Qué verificamos en «Contrato por escritura (contract for deed): riesgos»

Afirmaciones y dónde las comprobamos

Las afirmaciones con reglas, cifras o fechas, con el lugar exacto de la fuente y la fecha en que las comprobamos.

1. Según la CFPB, en un contrato por escritura el vendedor se queda con el título legal de la casa hasta que el comprador hace todos los pagos; aunque tenga otro nombre, como 'bond for deed', 'land installment contract' o 'buying on contract', la idea es la misma: una compra en mensualidades en lugar de un préstamo hipotecario tradicional; el comprador le paga al vendedor en mensualidades en vez de pedir un préstamo a un prestamista aparte; la escritura representa la propiedad legal de la casa; y el comprador debe actuar como dueño durante el contrato, así que en un contrato típico paga los impuestos a la propiedad, el seguro, las reparaciones y el mantenimiento.

   Fuentes 1 · What is a contract for deed? (revisada el 13 de septiembre de 2024): 'Contracts for deed are loans where the seller keeps the legal title of a home until the borrower makes all the payments'; 'bond for deed'; 'land installment contract'; 'buying on contract'; 'a purchase made on an installment plan rather than through a traditional mortgage loan'; 'the buyer agrees to pay the seller in monthly installments'; 'The deed represents legal ownership of the home'; 'you must act as the property owner during the term of the contract, even though the deed is not yours yet'; 'property taxes, insurance, repairs, and maintenance are paid by the buyer' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

2. Según la CFPB, algunos contratos por escritura pueden ser un camino para ser dueño, pero la mayoría tiene riesgos; con una hipoteca tradicional, el prestamista por lo general tiene que esperar antes de iniciar la ejecución hipotecaria, mientras que con un contrato por escritura el vendedor muchas veces intenta empezar el desalojo de inmediato si te atrasas en un pago, si no puedes hacer un pago global grande que exija el contrato o si no pagas costos como impuestos y mantenimiento, y puede intentar quedarse con todo el dinero y el trabajo que pusiste en la casa; aun si haces todos los pagos, el vendedor puede no tener título limpio (por ejemplo, si debe dinero de un gravamen o una hipoteca sobre la casa) o negarse a entregarte la escritura; y a veces cobra el dinero de los impuestos y el seguro pero no los paga.

   Fuentes 1 · What is a contract for deed?: 'Some contracts for deed can provide a path to homeownership, but most carry risks'; 'the lender generally has to wait before starting foreclosure'; 'the seller often tries to start eviction right away'; 'Miss a monthly payment'; 'balloon payment'; 'Do not pay costs spelled out in the contract, like taxes and maintenance'; 'the seller might try to keep all the money and work you put into the house'; 'The seller might fail to tell you they don't have clear title to the home'; 'the seller might owe money on a lien or mortgage on the property'; 'simply refuses to turn over the deed'; 'Sometimes the seller takes your money for taxes and insurance but doesn't actually pay them' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

3. La CFPB recomienda consultar con un experto antes de firmar un contrato por escritura, como una agencia de consejería de vivienda aprobada por HUD; y para quejarte de un problema puedes presentar una queja en consumerfinance.gov/complaint o llamar al (855) 411-2372, eligiendo 'Mortgage', luego 'Other type of mortgage' y escribiendo 'contract for deed'.

   Fuentes 1 · What is a contract for deed?: 'Ask an expert before you enter into a contract for deed'; 'Talk to a HUD-approved housing counseling agency'; 'consumerfinance.gov/complaint'; '(855) 411-CFPB (2372)'; 'as the type of product'; 'Other type of mortgage' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

4. Según la CFPB, las protecciones para quien compra con un contrato por escritura varían de un estado a otro; en algunos estados el contrato debe registrarse, y aunque no sea obligatorio puedes registrarlo en la oficina estatal o local de registros de propiedad, lo que te da derecho a recibir avisos sobre la propiedad, por ejemplo si se pasa la escritura a otro dueño, si se saca una hipoteca sobre la propiedad o si se registra un gravamen; algunos estados exigen que el vendedor dé protecciones parecidas a las de una ejecución hipotecaria antes de recuperar la casa, lo que puede darte más tiempo para ponerte al día; y para quejas sobre personas y empresas de tu zona sugiere buscar al procurador general (attorney general) de tu estado.

   Fuentes 2 · Consumer advisory: Help is available for people facing housing problems because of a contract for deed (13 de agosto de 2024; página modificada el 25 de junio de 2026): 'Protections for buyers under a contract for deed vary from state to state'; 'In some states, contracts for deed require registration with the property clerk'; 'you can choose to file the contract with the state or local office in charge of land records'; 'This entitles you to receive notices about the property'; 'a mortgage is taken out on the property, or a lien is filed'; 'Some states require sellers under a contract for deed to offer foreclosure-like protections before repossessing the home'; 'more time to catch up on payments'; 'look up your state's attorney general' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

5. Según el informe de la CFPB, durante el contrato el comprador por lo general asume las responsabilidades de un dueño, como reparaciones, impuestos a la propiedad y mejoras; los contratos suelen permitir la pérdida del contrato (forfeiture) ante cualquier incumplimiento, como pagos atrasados, y entonces el vendedor puede recuperar la casa y quedarse con todo el capital acumulado y los pagos, incluido el pago inicial y las mejoras; y ejercer sus derechos suele ser más difícil para el comprador porque el contrato que muestra su interés no está registrado.

   Fuentes 3 · Contract for Deed report (agosto de 2024), p. 1: 'the borrower typically assumes the responsibilities of homeownership, including repairs, property taxes, and improvements'; 'The contracts usually provide for forfeiture in event of any default in the contract terms, such as missed payments'; 'retain all accumulated equity and payments, including the buyer's downpayment and improvements made to the property'; 'because the contract showing the buyer's interest is not recorded' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

6. Según el informe de la CFPB, quienes financian con contrato por escritura muchas veces no evalúan si el comprador puede pagar; muchos contratos tienen precios inflados y tasas de interés más altas que las hipotecas comunes, y algunos tienen pagos globales grandes al final; las malas condiciones de la vivienda pueden exigir reparaciones caras que paga el comprador; y los defectos del título pueden impedir que el comprador reciba el título legal o venda la casa después.

   Fuentes 3 · Contract for Deed report, p. 1, 'Key findings': 'seller-financers often do not assess the borrower's ability to repay the loan'; 'Many contracts for deed include inflated home prices and higher interest rates than mainstream mortgages'; 'Some also have large balloon payments at the end of the term'; 'expensive repairs and improvements paid for by the borrower'; 'Title defects can limit the borrower's ability to assume legal title to the home or to later sell it' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

7. Según el informe de la CFPB, en las hipotecas comunes para comprar casa por lo general se hace un avalúo, una inspección y una búsqueda de título, y en los contratos por escritura no; las hipotecas comunes revelan la tasa de interés y entregan divulgaciones; el título legal pasa al comprador al firmar, y el comprador puede vender, sacar otro préstamo o refinanciar durante el préstamo, lo que no pasa en un contrato por escritura; y en una hipoteca hay periodos de revisión antes de la ejecución hipotecaria, procedimientos de ejecución antes de quitar la propiedad y derecho a recibir el sobrante de la venta, que en un contrato por escritura no hay; además, los compradores pueden aceptar precios sin conocer el valor real de la casa porque no se exige avalúo.

   Fuentes 3 · Contract for Deed report, pp. 6-7, Tables 1A-1D: 'Appraisals performed'; 'Home inspection performed'; 'Title Search Performed'; 'Interest rate disclosed'; 'Legal title transferred upon entering into'; 'Borrower may sell home, obtain secondary'; 'Pre-foreclosure review periods'; 'Foreclosure procedures occur before'; 'Borrower entitled to receive any surplus from'; p. 7: 'Borrowers may agree to the contract prices without knowing the true value of the homes, given that appraisals are not required for the transactions' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

8. Según el informe de la CFPB, muchos contratos por escritura permiten al vendedor desalojar al comprador por cualquier incumplimiento, incluido un solo pago atrasado o que se venza el seguro, y quedarse con todos los pagos y mejoras; en cambio, los prestamistas de la mayoría de las hipotecas comunes deben esperar 120 días después del primer pago atrasado antes de empezar la ejecución hipotecaria, lo que puede dar tiempo para ponerse al día, refinanciar, vender o conseguir una modificación.

   Fuentes 3 · Contract for Deed report, p. 8: 'Many contracts for deed permit sellers to evict borrowers for any default, including a single missed payment or lapse of insurance'; 'sellers are generally entitled to retain all payments made by the borrower and any improvements the borrower has made to the home'; 'lenders of most mainstream mortgages must wait 120 days after the first missed payment before beginning the foreclosure process'; 'catch up, refinance the loan, sell the house, or obtain a loan modification' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

9. Según el informe de la CFPB, muchos dueños de terrenos y desarrolladores en las colonias cerca de la frontera de Texas con México han ofrecido financiamiento con contratos por escritura, que no le exigen al vendedor demostrar un título limpio, asegurar la infraestructura necesaria ni garantizar que las construcciones cumplan los códigos de construcción del condado; y hoy estos contratos se concentran de forma desproporcionada en comunidades de bajos ingresos, negras, hispanas e inmigrantes.

   Fuentes 3 · Contract for Deed report, 4.4 Texas Border Colonias, p. 19: 'Many landowners and developers in the colonias situated near the Texas-Mexico have offered property financing using contract for deed loans'; 'would not require the seller to provide proof of a clear title, ensure the presence of needed infrastructure, or guarantee that existing structures on the land meet county building codes'; p. 2: 'disproportionally concentrated in low- income, Black, Hispanic, immigrant' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

10. En Ohio, todo contrato de compra a plazos de terreno (land installment contract) se firma en duplicado y cada parte recibe una copia; debe incluir, entre otras cosas, el precio, el pago inicial, el saldo, la cantidad y fecha de cada pago, la tasa de interés, una declaración de los gravámenes sobre la propiedad, la obligación del vendedor de entregar una escritura al terminar, que el vendedor haga registrar el contrato y que, si el vendedor deja de pagar una hipoteca sobre la propiedad, el comprador pueda pagarla y recibir crédito; el vendedor no puede poner una hipoteca mayor que el saldo sin consentimiento del comprador; y dentro de los 20 días después de la firma, el vendedor debe hacer registrar una copia y entregar otra al auditor del condado.

    Fuentes 4 · Ohio Revised Code §5313.02(A): 'Every land installment contract shall be executed in duplicate'; 'The contract price of the property conveyed'; 'The amount of the vendee's down payment'; 'The amount and due date of each installment payment'; 'The interest rate on the unpaid balance'; 'A statement of any encumbrances against the property conveyed'; 'A statement requiring the vendor to deliver a general warranty deed on completion of the contract'; 'A provision that the vendor shall cause a copy of the contract to be recorded'; 'the vendee can pay on the mortgage and receive credit on the land installment contract'; (B): 'No vendor shall place a mortgage on the property in an amount greater than the balance due on the contract without the consent of the vendee'; (C): 'Within twenty days after a land installment contract has been signed by both the vendor and the vendee'; 'a copy of the contract to be delivered to the county auditor' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

11. En Ohio, el vendedor debe darle al comprador, por lo menos una vez al año o cuando el comprador lo pida (pero no más de dos veces al año), un estado que muestre cuánto se abonó al capital y al interés, y el saldo que queda; y si el vendedor no cumple con la ley, el comprador puede hacerla cumplir en la corte.

    Fuentes 4 · Ohio Revised Code §5313.03: 'at least once a year or on demand of the vendee, but no more than twice a year'; 'The amount credited to principal and interest'; 'The balance due'; §5313.04: 'the vendee may enforce such provisions in a municipal court, county court, or court of common pleas' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

12. En Ohio, si el comprador se atrasa, la pérdida de su interés en el contrato solo puede hacerse valer después de 30 días desde el atraso, y el comprador la evita si dentro de ese plazo paga todo lo que debe en ese momento y los cargos del contrato; después, el vendedor debe entregar un aviso escrito que le da 10 días para cumplir; y si el comprador ha pagado durante cinco años o más, o ha pagado el 20 por ciento o más del precio, el vendedor solo puede recuperar la casa con un proceso de ejecución hipotecaria y venta judicial, en el que el vendedor recibe de la venta hasta el saldo que se le debe.

    Fuentes 4 · Ohio Revised Code §5313.05: 'may be enforced only after the expiration of thirty days from the date of the default'; 'by making all payments currently due under the contract'; §5313.06: 'within ten days of the completed service of notice'; §5313.07: 'for a period of five years or more from the date of the first payment'; 'equal to or in excess of twenty per cent thereof'; 'the vendor may recover possession of his property only by use of a proceeding for foreclosure and judicial sale'; 'up to and including the unpaid balance due on the land installment contract' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

13. En Minnesota, los contratos por escritura firmados desde el 1 de enero de 1984 deben registrarse dentro de cuatro meses en la oficina del registrador del condado; en un contrato por escritura de una vivienda, el vendedor debe entregarle al comprador, al firmar, una copia con firmas originales lista para registrarse y, dentro de cuatro meses, pagar los impuestos atrasados necesarios y registrar el contrato; esos requisitos no se pueden eliminar en el contrato; y para esta ley, un contrato por escritura no incluye un contrato de renta con opción a compra.

    Fuentes 5 · Minnesota Statutes §507.235, subd. 1: 'All contracts for deed executed on or after January 1, 1984, shall be recorded by the vendee within four months in the office of the county recorder or registrar of titles'; subd. 1a(a): 'deliver to the vendee a copy of the contract for deed containing original signatures in recordable form'; 1a(b): 'pay any delinquent taxes necessary for recordation of the contract for deed'; 1a(e): 'a lease, including a lease with an option to purchase'; 1a(g): 'The requirements of this subdivision may not be waived or altered by any provision in a contract for deed' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

14. En Minnesota, en los contratos firmados desde el 1 de agosto de 1985, para terminar el contrato por un incumplimiento el vendedor debe entregar un aviso que diga que el contrato terminará 60 días después (o en el plazo más corto o más largo que fija la ley en ciertos casos), salvo que antes el comprador cumpla lo que debe, pague todo lo vencido y ciertos costos.

    Fuentes 6 · Minnesota Statutes §559.21, subd. 2a: 'executed on or after August 1, 1985'; 'The notice must state that the contract will terminate 60 days, or a shorter period allowed or a longer period required in subdivision 4, after the service of the notice'; 'complies with the conditions in default'; 'makes all payments due and owing to the seller under the contract through the date that payment is made' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

15. En un préstamo FHA, la Inversión Mínima Requerida (MRI) es tu aporte en efectivo o su equivalente, de por lo menos 3.5 por ciento del valor ajustado de la propiedad.

    Fuentes 7 · HUD Handbook 4000.1 (última revisión 8/12/2026), II.A.2.c.ii, Minimum Required Investment: 'refers to the Borrower's contribution in cash or its equivalent'; 'at least 3.5 percent of the Adjusted Value of the Property' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

16. Freddie Mac dice que, por lo general, conviene prepararse para pagar entre 2% y 5% del precio de compra de la casa en costos de cierre.

    Fuentes 8 · What Are Closing Costs and How Much Will I Pay?: 'Typically, you should be prepared to pay between 2% and 5% of the home purchase price in closing fees.' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

17. Los consejeros de vivienda aprobados por HUD dan consejo independiente sobre comprar, rentar, atrasos y crédito, muchas veces gratis o a bajo costo.

    Fuentes 9 · Find a Housing Counselor: 'Housing counselors throughout the country can provide advice on buying a home, renting, defaults, forbearances, foreclosures, and credit issues'; 'they can offer independent advice, often at little or no cost to you' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

18. Según la LSC, es una organización independiente sin fines de lucro creada por el Congreso para financiar la asistencia legal civil para personas de bajos ingresos; en su sitio escribes una dirección o una ciudad para encontrar la organización de asistencia legal financiada por LSC más cercana, y en LawHelp.org puedes buscar información sobre tus preguntas legales y formularios legales gratis.

    Fuentes 10 · I Need Legal Help: 'LSC is an independent nonprofit established by Congress in 1974 to provide financial support for civil legal aid to low-income Americans'; 'enter an address or city below to find an LSC-funded legal aid organization near you'; 'You can also visit LawHelp.org to look up information about your legal questions and find free legal forms' · Comprobado el 17 de octubre de 2026