What we verified in “Renting in Puerto Rico: the lease, your rights and eviction”

Statements and where we checked them

The statements with rules, figures or dates, with the exact place in the source and the date we checked them.

1. Under Puerto Rico's Civil Code, in a lease the landlord agrees to give the tenant the temporary use and enjoyment of property in exchange for a set price; a lease of real property is considered made for one year unless another term was agreed; the contract needs no special formality to be valid, except when someone wants to record it in the Property Registry so it holds against third parties; and a lease of real property for more than six years must be in writing.

   Sources 1 · Código Civil de Puerto Rico de 2020 (Act 55-2020, rev. August 21, 2026), Arts. 1331, 1333, 1342 and 1343: 'el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso y disfrute de un bien a cambio de un precio cierto'; 'El arrendamiento de inmuebles se considera celebrado por el término de un año, salvo cuando se haya convenido un término distinto'; 'El contrato de arrendamiento no requiere, para su validez, formalidad especial alguna, salvo cuando el objeto es un bien inmueble y se pretende inscribir en el Registro de la Propiedad'; 'Cuando el arrendamiento de un bien inmueble es convenido por un término mayor de seis (6) años, deberá constar por escrito' · Checked October 31, 2026

2. Under the Civil Code, when the agreed term ends, the lease continues on the same terms until either side notifies the other that it wants to end the contract; and at that point any guarantees a third party gave for the contract end.

   Sources 1 · Código Civil, Art. 1335, 'Continuación del arrendamiento concluido o tácita reconducción': 'Llegado el plazo convenido en el arrendamiento, este continúa en los mismos términos contratados hasta que cualquiera de las partes notifique a la otra su voluntad de resolver el contrato'; 'cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal' · Checked October 31, 2026

3. Under the Civil Code, the landlord's death or the sale of the rented property does not change the agreed length of the lease, unless agreed otherwise; and if the property is a home, the tenant's relatives who lived with the tenant for the six months before the tenant's death, or the person who lived with the tenant for that time, can take the tenant's place.

   Sources 1 · Código Civil, Art. 1334: 'El fallecimiento del arrendador o la enajenación del bien arrendado no afecta la duración del arrendamiento convenido, salvo pacto distinto'; 'los familiares del arrendatario que hayan residido con él durante los seis (6) meses anteriores a su fallecimiento, o la persona que haya residido con él por el mismo tiempo, pueden sustituirlo' · Checked October 31, 2026

4. Under the Civil Code, if the lease does not expressly forbid it, the tenant may sublet all or part of the home and remains responsible to the landlord; the landlord can refuse only if the subtenant does not have the same financial qualifications or the use causes the landlord financial harm; and one co-owner alone cannot lease the property without the other co-owners' consent, although the contract can be ratified later.

   Sources 1 · Código Civil, Arts. 1336 and 1338: 'Cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad'; 'El arrendador solo se puede negarse cuando el cesionario o el subarrendatario no tienen las mismas calificaciones económicas que el arrendatario o cuando la actividad o el uso que efectuarán le causen perjuicio económico'; 'Uno solo de los comuneros no puede arrendar el bien sin el consentimiento de los demás, aunque el contrato puede ratificarse expresa o tácitamente' · Checked October 31, 2026

5. Under the Civil Code, the rent is agreed by the parties, and payment can be agreed in arrears or in advance; if the contract says nothing, it is understood to be payable in arrears.

   Sources 1 · Código Civil, Arts. 1340 and 1341: 'El alquiler o precio del arrendamiento lo convienen las partes'; 'El pago del alquiler puede convenirse por períodos vencidos o adelantados. En defecto de estipulación, se entiende que ha sido pactado por períodos vencidos' · Checked October 31, 2026

6. Under the Civil Code, the landlord must deliver the property in a condition fit for its use, make or pay for the improvements needed for that use, make necessary repairs within a reasonable time after the tenant reports the problem, not make improvements that reduce the agreed use, and take the property back when the lease ends.

   Sources 1 · Código Civil, Art. 1345: 'entregar el bien al arrendatario en un estado adecuado para su uso'; 'realizar o pagar las mejoras necesarias para el uso'; 'llevar a cabo las reparaciones necesarias dentro de un tiempo razonable, luego de que el arrendatario le haya avisado sobre la existencia de la avería'; 'abstenerse de realizar mejoras que disminuyan el uso convenido'; 'recibir el bien, una vez concluido el arrendamiento' · Checked October 31, 2026

7. Under the Civil Code, the tenant must use the property without changing the agreed use; keep it up and maintain it; make necessary repairs at the landlord's cost when they are urgent and the landlord has been told; pay the rent on time and the utilities, charges and taxes that come with the tenant's use; tell the landlord of any damage or disturbance; allow the landlord to inspect the home for justified reasons with seven days' prior notice; and return it at the end in the condition received, except for wear from time and ordinary use.

   Sources 1 · Código Civil, Art. 1346: 'no variar el uso convenido'; 'conservar el bien y darle mantenimiento'; 'realizar, a costa del arrendador, reparaciones necesarias, cuando estas sean urgentes y le hayan sido avisadas al arrendador'; 'pagar puntualmente el alquiler, conforme a los términos convenidos'; 'pagar puntualmente los suministros, las cargas y las contribuciones propias de la actividad para la cual usa el bien arrendado'; 'avisar al arrendador de cualquier usurpación, perturbación'; 'permitir que el arrendador, por causas justificadas y mediante aviso previo de siete (7) días, inspeccione el bien arrendado'; 'desalojar o restituir el bien arrendado, una vez termina el arrendamiento, en el estado que lo recibió, salvo los deterioros provenientes del transcurso del tiempo y el uso ordinario' · Checked October 31, 2026

8. Under the Civil Code, the tenant cannot demand repayment for useful or luxury improvements the tenant made, but may remove them if removing them does not damage the property.

   Sources 1 · Código Civil, Art. 1347: 'El arrendatario no puede exigir que se le devuelva lo que ha pagado en mejoras útiles ni de lujo que haya realizado en el bien arrendado, pero puede retirarlas si la separación no causa daño al bien' · Checked October 31, 2026

9. Under the Civil Code, the landlord may terminate the contract when the tenant abandons or stops using the property or changes the agreed use, fails to keep it up, or fails to pay rent for two periods in a row; the tenant may terminate it when the landlord fails to keep the home fit for the agreed use, breaches the warranties against eviction by a third party or hidden defects, or deprives the tenant of part of the use through the landlord's improvements, and in that last case may instead ask for a proportional rent reduction; and the parties may agree to end early.

   Sources 1 · Código Civil, Arts. 1348, 1349 and 1350: 'abandona o deja de usar el bien arrendado, o varía el uso convenido'; 'incumple la obligación de conservar'; 'deja de pagar el alquiler convenido durante dos (2) períodos consecutivos'; 'incumple la obligación de conservar la cosa para que esta sea apta para el uso convenido'; 'incumple las garantías relacionadas con la evicción o los vicios redhibitorios'; 'El arrendatario puede, alternativamente, pedir una rebaja proporcional durante el tiempo de la privación'; 'Las partes pueden convenir la resolución anticipada del arrendamiento' · Checked October 31, 2026

10. According to Puerto Rico's Judiciary, desahucio (eviction) is the court process in which the owner or a person with rights to a property asks the court for an order to remove whoever occupies it; it can be sought, for example, for nonpayment of rent, for breaking an essential clause of the contract, such as the number of occupants, animals, a different use or noise, or for breaking a federal contract such as HUD subsidy contracts; and it is illegal for the owner to remove the tenant by force: the owner must file a lawsuit and obtain a judgment in the owner's favor.

    Sources 3 · Poder Judicial, 'Guía informativa comunitaria: proceso judicial de desahucio' (June 2025): 'El desahucio es un proceso judicial mediante el cual la persona dueña de una propiedad o con derecho a disfrutarla'; 'hay falta de pago de la renta, según acordado entre las partes'; 'por incumplir alguna cláusula esencial del contrato'; 'en cuanto a la cantidad de personas que ocuparán la propiedad'; 'por tener animales'; 'incumplimiento de un contrato federal, como son los contratos de subsidios de HUD'; 'No. Es ilegal que la persona dueña de la propiedad saque a la persona inquilina por la fuerza'; 'tiene que presentar una demanda de desahucio ante el Tribunal y obtener una sentencia a su favor' · Checked October 31, 2026

11. According to the Judiciary, the eviction lawsuit is filed at the court clerk's office with the Eviction Complaint form (OAT 931) and the Eviction Summons (OAT 972); if the amount claimed is no more than $5,000 it goes to the Municipal Court, and if more, to the Superior Court; it carries $60 in internal revenue stamps if it is only for nonpayment, and $90 if it is for occupancy without a contract (en precario) or the claim is more than $5,000; and the court can waive fees for indigent people who ask, with forms OAT 1480 and OAT 1481.

    Sources 3 · Poder Judicial, 'Guía informativa comunitaria: proceso judicial de desahucio': 'puede utilizar el formulario Demanda de Desahucio (OAT 931)'; 'completar el formulario Emplazamiento y Citación por Desahucio (OAT 972)'; 'presentar $60.00 en sellos de rentas internas, si únicamente va a solicitar el desahucio de la parte demandada'; 'por falta de pago'; 'excede los $5,000 anuales, el sello de rentas internas debe ser de $90.00'; 'Si la cantidad adeudada o reclamada en la demanda no excede de $5,000.00, se radica en la Sala Municipal; si excede dicha cantidad, se presenta en la Sala Superior'; 'La ley concede a los tribunales la discreción para eximir del pago de aranceles a aquellas personas indigentes'; 'Solicitud para que se exima de pago de arancel por razón de pobreza (OAT 1480)'; '(OAT 1481)' · Checked October 31, 2026

12. According to the Judiciary, once the lawsuit is filed, the clerk sets a hearing within the next 10 business days; the plaintiff must deliver the complaint and the summons to the defendant at least 5 days before the hearing; the defendant can answer beforehand, with the Answer to Eviction Complaint form (OAT 1801), or at the hearing; the parties may appear on their own (pro se) or with a lawyer and present their evidence; and if the defendant does not appear, the court enters a default and the case goes on without the defendant.

    Sources 3 · Poder Judicial, 'Guía informativa comunitaria: proceso judicial de desahucio', 'Señalamiento de vista' and 'Vista/Juicio': 'la Secretaría del Tribunal señalará una vista dentro de los siguientes 10 días laborables'; 'no menos de 5 días antes de la fecha señalada para la vista, copia de la demanda y del emplazamiento-citación'; 'Contestación a Demanda de Desahucio (OAT 1801), o esperar a la vista y contestar durante la misma'; 'las partes pueden comparecer al Tribunal por derecho propio (Pro Se) o con representación legal'; 'el Tribunal le anotará la rebeldía, lo que significa que el caso continúa su trámite sin su presencia' · Checked October 31, 2026

13. According to the Judiciary, a party who disagrees with the judgment has 5 days from notice to go to the Court of Appeals, and whoever appeals an eviction judgment must pay a bond; if no one appeals within those 5 days, the judgment is final and the plaintiff can request the removal order (lanzamiento), which does not happen automatically: it is requested with the Motion for Eviction Order form (OAT 1742); the court marshal sets the date and removes the occupants with the plaintiff present; and if the court found the family insolvent, the marshal arranges for the Department of the Family and the Department of Housing to be present.

    Sources 3 · Poder Judicial, 'Guía informativa comunitaria: proceso judicial de desahucio', 'Sentencia' and 'Lanzamiento': 'tiene 5 días para acudir al Tribunal de Apelaciones'; 'Si pasan los 5 días sin que alguna de las partes presente una apelación, se entiende que la sentencia es final'; 'si una parte decide apelar la sentencia de desahucio deberá pagar una fianza'; '¿el lanzamiento ocurrirá automáticamente cuando la sentencia sea final y firme? No.'; 'Moción en Solicitud de Orden de Desahucio (OAT 1742)'; 'El alguacil o la alguacila coordinará con la parte demandante la fecha y la hora'; 'La parte demandante tendrá que estar presente'; 'el alguacil o la alguacila habrá coordinado la presencia del personal del Departamento de la Familia y del Departamento de la Vivienda' · Checked October 31, 2026

14. According to the Judiciary, some defenses the defendant can raise are a conflict over title, having made the payments and having proof, not having done anything contrary to the contract, not having received notice of the case, or claiming a community of property for contributions to a shared home.

    Sources 3 · Poder Judicial, 'Guía informativa comunitaria: proceso judicial de desahucio', 'Algunas de las defensas que puede presentar la parte demandada': 'conflicto de título'; 'hizo los pagos necesarios y tiene prueba de los mismos'; 'no hizo acción alguna que fuera contraria al contrato'; 'no recibió notificación del proceso'; 'reclama la existencia de una comunidad de bienes y que se realizaron aportaciones en beneficio a un bien inmueble compartido' · Checked October 31, 2026

15. According to the Judiciary, subsidized homes under the programs the Department of Housing administers, including HUD and Section 8 housing, have regulations governing eviction, and some require an administrative process before the lawsuit is filed.

    Sources 3 · Poder Judicial, 'Guía informativa comunitaria: proceso judicial de desahucio': 'Vivienda HUD o Vivienda de Sección 8, ¿se tiene que seguir el mismo procedimiento?'; 'tienen reglamentos que regulan el proceso de desahucio que tiene que cumplirse'; 'Algunos de estos reglamentos exigen que se realice un procedimiento administrativo antes de que se someta la demanda de desahucio' · Checked October 31, 2026

16. Under Act 95-2026, which amended the Special Legal Proceedings Act of the Code of Civil Procedure, eviction lies against tenants and other lessees and against anyone who holds or uses a property by tolerance (en precario) without paying rent; when the lawsuit is based on nonpayment, the defendant may offer no proof other than the receipt or any document showing the payment was made, although the court may receive proof of contributions through a community of property; and if the defendant claims a community of property because of contributions to the shared home, the defendant may present proof and require that the case go through the ordinary process; the act took effect on approval.

    Sources 2 · Ley 95-2026 (P. del S. 50), Sections 1–3, Arts. 621 and 627: 'Procedera el desahucio contra los inquUinos/ y demas arrendatarios'; 'y cualquier otra persona que tenga la posesion material o disfrute precariamente/ sin pagar canon o merced alguna'; 'podra presentar prueba a esos efectos y exigir que el desahucio se dilucide mediante la via ordinaria'; 'no se admitira al demandado otra prueba que la del recibo o cualquier otro documento en que conste haberse verificado el pago'; 'El tribunal podra recibir prueba que tenga el proposito de demostrar aportaciones par medio de una comunidad de bienes'; 'Esta Ley comenzara a regir inmediatam.ente despues de su aprobacion' (text as in the copy certified by the Department of State) · Checked October 31, 2026

17. According to the Judiciary, the court does not give legal advice; whoever needs it can use the Directory of Lawyers or, if they qualify, contact free legal services organizations, among them Servicios Legales de Puerto Rico, at (787) 728-5070 or 1-800-981-5342, Ayuda Legal Puerto Rico, the Bar Association's Pro-Bono, Inc., the law school legal aid clinics, the Office of the Advocate for Persons with Disabilities and the Office of the Advocate for the Elderly, for people over 60.

    Sources 4 · Poder Judicial, 'Representación legal durante un proceso judicial de desahucio': 'puede utilizar el Directorio de Abogados y Abogadas, disponible en www.poderjudicial.pr'; 'puede comunicarse con aquellas entidades que ofrecen servicios legales gratuitos, si cualifica'; 'Servicios Legales de Puerto Rico, Inc.'; '(787) 728-5070; 1(800) 981-5342'; 'Ayuda Legal Puerto Rico, Inc.'; 'Pro-Bono, Inc. (servicios voluntarios del Colegio de Abogados y Abogadas de Puerto Rico)'; 'Clínica de Asistencia Legal'; 'Defensoría de las Personas con Impedimentos'; 'Oficina del Procurador de las Personas de Edad Avanzada (asesoría legal a personas mayores de 60 años)'; and Community guide: 'El Poder Judicial de Puerto Rico no ofrece asesoramiento legal' · Checked October 31, 2026

18. According to the Judiciary, the Pro Se Centers give general information about the courts and some procedures to people representing themselves, and provide forms for civil matters such as eviction; you can visit, call or email the center for your judicial region; and the Judiciary's Information Line is (787) 641-6263.

    Sources 5 · Poder Judicial, 'Representación por derecho propio: información de contacto de los Centros Pro Se': 'Los Centros Pro Se ofrecen información general sobre el Sistema de Tribunales y algunos procedimientos judiciales a las personas que interesan representarse por derecho propio'; 'se proveen formularios para la gestión de causas y reclamaciones de naturaleza civil'; 'desacato y desahucio'; 'puede visitar, llamar o comunicarse por correo electrónico al Centro Pro Se de la región judicial'; 'Línea de Información del Poder Judicial al (787) 641-6263' · Checked October 31, 2026