Qué verificamos en «Refinanciamientos abusivos: señales y tus derechos»

Afirmaciones y dónde las comprobamos

Las afirmaciones con reglas, cifras o fechas, con el lugar exacto de la fuente y la fecha en que las comprobamos.

1. La FDIC, en su política sobre préstamos abusivos (predatory lending), dice que no hay una lista simple para saber si un préstamo es abusivo y que hay que distinguir los préstamos subprime de los abusivos; y cita tres elementos, de los que un préstamo abusivo tiene al menos uno: dar préstamos que la persona no puede pagar basándose en sus bienes y no en su capacidad de pago; inducir a refinanciar una y otra vez para cobrar puntos y cargos altos cada vez ('loan flipping'); y usar fraude o engaño para ocultar la verdadera naturaleza del préstamo o de productos adicionales.

   Fuentes 1 · FDIC Supervisory Policy on Predatory Lending (FIL-6-2007, 22 de enero de 2007), 'Characteristics of Predatory Lending': 'There is no simple checklist for determining whether a particular loan or loan program is predatory'; 'it is important to distinguish subprime lending from predatory lending'; 'predatory lending involves at least one, and perhaps all three, of the following elements'; 'Making unaffordable loans based on the assets of the borrower rather than on the borrower's ability to repay an obligation'; 'Inducing a borrower to refinance a loan repeatedly in order to charge high points and fees each time the loan is refinanced'; 'Engaging in fraud or deception to conceal the true nature of the loan obligation' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

2. Por el Reglamento Z, en los préstamos garantizados por una vivienda que cubre la regla (no incluye, por ejemplo, las líneas de crédito HELOC), el prestamista no puede dar el préstamo sin hacer una determinación razonable y de buena fe de que podrás pagarlo según sus términos; para eso debe considerar, entre otras cosas, tus ingresos o bienes sin contar el valor de la vivienda que garantiza el préstamo, tus deudas, pensiones alimenticias y manutención de hijos, y tu historial de crédito, y verificar la información con documentos confiables de terceros.

   Fuentes 2 · 12 CFR §1026.43(a)(1) ('A home equity line of credit subject to'), (c)(1) ('A creditor shall not make a loan that is a covered transaction unless the creditor makes a reasonable and good faith determination at or before consummation that the consumer will have a reasonable ability to repay the loan according to its terms'), (c)(2)(i) ('other than the value of the dwelling'), (c)(2)(vi) ('current debt obligations, alimony, and child support'), (c)(2)(viii) ('credit history') y (c)(3) ('using reasonably reliable third-party records') · Comprobado el 17 de octubre de 2026

3. Por el Reglamento Z, un préstamo garantizado por tu vivienda principal es una 'hipoteca de alto costo' (HOEPA) si su tasa de porcentaje anual (APR) supera la tasa promedio de oferta preferencial (APOR) de un préstamo comparable por más de 6.5 puntos porcentuales en un préstamo en primer lugar, o por más de 8.5 puntos en un préstamo en segundo lugar; si los puntos y cargos superan el 5 por ciento del monto total del préstamo (en préstamos desde un monto que se ajusta cada año) o, en préstamos menores, el menor entre el 8 por ciento y una cifra en dólares que también se ajusta; o si el contrato permite cobrar una penalidad por pago anticipado más de 36 meses después del cierre o por más del 2 por ciento de lo que se paga por adelantado. La regla no aplica a las hipotecas inversas, a los préstamos para la construcción inicial de una vivienda, a los préstamos que da directamente una agencia estatal de financiamiento de vivienda ni a los préstamos directos de la Sección 502 del Departamento de Agricultura.

   Fuentes 3 · 12 CFR §1026.32(a)(1)(i) ('will exceed the average prime offer rate'), (a)(1)(i)(A) ('6.5 percentage points for a first-lien transaction'), (a)(1)(i)(C) ('8.5 percentage points for a subordinate-lien transaction'), (a)(1)(ii)(A) ('5 percent of the total loan amount for a transaction with a loan amount of'; 'adjusted annually on January 1'), (a)(1)(ii)(B) ('The lesser of 8 percent of the total loan amount'), (a)(1)(iii) ('more than 36 months after consummation or account opening'; 'more than 2 percent of the amount prepaid') y (a)(2) ('A reverse mortgage transaction subject to'; 'A transaction to finance the initial construction of a dwelling'; 'where the Housing Finance Agency is the creditor for the transaction'; 'Section 502 Direct Loan Program') · Comprobado el 17 de octubre de 2026

4. La CFPB explica en lenguaje sencillo que la tasa promedio de oferta preferencial es un estimado de la tasa que suelen pagar las personas con buen crédito por una hipoteca similar; que las protecciones de los préstamos de alto costo aplican también a un préstamo para refinanciar la hipoteca de tu casa y a los préstamos y líneas de crédito sobre el valor de tu casa; que antes de dar el préstamo el prestamista debe certificar que recibiste consejería; que los prestamistas ya no pueden sumar muchos tipos de cargos al monto que pides prestado, una práctica que llevó a abusos en el pasado; y que puedes quejarte ante la CFPB en www.consumerfinance.gov/complaint o al (855) 411-CFPB (2372).

   Fuentes 6 · What the new high-cost mortgage protections mean for consumers (CFPB, 10 de enero de 2013): 'which is an estimate of the rate people with good credit typically pay for a similar first mortgage'; 'A loan to refinance the mortgage on your home'; 'A home equity loan or home equity line of credit (HELOC)'; 'Certify that you have received homeownership counseling'; 'lenders can no longer add many kinds of fees and charges to the amount you borrow, a practice that led to abuses in the past'; 'www.consumerfinance.gov/complaint'; '(855) 411-CFPB (2372)' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

5. Por el Reglamento Z, en una hipoteca de alto costo el prestamista debe darte, en letra visible, este aviso: no estás obligado a completar el acuerdo solo porque recibiste estas divulgaciones o firmaste una solicitud; si obtienes el préstamo, el prestamista tendrá una hipoteca sobre tu casa; y podrías perder tu casa, y todo el dinero que le has puesto, si no cumples con las obligaciones del préstamo.

   Fuentes 3 · 12 CFR §1026.32(c)(1): 'You are not required to complete this agreement merely because you have received these disclosures or have signed a loan application'; 'If you obtain this loan, the lender will have a mortgage on your home'; 'You could lose your home, and any money you have put into it, if you do not meet your obligations under the loan' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

6. Por el Reglamento Z, una hipoteca de alto costo no puede incluir, entre otros términos: un pago que sea más del doble de un pago regular (pago global o 'balloon'), salvo excepciones como un calendario ajustado a ingresos de temporada o irregulares o un préstamo puente de 12 meses o menos; pagos regulares que hagan crecer el saldo; un aumento de la tasa de interés después de un incumplimiento; penalidades por pago anticipado; ni una cláusula que permita al prestamista exigir todo el saldo antes de tiempo, salvo por fraude, falta de pago o algo que dañe la garantía.

   Fuentes 3 · 12 CFR §1026.32(d): 'A high-cost mortgage shall not include the following terms'; (d)(1)(i) 'a payment schedule with a payment that is more than two times a regular periodic payment'; (d)(1)(ii) 'adjusted to the seasonal or irregular income of the consumer'; 'A loan with maturity of 12 months or less'; (d)(2) 'regular periodic payments that cause the principal balance to increase'; (d)(4) 'An increase in the interest rate after default'; (d)(6) 'Prepayment penalties'; (d)(8) 'A demand feature that permits the creditor to accelerate the indebtedness' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

7. Por el Reglamento Z, dentro del año después de dar una hipoteca de alto costo, el prestamista no puede refinanciarla a la misma persona en otra hipoteca de alto costo, salvo que el refinanciamiento sea en su interés; y ningún prestamista puede estructurar un préstamo con la intención de evadir las reglas de alto costo, por ejemplo dividiéndolo en partes.

   Fuentes 4 · 12 CFR §1026.34(a)(3): 'Within one year of having extended a high-cost mortgage, a creditor shall not refinance any high-cost mortgage to the same consumer into another high-cost mortgage, unless the refinancing is in the consumer's interest'; (b): 'with the intent to evade the requirements of a high-cost mortgage'; 'including by dividing any loan transaction into separate parts' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

8. Por el Reglamento Z, el prestamista no puede darte una hipoteca de alto costo sin recibir una certificación escrita de que recibiste consejería sobre si te conviene ese préstamo, de un consejero aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD); el consejero no puede trabajar para el prestamista ni estar afiliado a él; y el prestamista puede pagar el costo de esa consejería.

   Fuentes 4 · 12 CFR §1026.34(a)(5)(i) ('A creditor shall not extend a high-cost mortgage to a consumer unless the creditor receives written certification that the consumer has obtained counseling on the advisability of the mortgage from a counselor that is approved'; 'Department of Housing and Urban Development'), (a)(5)(iii) ('shall not be provided by a counselor who is employed by or affiliated with the creditor') y (a)(5)(v) ('A creditor may pay the fees of a counselor or counseling organization') · Comprobado el 17 de octubre de 2026

9. Por el Reglamento Z, ni el prestamista ni el corredor pueden recomendarte o animarte a dejar de pagar un préstamo o una deuda que tienes, antes de una hipoteca de alto costo que la refinancia.

   Fuentes 4 · 12 CFR §1026.34(a)(6): 'may not recommend or encourage default on an existing loan or other debt prior to and in connection with the consummation' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

10. Por el Reglamento Z, en una hipoteca de alto costo no te pueden cobrar un cargo por modificar, renovar, extender o enmendar el préstamo ni por aplazar un pago; el cargo por pago tardío no puede pasar del 4 por ciento del pago atrasado y solo se cobra si el pago no llega al final del periodo de 15 días que empieza en la fecha de pago; en general no te pueden cobrar por el estado de cuenta para pagar el saldo (payoff statement), que deben darte dentro de cinco días hábiles; y el prestamista no puede financiar dentro del préstamo los cargos que cuentan como puntos y cargos.

    Fuentes 4 · 12 CFR §1026.34(a)(7) ('may not charge a consumer any fee to modify, renew, extend or amend a high-cost mortgage'), (a)(8)(i) ('may not exceed 4 percent of the amount of the payment past due'), (a)(8)(ii) ('by the end of the 15-day period beginning on the date the payment is due'), (a)(9)(i) ('may not charge a fee for providing to a consumer'), (a)(9)(v) ('within five business days after receiving a request') y (a)(10) ('may not finance charges that are required to be included in the calculation of points and fees') · Comprobado el 17 de octubre de 2026

11. Por el Reglamento Z, con el dinero de una hipoteca de alto costo el prestamista no puede pagarle directamente a un contratista por un contrato de mejoras de la casa: debe pagar con un instrumento a tu nombre, o a tu nombre y el del contratista juntos, o, si tú lo eliges, por medio de un agente de depósito según un acuerdo escrito firmado antes.

    Fuentes 4 · 12 CFR §1026.34(a)(1): 'A creditor shall not pay a contractor under a home improvement contract from the proceeds of a high-cost mortgage'; 'By an instrument payable to the consumer or jointly to the consumer and the contractor'; 'through a third-party escrow agent' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

12. Por el Reglamento Z, en un préstamo que pone una garantía sobre tu vivienda principal, cada dueño cuyo interés queda sujeto a la garantía tiene derecho a rescindir (cancelar) la transacción, salvo excepciones; se avisa al prestamista por escrito; el plazo dura hasta la medianoche del tercer día hábil después de lo último que ocurra entre el cierre, la entrega del aviso de rescisión y la entrega de todas las divulgaciones importantes; si no te dieron el aviso o esas divulgaciones, el derecho vence a los 3 años del cierre o cuando vendes o transfieres la propiedad; el prestamista debe dar a cada dueño dos copias del aviso; mientras corre el plazo no se entrega el dinero, salvo en una cuenta de depósito (escrow); si uno de los dueños rescinde, vale para todos; al rescindir, la garantía queda anulada y no debes ningún cargo financiero; y el prestamista debe devolver el dinero o los bienes dentro de 20 días calendario después de recibir tu aviso.

    Fuentes 5 · 12 CFR §1026.23(a)(1) ('each consumer whose ownership interest is or will be subject to the security interest shall have the right to rescind the transaction'), (a)(2) ('by mail, telegram or other means of written communication'), (a)(3)(i) ('until midnight of the third business day following consummation'; 'whichever occurs last'; 'the right to rescind shall expire 3 years after consummation'), (a)(4) ('the exercise of the right by one consumer shall be effective as to all consumers'), (b)(1) ('two copies of the notice of the right to rescind to each consumer entitled to rescind'), (c) ('no money shall be disbursed other than in escrow'), (d)(1) ('the consumer shall not be liable for any amount, including any finance charge') y (d)(2) ('Within 20 calendar days after receipt of a notice of rescission') · Comprobado el 17 de octubre de 2026

13. Por el Reglamento Z, solo puedes renunciar al derecho de rescisión o acortarlo si necesitas el crédito para una emergencia financiera personal real, con una declaración escrita y fechada que describa la emergencia y que firmen todos los dueños con derecho a rescindir; los formularios impresos para eso están prohibidos.

    Fuentes 5 · 12 CFR §1026.23(e): 'bona fide personal financial emergency'; 'a dated written statement that describes the emergency'; 'bears the signature of all the consumers entitled to rescind'; 'Printed forms for this purpose are prohibited' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

14. Según la CFPB, tienes el derecho de rescisión en la mayoría de las hipotecas que no son para comprar la casa, como los refinanciamientos y los préstamos sobre el valor de la vivienda: tres días hábiles para cancelar, contando los sábados pero no los domingos ni los feriados; debes avisar al prestamista por escrito, con su formulario o una carta, y no basta con llamar o ir en persona; conviene que tu aviso se entregue o se mande por correo antes de la medianoche del tercer día hábil y que guardes una copia; puedes cancelar por cualquier motivo o sin motivo; y si cancelas el refinanciamiento, sigues debiendo tu préstamo original.

    Fuentes 7 · Can I change my mind after I sign the loan closing documents for my second mortgage or refinance? (revisada el 8 de agosto de 2024): 'for most non-purchase money mortgages'; 'Refinances and home equity loans are examples of non-purchase money mortgages'; 'business days include Saturdays, but not Sundays or legal public holidays'; 'You must notify your lender in writing'; 'You may use the form provided to you by your lender or a letter'; 'You can't rescind just by calling or visiting the lender'; 'make sure it is delivered or mailed before midnight of the third business day after your closing and keep a copy for yourself'; 'for any reason or no reason at all'; 'you will still have to pay the original loan' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

15. Según la CFPB, no tienes derecho de rescisión cuando el préstamo es para comprar o construir tu casa principal, cuando refinancias o consolidas con el mismo prestamista un préstamo ya garantizado por tu casa sin pedir dinero adicional, o cuando el prestamista es una agencia estatal.

    Fuentes 8 · Are there situations where I would not have a right of rescission? (revisada el 11 de septiembre de 2024): 'Your loan is used to purchase or build your principal home'; 'You consolidate or refinance with the same creditor a loan that is already secured by your home, and no additional funds are borrowed'; 'A state agency is the creditor for the loan' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

16. Según la CFPB, si nunca recibiste la divulgación de Truth in Lending o el aviso de tu derecho a rescindir y tenías derecho a recibirlos, puede que todavía puedas rescindir, pero debes actuar dentro de los tres primeros años después de firmar o antes de vender tu casa, lo que pase primero; y si rescindes, tendrás que devolver el dinero que te prestaron.

    Fuentes 9 · My lender or broker never provided me with the notice of a right to rescind for a mortgage loan. What can I do? (revisada el 8 de agosto de 2024): 'you may still be able to rescind your mortgage loan'; 'you must take action during the first three years after you sign the mortgage contract, or before you sell your home'; 'you will have to give back the money that you borrowed if you rescind the loan' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

17. Según la CFPB, no tienes que firmar nada si no estás de acuerdo con los términos; si estás refinanciando tu hipoteca, no tienes ninguna obligación contractual de firmar los documentos; nunca firmes algo que no entiendes, ni firmes si crees que no vas a poder pagar el préstamo; a veces puedes corregir los términos en vez de irte; y puedes presentar una queja ante la CFPB en línea o al (855) 411-CFPB (2372).

    Fuentes 10 · At the mortgage loan closing, do I have to sign if I don't like the terms? (revisada el 14 de enero de 2025): 'You don’t have to sign anything unless you're satisfied with the terms'; 'you may be able to make corrections to the terms instead of walking away'; 'If you are in the process of refinancing your existing mortgage, you don't have any contractual obligation to sign the documents'; 'You should never sign anything that you don't understand'; 'if you think that you won't be able to pay back the loan'; 'submit a complaint to the CFPB online or by calling (855) 411-CFPB (2372)' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

18. Según la CFPB, todos los préstamos hipotecarios tienen servicios y costos de originación, aunque algunos se anuncien sin cargos del prestamista o sin costos de cierre; el prestamista lo hace cobrando una tasa más alta a cambio de un crédito, o sumando los costos de cierre al monto del préstamo; una tasa más alta significa pagar más con el tiempo, y un monto mayor sube tus pagos y reduce tu patrimonio en la casa.

    Fuentes 11 · Is there such a thing as a no-cost or no-closing cost loan or refinancing? (revisada el 3 de abril de 2024): 'There are services rendered and costs related to originate all mortgages'; 'charging you a higher interest rate and giving you a credit'; 'adding the closing costs to your loan amount'; 'increase your payments and reduce your equity' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

19. Según la CFPB, una penalidad por pago anticipado es un cargo que cobran algunos prestamistas si pagas toda o parte de tu hipoteca antes de tiempo; no todas las hipotecas la tienen; por lo general aplica si pagas todo el saldo, por ejemplo al vender o refinanciar, dentro de cierto número de años (normalmente tres o cinco); y recomienda pedir al prestamista una cotización de un préstamo similar sin esa penalidad para comparar el costo total.

    Fuentes 12 · What is a prepayment penalty? (revisada el 11 de septiembre de 2024): 'A prepayment penalty is a fee that some lenders charge if you pay off all or part of your mortgage early'; 'Not all mortgages have a prepayment penalty'; 'within a specific number of years (usually three or five years)'; 'Ask your lender for a quote for a similar loan without a prepayment penalty' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

20. El VA y la CFPB advirtieron a quienes tienen préstamos VA sobre ofertas de refinanciamiento no solicitadas que parecen oficiales y suenan demasiado buenas; que algunas dan poco beneficio y suman miles de dólares al saldo; que una tasa baja anunciada puede ser de un préstamo a 15 años o de tasa ajustable, o exigir puntos de descuento; que pueden presionarte para refinanciar uno o dos meses después de tu préstamo actual; que beneficios como no pagar costos de tu bolsillo, saltarte pagos o recibir un reembolso del escrow por lo general se suman al préstamo y aumentan el saldo; y que puedes reducir las ofertas llamando al 888-567-8688 o en www.optoutprescreen.com.

    Fuentes 13 · VA and the Consumer Financial Protection Bureau warn against home loan refinancing offers that sound too good to be true (VA News, 21 de noviembre de 2017): 'unsolicited offers to refinance your mortgage that appear official'; 'provides limited benefit to you while adding thousands of dollars to your loan balance'; 'the rates are for a 15-year fixed-rate mortgage or an adjustable-rate mortgage, or you may have to pay discount points'; 'You may be pressured to refinance your VA loan only a month or two after you closed on your current VA loan'; 'added to your loan and increase the overall principal balance'; '888-567-8688'; 'www.optoutprescreen.com' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

21. La FDIC describe estafas en las que te prometen pagar tu hipoteca atrasada si pasas la escritura de tu casa a un 'inversionista' y te quedas como inquilino con opción de recomprarla, pero el nuevo dueño puede desalojarte, no tiene obligación de vendértela y puede sacar una hipoteca nueva sobre tu casa; y refinanciamientos falsos cuyos documentos en realidad transfieren la escritura. Entre las señales de alerta cita que te exijan un cargo por adelantado, te aconsejen dejar de pagar la hipoteca, te pidan transferir la propiedad o te pidan firmar un documento con líneas o espacios en blanco.

    Fuentes 14 · Mortgage Scams (FDIC), 'Lease-Back or Repurchase Scams', 'Refinance Scams' y 'Warning Signs': 'a promise is made to pay off your delinquent mortgage'; 'sign your deed over to a'; 'the new owner can evict you'; 'the scammer is under no obligation to sell the house back to you'; 'The scammer may have taken a new mortgage out on your home'; 'documents are actually deed transfer documents'; 'Demands a fee in advance'; 'Advises you to stop making mortgage payments'; 'Instructs you to transfer ownership of your property'; 'Asks you to sign a document that has blank lines or spaces' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

22. Los consejeros de vivienda aprobados por HUD dan consejo independiente sobre comprar, rentar, atrasos, indulgencias, ejecuciones hipotecarias y crédito, muchas veces gratis o a bajo costo.

    Fuentes 15 · Find a Housing Counselor: 'Housing counselors throughout the country can provide advice on buying a home, renting, defaults, forbearances, foreclosures, and credit issues'; 'they can offer independent advice, often at little or no cost to you' · Comprobado el 17 de octubre de 2026