Qué verificamos en «Préstamos non-QM y bank statement: qué son y qué revisar»

Afirmaciones y dónde las comprobamos

Las afirmaciones con reglas, cifras o fechas, con el lugar exacto de la fuente y la fecha en que las comprobamos.

1. Según la CFPB, la regla de capacidad de pago (ability-to-repay) prohíbe a la mayoría de los prestamistas darte una hipoteca sin determinar, de forma razonable y de buena fe, que puedes pagarla; para eso deben averiguar, considerar y documentar tu ingreso, tus bienes, tu empleo, tu historial de crédito y tus gastos mensuales; no pueden usar solo una tasa inicial baja para decidir si puedes pagar, y si la tasa sube después deben considerar si podrás pagar la tasa más alta; y una forma de cumplir la regla es dar una hipoteca calificada (Qualified Mortgage).

   Fuentes 1 · What is the ability-to-repay rule? (revisada el 3 de abril de 2024): 'prohibits most lenders from giving you a mortgage unless they have made a reasonable and good faith determination that you are able to pay back the loan'; 'find out, consider, and document a borrower's income, assets, employment, credit history, and monthly expenses'; 'Lenders cannot just use an introductory or'; 'the lender has to make a reasonable effort to figure out if the borrower can pay the higher interest rate too'; 'One way a lender can follow the ability-to-repay rule is by making a' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

2. Por el Reglamento Z, el prestamista no puede dar un préstamo cubierto sin determinar de forma razonable y de buena fe, al cierre o antes, que podrás pagarlo según sus términos; y para eso debe considerar ocho cosas: tu ingreso o tus bienes actuales o razonablemente esperados (sin contar el valor de la casa), tu empleo si se basa en él, el pago mensual del préstamo, el pago de cualquier préstamo simultáneo, los pagos relacionados con la hipoteca, tus deudas actuales, pensión alimenticia y manutención, tu relación deuda-ingreso o ingreso residual, y tu historial de crédito.

   Fuentes 2 · 12 CFR §1026.43(c)(1): 'A creditor shall not make a loan that is a covered transaction unless the creditor makes a reasonable and good faith determination at or before consummation that the consumer will have a reasonable ability to repay the loan according to its terms'; (c)(2)(i)-(viii): 'The consumer's current or reasonably expected income or assets'; 'the consumer's current employment status'; 'The consumer's monthly payment on the covered transaction'; 'any simultaneous loan'; 'mortgage-related obligations'; 'The consumer's current debt obligations, alimony, and child support'; 'debt-to-income ratio or residual income'; 'The consumer's credit history' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

3. Por el Reglamento Z, el prestamista debe verificar el ingreso o los bienes en los que se basa con registros de terceros que den evidencia razonablemente confiable; puede usar una transcripción de impuestos del IRS, y entre los ejemplos de otros registros están las copias de las declaraciones de impuestos que presentaste, los formularios W-2, los registros de instituciones financieras, los recibos de servicios de cambio de cheques y los de servicios de envío de dinero.

   Fuentes 2 · 12 CFR §1026.43(c)(4): 'using third-party records that provide reasonably reliable evidence of the consumer's income or assets'; 'a tax-return transcript issued by the Internal Revenue Service (IRS)'; 'Copies of tax returns the consumer filed with the IRS or a State taxing authority'; 'Financial institution records'; 'Receipts from the consumer's use of check cashing services'; 'Receipts from the consumer's use of a funds transfer service' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

4. Por el Reglamento Z, la regla de capacidad de pago aplica a cualquier crédito de consumo garantizado por una vivienda, salvo una línea de crédito sobre la casa (HELOC) y un préstamo garantizado por un tiempo compartido; y los requisitos de capacidad de pago no aplican, entre otros, a una hipoteca inversa ni a un préstamo puente de 12 meses o menos.

   Fuentes 2 · 12 CFR §1026.43(a): 'This section applies to any consumer credit transaction that is secured by a dwelling'; 'A home equity line of credit subject to § 1026.40'; 'A mortgage transaction secured by a consumer's interest in a timeshare plan'; (a)(3): 'A reverse mortgage subject to § 1026.33'; 'bridge'; 'with a term of 12 months or less' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

5. Según la CFPB, una hipoteca calificada (Qualified Mortgage) es un préstamo con características menos riesgosas y protecciones que hacen más probable que puedas pagarlo; todos los préstamos respaldados por el gobierno (HUD/FHA, USDA y VA) son calificados, y los demás, incluidos los convencionales respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac y los jumbo, deben cumplir requisitos especiales; si tu préstamo es una hipoteca calificada, se supone que el prestamista siguió la regla de capacidad de pago; en general no puede tener un periodo de solo intereses, amortización negativa (un saldo que crece aunque pagues) ni pagos globales (salvo ciertos préstamos de prestamistas pequeños), ni un plazo de más de 30 años; el APR de la mayoría no puede pasar de cierto límite; tiene un límite a los puntos y cargos iniciales; y el prestamista debe considerar y verificar tu ingreso o tus bienes y tus deudas, y considerar tu relación deuda-ingreso o tu ingreso residual.

   Fuentes 3 · What is a Qualified Mortgage? (revisada el 2 de enero de 2025): 'a loan with less risky features and protections that make it more likely that you'll be able to afford your loan'; 'Types of qualified loans include all government-backed loans'; 'and jumbo loans must meet special requirements to be considered qualified loans'; 'it's assumed that the lender followed the ability-to-repay rule'; 'Negative amortization'; 'Balloon payments'; 'balloon payments are allowed under certain conditions for loans made by small lenders'; 'Loan terms that are longer than 30 years'; 'The annual percentage rate, or APR, on most qualified mortgages cannot be higher than a particular threshold'; 'A limit on upfront points and fees'; 'A requirement to consider and verify income or assets and debts'; 'known as your residual income' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

6. Por el Reglamento Z, una hipoteca calificada general tiene pagos periódicos regulares y casi iguales que no hacen crecer el saldo, no dejan aplazar el pago del capital y no terminan en un pago global; su plazo no pasa de 30 años; su APR no puede superar la tasa promedio de referencia (APOR) de un préstamo comparable por 2.25 puntos porcentuales o más en un préstamo de primer gravamen a partir de cierto monto (con márgenes más altos para préstamos más chicos); y sus puntos y cargos no pueden pasar del 3 por ciento del préstamo cuando el monto es de $100,000 o más, cantidades que se ajustan cada año por inflación.

   Fuentes 2 · 12 CFR §1026.43(e)(2)(i): 'regular periodic payments that are substantially equal'; 'Result in an increase of the principal balance'; 'Allow the consumer to defer repayment of principal'; 'Result in a balloon payment'; (e)(2)(ii): 'For which the loan term does not exceed 30 years'; (e)(2)(vi): 'does not exceed the average prime offer rate for a comparable transaction'; '2.25 or more percentage points'; (e)(3)(i)(A): 'For a loan amount greater than or equal to $100,000 (indexed for inflation): 3 percent of the total loan amount'; (e)(3)(ii): 'shall be adjusted annually on January 1' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

7. Según la CFPB, las reglas hipotecarias solo impiden a un prestamista dar un préstamo cuando la persona no tiene capacidad de pagarlo; algunos prestamistas eligen cumplir la regla haciendo solo hipotecas calificadas, que tienen límites a los puntos y cargos iniciales; solo las hipotecas calificadas tienen ese límite; y los prestamistas no están obligados a hacer hipotecas calificadas, así que pueden cobrar puntos y cargos más altos si lo deciden.

   Fuentes 4 · My lender says it can't lend to me because of a limit on points and fees on loans. Is this true? (revisada el 2 de febrero de 2024): 'The mortgage rules only stop a lender from making a loan when the borrower does not have the ability to repay the loan'; 'some lenders may choose to comply with the ability-to-repay rule by making only'; 'only Qualified Mortgages have a limit on points and fees'; 'Lenders are not required to make Qualified Mortgages, so they can charge higher points and fees if they choose' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

8. Por el Reglamento Z, un préstamo cubierto no puede incluir una penalidad por pago anticipado salvo que la ley lo permita y el préstamo tenga un APR que no puede subir, sea una hipoteca calificada y no sea un préstamo de precio alto; y aun así la penalidad no puede aplicar después de los tres años desde el cierre ni pasar del 2 por ciento del saldo pagado en los dos primeros años o del 1 por ciento en el tercero.

   Fuentes 2 · 12 CFR §1026.43(g)(1): 'A covered transaction must not include a prepayment penalty unless'; 'Has an annual percentage rate that cannot increase after consummation'; 'Is a qualified mortgage'; 'Is not a higher-priced mortgage loan'; (g)(2): 'Must not apply after the three-year period following consummation'; '2 percent, if incurred during the first two years following consummation'; '1 percent, if incurred during the third year following consummation' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

9. Según la CFPB, algunos tipos de prestamistas y programas pueden no tener que seguir la regla de capacidad de pago, entre ellos las Instituciones Financieras de Desarrollo Comunitario (CDFI) certificadas por el Departamento del Tesoro, ciertas organizaciones de vivienda y proveedores de ayuda para el pago inicial que reciben fondos de HUD, organizaciones sin fines de lucro que prestan menos de 200 veces al año solo a personas de ingresos bajos o moderados (que deben seguir sus propios procedimientos escritos para determinar que pueden pagar) y las agencias estatales de financiamiento de vivienda (HFA).

   Fuentes 5 · My mortgage lender told me it was exempt from the ability-to-repay mortgage rule. Is this true? (revisada el 3 de abril de 2024): 'A few special types of lenders are exempt from the ability-to-repay rule'; 'Community Development Financial Institutions'; 'certified by the U.S. Department of the Treasury'; 'Community Housing Development Organizations or Downpayment Assistance Providers of Secondary Financing'; 'Nonprofit organizations that lend less than 200 times a year and provide credit only to low- or moderate-income consumers'; 'must follow their own written procedures'; 'Housing Finance Agencies' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

10. Por el Reglamento Z, la Estimación de Préstamo tiene una tabla 'Loan Terms' que dice si el préstamo incluye una penalidad por pago anticipado ('Prepayment Penalty') y un pago global ('Balloon Payment'), que es un pago de más del doble de un pago regular, y, para el monto del préstamo, la tasa y el pago de capital e interés, si pueden subir después del cierre ('Can this amount increase after closing?').

    Fuentes 6 · 12 CFR §1026.37(b): 'Loan Terms'; (b)(4): 'Prepayment Penalty'; (b)(5): 'Balloon Payment'; 'a payment that is more than two times a regular periodic payment'; (b)(6): 'Can this amount increase after closing?' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

11. Según la CFPB, la Estimación de Préstamo es un formulario de tres páginas que recibes después de solicitar una hipoteca; el prestamista debe entregártelo dentro de los tres días hábiles después de recibir tu solicitud; y todos los prestamistas deben usar el mismo formulario estándar.

    Fuentes 7 · What is a Loan Estimate?: 'a three-page form that you receive after applying for a mortgage'; 'within three business days of receiving your application'; 'All lenders are required to use the same standard Loan Estimate form' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

12. La guía 'Your home loan toolkit' de la CFPB recomienda pedir al menos tres ofertas por escrito.

    Fuentes 8 · Your home loan toolkit, sección 1, p. 9: 'Get at least three offers—in writing' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

13. Para Fannie Mae, el prestamista puede verificar el empleo y el ingreso de quien trabaja por su cuenta con copias de sus declaraciones federales firmadas (individuales y, en algunos casos, del negocio) de los últimos dos años, con todos los anexos, o con transcripciones emitidas por el IRS.

    Fuentes 9 · Selling Guide B3-3.5-01, Underwriting Factors and Documentation for a Self-Employed Borrower (12/13/2023), 'Verification of Income': 'copies of their signed federal income tax returns (both individual returns and in some cases, business returns)'; 'for the past two years (with all applicable schedules attached)'; 'IRS-issued transcripts' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

14. Según la CFPB, si trabajas por tu cuenta o tienes ingresos irregulares o que no son de salario, puede que necesites más documentos; los requisitos varían de un prestamista a otro y según tu situación; y conviene contar tu situación a los oficiales de préstamo o a un consejero de vivienda y preguntar qué documentos necesitas.

    Fuentes 10 · Create a loan application packet: 'If you are self-employed or have irregular or nonwage income, you may need additional documentation'; 'Requirements vary from lender to lender and depending on your specific situation'; 'Share your situation when you meet with loan officers or a housing counselor and ask what kind of documentation you need' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

15. En su página de préstamos convencionales, la CFPB describe los préstamos no conformes de otro tipo: préstamos de cualquier tamaño que no entran en otra categoría; algunos son para personas con mal crédito, suelen tener tasas altas y pueden tener características riesgosas, como pedir poca documentación de tus ingresos, pagar solo intereses o dejar que el saldo crezca; algunos prestamistas también ofrecen programas especiales para personas con situaciones poco comunes, como quienes trabajan por su cuenta; y si consideras un préstamo no conforme, recomienda consultar con varios prestamistas, preguntar si podrías calificar para un préstamo conforme o FHA y no decidir antes de tener tus Estimaciones de Préstamo oficiales.

    Fuentes 11 · Conventional loans (página modificada el 16 de octubre de 2024), 'Non-conforming (other)': 'Loans of any size that do not fall into another category'; 'Some loans in this category are intended for borrowers with poor credit'; 'These loans tend to have high rates and may contain risky features'; 'Loans that allow for minimal documentation of your income'; 'Loans that allow you to pay only the interest or allow your loan balance to increase'; 'Some lenders also offer niche programs for mainstream borrowers with unusual circumstances'; 'such as self-employed borrowers'; 'If you are considering a non-conforming loan, consult with multiple lenders'; 'Ask if you could qualify for a conforming or FHA loan instead'; 'Never make a final decision about which loan to take before getting your official Loan Estimates' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

16. Los consejeros de vivienda aprobados por HUD dan consejo independiente sobre comprar, rentar, atrasos y crédito, muchas veces gratis o a bajo costo.

    Fuentes 12 · Find a Housing Counselor: 'Housing counselors throughout the country can provide advice on buying a home, renting, defaults, forbearances, foreclosures, and credit issues'; 'they can offer independent advice, often at little or no cost to you' · Comprobado el 17 de octubre de 2026