Qué verificamos en «Préstamos hipotecarios con ITIN: qué existe y qué piden»

Afirmaciones y dónde las comprobamos

Las afirmaciones con reglas, cifras o fechas, con el lugar exacto de la fuente y la fecha en que las comprobamos.

1. La Guía de Venta de Fannie Mae exige que cada prestatario tenga un número de Seguro Social válido o un Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN), además de cumplir los requisitos de residencia legal y documentación.

   Fuentes 1 · Selling Guide B2-2-01, General Borrower Eligibility Requirements, 'Tax Identification Numbers': 'requires that each borrower have a valid Social Security number or Individual Taxpayer Identification Number (ITIN), in addition to meeting existing legal residency and documentation requirements' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

2. Fannie Mae compra hipotecas de prestatarios que no son ciudadanos de EE. UU. pero son residentes permanentes o no permanentes legales, en las mismas condiciones que a los ciudadanos; no fija la documentación exacta: el prestamista determina el estatus según las circunstancias de cada caso, con la documentación que considere apropiada, y garantiza a Fannie Mae que el prestatario está legalmente presente en el país.

   Fuentes 2 · Selling Guide B2-2-02, Non–U.S. Citizen Borrower Eligibility Requirements: 'lawful permanent or non-permanent residents of the United States under the same terms that are available to U.S. citizens'; 'does not specify the precise documentation the lender must obtain'; 'based on the circumstances of the individual case, using documentation it deems appropriate'; 'the lender represents and warrants that the non–U.S. citizen borrower is legally present in this country' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

3. La Carta Hipotecaria 2025-09 de HUD elimina por completo las secciones de residentes no permanentes y, con ello, su elegibilidad para préstamos FHA; debe aplicarse a los números de caso asignados a partir del 25 de mayo de 2025; quedan elegibles los residentes permanentes legales (con evidencia de USCIS), en las mismas condiciones que los ciudadanos, y los ciudadanos de los Estados Federados de Micronesia, las Islas Marshall y Palaos; y una tarjeta de Seguro Social no es suficiente para probar el estatus migratorio o de trabajo.

   Fuentes 3 · Mortgagee Letter 2025-09: 'removes the Non-permanent Residents sections in its entirety'; 'eliminating eligibility for non-permanent resident borrowers'; 'must be implemented for FHA case numbers assigned on or after May 25, 2025'; 'A borrower with lawful permanent resident status may be eligible for FHA-insured financing provided the borrower satisfies the same requirements, terms, and conditions as those for U.S. citizens'; 'provides evidence of lawful permanent resident status'; 'the Republic of the Marshall Islands, or the Republic of Palau'; 'A Social Security card is not sufficient to prove immigration' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

4. Según la Carta Hipotecaria 2021-12, el requisito anterior de FHA para los residentes no permanentes incluía tener un número de Seguro Social válido (salvo empleados del Banco Mundial, de una embajada extranjera o de un empleador equivalente identificado por HUD) y estar autorizado a trabajar en EE. UU.; FHA también establecía que las personas sin residencia legal en EE. UU. no eran elegibles para financiamiento asegurado por FHA.

   Fuentes 4 · Mortgagee Letter 2021-12 (28 de mayo de 2021), Background: 'the borrower has a valid Social Security Number (SSN), except for those employed by the World Bank, a foreign embassy, or equivalent employer identified by HUD'; 'the borrower is eligible to work in the United States'; 'individuals without lawful residency in the United States are ineligible for FHA-insured mortgage financing' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

5. Para el préstamo garantizado de vivienda unifamiliar de USDA, el reglamento pide que los solicitantes presenten evidencia aceptable para la agencia de que son ciudadanos de EE. UU., nacionales no ciudadanos de EE. UU. o 'extranjeros calificados' (qualified aliens), según la definición del propio reglamento.

   Fuentes 5 · 7 CFR §3555.151(b), Citizenship status: 'Applicants must provide evidence acceptable to the Agency of their status as United States citizens, U.S. non-citizen nationals, or qualified aliens' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

6. En una opinión legal de diciembre de 2003, la NCUA (el regulador federal de las cooperativas de crédito) no vio impedimento legal para que una cooperativa de crédito federal preste a socios que usan ITIN o matrícula consular en lugar de un número de Seguro Social, siempre que identifique y maneje los riesgos de esa actividad.

   Fuentes 6 · NCUA Legal Opinion 03-0964 (diciembre de 2003): 'rather than a social security number'; 'We see no legal impediment to this plan'; 'an FCU must be sure to identify and address any risks associated with this initiative' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

7. Las evaluaciones públicas de la FDIC bajo la Ley de Reinversión Comunitaria documentan bancos que ofrecen préstamos hipotecarios con ITIN; por ejemplo, una evaluación de julio de 2024 describe un programa de préstamos con ITIN diseñado para personas que ganan un ingreso en Estados Unidos pero no califican para un número de Seguro Social, y que por lo general no pueden obtener un préstamo hipotecario convencional.

   Fuentes 7 · FDIC Public Disclosure, Community Reinvestment Act Performance Evaluation (8 de julio de 2024), 'Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) Mortgage Loans', p. 13: 'designed for individuals that earn an income in the United States, but do not qualify for a Social Security number'; 'provides loans to individuals with an ITIN who typically are not able to obtain a conventional mortgage loan' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

8. Según el CDFI Fund, la certificación CDFI se da a organizaciones especializadas que prestan servicios financieros en comunidades de bajos ingresos y a personas que no tienen acceso a financiamiento; incluyen bancos y cooperativas de crédito de desarrollo comunitario, y fondos de préstamo y de capital de riesgo; hay CDFI certificadas en los 50 estados, el Distrito de Columbia, Guam y Puerto Rico; el fondo publica la lista de CDFI certificadas; y sus fondos pueden financiar, entre otras cosas, préstamos hipotecarios para quienes compran por primera vez.

   Fuentes 8 · CDFI Certification: 'specialized organizations that provide financial services in low-income communities and to people who lack access to financing'; 'community development banks and credit unions, and non-regulated institutions like loan and venture capital funds'; 'certified CDFIs in all 50 states, the District of Columbia, Guam, and Puerto Rico'; 'List of Currently Certified CDFIs'; 'mortgage lending for first-time homebuyers' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

9. La CFPB recomienda contactar a varios prestamistas distintos, porque quienes comparan pueden ahorrar miles de dólares y cada prestamista puede ofrecer distintos tipos de préstamo; sugiere contactar a tu banco o cooperativa de crédito local y a otros prestamistas de tu zona, dice que un consejero de vivienda puede ayudarte a identificar prestamistas y recomienda contactar al menos a tres.

   Fuentes 9 · Contact multiple lenders: 'Contact several different lenders'; 'Borrowers who shop around can save thousands of dollars'; 'Different lenders can also offer different kinds of loans'; 'contact your local bank or credit union and other lenders that serve your area'; 'A housing counselor can also be a good resource to help you figure out how to identify lenders'; 'Contact at least three lenders on your list' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

10. Según la CFPB, las cartas de precalificación y de preaprobación dicen cuánto está dispuesto a prestarte el prestamista, hasta cierta cantidad y con ciertos supuestos; la carta te ayuda a hacer una oferta porque le da confianza al vendedor, pero no es una oferta de préstamo garantizada.

    Fuentes 10 · What's the difference between a prequalification letter and a preapproval letter? (revisada el 5 de diciembre de 2023): 'specify how much the lender is willing to lend to you, up to a certain amount and based on certain assumptions'; 'gives the seller confidence that you will be able to get financing'; 'It is not a guaranteed loan offer' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

11. Según la CFPB, el prestamista debe darte la Estimación de Préstamo dentro de los tres días hábiles después de recibir tu solicitud; todos los prestamistas deben usar el mismo formulario estándar, lo que facilita comparar; y cuando la recibes, el prestamista todavía no ha aprobado ni negado tu solicitud.

    Fuentes 11 · What is a Loan Estimate? (revisada el 9 de agosto de 2024): 'The lender must provide you a Loan Estimate within three business days of receiving your application'; 'All lenders are required to use the same standard Loan Estimate form'; 'the lender has not yet approved or denied your loan application' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

12. Por el Reglamento Z, ni el prestamista ni otra persona pueden cobrarte un cargo relacionado con tu solicitud de préstamo hipotecario antes de que recibas la Estimación de Préstamo y le indiques al prestamista que quieres seguir adelante, salvo un cargo real y razonable por obtener tu informe de crédito.

    Fuentes 12 · 12 CFR §1026.19(e)(2)(i)(A)–(B): 'neither a creditor nor any other person may impose a fee on a consumer in connection with the consumer's application for a mortgage transaction'; 'indicated to the creditor an intent to proceed'; 'a bona fide and reasonable fee for obtaining the consumer's credit report' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

13. Según la CFPB, la tasa de interés es el costo que pagas cada año por pedir prestado, en porcentaje, y no refleja los cargos; el APR es una medida más amplia del costo de pedir prestado que refleja la tasa, los puntos, las comisiones del corredor y otros cargos que pagas por obtener el préstamo, y por eso suele ser más alto que la tasa.

    Fuentes 13 · What is the difference between a mortgage interest rate and an APR? (revisada el 28 de agosto de 2026): 'the cost you will pay each year to borrow the money, expressed as a percentage rate'; 'It does not reflect fees or any other charges'; 'a broader measure of the cost of borrowing money than the interest rate'; 'The APR reflects the interest rate, any points, mortgage broker fees, and other charges that you pay to get the loan'; 'your APR is usually higher than your interest rate' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

14. Según la CFPB, la relación deuda-ingreso (DTI) es la suma de tus pagos mensuales de deudas dividida entre tu ingreso bruto mensual; es una forma en que los prestamistas miden tu capacidad de hacer los pagos, y cada producto de préstamo y cada prestamista tienen límites distintos.

    Fuentes 14 · What is a debt-to-income ratio? (revisada el 28 de agosto de 2023): 'all your monthly debt payments divided by your gross monthly income'; 'one way lenders measure your ability to manage the monthly payments'; 'Different loan products and lenders will have different DTI limits' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

15. Freddie Mac dice que, por lo general, conviene prepararse para pagar entre 2% y 5% del precio de compra de la casa en costos de cierre, y que varían mucho según el lugar y el precio.

    Fuentes 15 · What Are Closing Costs and How Much Will I Pay?: 'closing costs vary greatly depending on your location and the price of your home'; 'Typically, you should be prepared to pay between 2% and 5% of the home purchase price in closing fees' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

16. Los consejeros de vivienda aprobados por HUD dan consejo independiente sobre comprar, rentar, atrasos y crédito, y sobre si unas condiciones de préstamo encajan con tus objetivos, muchas veces gratis o a bajo costo.

    Fuentes 16 · Find a Housing Counselor: 'advice on buying a home, renting, defaults, forbearances, foreclosures, and credit issues'; 'whether a particular set of mortgage loan terms is a good fit based on your objectives and circumstances'; 'often at little or no cost to you' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

17. Según la Oficina Ejecutiva de Revisión de Casos de Inmigración (EOIR) del Departamento de Justicia, solo ciertas personas pueden representarte, entre ellas los abogados con licencia válida y los representantes acreditados; los notarios, los preparadores de documentos, los consultores de inmigración y los agentes de viajes no pueden ejercer la abogacía ni darte asesoría legal.

    Fuentes 17 · Can Someone Represent You Before EOIR?: 'Those include validly licensed attorneys and accredited representatives'; 'Notarios, document preparers, immigration consultants, and travel agents are not allowed to practice law'; 'They cannot give you legal advice' · Comprobado el 17 de octubre de 2026