Qué verificamos en «¿Cuánto necesitas para el pago inicial (enganche)?»

Afirmaciones y dónde las comprobamos

Las afirmaciones con reglas, cifras o fechas, con el lugar exacto de la fuente y la fecha en que las comprobamos.

1. Según la guía 'Your home loan toolkit' de la CFPB, el pago inicial es la parte de la casa que pagas tú y el resto lo pides prestado; un pago inicial de 20% o más probablemente te da las mejores tasas y más opciones, pero conviene pensarlo dos veces si se lleva todos tus ahorros; con menos, probablemente pagas tasas o cargos más altos; el PMI es un seguro que te deja dar un pago inicial menor porque protege al prestamista si no pagas tu hipoteca; las ofertas 'sin PMI' o con 'PMI pagado por el prestamista' no significan que no cuesten nada; los programas de pago inicial bajo suelen ser más caros porque pueden exigir seguro hipotecario o tener una tasa más alta, así que conviene mirar los cargos totales, la tasa y el pago mensual al comparar; y entre los programas a preguntar menciona préstamos convencionales con opciones de pago inicial bajo, FHA con un programa de 3.5%, VA con opción sin pago inicial para veteranos que califican y USDA con un programa parecido para prestatarios elegibles en zonas rurales.

   Fuentes 1 · Your home loan toolkit, sección 1, paso 4 'Choose the right down payment for you': 'A down payment is the amount you pay toward the home yourself'; 'A 20% or higher down payment likely provides the best rates and most options.'; 'However, think twice if the down payment drains all your savings.'; 'You probably have to pay higher interest rates or fees.'; 'because the lender is insured against loss if you fail to pay your mortgage'; 'that doesn’t mean they cost nothing'; 'Low down payment programs are typically more expensive because they could'; 'require mortgage insurance or come with a higher interest rate'; 'your total fees, interest rate, and monthly payment when comparing options'; 'Conventional loans that might offer low down payment options'; 'FHA, which offers a 3.5% down payment program'; 'VA, which offers a zero down payment option for qualifying veterans'; 'USDA, which offers a similar zero down payment program for eligible borrowers in rural areas' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

2. Según el manual 4000.1 de HUD, en un préstamo FHA el prestatario debe hacer una inversión mínima requerida (el pago inicial mínimo) de al menos 3.5% del valor ajustado de la propiedad; con un puntaje de crédito de 580 o más puede recibir el financiamiento máximo; con un puntaje de 500 a 579 el préstamo se limita a 90% del valor; y con menos de 500 no es elegible.

   Fuentes 2 · Handbook 4000.1 (actualización emitida el 12 de agosto de 2026), II.A.2.a: 'must make a Minimum Required Investment (MRI) of at least 3.5 percent of the Adjusted Value'; II.A.1.b.ii: 'at or above 580 eligible for maximum financing'; 'between 500 and 579 limited to a maximum LTV of 90%'; 'The Borrower is not eligible for FHA-insured financing if the MDCS is less than 500' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

3. Según el manual 4000.1 de HUD, el pago inicial mínimo de un préstamo FHA no puede venir del vendedor ni de otra persona o entidad que se beneficie de la venta; el vendedor, los agentes, el constructor, el prestamista y otras partes interesadas pueden aportar hasta 6% del precio de venta para tus cargos de originación, otros costos de cierre, prepagos y puntos, pero ese aporte no puede usarse para tu pago inicial mínimo; la prima inicial del seguro hipotecario (UFMIP) se financia completa dentro del préstamo o se paga completa en efectivo; y además FHA cobra una prima anual de seguro hipotecario que se paga en cuotas mensuales.

   Fuentes 2 · Handbook 4000.1, II.A.4.d, Source Requirements for the Borrower’s Minimum Required Investment: 'the funds for the Borrower’s MRI must not come from: (1) the seller of the Property'; 'any other person or entity who financially benefits from the transaction'; Interested Party Contributions: 'Interested Parties may contribute up to 6 percent of the sales price toward the Borrower’s origination fees, other closing costs, prepaid items, and Discount Points'; 'Interested Party Contributions may not be used for the Borrower’s MRI'; 'The UFMIP must be entirely financed into the Mortgage or paid entirely in cash'; II.A.2.e: 'The periodic MIP is an annual MIP that is payable monthly' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

4. Según el manual 4000.1 de HUD, en un préstamo FHA un regalo es dinero o capital que se da sin esperar que se devuelva; lo pueden dar un familiar, tu empleador o sindicato, un amigo cercano con un interés claro y documentado en ti, una organización benéfica, o una agencia de gobierno o entidad pública con un programa de ayuda para comprar casa para familias de ingresos bajos o moderados o para quienes compran por primera vez; el dinero en efectivo guardado fuera del banco no es una fuente aceptable para el donante; el prestamista debe obtener una carta de regalo firmada y fechada por el donante y por ti, con el nombre, la dirección y el teléfono del donante, su parentesco contigo, el monto y una declaración de que no hay que devolverlo; y debe documentar la transferencia, por ejemplo con el estado de cuenta del donante y la prueba del depósito en tu cuenta, o con una transferencia electrónica.

   Fuentes 2 · Handbook 4000.1, II.A.4.d, Gifts (Personal and Equity) (TOTAL): 'Gifts refer to the contributions of cash or equity with no expectation of repayment'; 'the Borrower’s Family Member'; 'the Borrower’s employer or labor union'; 'a close friend with a clearly defined and documented interest in the Borrower'; 'a charitable organization'; 'a governmental agency or public entity that has a program providing homeownership assistance to'; 'Cash on Hand is not an acceptable source of donor gift funds'; 'a gift letter signed and dated by the donor and Borrower'; 'a statement that no repayment is required'; 'evidence of the electronic transfer of funds from the donor’s account to the Borrower’s account' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

5. Según el manual 4000.1 de HUD, el efectivo guardado fuera de una institución financiera debe depositarse en una institución financiera o quedar en manos de la compañía de escrow o de título; y el prestamista debe pedirte una explicación de cómo juntaste ese dinero y en cuánto tiempo, y decidir si es razonable según tus ingresos, tus gastos y tu historial con bancos.

   Fuentes 2 · Handbook 4000.1, II.A.4.d, Cash on Hand (TOTAL): 'Cash on Hand refers to cash held by the Borrower outside of a financial institution'; 'is deposited in a financial institution or held by the escrow/title company'; 'describing how the funds were accumulated and the amount of time it took to accumulate the funds'; 'history of using financial institutions' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

6. La ley federal prohíbe estructurar, o intentar estructurar, transacciones con instituciones financieras con el fin de evadir los requisitos de reporte, por ejemplo dividiendo depósitos de efectivo.

   Fuentes 3 · 31 U.S.C. §5324(a): 'for the purpose of evading the reporting requirements of section 5313(a)'; 'structure or assist in structuring, or attempt to structure or assist in structuring, any transaction with one or more domestic financial institutions' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

7. Según Fannie Mae, HomeReady es una hipoteca convencional para prestatarios que cumplen ciertos criterios de ingreso: el préstamo puede llegar a una relación préstamo-valor de 95.01% a 97% (es decir, un pago inicial desde 3%) en compras de una vivienda principal de una unidad con tasa fija de hasta 30 años; y el ingreso anual que califica no puede pasar de 80% del ingreso medio del área (AMI) donde está la casa.

   Fuentes 4 · Selling Guide B5-6-01, HomeReady Mortgage Loan and Borrower Eligibility (06/04/2025): 'a conventional community lending mortgage that offers underwriting flexibilities to qualified borrowers who meet specific income criteria'; 'LTV, CLTV, or HCLTV Ratio 95.01 to 97%'; 'Purchase transactions or limited cash-out refinances only'; 'Fixed-rate loans with terms up to 30 years'; 'One-unit principal residence'; 'the total annual qualifying income may not exceed 80% of the AMI for the property’s location' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

8. Según Fannie Mae, el prestamista debe obtener una póliza de seguro hipotecario primario para un préstamo convencional de primera hipoteca con una relación préstamo-valor mayor de 80%; y en una compra, el valor para calcular esa relación es el menor entre el precio de venta y el avalúo.

   Fuentes 5 · Selling Guide B7-1-01, Provision of Mortgage Insurance: 'the lender must obtain a primary mortgage insurance policy for a conventional first mortgage loan that has an LTV ratio greater than 80%'; 'the value used in determining the LTV ratio is the lower of the sales price or the appraised value of the security property' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

9. Por la Ley de Protección al Propietario (Homeowners Protection Act), en una hipoteca de tasa fija la 'fecha de cancelación' es cuando, según el calendario original de pagos, el saldo llega a 80% del valor original de la propiedad, y la 'fecha de terminación' es cuando llega a 78%.

   Fuentes 6 · 12 U.S.C. §4901(2) y (18): 'is first scheduled to reach 80 percent of the original value of the property securing the loan'; 'is first scheduled to reach 78 percent of the original value of the property securing the loan' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

10. Por la Ley de Protección al Propietario, el seguro hipotecario privado se cancela en la fecha de cancelación si lo pides por escrito al administrador del préstamo y tienes un buen historial de pagos, entre otros requisitos; y termina de forma automática en la fecha de terminación si en esa fecha estás al día con los pagos.

    Fuentes 7 · 12 U.S.C. §4902(a) Borrower cancellation: 'submits a request in writing to the servicer that cancellation be initiated'; 'has a good payment history'; (b) Automatic termination: 'shall terminate with respect to payments for that mortgage insurance'; 'if, on that date, the mortgagor is current on the payments' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

11. Según la carta 2023-05 de HUD, la prima inicial del seguro hipotecario (UFMIP) de los préstamos FHA es de 175 puntos base (1.75%) del monto base del préstamo.

    Fuentes 8 · Mortgagee Letter 2023-05, Appendix 1.0, p. 2: 'All Mortgages: 175 Basis Points (bps) (1.75%) of the Base Loan Amount' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

12. Según el VA, para un préstamo de compra respaldado por el VA debes calificar para el certificado de elegibilidad (COE) y vivir en la casa que compras; y ese préstamo muchas veces no pide pago inicial mientras el precio no supere el valor de tasación de la casa, ni seguro hipotecario privado (PMI) o primas de seguro hipotecario (MIP).

    Fuentes 9 · VA, Purchase loan: 'You qualify for a VA-backed home loan Certificate of Eligibility (COE)'; 'No down payment as long as the sales price isn’t higher than the home’s appraised value'; 'No need for private mortgage insurance (PMI) or mortgage insurance premiums (MIP)'; 'You will live in the home you’re buying with the loan' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

13. Según el VA, la comisión de financiamiento (funding fee) es un pago único que hace el veterano, el militar o el sobreviviente en un préstamo del VA, porque el programa no exige pago inicial ni seguro hipotecario mensual; la pagas salvo que cumplas ciertos requisitos, por ejemplo si recibes compensación del VA por una discapacidad relacionada con el servicio; y el monto puede depender de tu pago inicial.

    Fuentes 10 · VA funding fee and loan closing costs: 'The VA funding fee is a one-time payment that the Veteran, service member, or survivor pays on a VA-backed or VA direct home loan'; 'doesn’t require down payments or monthly mortgage insurance'; 'you’ll need to pay the VA funding fee unless you meet certain requirements'; 'You’re receiving VA compensation for a service-connected disability'; 'Your down payment amount' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

14. Por el reglamento del programa garantizado de USDA, el préstamo no puede pasar del menor de dos montos: el valor de mercado de la casa según el avalúo más la comisión de garantía inicial, o el precio de compra más los costos de adquisición elegibles. Es decir, puede cubrir el precio completo, sin pago inicial.

    Fuentes 11 · 7 CFR §3555.103, Maximum loan amount: 'The amount of the loan must not exceed the lesser of'; 'The market value of the property as determined by an appraisal that meets Agency requirements plus the amount of the up-front loan guarantee fee'; 'The total of the purchase price and all eligible acquisition costs' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

15. Por el reglamento del programa garantizado de USDA, al aprobar el préstamo el ingreso ajustado del hogar no puede pasar del límite de ingreso moderado que aplica; el solicitante debe mostrar que es ciudadano de EE. UU., nacional no ciudadano o extranjero calificado; y debe vivir en la casa.

    Fuentes 12 · 7 CFR §3555.151, Eligibility requirements: 'the household's adjusted income must not exceed the applicable moderate income limit'; 'Applicants must provide evidence acceptable to the Agency of their status as United States citizens, U.S. non-citizen nationals, or qualified aliens'; 'Principal residence' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

16. Por el reglamento del programa garantizado de USDA, Desarrollo Rural solo garantiza préstamos en zonas que ha designado como rurales.

    Fuentes 13 · 7 CFR §3555.201(a): 'Rural Development will only guarantee loans made in rural areas designated as rural by Rural Development' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

17. Según la carta 2025-09 de HUD, FHA eliminó la elegibilidad de los prestatarios residentes no permanentes, para los números de caso FHA asignados desde el 25 de mayo de 2025.

    Fuentes 14 · Mortgagee Letter 2025-09, Revisions to Residency Requirements: 'This ML removes the Non-permanent Residents sections in its entirety'; 'eliminating eligibility for non-permanent resident Borrowers'; 'must be implemented for FHA case numbers assigned on or after May 25, 2025' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

18. Según la CFPB, los costos de cierre son los costos iniciales que te cobran para darte el préstamo y pasarte la propiedad; el efectivo estimado para cerrar de la Estimación de Préstamo incluye tu pago inicial y tus costos de cierre, menos el depósito que ya le diste al vendedor, lo que el vendedor aceptó pagar de tus costos de cierre y otros ajustes; y tendrás que mostrarle al prestamista de dónde sale ese dinero.

    Fuentes 15 · Loan Estimate Explainer: 'the upfront costs you will be charged to get your loan and transfer ownership of the property'; 'Is the Estimated Cash to Close what you were expecting?'; 'includes your down payment and closing costs, minus any deposit you have already paid to the seller, any amount the seller has agreed to pay toward your closing costs (seller credits), and other adjustments'; 'proof of the source of these funds' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

19. Freddie Mac dice que, por lo general, conviene prepararse para pagar entre 2% y 5% del precio de compra de la casa en costos de cierre.

    Fuentes 16 · What Are Closing Costs and How Much Will I Pay?: 'Typically, you should be prepared to pay between 2% and 5% of the home purchase price in closing fees.' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

20. La CFPB recomienda tener, para hablar con prestamistas, los dos estados de cuenta del banco más recientes y la prueba de dónde sale tu pago inicial, con estados de cuenta que muestren al menos dos meses de historial; y si parte del pago inicial es un regalo, una declaración firmada de quien lo da diciendo que fue un regalo.

    Fuentes 17 · Owning a Home, Create a loan application packet: 'Bank statements, two most recent'; 'at least two months’ history of ownership'; 'get a signed statement from the giver stating that it was a gift' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

21. Según Fannie Mae, en un préstamo convencional para vivienda principal o segunda casa el regalo puede pagar todo o parte del pago inicial, los costos de cierre o las reservas, y no se permite en una propiedad de inversión; lo puede dar un pariente (cónyuge, hijo u otro dependiente, o alguien emparentado por sangre, matrimonio, adopción o tutela legal) o alguien con una relación familiar, como tu pareja, tu prometido o una persona con una relación larga de tipo familiar o de mentoría; el donante no puede ser ni estar afiliado al constructor, al agente de bienes raíces ni a otra parte interesada; en una vivienda principal de una unidad, todo el dinero puede venir de un regalo; la carta de regalo, firmada por el donante, dice el monto, que no se espera devolución y el nombre, la dirección, el teléfono y el parentesco del donante; y el prestamista verifica el dinero con, por ejemplo, el cheque del donante y tu comprobante de depósito, o la transferencia electrónica a tu cuenta o al agente de cierre.

    Fuentes 18 · Selling Guide B3-4.3-04, Personal Gifts (02/04/2026): 'Gift funds may fund all or part of the down payment, closing costs, or financial reserves'; 'Gifts are not allowed on an investment property'; 'related to the borrower by blood, marriage, adoption, or legal guardianship'; 'an individual with a long-standing familial-like or mentorship relationship with the borrower'; 'The donor may not be, or have any affiliation with, the builder, the developer, the real estate agent, or any other interested party to the transaction'; 'All funds needed to complete the transaction can come from a gift'; 'specify the actual or the maximum dollar amount of the gift'; 'include the donor’s statement that no repayment is expected'; 'indicate the donor’s name, address, telephone number, and relationship to the borrower'; 'a copy of the donor’s check and the borrower’s deposit slip' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

22. Según Fannie Mae, en un préstamo para vivienda principal puedes usar dinero donado por entidades aceptables (una subvención) para todo o parte del pago inicial, los costos de cierre o las reservas; esas entidades incluyen agencias federales, estados, condados y ciudades, agencias de financiamiento de vivienda, organizaciones sin fines de lucro 501(c)(3), bancos federales de préstamos para vivienda en sus programas de vivienda asequible y tu empleador, siempre que no sean el vendedor ni otra parte interesada; y la carta de la subvención debe decir que no se espera que la devuelvas.

    Fuentes 19 · Selling Guide B3-4.3-06, Grants and Lender Contributions: 'may use funds donated from acceptable entities for all or part of the down payment, closing costs, or financial reserves'; 'provided they are not the property seller or other interested party in the transaction'; 'a federal agency, state, county, or similar political subdivision of a state'; 'a nonprofit organization exempt from taxation under Section 501(c)(3) of the Internal Revenue Code'; 'an employer where the borrower is an employee'; 'repayment of the grant is not expected' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

23. Según la CFPB, muchos estados y organizaciones locales ofrecen programas para ayudar a quienes compran por primera vez con el pago inicial o los costos de cierre; para encontrarlos sugiere buscar una agencia de consejería de vivienda aprobada por HUD en tu zona o llamar a la línea HOPE, las 24 horas, los siete días de la semana, al (888) 995-4673.

    Fuentes 20 · Where can I find information on programs for first-time home buyers? (revisada el 13 de septiembre de 2024): 'Many states and local organizations offer programs to help first-time buyers with a down payment or closing costs'; 'look up a HUD-approved housing counseling agency in your area'; 'HOPE™ Hotline, 24 hours a day, seven days a week, at (888) 995-HOPE (4673)' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

24. HUD publica una página para consultar los límites de préstamo FHA por estado, condado o área metropolitana; los límites de una unidad se calculan con el precio mediano de la zona y quedan entre un techo y un piso nacionales.

    Fuentes 21 · FHA Mortgage Limits: 'This page allows you to look up the FHA or GSE mortgage limits for one or more areas, and list them by state, county, or Metropolitan Statistical Area'; 'between the national ceiling and floor values for the loan limits' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

25. Los consejeros de vivienda aprobados por HUD dan consejo independiente sobre comprar, rentar, atrasos y crédito, muchas veces gratis o a bajo costo.

    Fuentes 22 · Find a Housing Counselor: 'approved by the U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD)'; 'independent advice, often at little or no cost to you' · Comprobado el 17 de octubre de 2026