Qué verificamos en «Comprar una casa embargada (REO) o en subasta: riesgos y pasos»

Afirmaciones y dónde las comprobamos

Las afirmaciones con reglas, cifras o fechas, con el lugar exacto de la fuente y la fecha en que las comprobamos.

1. Por el reglamento de HUD (24 CFR §291.205), cuando HUD vende sus casas una por una, por lo general las vende en su condición actual (as-is), sin reparaciones ni garantías, por medio de corredores locales, y da prioridad a quienes van a vivir en la casa por un periodo de hasta 30 días en las casas que se ofrecen con préstamo asegurado.

   Fuentes 1 · 24 CFR §291.205: 'it will generally sell the properties on an "as-is" basis, without repairs or warranties'; '(a)(1) ... sold through local real estate brokers'; '(a)(2) ... priority will be given to owner-occupant purchasers ... for a period of up to 30 days' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

2. Según HomeSteps de Freddie Mac, la iniciativa First Look permite que los compradores que van a vivir en la casa, los beneficiarios del Programa de Estabilización de Vecindarios (NSP) y organizaciones sin fines de lucro dedicadas a estabilizar comunidades compren casas de HomeSteps durante sus primeros 30 días en venta sin competir con inversionistas; y el comprador no tiene que comprar por primera vez, siempre que compre la casa como su residencia principal.

   Fuentes 2 · Freddie Mac First Look Initiative: 'offers owner occupant homebuyers, Neighborhood Stabilization Program (NSP) grantees and non-profits engaged in community stabilization efforts the ability to purchase HomeSteps homes during their initial 30 days of listing without competition from investors'; 'The purchaser does not need to be a first-time homebuyer to be eligible provided that they are buying the home as their primary residence' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

3. Según HomeSteps, comprar una de sus casas es parecido a comprar casi cualquier casa: tu agente contacta al agente que la vende, o, si no tienes agente, llamas tú al agente del anuncio; con la oferta das el contrato de compra, una carta de preaprobación (o prueba de fondos si pagas en efectivo), el depósito de buena fe en fondos certificados al firmar el contrato (no cheques personales ni giros) y los anexos de HomeSteps; la oferta debe ser por escrito y firmada por todos los compradores; las ofertas completas por lo general se responden o se contestan con una contraoferta en unas 48 horas; si hay varias ofertas a la vez, se pide a todos su oferta más alta y mejor (highest and best) para una fecha y hora; y la aceptación legal ocurre solo cuando todas las partes firman el contrato.

   Fuentes 3 · HomeSteps, Making an Offer: 'similar to the process for buying just about any home listed on the market'; 'If you do not have a real estate agent, you can call the listing agent'; 'Sales contract Pre-approval letter Proof of funds for cash sales Earnest money (must be in certified funds at contract execution - no personal checks or money orders) Necessary HomeSteps addenda'; 'The offer must be in writing'; 'signed and dated by all buyers'; 'On average, complete offers are responded to or countered within 48 hours'; 'submit their highest and best offer by a specific date and time'; 'Legal acceptance occurs only when the contract is fully executed by all parties' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

4. Por la ley de Florida (§45.031), en una venta judicial la corte ordena al secretario vender la propiedad en subasta pública en un día que no sea antes de 20 días ni después de 35 días desde la sentencia, salvo excepciones; al momento de la venta, quien gana la subasta debe dejar con el secretario un depósito igual al 5% de su oferta final; si no paga el resto en el plazo, el secretario vuelve a anunciar la venta y paga los costos con ese depósito; después de la venta, el secretario presenta un certificado de venta; y si nadie presenta objeciones dentro de 10 días, presenta el certificado de título, la venta queda confirmada y el título pasa al comprador.

   Fuentes 4 · Florida Statutes §45.031(1)(a): 'sell the property at public sale on a specified day that shall be not less than 20 days or more than 35 days after the date thereof'; (3): 'the successful high bidder shall post with the clerk a deposit equal to 5 percent of the final bid'; 'If final payment is not made within the prescribed period, the clerk shall readvertise the sale ... and pay all costs of the sale from the deposit'; (4): 'the clerk shall promptly file a certificate of sale'; (5): 'If no objections to the sale are filed within 10 days after filing the certificate of sale, the clerk shall file a certificate of title'; (6): 'the sale shall stand confirmed, and title to the property shall pass' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

5. Según la Ley de Protección de Inquilinos en Ejecuciones Hipotecarias (sección 702 de la Ley Pública 111-22, nota a 12 U.S.C. §5220), en una ejecución quien se queda con la propiedad debe dar a cada inquilino de buena fe un aviso para desalojar al menos 90 días antes; un inquilino con un contrato de buena fe firmado antes del aviso de ejecución puede quedarse hasta que termine, salvo que la casa se venda a alguien que va a vivir en ella como residencia principal, y aun así le toca el aviso de 90 días; y la ley no cambia las leyes estatales o locales que den más tiempo o más protección.

   Fuentes 5 · Pub. L. 111-22, §702(a), note under 12 U.S.C. §5220: 'a notice to vacate to any bona fide tenant at least 90 days before the effective date of such notice'; 'under any bona fide lease entered into before the notice of foreclosure to occupy the premises until the end of the remaining term of the lease, except that a successor in interest may terminate a lease effective on the date of sale of the unit to a purchaser who will occupy the unit as a primary residence, subject to the receipt by the tenant of the 90 day notice'; 'any State or local law that provides longer time periods or other additional protections' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

6. Según el Manual 4000.1 de HUD, una casa de HUD (REO) se puede financiar con un préstamo de rehabilitación 203(k) si el contrato de venta o un anexo la marca como elegible, y los inversionistas que compran casas de HUD no pueden usar el 203(k).

   Fuentes 6 · Handbook 4000.1, II.A.8.a.iii, p. 392: 'a HUD Real Estate Owned (REO) Property: the Property is identified as eligible for 203(k) financing as evidenced in the sales contract or addendum. Investor purchases of HUD REO Properties are not eligible for 203(k) financing' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

7. Según la CFPB, las agencias de consejería de su lista están aprobadas por HUD y pueden darte consejo independiente sobre si unas condiciones de préstamo te convienen según tus metas y tu situación, muchas veces a bajo costo o gratis.

   Fuentes 7 · Find a housing counselor: 'approved by the U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), and they can offer independent advice about whether a particular set of mortgage loan terms is a good fit based on your objectives and circumstances, often at little or no cost to you' · Comprobado el 31 de octubre de 2026