ofertas oficiales, llamadas Estimaciones de Préstamo, antes de decidir.

    Fuentes 15 · Special loan programs: 'eligible veterans, current servicemembers, and surviving spouses'; 'The loans are made by private lenders and guaranteed by the VA'; 'Do not require monthly mortgage insurance premiums, but usually require an upfront fee at closing'; 'Are available with low or even zero down payments'; 'Always compare official loan offers, called Loan Estimates, before making a final decision' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

18. Según la AFV, el programa Pronto pa' tu casa usa fondos CDBG-MIT para ayudar a compradores elegibles a comprar una propiedad existente cuyo precio no supere los límites de las hipotecas FHA ni el valor de la tasación; da hasta $45,000 por hogar elegible de ingresos bajos y moderados o de necesidad urgente, hasta $55,000 si al menos un miembro es Personal Esencial de Recuperación, y un incentivo adicional de $5,000 para comprar en un centro urbano designado; pide tomar un curso de educación para compradores, calificar dentro de los límites de ingresos, obtener la aprobación de una hipoteca en una institución financiera participante, no ser dueño de una vivienda al solicitar y ser ciudadano estadounidense, nacional no ciudadano o extranjero calificado; la solicitud se hace a través de una institución financiera participante; la propiedad debe adquirirse con título válido y libre de gravámenes; y si está en una zona especial de riesgo de inundación, solo califica si el comprador compra una póliza de seguro contra inundaciones y presenta la evidencia al cierre.

    Fuentes 7 · Pronto pa’ tu casa (afv.pr.gov): 'administrara los Fondos CDBG-MIT para apoyar a los compradores de vivienda elegibles en la compra de una propiedad existente'; 'El precio de compra no debera exceder los límites actuales de las hipotecas FHA ni el valor indicado en la tasación'; 'Hasta un máximo de $45,000.00 por cada hogar elegible de Ingresos Bajos y Moderados (LMI) o de Necesidad Urgente (UN)'; 'Hasta un máximo de $55,000.00 por cada hogar elegible'; 'con al menos un miembro que pertenezca al Personal Esencial de Recuperación'; 'Incentivo adicional de $5,000.00 para los hogares elegibles que decidan comprar una vivienda dentro de un centro urbano'; 'Tomar un curso de educación para compradores de vivienda'; 'Obtener la aprobación de una hipoteca en una institución financiera participante'; 'No ser propietario de una vivienda al momento de solicitar la asistencia del Programa'; 'Ser un ciudadano estadounidense, persona con nacionalidad estadounidense que no es ciudadano estadounidense o un extranjero calificado'; 'La solicitud se realiza a través de una institución financiera participante'; 'Debe poder adquirirse con un título válido y libre de cualquier gravamen'; 'la propiedad puede calificar para la asistencia, sólo si el solicitante compra una póliza de seguro contra inundaciones y presenta evidencia al momento del cierre' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

19. Según la AFV, Vivienda Joven es un préstamo hipotecario garantizado por la AFV que no da ayuda económica: facilita un préstamo a jóvenes de 21 a 35 años graduados de una institución acreditada (universitaria, técnica o vocacional) en los últimos cinco años, para comprar su residencia principal en Puerto Rico; y en la misma página describe Pronto pa' tu casa como una ayuda para cubrir el pronto (pago inicial) y los gastos de cierre en la compra de una vivienda.

    Fuentes 8 · Programa de Préstamos AFV, 'Préstamo – Vivienda Joven' y 'Pronto pa’ tu Casa': 'El programa no ofrece ayuda alguna'; 'jóvenes de entre 21 y 35 años graduados de una institución acreditada (universitaria, técnica o vocacional) dentro de los últimos cinco (5) años para la compra de su residencia principal en Puerto Rico'; 'para cubrir pronto y/o gastos de cierre en la compra de una Vivienda' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

20. Según la AFV, su Programa HOME ayuda a familias de ingresos bajos con actividades como asistencia al comprador; para comprar con HOME pide no tener propiedad, no exceder los límites de ingreso, tener capacidad de pago para asumir una hipoteca y matricularse en un curso para compradores; la AFV da orientación al 939-333-5417; y advierte que personas ajenas usan la información de sus propiedades reposeídas para cometer fraude, por lo que pide no entregar dinero ni firmar contrato alguno sin la comparecencia oficial de la AFV.

    Fuentes 9 · Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (página principal): 'ayuda a familias con ingresos bajos a través de actividades como asistencia al comprador-HOME'; 'No poseer propiedad'; 'No exceder los límites de ingreso'; 'Tener capacidad de pago para asumir una hipoteca'; 'Llama al 939-333-5417 para orientación'; 'están utilizando la información de nuestras propiedades reposeídas para cometer posibles actos de fraude'; 'No entregue dinero a persona alguna ni firme contrato alguno sin la comparecencia oficial de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

21. Por el Código Municipal, toda persona que adquiere una propiedad, sea por compraventa, donación, herencia u otro método, debe notificar el cambio de titularidad al CRIM en su formulario dentro de los 30 días siguientes a la adquisición, aunque ya haya presentado la transacción en el Registro de la Propiedad; quien no lo hace responde por los recibos expedidos a nombre de los dueños anteriores, con intereses, recargos y penalidades, y por el gravamen contributivo que pese sobre la propiedad.

    Fuentes 3 · Código Municipal de Puerto Rico (Ley 107-2020, rev. 15 de octubre de 2026), Art. 7.052: 'ya sea por compraventa, donación, herencia, traspaso, cesión, dación'; 'dentro de los treinta (30) días siguientes a la adquisición de la propiedad'; 'independientemente de que haya presentado dicha transacción al Registro de la Propiedad'; 'será responsable del pago de los recibos expedidos a nombre del dueño o dueños anteriores' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

22. Por el Código Municipal, la contribución impuesta por el año económico corriente y por los cinco años económicos anteriores sobre cada finca constituye el primer gravamen sobre la propiedad, con prelación sobre cualquier otro, y no hace falta inscribirlo para que sea una carga real.

    Fuentes 3 · Código Municipal, Art. 7.057: 'por los cinco (5) años económicos anteriores'; 'constituirá el primer gravamen sobre dicha propiedad'; 'No será necesario inscribir dicho gravamen para que constituya una carga real' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

23. Según el portal del CRIM, al adquirir una residencia se debe someter una solicitud de cambio de dueño; y por su servicio en línea se puede consultar la deuda de las propiedades y pedir certificaciones como el Estado de Cuenta, la Certificación de Valores y la Certificación por Todos los Conceptos.

    Fuentes 5 · Centro de Recaudación de Ingresos Municipales, página principal: 'Al momento de adquirir una residencia, debes someter una solicitud de cambio de dueño'; 'Acceso a deuda de sus propiedades'; 'Estado de Cuenta, Certificación de Valores, Certificación por Todos los Conceptos' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

24. La Carta de Derechos del Consumidor de Seguros del Código de Seguros de Puerto Rico reconoce el derecho a elegir el asegurador y el intermediario de seguros de tu preferencia, y a que se te divulgue que la concesión de un crédito por una institución financiera no se condiciona a comprar seguros con ella ni con sus afiliadas.

    Fuentes 4 · Código de Seguros de Puerto Rico (rev. 21 de agosto de 2026), Art. 1.120(a) y (b): 'Derecho a elegir al asegurador e intermediario de seguros de su preferencia'; 'la concesión de dicho crédito no se condiciona a la compra de seguros' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

25. La Oficina del Comisionado de Seguros recuerda que las inundaciones generalmente están excluidas de las pólizas de propiedad y que la necesidad de proteger la propiedad no termina cuando se salda la hipoteca.

    Fuentes 6 · OCS, En temporada de huracanes: asegúrese de estar protegido: 'Recuerde que las inundaciones generalmente están excluidas de las pólizas de propiedad'; 'la necesidad de proteger su propiedad no termina cuando la deuda es satisfecha' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

26. Por la ley federal de protección contra desastres por inundación, una institución de préstamo regulada no puede otorgar un préstamo garantizado por un inmueble en una zona especial de riesgo de inundación donde hay seguro disponible, salvo que el edificio esté cubierto por seguro contra inundaciones durante el plazo del préstamo por al menos el saldo del préstamo o el máximo de cobertura disponible, lo que sea menor.

    Fuentes 16 · 42 U.S.C. §4012a(b)(1)(A): 'not to make, increase, extend, or renew any loan secured by improved real estate or a mobile home'; 'an area having special flood hazards and in which flood insurance has been made available'; 'whichever is less' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

27. Según la CFPB, los consejeros de vivienda de todo el país dan consejo sobre comprar casa, rentar, atrasos y crédito, y pueden dar consejo independiente, muchas veces gratis o a bajo costo.

    Fuentes 17 · Find a Housing Counselor: 'Housing counselors throughout the country can provide advice on buying a home, renting, defaults, forbearances, foreclosures, and credit issues'; 'they can offer independent advice, often at little or no cost to you' · Comprobado el 17 de octubre de 2026