Qué verificamos en «Ejecución hipotecaria (foreclosure): el proceso paso a paso»

Afirmaciones y dónde las comprobamos

Las afirmaciones con reglas, cifras o fechas, con el lugar exacto de la fuente y la fecha en que las comprobamos.

1. Según la CFPB, el proceso de ejecución hipotecaria cambia por estado y se hace de dos formas: la ejecución judicial, que pasa por una corte donde el prestatario puede presentar defensas, y la no judicial, que se hace sin demanda, con una serie de pasos y avisos escritos según una cláusula de 'poder de venta' de la hipoteca o la escritura de fideicomiso; los procesos estatales exigen avisar al prestatario; después de los avisos, por lo general hay una subasta pública donde la casa se vende al mejor postor, que puede ser el prestamista; y algunos estados dan derecho a mediación antes de la ejecución.

   Fuentes 1 · How does foreclosure work?: 'Foreclosure processes differ by state'; 'Judicial foreclosure. This requires that the process go through a court where the borrower can raise defenses'; 'Non-judicial foreclosure. This is done without filing a court action'; 'power of sale'; 'State foreclosure processes require that the borrower(s) be notified'; 'a public auction of your property generally will be held'; 'including your lender'; 'Some states may also provide you with the right to mediation prior to foreclosure' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

2. Según la CFPB, puedes buscar agencias de consejería aprobadas por HUD con su herramienta o llamar a la línea HOPE, abierta las 24 horas, los 7 días, al (888) 995-4673; si te entregaron papeles legales, puede que necesites un abogado; y los militares y veteranos pueden pedir ayuda al VA o a su oficina legal militar (JAG).

   Fuentes 1 · How does foreclosure work?: 'Find a Counselor'; 'HOPE™ Hotline, open 24 hours a day, seven days a week, at (888) 995-HOPE (4673)'; 'If you’re facing foreclosure or have been served with legal papers, you may also need to consult an attorney'; 'Military members or veterans can call the Department of Veterans Affairs (VA)'; 'JAG office' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

3. Por el Reglamento X (12 CFR §1024.39), el administrador debe intentar de buena fe hablar en vivo contigo a más tardar el día 36 de tu atraso e informarte de las opciones para evitar la ejecución, y debe mandarte un aviso escrito a más tardar el día 45 del atraso.

   Fuentes 2 · 12 CFR §1024.39(a): 'no later than the 36th day of a borrower's delinquency'; 'inform the borrower about the availability of loss mitigation options'; (b)(1): 'a written notice'; 'no later than the 45th day of the borrower's delinquency' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

4. Por el Reglamento X (12 CFR §1024.41(f)(1)), el administrador no puede hacer el primer aviso o la primera presentación que exige la ley para una ejecución judicial o no judicial hasta que el préstamo tenga más de 120 días de atraso, salvo que la ejecución se base en una cláusula de pago al vender o que el administrador se una a la ejecución de otro acreedor.

   Fuentes 3 · 12 CFR §1024.41(f)(1): 'A servicer shall not make the first notice or filing required by applicable law for any judicial or non-judicial foreclosure process unless: (i) A borrower's mortgage loan obligation is more than 120 days delinquent; (ii) ... due-on-sale clause; or (iii) The servicer is joining the foreclosure action of a superior or subordinate lienholder' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

5. Por el Reglamento X (12 CFR §1024.41(f)(2)), si entregas una solicitud completa durante ese periodo o antes del primer aviso o presentación de la ejecución, el administrador no puede empezar la ejecución hasta que te diga que no calificas y se acabe o se niegue la apelación, rechaces todas las opciones o no cumplas un acuerdo.

   Fuentes 3 · 12 CFR §1024.41(f)(2): 'If a borrower submits a complete loss mitigation application during the pre-foreclosure review period ... a servicer shall not make the first notice or filing ... unless: (i) ... not eligible for any loss mitigation option ...; (ii) The borrower rejects all loss mitigation options ...; or (iii) The borrower fails to perform under an agreement' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

6. Por el Reglamento X (12 CFR §1024.41(b)(2)), si el administrador recibe tu solicitud 45 días o más antes de una venta por ejecución, debe revisarla con prontitud y avisarte por escrito, dentro de 5 días hábiles, que la recibió y si está completa o incompleta; si está incompleta, debe decirte qué documentos faltan y la fecha para entregarlos.

   Fuentes 3 · 12 CFR §1024.41(b)(2)(i): 'If a servicer receives a loss mitigation application 45 days or more before a foreclosure sale'; '(B) Notify the borrower in writing within 5 days (excluding legal public holidays, Saturdays, and Sundays)'; 'either complete or incomplete'; 'the additional documents and information the borrower must submit' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

7. Por el Reglamento X (12 CFR §1024.41(c)(1)), si el administrador recibe tu solicitud completa más de 37 días antes de una venta por ejecución, debe evaluarte para todas las opciones disponibles y darte su decisión por escrito dentro de 30 días.

   Fuentes 3 · 12 CFR §1024.41(c)(1): 'if a servicer receives a complete loss mitigation application more than 37 days before a foreclosure sale, then, within 30 days of receiving the complete loss mitigation application, a servicer shall: (i) Evaluate the borrower for all loss mitigation options available'; '(ii) Provide the borrower with a notice in writing' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

8. Por el Reglamento X (12 CFR §1024.41(g)), si entregas una solicitud completa después de que empezó la ejecución pero más de 37 días antes de la venta, el administrador no puede pedir la sentencia o la orden de venta, ni hacer la venta, hasta que te diga que no calificas y se acabe o se niegue la apelación, rechaces todas las opciones o no cumplas un acuerdo.

   Fuentes 3 · 12 CFR §1024.41(g): 'If a borrower submits a complete loss mitigation application after a servicer has made the first notice or filing ... but more than 37 days before a foreclosure sale, a servicer shall not move for foreclosure judgment or order of sale, or conduct a foreclosure sale, unless' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

9. Por el Reglamento X (12 CFR §1024.41(h)), si el administrador recibe tu solicitud completa 90 días o más antes de una venta, debe dejarte apelar si te niega una modificación del préstamo; tienes 14 días después de la oferta o la decisión para apelar, y el administrador debe contestar la apelación dentro de 30 días.

   Fuentes 3 · 12 CFR §1024.41(h)(1): 'If a servicer receives a complete loss mitigation application 90 days or more before a foreclosure sale ... a servicer shall permit a borrower to appeal'; (h)(2): 'within 14 days after the servicer provides the offer'; (h)(4): 'Within 30 days of a borrower making an appeal' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

10. Por el Reglamento X (12 CFR §1024.41(e)(1)), si tu solicitud completa llegó 90 días o más antes de la venta, el administrador no puede exigirte que aceptes o rechaces una oferta antes de 14 días; si llegó menos de 90 días pero más de 37 días antes, no antes de 7 días.

    Fuentes 3 · 12 CFR §1024.41(e)(1): 'received 90 days or more before a foreclosure sale ... no earlier than 14 days after'; 'less than 90 days before a foreclosure sale, but more than 37 days before ... no earlier than 7 days after' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

11. Por el Reglamento X (12 CFR §1024.41(i)), el administrador no tiene que repetir estas protecciones si ya cumplió con ellas para una solicitud completa tuya anterior y has estado atrasado todo el tiempo desde esa solicitud.

    Fuentes 3 · 12 CFR §1024.41(i), Duplicative requests: 'unless the servicer has previously complied with the requirements of this section for a complete loss mitigation application submitted by the borrower and the borrower has been delinquent at all times since submitting the prior complete application' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

12. La CFPB advierte que, si el administrador no recibe tu solicitud completa más de 37 días antes de la venta, no necesariamente tiene que revisarla, aunque según tu tipo de préstamo puede tener que considerarla por otras reglas; que el tiempo entre el inicio de la ejecución y la venta depende de las leyes de tu estado; y que puedes preguntar en la oficina del secretario del condado o a un proveedor de servicios legales cómo funciona la ejecución donde vives.

    Fuentes 4 · What happens after I complete an application to determine my options to avoid foreclosure?: 'if your servicer doesn’t receive your complete application more than 37 days before your foreclosure sale, your servicer doesn't necessarily have to review your application'; 'your servicer might have to consider your application under other rules'; 'The time between the start of foreclosure and the actual foreclosure sale depends on the laws in your state'; 'check with your county clerk’s office or legal services provider' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

13. Según la CFPB, si necesitas dejar la casa no te vayas sin más; vender es por lo general mejor para tu dinero y tu crédito que la ejecución, una venta corta o una escritura en lugar de ejecución; en una venta corta tú buscas al comprador y necesitas la aprobación del administrador (y de los de otras hipotecas) para que se perdone la diferencia, pidiendo una solicitud de mitigación de pérdidas completa; conviene entender los efectos en tus impuestos; con una escritura en lugar de ejecución entregas la casa al administrador y te mudas, y calificar puede significar que no tengas que pagar lo que quede de deuda (la 'deficiencia'); y estas opciones suelen costar menos, tardar menos y dañar menos tu crédito que la ejecución.

    Fuentes 5 · Avoid foreclosure, 'Options for leaving your home': 'But don’t just walk away'; 'Selling your home is typically better for your money situation and your credit than letting it go into foreclosure, doing a short sale, or getting a deed-in-lieu'; 'you are responsible for finding a buyer'; 'You’ll need approval from your mortgage servicer'; 'request a loss mitigation application'; 'tax implications'; 'turn over ownership of your home to your mortgage servicer and move out'; 'an amount called a “deficiency.”'; 'These options are typically less expensive and take less time than foreclosure. They can also do less damage to your credit' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

14. Según la CFPB, un consejero de vivienda aprobado por HUD te puede ayudar sin costo a hablar con tu administrador y armar un plan; puedes calificar para servicios legales gratuitos de asistencia legal; los militares deben consultar con su oficina local de asistencia legal; y si tienes un problema con tu hipoteca puedes presentar una queja ante la CFPB, que la manda a la compañía y busca una respuesta, por lo general en 15 días.

    Fuentes 5 · Avoid foreclosure, 'Get expert help': 'Housing counselors can develop a tailored plan of action and help you work with your mortgage company, at no cost to you'; 'you may qualify for free legal services through legal aid'; 'If you’re a servicemember, you should consult with your local Legal Assistance Office'; 'we'll forward it to the company and work to get you a response, generally within 15 days' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

15. Por la Ley de Protección de Inquilinos en Ejecuciones Hipotecarias (Pub. L. 111-22, §702, vigente otra vez desde 2018), quien se queda con la propiedad en una ejecución debe darle al inquilino de buena fe un aviso para desalojar al menos 90 días antes; el inquilino con contrato firmado antes del aviso de ejecución puede quedarse hasta el final del contrato, salvo que la casa se venda a alguien que va a vivir en ella, y aun así con el aviso de 90 días; el inquilino sin contrato o con contrato de mes a mes también recibe el aviso de 90 días; un inquilino es de buena fe si no es el dueño ni su hijo, cónyuge o padre, si el contrato fue entre partes independientes y si la renta no es mucho menor que la de mercado (o está subsidiada); y la ley no quita protecciones más largas de los estados ni las reglas de las viviendas subsidiadas.

    Fuentes 6 · 12 U.S.C. §5220 note, 'Effect of Foreclosure on Preexisting Tenancy' (Pub. L. 111-22, §702): 'a notice to vacate to any bona fide tenant at least 90 days before the effective date of such notice'; 'under any bona fide lease entered into before the notice of foreclosure to occupy the premises until the end of the remaining term of the lease, except ... a purchaser who will occupy the unit as a primary residence'; '(B) without a lease or with a lease terminable at will'; '(b) Bona Fide Lease or Tenancy'; 'nothing under this section shall affect ... any State or local law that provides longer time periods'; repeal of sunset by Pub. L. 115-174, §304, May 24, 2018 · Comprobado el 31 de octubre de 2026

16. Por la Ley de Alivio Civil para Militares (50 U.S.C. §3953), si tu hipoteca es de antes de tu servicio militar, una venta o ejecución por no pagar no es válida si se hace durante tu servicio o dentro de un año después, salvo con una orden de la corte o un acuerdo de renuncia por escrito que permite la ley; y la corte puede detener el proceso si el servicio militar afecta tu capacidad de pagar.

    Fuentes 7 · 50 U.S.C. §3953(a): 'originated before the period of the servicemember’s military service'; (b): 'the court may ... stay the proceedings'; 'materially affected by military service'; (c): 'A sale, foreclosure, or seizure of property ... shall not be valid if made during, or within one year after, the period of the servicemember’s military service except— (1) upon a court order ... or (2) if made pursuant to an agreement' · Comprobado el 31 de octubre de 2026